Investissement LMNP : Les clés pour maximiser la rentabilité locative

Un investissement LMNP a le mérite d'être accessible à tout un chacun. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ouvre effectivement aux particuliers la possibilité d'opérer dans l'investissement locatif. De plus, la rendement LMNP est optimisée par des amortissements. On parle aussi d'avantages fiscaux conséquents. D'après le site Meilleurs Agents, un récent rapport parlementaire fait état de 70% de bénéficiaires du statut LMNP location meublée, totalement exonérés d'impôts. Grâce à sa fiscalité optimisée et sa flexibilité, le LMNP prend l'ascendant sur les autres dispositifs d’investissement locatif. Il est par exemple à préférer des dispositifs liés à la loi Pinel : on est libre de fixer le prix du loyer. Combinant rentabilité, souplesse et avantages fiscaux, il s’avère idéal pour les investisseurs recherchant une gestion optimisée et simplifiée.

En outre, l'article 155 du CGI (Code général des impôts) régit le statut LMNP. Celui-ci est destiné aux particuliers louant des biens meublés, avec des recettes annuelles en dessous de la barre des 23.000 € (pas plus de 50 % des revenus globaux). Le statut LMNP loueur se distingue ainsi de celui de LMP (loueur meublé professionnel). Ce dernier s'applique aux revenus locatifs annuels supérieurs à 23.000 €. Il implique aussi une inscription au RCS. En termes d'avantages fiscaux, on peut citer l'imputation des déficits sur le revenu global. Il y a également le régime des plus-values professionnelles, lesquelles entraînent toutefois des cotisations sociales.

Pourquoi investir dans une location meublée ?

Un investissement LMNP s'impose comme la solution idéale pour s'assurer la rentabilité sur le long terme dans l'immobilier. Cette idée se trouve d'ailleurs confortée par le LMNP bail commercial associé aux résidences de services.

À préférer de toute autre forme d'investissement immobilier

Un investissement en LMNP s'avère plus avantageux que la location nue. Allusion faite notamment à la fiscalité optimisée qui ramène au régime réel ou micro-BIC. Il est alors question d'amortissement comptable des biens et du mobilier, avec à la clé une réduction notable des revenus imposables. Contrairement à la location nue, le LMNP immobilier profite aussi des dispositifs fiscaux comme le Censi-Bouvard. Par ailleurs, on note aussi des loyers plus élevés, garantissant ainsi la rentabilité globale. Enfin, et non des moindres, la demande locative est à son apogée, car suscitant l'intérêt des étudiants et professionnels en déplacement.

De même, l'investissement locatif LMNP prend aussi l'ascendant sur un autre forme d'investissement immobilier : l’investissement dans des locaux commerciaux ou professionnels. Un rapport qui fait référence à une demande locative stable, notamment dans les zones étudiantes ou touristiques. De plus, les résidences services (étudiantes, seniors ou touristiques) garantissent une sérénité quant aux revenus locatifs, grâce à des baux commerciaux.

Résidences de services et bail commercial

Dans le créneau résidence services (résidence étudiante, senior ou touristique), un bail commercial fait profiter de tout un lot d'avantages. Il est effectivement l'assurance de revenus locatifs stables sur une période allant de 9 à 12 ans. Les investisseurs LMNP sont quasiment à l'abri des risques de vacance locative. De même, un bail commercial immobilier prévoit aussi la délégation de la gestion courante (entretien, recherche de locataires) à l'exploitant. Autre atout majeur : les loyers indexés font l'objet de revalorisation régulière. On peut encore citer le dispositif Censi-Bouvard, la garantie d'avantages fiscaux supplémentaires. Notons que les investisseurs conservent une gestion passive, dans l'optique d'une rentabilité sur le long terme.

Aperçu des avantages fiscaux liés au statut LMNP

Un investissement LMNP ouvre la voie à tout un lot d'avantages fiscaux. Référence faite surtout au LMNP réel qui profite grandement aux gros investisseurs dans l'immobilier. Ces avantages se matérialisent aussi par les amortissements comptables et par le dispositif Censi-Bouvard.

