Déclaration SCI 2024 : comment éviter les erreurs ?

La déclaration SCI 2024 garantira la conformité fiscale et optimisera les avantages liés à ce type de structure. Losrqu'elle est correctement effectuée, elle est permet de réduire les risques de pénalités financières. Elle pourra aussi prévenir un éventuel redressement fiscal qui peut aller jusqu'à 40 % des montants non déclarés ou insuffisamment justifiés.

Selon l'INSEE, la France comptait en 2021 plus de 1,3 million de SCI. La majorité d'entre elles opte pour l’impôt sur le revenu (IR), en raison de sa simplicité. Une part croissante choisit par ailleurs l’impôt sur les sociétés (IS), souvent pour des raisons d'optimisation fiscale.

Néanmoins, des erreurs ou des omissions dans les déclarations peuvent entraîner la perte de certains avantages fiscaux. Les déductions d'intérêts d’emprunt ou d’amortissements affectent directement la rentabilité des investissements. 

Les bases fiscales des SCI : comprendre pour éviter les erreurs

La fiscalité d'une SCI ou Société Civile Immobilière assure une gestion conforme et rentable. En 2024, deux régimes fiscaux principaux s'appliquent :

• l’impôt sur le revenu (IR),

• l’impôt sur les sociétés (IS).

Chacun implique des obligations spécifiques en termes de déclaration et de gestion comptable.

Les deux régimes fiscaux : IR et IS

SCI à l’IR : des revenus transparents pour les associés

Dans ce régime, les bénéfices de la SCI sont déclarés directement par les associés, proportionnellement à leur part dans la société.

La SCI elle-même doit remplir le formulaire Cerfa n°2072-S-SD, qui détaille les résultats de l’exercice. Les membres reportent ensuite leur quote-part de bénéfices sur leur propre déclaration de revenus.

Bien que cette méthode simplifie la gestion pour l'entreprise, elle impose une implication active des associés. Ils partageront ainsi les obligations fiscales. Ce régime est généralement privilégié pour sa simplicité, en particulier pour les petites SCI familiales.

SCI à l’IS : une fiscalité plus structurée mais rigoureuse

Les SCI à l’IS, quant à elles, sont soumises à une comptabilité stricte et à des obligations déclaratives plus complexes. Les bénéfices sont imposés au nom de la société via le formulaire Cerfa n°2065-SD. L'impôt quant à lui est directement payé par la SCI.

Ce régime est souvent choisi :

• pour des projets d’envergure,

• par des SCI qui détiennent des biens à forte rentabilité.

Il permet de déduire les amortissements des biens immobiliers et réduira ainsi la base imposable.

Cependant, il faudra être vigilant car les dividendes versés aux associés sont ensuite soumis à l'impôt sur le revenu. Cela peut alors générer une double imposition.

Délais de déclaration en 2024

Le respect des délais permet d'éviter les majorations ou les pénalités :

• SCI à l’IR : les déclarations doivent être transmises au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Ce délai permet aux associés de recevoir les informations nécessaires à leur propre déclaration fiscale.

• SCI à l’IS : La déclaration doit être déposée dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice fiscal.

Une SCI clôturant son exercice le 31 décembre 2023 devra soumettre sa déclaration avant le 31 mars 2024.

Les déclarations télédéclarées bénéficient d’une extension de 15 jours, une opportunité précieuse pour peaufiner les comptes.

Formulaires à connaître

Les formulaires diffèrent selon le régime fiscal. Il faudra les maîtriser pour garantir une déclaration conforme :

 

Régime fiscal	Formulaire principal	Annexes requises
IR	Cerfa n°2072-S-SD	Annexes 1 et 2
IS	Cerfa n°2065-SD	Cerfa n°2033 et n°2050

 

Les annexes requises permettent de détailler notamment les charges ou les amortissements.

Pour les SCI à l’IR, les annexes 1 et 2 détaillent en particulier la répartition des résultats entre les associés.

En revanche, les SCI à l’IS doivent inclure des états comptables précis via les formulaires :

• Cerfa n°2033 (bilan simplifié)

• Cerfa n°2050 (plan de comptes détaillé).

Les erreurs fréquentes dans les déclarations SCI

Les SCI nécessitent une gestion fiscale rigoureuse. De nombreuses erreurs courantes peuvent survenir. Elles entraînent des conséquences financières et administratives importantes.

