投资房产：买房前你需要知道的一切!

L'immeuble de rapport : un vrai bon plan ? C'est la question que me posent souvent mes clients ou les investisseurs lors de séminaires. "Et toi Mickael, tu investis dans des immeubles de rapport à titre personnel ? Dans quelles villes ?"

Investir dans un immeuble fait rêver beaucoup de monde. Et moi le premier. J'ai débuté en achetant un studio de 14 m2 à Paris. Depuis j'ai acheté plus d’une dizaine d'appartements à titre personnel, et plusieurs centaines pour mes clients par le biais de ma société Investissement Locatif. Mais acheter un immeuble entier m'a toujours fasciné.

D'abord parce que j'adore l'immobilier, et que chaque bâtiment a une histoire. Posséder un immeuble entier, et dédier chaque lot de cet immeuble à l'habitation dans le cadre du locatif est une expérience incroyable. Je me rappelle la sensation d'excitation lors de la visite de mon premier immeuble. Les vendeurs qui m'expliquaient que l'immeuble s'étend "de là à là". Enorme. Mon associé et moi étions comme des enfants avec un nouveau jouet. 

Mais acheter des immeubles de rapport peut s'avérer très technique. Et en cas d'erreur, le risque est plus élevé que sur de l'achat de lots diffus. 

Je suis Mickael Zonta, serial-investisseur et directeur de la société Investissement Locatif.
Dans cet article vous découvrirez des conseils pour acheter un immeuble de rapport ou une maison de rapport. Ces conseils sont issus de mon expérience d'investisseur, et de mon activité de conseil en investissement immobilier. Je dirige une équipe de 200 personnes et nous avons réaliser plus de 2000 projets d'investissement.

Immeuble de rapport définition

L’immeuble de rapport ou immeuble locatif est un produit locatif. Il s’agit d’un bâtiment entier, d’un immeuble entier dédié à la création de revenus locatifs. Le mot « rapport » signifie que le propriétaire de l’immeuble en attendant (et en obtient) un rapport locatif.

Il s’agit d’un immeuble divisé en plusieurs lots, qui sont loués par un ou plusieurs propriétaires à des locataires. Il est généralement détenu par un seul propriétaire-bailleur, ce qui présente l’avantage d’éviter le statut de copropriété (donc les frais de syndic).

La définition de l’immeuble de rapport est assez simple, et j’explique souvent à mes clients qu’ils auront deux avantages principaux : d’abord faire travailler en une seule opération une somme investie plus importante. C’est l’équivalent d’un achat en gros.

Ensuite que le rendement locatif des immeubles de rapport est plus élevé, et que la détention en pleine propriété leur permettra en plus d’économiser les frais de syndic.

Ce que j’ai découvert sur les immeubles de rapport…

Si vous avez lu ma biographie et mon parcours d’investisseur immobilier, vous savez que j’ai débuté à Paris intra-muros.

Mon premier projet a été réalisé dans le 19ème arrondissement, puis j’ai successivement investi dans le nord et l’est de Paris. A cette époque, je ne jurais que par Paris intra-muros. Pourquoi ? Parce que la forte demande de la ville permet d’assurer une excellente liquidité en cas de revente, et un taux de vacance locative très bas (voire inexistant). La taxe foncière est également très basse, et Paris ne dispose pas de réserve de foncier.

Le fait que d’une part aucun terrain constructible ne soit disponible, et que d’autre part la ville soit un centre économique et international m’a conforté dans ce choix et j’ai investi personnellement sur plus d’une dizaine d’appartements.

Mais j’ai découvert les immeubles de rapport…

Avec l’appui de mon équipe, nous accompagnons les clients dans des projets clé en main pour des immeubles de rapport. Même logique que pour les autres opérations que nous réalisons : mon équipe déniche des immeubles à potentiel, nous restructurons et rénovons, avant de louer des biens de qualité.

Mes clients ont compris que l’intérêt est différent, et que cette stratégie d’investissement – investir dans un immeuble de rapport - est complémentaire aux investissements parisiens. Moins de liquidité en cas de revente, un taux de vacance locative supérieur, une taxe foncière nettement plus élevée. Et pourtant, de vrais atouts qui m’ont poussé à personnellement me tourner vers ce type de produits.

 

Investir dans un immeuble : les 3 avantages qui font la différence

Avantage n°1 : Acheter en gros permet de négocier le prix… même en immobilier

Acheter un immeuble de rapport pour le louer présente plusieurs avantages. D’abord concernant l’acquisition : vous achetez un bâtiment entier, donc plusieurs appartements… d’un coup. Si vous avez déjà acheté quoi que ce soit en gros, vous comprenez qu’il est plus facile de négocier avec le vendeur quand vous achetez plus qu’un produit. Ici je vous parle d’immobilier, mais c’est exactement pareil. Acheter un immeuble vous permettra donc de bénéficier d’un prix au m2 moins élevé (comparer à des biens de petites surfaces sur la même zone géographique). Attention : comme dans toute règle il existe des exceptions, et je vous en parle à la fin de l’article.

