Calculateur de rentabilité immobilier : un outil indispensable

L’investissement immobilier continue de séduire bon nombre d’investisseurs français, car l’achat d’un bien à des fins locatives offre une importante rentabilité. Il existe, cependant, des conditions à prendre en compte en vue d’éviter tout risque de perte. Que ce soit au niveau du prix d’acquisition du logement ou du côté des loyers encaissés, il est primordial de faire le calcul du rendement locatif. Cet indicateur vous donne un premier aperçu des avantages financiers de votre placement immobilier. Si vous souhaitez tirer profit de l’investissement locatif, il vous est donc recommandé de réaliser quelques équations bien précises au moyen d’un calculateur spécial.

Comprendre la notion de rentabilité locative

Les investisseurs immobiliers parlent tout le temps de taux de rendement locatif (rentabilité locative) qui occupe une place de choix dans la pérennité d’un projet. En effet, avant de placer votre argent dans la pierre, il est judicieux de connaître cette notion. Celle-ci se définit comme un indicateur clé de la performance d'un investissement immobilier. Concrètement, il s’agit du ratio qui mesure le revenu brut rapporté par la location du logement par rapport aux prix d'achat et de revient du bien concerné. Le rendement locatif est exprimé en pourcentage sur une base annuelle.

Dans un investissement immobilier, les chefs de projet utilisent les termes rendement locatif et rentabilité locative indifféremment. Or, ils couvrent des réalités bien distinctes. Le 1^er concept parle uniquement des revenus que rapporte le logement en location par rapport à son coût d’achat. Le 2^e englobe les recettes générées par le bien loué et la variation de prix de l’appartement dans lequel vous avez investi, sur toute la durée de vie de l’investissement. Il intègre aussi la revente du bien avec une potentielle plus-value.

Cependant, la notion de rendement locatif peut très bien être utilisée au titre de synonyme de rentabilité locative.

À quoi sert un calculateur de rentabilité ?

L’investissement dans l’immobilier locatif laisse souvent place à une promesse mirobolante en matière de rentabilité. Toutefois, la réalité peut parfois être décevante ! En vue d‘éviter une telle déconvenue, la précision du calcul du rendement locatif demeure primordiale, cela, au moyen d’un calculateur spécial. Cet outil sert donc à juger le bien-fondé de votre investissement dans la pierre avant même de vous lancer.

Les impôts, les taux de crédit et d’assurance entrent dans l’équation, en fonction du type de rentabilité que vous souhaitez connaître (brute, nette ou nette nette).

 Réalisez différentes équations

La profitabilité d’un investissement immobilier s’apprécie au moyen de plusieurs équations à réaliser facilement et rapidement. Concrètement, il faut effectuer le calcul de la rentabilité brute, nette de frais, nette d’impôt et le cash-flow.

Calcul rentabilité brute

Placer l’argent dans l’immobilier rassure à cause des rares fluctuations de prix à la baisse, et surtout de la hausse constante de sa valeur avec le temps. Pour connaître le taux de rendement brut d’un bien locatif, il faut diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement. Puis, il convient de multiplier le résultat par 100.

Le rendement brut retient le prix d’achat majoré des divers frais d’acquisition du bien, comme les frais de notaires, d’agence, bancaires... Ici, l’équation ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur ni la fiscalité.

À titre d’exemple, un studio acquit 150 000 euros et loué 650 euros par mois rapporte 5,2 % de rendement brut (650 x 12 /150 000 x 100 = 5,2). À noter qu’en ligne, vous trouverez un simulateur capable de vous donner le même résultat, mais avec moins d’efforts de calcul et de perte de temps.

Calcul rentabilité nette

L’obtention du taux de rendement locatif net passe par la prise en compte des charges et dépenses inhérentes à la location de la maison ou de l’appartement.

Les variables

Lorsque vous désirez connaître la rentabilité locative nette de votre bien immobilier, plusieurs variables doivent être considérées, à savoir :

• les frais de financement : englobent les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur ou les garanties ;
• la fiscalité : concerne la taxe foncière à payer chaque année et les impôts sur le revenu ;
• les assurances : regroupent l’assurance propriétaire non occupant et celle des loyers impayés ;
• les frais de gestion : notamment ceux de la gestion locative ;
• les frais d’entretien : portent sur la dépense à la charge du locataire (le propriétaire, quant à lui, s’occupe financièrement des gros travaux, comme le changement de chaudière) ;
• les charges non récupérables : correspondent aux dépenses d’amélioration de l’immeuble en vue de contribuer à augmenter la valeur du bien locatif ;
• les éventuels travaux : se rapportent à la réfection des parties communes, l’entretien des éléments indispensables à la jouissance de l’habitat (volets, robinetterie, isolation…).

