Investissement immobilier quand on est expatrié

最近一项研究显示，很多法国人对房地产投资情有独钟。这种投资为其资产的长期优化提供了可能。如今，不少法国侨民在法国投资房地产。然而，在法国远距离进行房地产投资并非易事。作为一个非法国居民，要想成功地进行房地产投资，作为一个外籍人士，了解各种步骤和步骤是至关重要的。

为什么去外籍人士要选择投资房地产↪Zs_2009↩？

通常，当您移居国外时，您会寻求获得比法国提供的更高的收入。事实上，外派人员选择出国工作，往往是为了享受目的地国家提供的最好的生活条件（雇主支付的住房、与出国有关的补贴、较高的工资......）。这样一来，他们就可以进行储蓄。然而，外籍人士充分意识到，他们不会永远留在国外。他们中的大多数人甚至在退休年龄之前就回来了。因此，投资理财要保证持续的收益。

对于外籍人士来说，房地产投资是一种很有前景和利润的方式，尤其是租赁投资。这种投资方式为您提供了在出国期间产生利润的可能性，并允许您在回国后拥有一个主要住所。它还可以创造额外的收入，为退休后的生活做准备，或为后代积累遗产。因此，外籍人士的租房投资，可以在赚钱的同时，为以后的子女置办房产，传宗接代。

外籍人士的房地产税

对于希望在法国建立房地产投资的外籍人士来说，有一些税收方面的特殊性。即使外籍人士的税收居住地在国外，法国税务部门也会对来自法国的房地产收入在法国征税。房产税、住房税以及无人居住的房屋税也必须向法国国家缴纳。 光租房至少要缴纳租金收入的20%。该税种特别适用于工商业利润的带家具出租收入，俗称BIC。它也适用于空租的财产收入。在这一缴费基础上再加上17.2%的社会征收率。

外籍人员的税收优惠

根据法国国家规定的这一公约，外籍人士除了在法国纳税外，还需在外籍国纳税。因此，他要被双重征税。但是，大多数外国都与法国签订了国际税收条约，提供了对法国境内的房地产收入避免双重征税的可能性。大多数受法国和欧盟国家欢迎的侨民国家都批准了这一税收条约。符合该税种的国家可以向法国税务部门咨询，并找到与法国签订的税收条约清单。

自2019年10月起，还采取了其他措施，为外籍人士销售房地产提供便利。行动公共账目部长，欧盟已经取消了对非居民外籍人士不动产资产收入的社会征税，并制定了与居民相同的累进尺度。侨民离开本国领土10年后，还可享受150↪Zs_2009↩000欧元的不动产转让豁免。

外籍人士的房地产投资：远程方法。

对LMNP的投资

LMNP的投资包括购买一套旧公寓，然后按照阿鲁尔法律规定的最低限度的家具出租。作为外派人员，将租房管理委托给房产中介公司是比较明智的选择。在租赁管理方面，经典的带家具租赁被证明是更有利可图的。您将受益于管理或转售的灵活性。事实上，当租期结束后，外籍人士可以将房产收回，作为自己的主要住所或转卖。

Non Professional Furnished Renter或LMNP的身份有很多优势，特别是对于移居国外的人来说。对于想在法国做租赁投资的人来说，是非常适合的，可以让租金收入成为额外的收入。但是，收入不得超过总收入的50%，且每年不得超过70↪Zs_2009↩000欧元。这一税制还提供了一种可能性，即通过带家具的出租投资，积累资产而无需缴税 。

BIC的房地产投资

BIC或工商利得税制度一般涉及带家具的租金。由于它的各种优势，以及与裸租相比，它在财产收入方面的有利形势，往往被外籍人士所重视。有房出租的投资者也可以按照微观工商局或简易房地产制度申报收入。这种地位提供了一种可能性，即通过简单的申报制度，可以享受到50%的减免。

当外籍人士获得的租金不超过32↪Zs_2009↩600欧元时，微观BIC税制就很有意思。对于超过这个门槛的租金，最好选择不动产或工商企业制度，因为如果选择后者，房产折旧和其他费用可以扣除。不过，计算折旧最好还是找专业的会计来计算。简而言之，工商局系统具有租金税收的优势和租赁管理的保障。