Voici un panorama des principales erreurs et leurs impacts :

Mauvaise sélection du régime fiscal

Un choix inadapté peut coûter cher

Choisir le régime fiscal entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) – doit être mûrement réfléchie en fonction des objectifs de la SCI. Un mauvais choix peut entraîner des conséquences fiscales désavantageuses.

En optant pour le régime à l’IS, les associés d’une SCI qui détiennent une résidence principale peuvent perdre l’exonération d’impôt sur les plus-values lors de la revente du bien. Cet avantage est pourtant préservé sous le régime de l’IR.

SCI familiales : privilégier l’IR

Dans le cas des SCI familiales, le régime à l’IR est souvent préféré pour sa simplicité. Il permet de répartir directement les revenus entre les membres sans taxation supplémentaire au niveau de la société. Toutefois, ce régime peut s'avérer inadapté si les revenus immobiliers deviennent très élevés. Cela exposera les associés à des tranches marginales d'imposition élevées.

Erreurs dans les formulaires

Confusion entre les formulaires : un piège fréquent

Le choix incorrect du formulaire peut entraîner des retards ou des erreurs de traitement par l’administration fiscale.

Le formulaire Cerfa n°2072-S-SD est réservé aux SCI ayant des associés exclusivement particuliers.

Le formulaire Cerfa n°2072-C-SD s'applique aux SCI comptant des associés personnes morales.

Données manquantes : un motif courant de rejet

Omettre des informations essentielles, comme la liste des immeubles détenus ou l’identité complète des associés, peut invalider une déclaration. Cela peut aussi entraîner des demandes de rectifications ou des sanctions. Ces erreurs sont fréquentes lors des premières déclarations d’une SCI.

Problèmes de répartition des bénéfices

Une répartition incorrecte peut impacter les associés

L’une des obligations majeures d’une SCI à l’IR est la répartition exacte des bénéfices entre les associés, selon leurs parts dans la société. Une erreur dans cette répartition peut avoir des conséquences négatives directes sur les déclarations personnelles des associés. Surtout sur les formulaires 2042 ou 2044.

Ces anomalies risquent alors de déclencher des contrôles fiscaux ou des redressements.

Une erreur dans la déclaration des parts d’un associé peut conduire à une double taxation des revenus ou, à l’inverse, à une sous-déclaration, passible de sanctions.

Oubli ou sous-estimation des recettes

Loyers impayés ou revenus accessoires négligés

Sous-estimer les recettes de la SCI est une erreur fréquente. Cela arrive en cas de loyers impayés ou de revenus accessoires comme les charges locatives récupérées. Même si un loyer n'a pas été réglé, il doit être déclaré comme recette jusqu’à ce qu’une procédure de dégrèvement soit obtenue auprès du fisc.

Les revenus accessoires

Les SCI perçoivent parfois des revenus autres que les loyers, comme des indemnisations ou des revenus exceptionnels. Oublier de les inclure dans la déclaration peut entraîner des redressements fiscaux.

Défauts comptables pour les SCI à l’IS

La rigueur comptable est une obligation

Pour les SCI à l’IS, le non-respect des règles comptables est une erreur importante. Ces sociétés doivent impérativement produire :

• un bilan,
• un compte de résultat,une liasse fiscale détaillée.

Si ces documents ne sont pas remis, cela peut entraîner un rejet de la déclaration et exposer la SCI à des sanctions.

Sanctions pour manquement

Une comptabilité insuffisante ou des omissions dans les déclarations peuvent conduire à des pénalités pouvant atteindre 40 % des montants rectifiés.

Une SCI ayant omis de déclarer un amortissement doit non seulement régulariser cette erreur. Elle risque également des majorations pour non-conformité.

Comment éviter les erreurs ?

La gestion fiscale des SCI peut être complexe, mais des outils et méthodes adaptés permettent de réduire considérablement le risque d’erreurs. Voici les meilleures pratiques pour garantir une déclaration correcte et éviter les sanctions.

Simplifier la gestion comptable

Utiliser un logiciel comptable adapté

De nombreux logiciels dédiés à la gestion des SCI présentent des fonctionnalités spécifiques, comme :

• la tenue de la comptabilité,

• le calcul des bénéfices

• la génération des documents fiscaux.

