房地产贷款:为您的租赁投资融资

租房投资是一个重大项目,需要大量的预算。然而,投资者很少有足够的流动资金专门用于这一目的。在这种情况下,房贷是最好的购房融资方案。

为什么要贷款投资租赁房地产?

向银行借款进行租赁投资,可以让投资者享受到很多好处,包括有利的利率,最重要的是不需要花大力气储蓄 就可以获得房产。

因此,如果一个人有财务上的可利用性,有人会想,是否应该放在房地产,尤其是租赁上?当然,这项投资的租金利润率很有意思,但如果能利用信贷的优势,使这个项目得以进行,是否就可以把自己所有的积蓄都投入其中呢?在法国,目前利率足够低,可以毫不犹豫地利用这个杠杆。更何况,如果房地产投资项目是优质的,那么在银行家面前就很容易辩解,而他的融资档案中的临时预算,将为他提供足够的保障。

唯一的制约因素就是不能达到33%的负债率,这难免会让银行家望而却步(注意,根据投资者的财务状况和可利用的资产情况,银行的贷款可能会超过33%)。遇到过资产非常庞大的业主,应该牢记信用杠杆是房地产致富的最佳途径

 

房地产信贷的利息

房地产投资是唯一一种可以赊销融资的投资方式。因此,可以利用杠杆效应购置租赁房产。这是一种实用的融资方案,因为它可以让你成为现金支付比较困难的房产的主人。因此,投资者在准备新房地产融资的同时,仍然可以为自己的房屋融资。

盈利的投资

利率往往是房地产投资信贷融资的原因。贷款利率始终低于房地产投资的毛收益率。因此,如果将资本回报率加到总回报率上,整体净回报率将高于借款成本。目前,在利率特别低的情况下,无论是个人还是专业投资者,都可以利用这种情况进行信贷资产的积累。此外,投资者还可以用租赁所得的租金支付部分月供。另一方面,为了减少月供金额,可以随时投资房地产项目或延长贷款期限。

房产贷款是租房投资融资的优势解决方案。但是,无论投资者是否有存款,他必须有偿债能力,有债务能力,银行才会倾向于给他发放房地产贷款。在大多数情况下,这意味着投资者有固定的收入,这将使银行有信心为出租房产发放贷款。

出租物业投资利息的扣除

贷款的另一个好处是可以抵扣利息:如果你是空租,利息可以从你的财产收入中扣除;如果你是非专业的装修出租,可以从你的租金收入中扣除;如果你是专业的装修出租,可以从你的整体收入中扣除。

扣除空租约的利息

空租时,业主出租人可以从土地收入中扣除贷款利息。此外,如果本次出租投资出现土地亏损,将从整体收入中扣除。因此,随着整体收入的减少,税收也会自动减少。扣除利息的金额没有上限,也没有时间限制。这项扣除还包括贷款申请费、公证费等辅助费用。

扣除带家具租金的贷款利息

在"带家具租金"的框架下,投资者可以选择"专业带家具房东"或"非专业带家具房东"的身份。后者可以让投资者享受到灵活的、特别有利的税制,租金收入税率较低。选择这种身份的房地产税制,业主出租人可以享受租金收入中贷款利息的扣除。另一方面,如果选择定额制,就不能扣除他的贷款利息。另一方面,投资者可以享受收入50%的定额扣除。对于有家具住房的专业出租人来说,他可以从总收入中扣除他的费用。也就是说,贷款利息被视为费用。因此,它们也是可以扣除的。

死亡和伤残保险

通常情况下,专门用于租赁房地产项目融资的房地产贷款是与人寿保险和伤残保险相关联的。因此,在车主死亡、完全丧失自主能力或永久残疾的情况下,该保险可以覆盖贷款的偿还。那么,投保这份保险,在继续收取租金的同时,还可以保留出租的房产,是对家庭的一种保障。投资者没有义务与贷款银行签订本合同。为此,他有可能转向另一家保险公司,以降低总成本。缴纳的贷款保险费也可以从土地收入中扣除。这为借款人提供了税收优惠。  

什么样的贷款投资房地产?