SCPI的房地产投资

SCPI或Société Civile de Placement en Immobilier的房地产投资也被称为"Pierre Papier"投资。该计划包括投资于建筑物的单位。因此，外籍人士没有任何有形财产，但有股份等不动产的股份。这种投资方式由多个市场机构和金融市场管理局（AMF）管理，投资者通过AMF批准的管理公司按月或按季度收取95%的租金。

对于外籍投资者来说，SCPI具有以下几个优势。首先，这种身份是所有外籍人士都可以获得的，并且适合所有类型的预算。他们可以进行1000欧元起的投资。由于投资涉及的是整个园区而非单栋建筑，因此，SCPI不存在任何不付款的风险。扣除费用后的回报率为7%，这种投资方式是最受海外生活的法国人欢迎的投资方式之一。

外籍人士投资贷款怎么样？

虽然外籍人士的房地产投资有利可图，也很受欢迎，但很多银行还是不愿意为外籍人士发放房地产信贷。因此，对于一个生活在国外的法国人来说，获得银行贷款就显得有些困难。要想成功获得银行的房地产贷款审批，需要检查几个参数，比如外籍人士的负债能力和出资额。银行会仔细观察外籍人士的情况，设法分析他所在的公司，并确保他有一份劳动合同。银行在审批居住在国外的法国公民的房产贷款时，仍然比较谨慎，他们要求在发放贷款前提供可靠的担保。

我们对外籍人士获得投资贷款的建议。

外籍人士往往因难以从银行获得房贷而望而却步。不过，为了把机会放在自己这边，从房贷中获益，有一些好的做法是生活在国外的法国人应该注意的。

选择正确的税务地位

虽然从银行获得抵押贷款对外籍人士来说有点复杂，但这不是障碍。其实，银行关心的不是实体存在，而是财政状况。向外籍人士发放投资贷款的银行提供0.2%至0.5%不等的高利率。不过，法国的费率比其他国家的费率更有优势。为了增加机会，外籍人士最好避免签订受外籍国税制约束的雇佣合同。偏偏法国法律规定的劳动合同更有利可图，吸引了很多银行的注意。

寻求经纪人的帮助

为了确保自己能拿到外籍人士的房贷，还可以借助中介机构的服务。信贷经纪人可以为您节省时间，因为他能事先权衡利弊，更好地选择最佳银行。经纪人也会是一个很好的谈判者，他会很清楚哪些条件对外籍人士的需求和期望是有利的，无论是贷款的种类、利率还是期限。通常情况下，与身份挂钩的风险会得到高额补偿，首次购房者最高可获得30%的补偿，居民最高可获得10%的补偿。不过，券商的服务价格实惠，不会增加投资者的支出。每小时费用不超过贷款额的1%。

让外籍人士成功进行租赁投资

在获得银行的房地产贷款后，现在是时候让你的房地产项目成为现实了。外籍人士选择租房投资，可以享受免税待遇。购买旧房，装修成出租房，就会产生物业费。你再从物业费中扣除租金收入，才能有物业亏空。

为了能够享受这一优势，必须满足3个条件。首先，你必须购买一个旧房产。之后，你将进行装修，金额高于一年的估计租金。最后，建议你连续租房3年以上。

出门在外，选择合适的出租屋保险很重要。事实上，和所有业主一样，居住在国外的法国人也可能面临因使用问题、建筑缺陷或缺乏维护而造成的损害风险。因此，购买全面的家庭保险是非常必要的。为了应对可能出现的支付问题，最好投保一份保证未支付账单的保险。

作为外籍人士，投资出租什么样的房产？

为了能够进行高收益的投资，对于外籍人士来说，选择一种回报率高且有可能产生可观利润的租房投资方式很重要。 

选择在小区内进行租赁投资

工作室等小面积的租赁投资是一个充满活力的市场。这项投资需要缴纳不超过130↪Zs_2009↩000欧元的资金，包括公证费。小区出租投资的净利润率可以达到4%-6%。为了创造更多的利润，外籍人士应该考虑优先选择大城市。在小区内进行租赁投资，最好找一个位于就业区或学生城的城市。这些地区的租赁需求很旺盛。