Parmi les solutions les plus populaires, on trouve Sicogid, Fizen ou encore Isicompta. Les coûts varient entre 100 et 300 € par an selon les fonctionnalités. Ces outils simplifient la gestion quotidienne et garantissent la conformité fiscale.

Faire appel à un expert-comptable

Pour les SCI à l’IS, la comptabilité étant plus stricte, l’assistance d’un expert-comptable est souvent indispensable. Il s’assurera de la conformité des comptes et de la liasse fiscale.

Le coût annuel de sa prestation oscille entre 500 et 2 000 €, selon la complexité des opérations et le volume d’activité. Cette dépense est généralement amortie par la tranquillité d’esprit qu’elle procure.

Vérifier les obligations fiscales avant la déclaration

Préparer les documents nécessaires

Avant de remplir une déclaration, il est essentiel de disposer des documents requis, tels que :

• Les statuts de la SCI,
• Les relevés bancaires,
• Les comptes annuels détaillés (bilan et compte de résultat).

Un contrôle préalable de ces éléments permet d’éviter des erreurs ou omissions, fréquentes dans les déclarations complexes.

Différences entre annexes S et C pour les SCI à l’IR

Critère	Formulaire 2072-S	Formulaire 2072-C
Type d’associés	Réservé aux SCI comptant uniquement des particuliers comme associés.	Utilisé lorsque des personnes morales (entreprises, autres SCI) sont associées.
Annexe 1	Liste des immeubles détenus par la SCI.	Liste des immeubles détenus par la SCI.
Annexe 2	Répartition des résultats entre les associés particuliers.	Répartition des résultats entre les associés, y compris les personnes morales.

 

Automatiser la déclaration avec des outils numériques

Télédéclaration obligatoire pour les SCI à l’IS

Depuis 2020, la télédéclaration des SCI soumises à l’IS est obligatoire via les plateformes EFI (Échange de Formulaires Informatisé) ou EDI (Échange de Données Informatisé). Elles garantissent une transmission rapide et sécurisée des informations fiscales.

Plateformes de gestion : un gain de temps

Des plateformes proposent des services d’accompagnement pour la déclaration fiscale. Ils fournissent une aide :

• pour la génération des formulaires,

• pour le calcul des bénéfices.

Les coûts moyens vont de 150 à 500 € par an selon les prestations choisies.

Anticiper les échéances fiscales

Tenir un calendrier des déclarations

Il faut respecter les échéances fiscales, comme mentionné plus haut pour éviter des pénalités :

• les SCI à l’IR doivent déposer leur déclaration avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai,

• celles à l’IS disposent de 3 mois après la clôture de l’exercice,

• la télédéclaration quant à elle offre souvent un délai supplémentaire de 15 jours.

Conséquences d’un dépôt tardif

Un retard dans la déclaration entraîne une majoration automatique de 10 % des montants dûs. Elle peut être assortie d’intérêts de retard de 0,2 % par mois. Ces pénalités, bien que minimes sur le court terme, peuvent s’accumuler rapidement et impacter la trésorerie de la SCI.

Être conseillé par des professionnels

Faire appel à un notaire pour les aspects juridiques

Les notaires sont souvent sollicités lors de la rédaction des statuts ou en cas de modification (cession de parts, changement de gérant, etc.). Leur expertise garantit que les décisions prises sont conformes aux lois en vigueur.

Solliciter un fiscaliste ou un avocat spécialisé

Pour les questions complexes, comme les cessions immobilières ou les litiges fiscaux, l’assistance d’un fiscaliste ou d’un avocat spécialisé est recommandée. Ces professionnels peuvent identifier des solutions fiscales optimales et accompagner la SCI dans ses démarches auprès de l’administration.

Leurs honoraires varient généralement entre 200 et 400 € de l’heure, mais leur intervention peut éviter des erreurs coûteuses.

Spécificités fiscales et nouveautés 2024

La fiscalité des SCI en 2024 intègre plusieurs mises à jour, comme :

• des changements dans les taux d’imposition,

• des modalités de TVA,

• des ajustements liés aux régulations fiscales.

Voici les points essentiels à connaître pour optimiser la gestion fiscale d’une SCI cette année.