为了找到最适合自己项目的贷款类型,借款人可以与银行协商,争取最感兴趣的贷款。费率、申请费和提前还款的惩罚可以讨论。他可以选择寿险和伤残险,并选择费率类型 :固定费率或浮动费率(然后选择上限费率,限制可能的重估)。最后,在有偿信贷(本金和利息差价)或精打细算(在预定日期一次性还清本金)和最高扣除利息之间,这里的选择也要考虑周全。

可摊销贷款

对于首次租房投资,银行家更会引导借款人选择经典的可摊还贷款。此外,该公式还特别涉及到中等税率的投资者。这种房地产贷款的目的是用收到的租金同时还本付息。有了折旧贷款,本钱的还款可以分阶段进行。在这种情况下,每个月的支付都会考虑到还本付息以及死亡和伤残保险。在贷款初期,借款人需要支付更多的利息,然后以渐进的方式偿还总资本。因此,在最初几年,从他的财产收入中扣除利息将更为重要。随着时间的推移,可抵扣利息的比例会越来越低。因此,与这项扣除相关的税收优化也将逐渐失去效力。

贷方在一天结束时

使用子弹贷,借款人每月偿还贷款利息,操作结束后再一次性还清本金。与可摊还贷款相比,这种公式的月供较低,因为它只包括利息和保险费。也就是说,按照合同中提前确定的日期,一次性付清本金。需要说明的是,对于精细化信贷来说,贷款的利息更重要。因此,在整个还款过程中,后者的扣除额将是最大的。此外,对于已经拥有出租物业组合的投资者来说,他的税基可能会减少。子弹贷专门用于租赁投资融资,可以优化投资的税务处理,提高收益率。

通常,精细的信用是与投资相关联的,比如说人寿保险。因此,为了能够在预定日期全额偿付本金,银行可能会要求支付至少30%的本期寿险不动产投资额的首期款。不过,为了确保自己有足够的资金用于支付本金,对银行提供的人寿保险种类要有充分的了解。

租房投资融资如何优化贷款?

授予房地产贷款是对借款人长期承诺的重要交易。因此,租赁地产的投资者不可轻视该项目。事实上,为了保证项目的成功,某些点是需要研究的。

评估其债务和购置能力

在贷款之前,首先要评估可以用来还贷的金额。要做到这一点,你必须考虑到你的支出,目前的贷款条件和所有的支出。账目做完后,就可以知道自己的负债能力。注意,银行会根据这个债务能力来决定是否发放贷款。此外,每月还贷时,只将租金收入的70%计入还贷范围。这是在发生未支付账单或维修等意外事件时的预防措施。因此,如果他的收入与期望的月供相比是公平的,借款人可以随时向各金融组织进行档案维护。事实上,不同银行机构的标准可能有所不同。至于收购能力,将根据投资者的个人贡献和他能够给予其房地产贷款的月付款额进行评估。

租房投资的利息扣除

贷款的另一个好处是可以抵扣利息:如果你是空租,利息可以从你的财产收入中扣除;如果你是非专业的装修出租,可以从你的租金收入中扣除;如果你是专业的装修出租,可以从你的整体收入中扣除。

如果是租赁房产,所贷期限将是项目盈利的决定性因素。要知道,还款期越短,月供越高。虽然这有可能在遇到困难时削弱其账户余额,但较短的还款期却有特别诱人的利率。另一方面,选择长期房贷意味着更低的月供。还款期限长了,借款人过度负债的风险就小了,他就有可能同时投资其他项目。尽管房产贷款的还款期限较长可能会比较贵,但这种解决方案降低了借款人的负债能力。需要注意的是,房贷的还款期限为20年至30年。因此,相当建议长期贷款。

利率

与专门用于购买主力住宅的信贷相比,用于租赁投资的贷款利率普遍较高。比传统贷款高0.1至0.2个点。然而,借款人总是有可能与银行家谈判,以获得最佳利率。买新房和旧房没有差价。对于投资者贷款,利率可以是固定的,也可以是可修改的。月供也可以调整或延后。需要注意的是,选择这种信贷方式,可以协商利率、罚息费用以及提前还款费用。因此,要选择最有效的报价,就应该毫不犹豫地进行竞争发挥。你也可以请贷款中介等专业人士提供服务。至于还款期限和适用的利率,投资者可以获得7年0.60%的利率。为了享受这一比率,他的收入以及他的贡献必须是合理的。另一方面,如果贷款期限为15年,利率可能增加1.10%。

赊销还是通过储蓄融资?

除非你手头有大笔资金,否则最好的购房融资方式就是借款。该方案可以实现购置房产作为租赁投资项目,用租金收入偿还月供。不过,要想利用这种融资方式,必须计算好投资的利润。事实上,后者必须要能承担借款人的保险和月供等所有费用。因此,在着手贷款项目之前,最好先进行这些计算。为此,可以在网上或到银行进行贷款模拟。贷款买房租房的主要优势是,由于借贷金额较大,可以利用有利的贷款利率,利息较少。

 

编者按
  • Mickael ZONTA
  • 总裁,Investissement-Locatif.com。

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