Les loyers mensuels sont aussi intégrés dans le calcul. En outre, le prix d’achat du bien immobilier retenu dans l’opération se trouve alourdi par le coût du crédit qui a financé l’investissement.

La formule

En pratique, la formule de l’équation pour obtenir le rendement locatif net est la suivante : (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat. Compte tenu de tous les éléments à inclure dans le calcul de la rentabilité locative nette, celle-ci s’avère inférieure à la brute, en toute logique.

Pour illustration, un studio acheté 150 000 € génère un loyer annuel de 7 800 euros. Vous déduisez 600 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 euros de charges non récupérables de ce montant. En suivant la formule donnée précédemment, vous obtenez un résultat de 4,01 % qui correspond au taux de rendement locatif net de votre bien. Vous pouvez également vous faciliter la tâche en utilisant un simulateur en ligne.

En règle générale, la rentabilité locative nette d’un investissement locatif se situe entre 2 et 7 %, en fonction du type de bien. À ce propos, au mètre carré, un appartement de petite surface rapporte davantage que celui avec de grands espaces.

Calcul rentabilité nette 

Le calcul du taux de la rentabilité nette nette aide à aboutir à une évaluation encore plus précise de l’investissement immobilier. Il inclut les avantages fiscaux (déduction des travaux ou intérêts de crédit, Pinel, Censi-Bouvard, Cosse…). Autrement dit, il correspond au montant réel que vous percevez après imposition sur le revenu. Pour déterminer le rendement locatif net net, suivez la formule suivante : loyers charges comprises + charges + fiscalité/par le montant total de l'investissement, le tout multiplié par 100.

Dans le cas d’une location non meublée, les revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros vous rendent automatiquement éligible au régime micro foncier. Ce dernier ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Au-delà de ce montant, le régime réel s’applique.

Calcul de rentabilité et méthode Larcher

L’immobilier se présente comme l’un des secteurs d’investissement les plus profitables. Pour estimer le rendement locatif net de vos propriétés et mieux les maîtriser, il existe diverses méthodes de calcul. Parmi ces dernières, vous distinguerez la « Larcher ». Elle reprend la formule de la rentabilité locative brute du bien, mais calcule le loyer sur 9 mois et non sur 12. En cause, la méthode Larcher estime que les charges et autres dépenses, comme la fiscalité, représentent 25 % des mensualités (équivalent de 3 mois de loyers). Voici la formule exacte pour effectuer l’opération : rendement net= loyer mensuel × 9 / prix d’achat × 100.

En vue d’avoir une idée plus précise sur l’application de ce procédé, il est important de prendre un exemple que voici. Le prix d’acquisition d’un appartement est de 100 000 euros et il se loue à 350 euros le mois. La rentabilité locative nette de ce bien immobilier avoisine donc les 3.15 %.

Il s’agit tout de même d’un mode de calcul rapide, mais qui reste approximatif. À part cela, si vous voulez éviter les lourds calculs sur la performance de votre projet, vous avez la possibilité de vous faire aider par un simulateur en ligne.

Calcul du cash-flow

Quand un investisseur achète un bien locatif, il se demande si les loyers couvrent le prêt immobilier et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow. Or, ce terme anglais désigne l’ensemble de flux de trésorerie (entrées et sorties d’argent), et permet de définir les finances et les profits du propriétaire. Le cash-flow est donc un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité d’un bien locatif jusqu’à sa revente.

En calculant le cash-flow d’un projet immobilier, le bailleur mesurera la rentabilité de son investissement en appliquant la formule : Cash-flow immobilier = revenus (loyers + charges refacturées) – dépenses.

Les flux sortants comprennent le taux du crédit immobilier, les frais de dossier, les mensualités, les frais de notaire, l’assurance, la taxe foncière, la fiscalité et les charges sociales. Seul un flux de trésorerie positif assure la bonne rentabilité d’un projet immobilier. Cela se produit lorsque le total des entrées financières est supérieur au total des sorties.

L’idée de réaliser les différents calculs vous rebute-t-elle ? Pas de souci et nul besoin d’être un mathématicien pour réussir les opérations. Facilitez-vous donc la tâche en utilisant un simulateur en ligne !