Mise à jour des taux d’imposition

Taux d’imposition des bénéfices des SCI à l’IS

Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), les taux d’imposition restent progressifs :

• 15 % sur la tranche des bénéfices inférieurs à 42 500 €,

• 25 % pour les bénéfices excédant ce seuil.

Ces paliers permettent aux petites SCI d’être avantagées fiscalement sur leurs premiers bénéfices. Il faudra toutefois bien calculer la répartition des charges et des revenus pour une efficacité fiscale optimale.

Régimes dérogatoires

Les SCI bénéficiant de dispositifs spécifiques comme les régimes Pinel ou Robien peuvent profiter d’avantages fiscaux complémentaires.

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt pour les investissements dans des logements locatifs respectant certains critères environnementaux et géographiques. En 2024, ces dispositifs sont progressivement réorientés pour encourager les rénovations énergétiques et le respect des normes écologiques.

TVA et SCI

Cas des locations soumises à la TVA

Les SCI qui louent des locaux professionnels peuvent opter pour une soumission à la TVA. Cette option s’applique aux locations de locaux équipés à usage professionnel (bureaux, commerces, etc.). Ce n'est pas le cas des logements d’habitation, qui sont exonérés de TVA par défaut.

Modalités et conséquences de l’option pour la TVA

L’option pour la TVA implique :

• la déclaration via un formulaire spécifique (formulaire Cerfa n°3517),

• le reversement de la TVA collectée sur les loyers perçus,

• la possibilité de récupérer la TVA sur les charges et travaux liés à l’immeuble,

Cette stratégie peut être avantageuse pour des SCI ayant des dépenses importantes, comme des travaux de rénovation.

Cependant, il faut analyser les impacts à long terme, car l’option pour la TVA est irrévocable pendant une durée de 20 ans.

Impact des nouvelles régulations fiscales

Réduction des abattements pour la transmission de parts de SCI familiales

L’un des changements notables de la Loi de finances 2024 concerne les abattements fiscaux sur la transmission des parts sociales des SCI familiales.

Ils ont atteint jusqu’à 50 % en cas de donation entre parents et enfants, sont progressivement réduits. Le but est d'encourager les donations en pleine propriété ou favoriser d’autres formes de transmission patrimoniale.

Pour une SCI détenant un patrimoine de 500 000 €, les anciens abattements permettaient une exonération de 250 000 €.

Avec la réforme, cet abattement pourrait être limité à 200 000 €. Cela augmentera la base taxable et l’impôt dû.

Ce changement nécessite une révision des stratégies patrimoniales, surtout pour les familles qui souhaitent optimiser la transmission des parts de SCI. Faire appel à un notaire ou un fiscaliste permettra d'identifier les solutions les plus adaptées, comme :

• le démembrement de propriété,

• l’utilisation d’assurances-vie comme alternatives.

Étape par étape : comment remplir les formulaires correctement ?

 

Régime Fiscal	Étape	Détail de l'étape
SCI à l'IR	Étape 1 : Annexe 1 - Liste des recettes et dépenses	Détaillez les recettes (loyers perçus) et les dépenses (frais de gestion, travaux, charges de copropriété, etc.), y compris les amortissements si nécessaire.
	Étape 2 : Annexe 2 - Répartition des parts et des revenus	Indiquez la répartition des parts sociales et des revenus entre associés. Vérifiez la correspondance avec la répartition des parts pour éviter des erreurs fiscales.
	Étape 3 : Formulaire principal - Compilation des données	Reportez les recettes et dépenses nettes et les revenus à répartir entre les associés. Vérifiez l'exactitude des données avant soumission.
SCI à l'IS	Étape 1 : Remplir la liasse fiscale (Cerfa n°2033 et n°2050)	Remplissez le Cerfa n°2033 pour indiquer les résultats fiscaux et le Cerfa n°2050 pour le bilan de la SCI (actif, passif, capitaux propres).
	Étape 2 : Report des données sur le formulaire principal	Reportez les données clés de la liasse fiscale sur le formulaire Cerfa n°2065, incluant le résultat fiscal, les charges et amortissements.
	Étape 3 : Mentionner les taux d’imposition	Indiquez le taux d’imposition (15 % pour les bénéfices < 42 500 € et 25 % pour ceux supérieurs) afin de calculer correctement l’impôt sur les sociétés.

