Diagnostic immobilier obligatoire : focus sur la vente, location et rénovation

Le diagnostic immobilier obligatoire est l’une des démarches à entreprendre lors de la vente ou de la location d'un logement. Très important, ce dossier répertorie en effet tous les diagnostics immobiliers obligatoires qui sont exigés par la loi. Applicables sur les maisons, les appartements ou tout autre type de logement, ces diagnostics garantissent la sécurité des occupants du bâtiment. Ils protègent les parties impliquées, car ils fournissent les résultats d’une évaluation et analyse précise de l'état technique du bien ainsi que des risques éventuels.

Mais quels sont ces diagnostics obligatoires ? Cette liste exhaustive vous guide dans la réalisation de ces démarches pour s’assurer que vous respectez la législation en vigueur.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un logement ?

Vous prévoyez d’acheter un logement, le vendeur doit vous remettre le résultat de différents diagnostics immobiliers. La liste des diagnostics obligatoires diffère selon que vous achetez une maison individuelle ou un appartement.

Si vous achetez une maison individuelle, le vendeur doit vous remettre :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
   
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
   
• L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
   
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
   
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
   
• L’état de l'installation d'assainissement non collectif ;
   
• L’état relatif à la présence de termites ;
   
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;
   
• Le diagnostic Bruit ;
   
• L’audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE .
   

Si vous achetez un appartement, le vendeur doit vous remettre :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
   
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
   
• L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
   
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
   
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
   
• L’état de l'installation d'assainissement non collectif ;
   
• L’état relatif à la présence de termites ;
   
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;
   
• Le diagnostic Bruit ;
   
• Le carnet d'information du logement (CIL).
   

Outre ces documents, pour un appartement, la promesse ou acte de vente doit renseigner la Surface privative du lot de propriété défini selon la Loi Carrez. Ce document doit aussi mentionner la présence d'un risque de mérule dans la construction du logement si l’appartement en question se trouve dans les zones géographiques identifiées par un arrêté. 

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d'un logement ?

Pour louer son bien qui servira d'habitation, le propriétaire bailleur doit fournir à son locataire les documents suivants dont :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
   
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
   
• L’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation date de plus de 15 ans ;
   
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation date de plus de 15 ans ;
   
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement à louer est situé dans une zone concernée ;
   
• Le diagnostic bruit, si le logement est situé dans une zone concernée.
   

Le résultat des diagnostics immobiliers cités ci-dessus est regroupé dans le dossier de diagnostic technique ou DDT. Ce dossier sera annexé au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement du bail. Il peut être transmis au locataire par courrier électronique.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires après travaux de rénovation ?

Le diagnostic immobilier obligatoire après travaux est réalisé après la rénovation ou la réhabilitation d’un bien. Sa réalisation est obligatoire si le logement rénové a été construit avant 1949 ou avant 1997. Mais il est aussi exigé si le diagnostic amiante et le diagnostic plomb avant travaux ont démontré la présence de ces deux produits dans les locaux.

Le diagnostic obligatoire après travaux est parfois négligé. Pourtant, il est très important, car il permet de s’assurer que les personnes qui occupent le logement rénové sont à l’abri de risques sanitaires. Cette évaluation assure qu’une fois rénové, le logement ne contient ni de particules de plomb, ni de particules d'amiante.

Alors, quels sont les diagnostics obligatoires après des travaux de rénovation. Ce sont : 

L’examen visuel amiante

L’examen visuel amiante est un diagnostic obligatoire pour les bâtiments rénovés dont le diagnostic amiante avant travaux a détecté la présence de ce polluant. Si le diagnostiqueur ne constate aucune trace d’amiante après les travaux, le logement peut être livré. En revanche, même si des travaux ont déjà été effectués alors que l'amiante est encore présent, d’autres interventions visant à désamianter les lieux doivent être réalisées.

Il faut noter que le bien ne peut être livré que lorsque l’examen atteste l’absence d’amiante.

Le contrôle périodique amiante

Si le diagnostic précédent a conclu qu’un contrôle amiante périodique doit être réalisé, il faut le respecter. Durant le contrôle, si on constate la présence de ce produit, sera fait pour s’en débarrasser. 

Ce contrôle périodique se fait en général tous les 3 ans.

L’examen visuel plomb

L’examen visuel plomb après travaux est obligatoire si le diagnostic plomb avant travaux a été positif. Cet examen permet de s’assurer que les logements ayant été rénovés ne présentent plus aucune trace de plomb. Parce que le plomb est à l’origine d’une maladie grave que l’on appelle le saturnisme.

Attention : 

Si vous ne réalisez pas les diagnostics immobiliers obligatoires après travaux, vous serez soumis à des sanctions pénales. Le propriétaire peut être amené à payer une lourde amende pouvant atteindre les 75 000 euros. Il peut risquer une peine d’emprisonnement de cinq ans. Si le propriétaire est une personne morale (une entreprise, une organisation, etc.), elle peut être exposée à une interdiction définitive d’exercer.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires ?

La durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires dépend du type de diagnostic à réaliser. Cette durée de validité peut varier de 6 mois à 10 ans. Certains diagnostics immobiliers obligatoires ont même une validité illimitée.

Voici un tableau qui détaille la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires :

Qui doit faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Dans le cas d’une vente, le coût lié au dossier de diagnostic technique sera à la charge du vendeur. Mais cela n'empêche pas que les parties conviennent de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.

Dans le cas d’une location, le dossier de diagnostic technique est toujours fourni par le bailleur. Il en découle qu’il est établi à ses frais exclusifs.

Dans le cas d’une rénovation, c’est le propriétaire lui-même qui se charge de payer le prix d’un diagnostic immobilier obligatoire.