Le régime réel calibré pour les gros investisseurs LMNP 

Le régime réel permet la déduction des charges réelles (intérêts de prêt, frais de gestion, prime d'assurances...). Un mécanisme qui réduit significativement la base de revenus imposables. De plus, l'optimisation fiscale est possible, pour maximiser la rentabilité de l’investissement en location meublée. Ce régime profite ainsi aux gros investisseurs LMNP, avec des revenus locatifs significatifs et des charges importantes. Seul bémol : il faut tenir une comptabilité rigoureuse. À titre informatif, le régime Micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'adresse aux investisseurs LMNP à faibles revenus locatifs. On lui prête effectivement une fiscalité simplifiée des revenus locatifs, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. En revanche, il n'est nullement question de charges déductibles LMNP. 

Qu'en est-il des amortissements comptables ?

En termes d'investissement LMNP dans l'immobilier, les amortissements comptables prennent tout leur sens. Ils permettent effectivement une déduction de la valeur d’usure du bien immobilier et du mobilier, et ce, sur plusieurs années. Les revenus locatifs imposables s'en trouvent diminués, sans tirer vers le bas le cash-flow. Prenons l'exemple d'un bien amorti sur 20 ans et le mobilier sur 10 ans. Avec le régime réel, ces amortissements se matérialisent par une fiscalité optimisée. En effet, des charges fictives vont surgir, ce qui peut exempter totalement les revenus locatifs.

Le dispositif Censi-Bouvard et réduction d'impôt

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs en LMNP profitent d'un double levier de rentabilité et d’optimisation fiscale. La réduction d’impôts est notable : à hauteur de 11 % du prix HT du bien sur 9 ans. L'abattement est toutefois plafonné à 300.000 €. Le dispositif permet également de récupérer la TVA sur l’achat du bien. Notons qu'il concerne les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) avec bail commercial.

Pourquoi investir en LMNP dans des résidences services ?

Investir dans une résidence services s'avère très payant, à plusieurs titres. Mis à part la tendance fiscale des investisseurs LMNP au régime réel (amortissement du bien et du mobilier, dispositif Censi-Bouvard), les investisseurs LMNP profitent des avantages liés au bail commercial et à la délégation de gestion. La demande locative accrue très caractéristique de ce type de bien vient couronner le lot.

Bail commercial et délégation de gestion

Un investissement LMNP dans une résidence services (étudiante, senior ou tourisme) donne droit à des avantages conséquents. Ceux-ci découlent notamment du bail commercial, une véritable sécurisation des revenus locatifs. D'une durée allant de 9 à 12 ans, ce contrat entre l'investisseur à l'exploitant professionnel, garantit effectivement le versement des loyers, quel que soit le taux d'occupation du bien. Les investisseurs LMNP sont ainsi mis à l'abri des déconvenues liées aux aléas de la vacance locative. 

En outre, qu'il s'agisse de location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle, la rentabilité des résidences de service demeure supérieure à celle d'un bien classique. Pour couronner le tout, ce type de bien se traduit par la réduction des obligations de l'investisseur LMNP. Les charges d'entretien et de gestion courante sont, en effet, déléguées à l'exploitant professionnel.

L'engouement accru pour les résidences services

Les résidences services suscitent une demande locative certaine, notamment dans des secteurs stratégiques. Sur ce point, une résidence étudiante figure en haut de la liste. Le dynamisme universitaire et la forte mobilité des étudiants y sont pour beaucoup. D'ailleurs, de nombreuses résidences étudiantes sont situées à proximité des campus et des stations de transport en commun. En répondant ainsi à une demande croissante d’hébergements fonctionnels et abordables, elles affichent des loyers supérieurs à ceux de la location nue.

Pour leur part, une résidence tourisme se révèle aussi très rentable, grâce à l’attrait saisonnier. Sa location dans des zones touristiques comme les stations balnéaires ou à proximité des lieux incontournables, renforce la demande locative. Une LMNP montage vient d'ailleurs la confirmer. D'ailleurs, les loyers bien au-dessus de ceux d'un LMNP classique, ne dissuadent en rien les locataires.

Les étapes pour réussir un investissement LMNP

En termes d'investissement LMNP, le mieux est de naviguer à vue. Cette recommandation ramène à des étapes bien définies. Parmi les incontournables, on note l'identification du bien LMNP adapté et la préparation du montage juridique et financier. Deux étapes qui sont, dans la mesure du possible, à confier à des professionnels.