Les conséquences des erreurs : coût et sanctions

Les autorités fiscales sont très strictes en matière de conformité, que ce soit pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Voici un détail des principales sanctions et coûts associés aux erreurs dans la gestion fiscale d’une SCI.

Un redressement fiscal survient lorsque l'administration fiscale constate des incohérences ou des omissions dans les déclarations fiscales d’une SCI.

Par exemple :

• l'omission de revenus ou dépenses mal déclarées : si la SCI omet de déclarer certains loyers perçus ou déduit des charges non admissibles, l’administration peut effectuer un redressement. Elle recalculera les revenus ou les charges et en ajustant le montant de l’impôt dû.

• le non-respect des règles fiscales de répartition des bénéfices : dans le cadre d’une SCI à l’IR, si la répartition des revenus entre les associés n'est pas conforme à la répartition des parts, cela peut entraîner une rectification du montant des impôts. Mais aussi des pénalités supplémentaires pour chaque associé.

• erreur dans le choix du régime fiscal : si une SCI choisit un régime fiscal inadapté, par exemple en optant pour l’IS alors qu’elle devrait être soumise à l’IR, un redressement peut être effectué sur la base de l’impôt dû au taux incorrect.

Ces erreurs peuvent entraîner des ajustements importants des revenus et des dépenses, ainsi qu’une régularisation de l’impôt à payer.

Le redressement fiscal peut aussi concerner des années antérieures. Cela pourrait amplifier l’impact financier de l'erreur.

Majorations et pénalités : jusqu’à 80 % pour fraude avérée

En plus du redressement fiscal, des majorations et pénalités peuvent être appliquées en fonction de la nature de l'erreur et de l'intention qui y a conduit :

• les majorations pour erreur ou négligence : si l'erreur est jugée de bonne foi mais résulte d'une négligence, une majoration de 10 à 40 % peut être appliquée sur le montant de l'impôt supplémentaire dû.

• les pénalités en cas de fraude avérée : si l'administration fiscale estime que l’erreur est le résultat d'une fraude ou d'une tentative de dissimulation (par exemple, en cas de falsification de documents ou de sous-déclaration délibérée), les sanctions peuvent atteindre 80 % du montant de l'impôt éludé.

Dans les cas les plus graves, les sanctions peuvent aller jusqu’à 100 % du montant de l’impôt dû, en cas de requalification de l’infraction en fraude fiscale intentionnelle.

Ces pénalités sont particulièrement sévères pour les SCI à l'IS. Elles font l'objet de contrôles plus approfondis et des conséquences plus importantes. Cela est dû au fait que l'impôt soit directement payé par la société, et non par les associés.

Perte d’exonération sur la plus-value en cas de non-conformité

La revente des biens immobiliers détenus par la SCI peut cauder une perte d'exonération sur la plus-value, en cas d'erreur fiscale.

En règle générale, les SCI peuvent bénéficier d'une exonération de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier sous certaines conditions :

• SCI à l'IR : lorsque les biens sont affectés à l'habitation principale des associés, ou si les conditions d’application des exonérations spécifiques sont respectées.

Toutefois, si la SCI ne respecte pas les obligations fiscales ou ne soumet pas ses déclarations dans les délais, elle risque de perdre cette exonération. Cela peut augmenter considérablement le montant de l’impôt dû sur la plus-value lors de la revente.

Une SCI qui oublie de remplir correctement ses formulaires ou qui ne déclare pas certains revenus peut se voir retirer l'exonération sur la plus-value. L’impôt peut alors être appliqué sur la totalité du gain réalisé à la vente.

Réussir sa déclaration SCI en 2024

Réussir sa déclaration SCI en 2024 repose sur une bonne compréhension des régimes fiscaux (IR ou IS) et une gestion rigoureuse des formulaires. Il faudra respecter les délais de déclaration. Il faudra aussi éviter les erreurs courantes comme la mauvaise répartition des revenus entre associés ou l'oubli de certains documents.

Pour simplifier cette gestion et éviter des erreurs coûteuses, l'utilisation de logiciels spécialisés ou la consultation d'un expert-comptable peut s'avérer être un choix judicieux. En étant bien accompagné et en vérifiant minutieusement chaque étape, vous pourrez optimiser la gestion fiscale de votre SCI et garantir sa conformité avec les exigences de l'administration.