投资建设

外籍人士着手进行楼宇租赁投资，有机会获得7至12%的回报。这类投资需要的贡献度有点高。它让外籍人士从信贷的杠杆效应中获益。如果外籍人士花时间正确选择楼房的位置，并投入这种类型的租金装修，他可以从高达10%的利润率中获益。对于希望在退休后有定期收入的外籍人士来说，出租楼房投资是理想的选择。 

依靠室友

合租公寓也是外籍人士成功租房投资的绝佳选择。贡献约280↪Zs_2009↩000欧元，这种类型的投资有7-11%的回报率。共享公寓在大城市的需求量很大，而且增长速度越来越快。这类租房的对象是年轻的上班族、学生和寻找便宜住宿的人。合租房间提供了赚取固定收入的可能性。

外籍人士去法国投资，去哪里投资？

法国是一个有利于外籍人士投资房地产的国家。它有许多大型的、有活力的、活跃的城市，在那里生活很好。为了让生活在国外的法国人了解那些能够为他们提供高租金回报的城市，下面我们就如何选择适合外籍人士租房投资的城市提出建议。

不要把自己局限在你所知道的城市里。

大多数外籍人士倾向于在居住城市或离家近的城市投资。为了确保在需要的时候能叫上近亲，很多人选择了这种解决方案。但是，如果环境不利于出租投资，这种方法的效果并不理想。这将导致利润率低。因此，选择一个自己熟悉的城市并不是法国人在海外进行房产投资时应该考虑的唯一标准。也可能是城市活力不强，这将影响项目的盈利。因此，必须考虑到城市的租赁需求。

注意租金的空置率

特别是小城镇和城市的租赁空置率很高。因此，为了能够获得高额的租金回报，投资大城市是一个比较合适的方案。动态的，它们提高了吸引力，提供了高额的租金收益。要想知道哪些城市的租房投资最具吸引力，可以在网上查阅年度最具吸引力城市排行榜。去INSEE也是一个不错的主意，这个平台可以让你查看一个法国城市的租房吸引力。

• 巴黎

光明之城、经济之城、学生之城，法国首都是最受投资者欢迎的城市之一，无论居民与否。提供高品质的生活和战略性的地理位置，对租赁物业的需求非常强烈。服务完善，巴黎没有出租空房，有利于外籍人士出租投资。房地产价格约为每平方米10↪Zs_2009↩500欧元。

• 波尔多 

吉伦特首府波尔多也是最受外籍房东欢迎的城市之一。靠近法国首都（2小时火车车程），加上宜人的气候，使其有机会享受优质的生活。5年内，波尔多房产价格上涨了37%以上。这个城市为外籍投资者提供了极好的回报。此外，这个城市的出租房空置率几乎不存在。

• 图卢兹 

图卢兹市近年来经济活动显著。租房需求旺盛。由于气候宜人，生活质量高，行政人员、年轻的上班族和学生都争相在这里找房。被称为"Ville Rose"(粉红之城)，这个城市的公寓平均每平方米的价格是3260欧元。 

• 里昂

里昂是居住在国外的法国人投资房地产的有利城市。事实上，高卢人的首都每年的人口增长率为1%。里昂靠近首都、地中海和阿尔卑斯山，对出租房产的需求很大。本市房地产市场前景广阔，一年来，房价涨幅达7%。

• 南特

这座城市是法国吸引众多房地产投资者的城市之一。南特具有较高的生活质量、经济活力和旅游吸引力。该校有超过50↪Zs_2009↩000名学生，即占南特人口的20%，拥有完整的、高质量的教学内容。这座学生城的每平方米均价为3350欧元，租房人口超过60%。因此，事实证明，这里是一个适合外籍人士租赁投资的城市。

• 雷恩

这座城市因为其大学的待遇而吸引了许多租户。的确，雷恩是法国最著名的学生城市之一。其20%以上的人口是学生。2020年，雷恩每平方米的房地产价格为3200欧元，短短一年时间增长了近7%。居住在国外的法国投资者可以在这个城市享受4%以上的租金回报。

很多大城市都适合法国居民在海外进行房地产投资，不管是哪个国家的侨民。要想获得巨大的投资保障，最好是将房产的购置和租赁管理委托给房产中介公司等专业人员，因为房产中介公司的业务范围越来越广。