Qui contacter pour les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Pour réaliser chaque diagnostic immobilier obligatoire, que ce soit pour une vente ou pour une location, vous devez obligatoirement faire appel à une entreprise de diagnostic immobilier certifiée. Agrée par l'État, cette entreprise dispose d'une équipe de diagnostiqueurs professionnels disposant d'un savoir-faire exceptionnel dans le domaine. Cette équipe d'artisans peut réaliser les diagnostics selon la norme et sans faille.

Pour trouver votre entreprise de diagnostic immobilier, plusieurs options sont possibles. Vous pouvez consulter un annuaire de diagnostiqueurs certifiés sur le site du ministère en charge du logement. Vous pouvez faire des recherches en ligne, sur internet. Il suffit de taper "diagnostic immobilier". Vous pouvez également demander à vos voisins. D'ailleurs, NousGérons peut aussi s'en occuper.

Pour info, sachez que certains diagnostics immobiliers obligatoires peuvent néanmoins être réalisés par vos soins. C’est le cas du diagnostic loi Carrez où vous pouvez calculer par vous-même l’espace habitable. C’est aussi le cas du diagnostic risques naturels. Pour ce dernier, vous pouvez directement remplir un formulaire en ligne. Dans tous les cas, peu importe la procédure à entreprendre, n’oubliez jamais que rien ne vaut l’expertise d’un professionnel. Contacter un spécialiste est toujours le moyen le plus sûr de faire diagnostiquer sa maison, son appartement, etc. avant de le vendre, de le mettre en location ou après l’avoir rénové.

Quel est le prix d'un diagnostic immobilier obligatoire ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont un coût varié. Mais en général, ce coût est compris entre 90 et 150 euros par type de diagnostic. 

Pour déterminer leur tarif, chaque entreprise de diagnostic immobilier à sa propre méthode de calcul. Elle est libre de fixer ses tarifs. Mais en général, ces tarifs sont toujours définis en fonction des critères suivants : la surface totale du logement à diagnostiquer, l’année de construction, l’endroit où se trouve le logement, le type de bien et le professionnel choisi. 

Pour vous aider à vous faire une idée, voici des tarifs à titre indicatif par diagnostic immobilier :

• prix du diagnostic de performance énergétique : entre 90 et 200 euros ;
• prix du diagnostic amiante : entre 80 à 150 euros ;
• prix du diagnostic plomb : entre 130 et 300 euros selon la surface du logement ;
• prix de l’état des installations de gaz et d’électricité : entre 105 et 150 euros selon la taille du logement ;
• prix de l’état des risques et pollutions (ERP) : entre 15 et 40 euros ;
• prix du diagnostic termites et mérules : entre 100 et 150 euros pour chaque diagnostic ;
• prix du diagnostic loi Carrez : entre 70 et 150 euros ;
• prix du diagnostic de l’assainissement non collectif : entre 100 à 150 euros, sous forme de redevance à payer au Trésor Public.

Pour vous permettre de réaliser des économies, certains diagnostiqueurs immobiliers proposent des forfaits ou des packs. Ces packs rassemblant plusieurs diagnostics. En optant pour ces packs, le prix sera réduit, car les techniciens ne se déplaceront chez vous qu’une seule fois. Un pack de diagnostics coûte entre 300 et 700 euros.

Qu'en est-il des autres diagnostics immobiliers facultatifs ?

Outre les diagnostics immobiliers obligatoires mentionnés ci-dessus, certains diagnostics sont également facultatifs. Vous n'êtes pas obligé de les faire, mais si vous constatez que vous devez les réaliser, rien ne vous empêche de l’effectuer. On parle du diagnostic prêt à taux zéro (PTZ), la sécurité piscine, l’état de vétusté, l'état d'installation intérieure d’eau, l’état de l'installation intérieure de chauffage.

Le diagnostic PTZ comme son nom l’indique est nécessaire à l'obtention d'un prêt à taux zéro. Il est indispensable pour toute transaction immobilière concernant les maisons de plus de 20 ans.

Le diagnostic sécurité piscine est fait pour ceux qui ont une piscine chez eux. Il permet de vérifier la conformité de la piscine, exigée par le Code de la construction et de l'habitation. 

L’état de Vétusté permet d'estimer l'état général d'un bien immobilier (appartement, maison, etc.). Il aide à repérer d'éventuelles anomalies. 

L’état de l'Installation Intérieure d'Eau permet de vérifier l'état de l'installation d'eau. Il aide à repérer les fuites potentielles.

L’état de l'Installation Intérieure de Chauffage permet de contrôler l'état de l'installation de chauffage. Il détecte les éventuelles anomalies.

Diagnostic immobilier obligatoire : ce qu'il faut retenir de tout cela !

Le diagnostic immobilier obligatoire est une démarche qui ne doit jamais être négligée, que ce soit lors d’une vente, d'une location ou après la rénovation d'un bien immobilier. Cette liste exhaustive des diagnostics requis par la loi assure la sécurité des occupants. Elle protège les parties impliquées en fournissant une évaluation précise de l'état technique du bien ainsi que des risques. Que ce soit pour une maison, un appartement ou tout autre type de logement, ces évaluations permettent de se conformer à la législation en vigueur.

Pour suivre les normes, rappelez-vous que chaque diagnostic doit être confié à des professionnels certifiés. Cela garantit leur validité et leur exactitude. De plus, il faut respecter les délais de validité de chaque diagnostic afin de rester en conformité avec la loi. Et même si certains diagnostics sont obligatoires, il est également recommandé de considérer d'autres diagnostics facultatifs pour assurer la sécurité et la qualité du logement. En suivant ces directives, les propriétaires, les vendeurs et les locataires auront une transaction immobilière légale.