Identification du bien adapté à la location meublée

Pour réussir un investissement LMNP dans l'immobilier, l’analyse du marché local ne doit pas être faite à la légère. Une opération qui consiste à jouer sur plusieurs paramètres. L'on parle notamment du dynamisme économique, des infrastructures (transports, commerces), de l'attractivité démographique, mais aussi de la tension locative. En guise d'exemple, un bien LMNP proche des universités sera très prisé dans une ville étudiante. L'engoument sera à son apogée, s'il est situé à proximité des stations de transports en commun.

De même, l'identification du bien LMNP amène à tabler sur l'emplacement. L'idée est de garantir une forte demande, afin de sécuriser au mieux les revenus locatifs sur le long terme. Dans la liste des zones à privilégier, on peut citer les villes universitaires (résidence étudiante), les zones touristiques  (résidence tourisme), sans oublier les centres villes bien desservis (résidence senior). En outre, l'évaluation de la concurrence et les loyers pratiqués est aussi de mise. Il est ici question de s'assurer de la conformité du bien LMNP aux besoins locaux.

Préparer le montage juridique et financier

Lors de l'étape de préparation d’un investissement LMNP, un montage juridique et financier dans les règles de l'art s'impose. Il est effectivement question de maximiser la rentabilité sur le long terme. Cet opération inclut de s'assurer d'être dans le créneau LMNP et non LMP (revenus locatifs et seuils d’éligibilité). On tâche aussi de respecter les conditions du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). S'il s'agit d'une résidence services, cette étape inclut également la signature d’un bail commercial avec l’exploitant professionnel.

Sur le plan financier, un plan de financement solide est fortement recommandé. L'idée est de prendre le temps de comparer les offres de prêt, en tenant compte des taux d’intérêt et de la durée. L'utilisation d'un effet de levier est envisageable, pour maximiser la rentabilité. Mieux vaut également anticiper les frais annexes (notaire, ameublement, gestion). L'intégration d'une analyse des flux de trésorerie peut aussi garantir la viabilité à long terme de l’investissement LMNP. Autant d'opérations qui nécessitent de faire appel aux services des professionnels.

Dans l'optique de maximiser les avantages statut LMNP, mieux vaut recourir aux services de professionnels pour le montage juridique et financier en LMNP. Un expert-comptable est, par exemple, le mieux à même de régler les questions d'ordre fiscaul (régime réel, micro-BIC), mais aussi celles en rapport avec les amortissements. De même, un conseiller en gestion de patrimoine oriente vers les dispositifs fiscaux adaptés (ex : Censi-Bouvard). Pour la rédaction de l'acte de vente et l'étude des clauses du bail commercial, l’accompagnement d’un notaire est envisageable. Un expert-immobilier est également le mieux habilité pour faire une estimation LMNP, dans l'optique d'une revente. Enfin, un courtier en prêt immobilier révèlera toute son utilité, en termes de négociation des meilleures conditions de financement.

Investissement LMNP en bref, points forts et points faibles

En vue d'un investissement locatif optimisé dans l'immobilier, le statut LMNP se trouve associé à tout un lot d'atouts. Fiscalement, les investisseurs LMNP ont le choix entre régime réel (déduction des charges et amortissements) et le micro-BIC (abattement forfaitaire). Les deux offrent la possibilité de réduire la base taxable des revenus locatifs. De même, la demande locative est au rendez-vous, surtout en zones étudiantes ou touristiques. Le taux d’occupation se trouve toujours au dessus de la moyenne. Par ailleurs, la rentabilité accrue d'un investissement en location meublée est garantie. Allusion qui est faite aux loyers bien au-dessus de ceux des locations nues. Autre atout : La gestion simplifiée, puisque cette tâche est déléguée via un bail commercial. Qu'il s'agisse de résidence services ou bien LMNP classique, les revenus sont alors stables et sécurisés.

Néanmoins, un investissement LMNP est loin d'être un long fleuve tranquille. Les avantages et inconvénients LMNP vont presque de pair. Il faudra effectivement composer avec un lot de contraintes administratives et comptables. Sous le régime réel, il faudra par exemple la tenue d'une comptabilité rigoureuse. Avec le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), celle-ci peut aussi se révéler utile. Référence qui est faite à la gestion des amortissements, ainsi qu'à la déclaration des revenus LMNP. De même, le respect des obligations fiscales est indispensable, en vue de l'optimisation des déductions. Mais encore, un loueur meublé se doit également d'entreprendre d'autres démarches administratives. Il y a par exemple l’inscription au greffe du tribunal de commerce. Pour certaines résidences services, la récupération de la TVA implique aussi des opérations complexes.