La négociation sur le prix est également le fait de la pression à l’achat. C’est simple : plus le montant est élevé, et moins nombreux sont les acheteurs potentiels. Malheureusement les français disposant de peu de moyens sont plus nombreux que les riches français. Les acheteurs sont donc en position de force.

 

 

Avantage n°2 : Investir dans un immeuble, c’est faire travailler une plus grosse somme d’argent, donc s’enrichir plus vite !

Je sais, vous vous dites que j’enfonce une porte ouverte. Mais cette notion de faire travailler un montant plus important est primordiale. Imaginez que vous puissiez emprunter 2M€… comme c’est le cas de certains de mes clients. Combien de temps faudrait-il pour investir cette somme et donc commencer à capitaliser, en recherchant des studios à 50.000€ ?

La réponse est évidente : il faudrait acheter 40 studios. Si vous cherchez 40 lots isolés et que vous faites 40 fois les étapes du financement, des notaires… cela vous prendra beaucoup de temps.

En tant que conseiller en investissement locatif, j’ai souvent cette question : « Mickael, quel est le produit idéal pour investir ? Est-ce le parking, le studio, le T2, la colocation ou l’immeuble de rapport ? »

La réponse est une réponse de normand : cela dépend de l’investisseur et de sa situation.

J’ai édité une vidéo sur les immeubles de rapport, et je mettais en garde sur l’achat d’un immeuble locatif très isolé ou situé dans des zones à la démographie en forte décroissance. Les bassins sinistrés. Certains investisseurs qui apprécient et investissent dans ces zones ont réagi avec virulence.

Attention : je n’ai jamais dit qu’investir dans un immeuble en pleine campagne, à 90.000€ pour 400M2 est nécessairement une mauvaise affaire. Mais il faut redoubler de méfiance et avoir une excellente connaissance du marché.

Personnellement j’essaie de privilégier des immeubles en région parisienne (parce que je maitrise la zone), et parce que les tickets d’investissement sont relativement élevés. Si je sors de Paris et que je me tourne vers ce type de produit, c’est pour faire travailler des sommes investis plus importantes : à partir de 600K€ sur les zones dans lesquelles j’investis.

Pour les plus petites sommes j’aurais tendance à me tourner vers des biens en copropriété. Pourquoi ? Parce qu’à loyer égal, vous n’aurez pas à payer la totalité de la façade, de la toiture ou encore une taxe foncière élevée.

 

Avantage n°3 : Le rendement locatif des immeubles de rapport

Les investisseurs apprécient les immeubles ou maison de rapport parce qu’ils délivrent des rendements locatifs plus élevés. Logique, vous avez acheté moins cher, parce qu’en gros (avantage n°1) mais vous louez les appartements un par un… donc au prix de marché. Cela permet de booster la rentabilité d’un immeuble de rapport.

Vous êtes propriétaire de tout le bâtiment, donc en pleine propriété, à l’opposé de la copropriété. Cela vous permet d’éviter les frais de syndic, donc de booster encore le rendement net de l’opération. En plus de l’avantage financier, j’apprécie également d’être chez moi dans mes immeubles, donc de pouvoir décider seul des travaux et de l’entretien. C’est plus simple et un vrai gain de temps.

Bien sûr, comme dans tout investissement locatif, il est généralement plus intéressant de rechercher une affaire dans les annonces de vente d’immeuble à rénover. Mais je traite les avantages de la rénovation (plus-value, valorisation, avantage fiscal) dans d’autres articles, que je vous invite à découvrir sur mon site.

 

 

Où acheter un immeuble de rapport, et pour quel montant ?

Il n’y a pas de bonne réponse. Je rencontre régulièrement des investisseurs qui possèdent des immeubles aux 4 coins de la France. Comme pour l’achat de lot au sein de copropriété, l’achat d’un immeuble de rapport diffère sur l’aspect financier selon le lieu d’investissement. Certaines régions sont plus rentables que d’autres, et je vous conseille surtout de savoir ce que vous cherchez.

Faites le point sur vos vrais objectifs d’investisseurs. Voici 3 questions dont les réponses vous guideront pour choisir le lieu d’investissement pour votre prochain immeuble :
1 - Quel budget je souhaite investir ?

2 – Quel risque je suis prêt à prendre ? (Cette réponse guidera le rendement)

3 – Une fois les 2 premières définies, intéressez-vous plus précisément au marché : combien d’offres similaires sont disponibles dans la zone ? Quelle est l’évolution démographique ? La zone dispose-t-elle d’entreprises solides ? D’une quelconque attractivité ?

Investir dans un immeuble isolé, d’une valeur de 50.000€ et avec un rendement de 15% n’est pas forcément une mauvaise option. Cela dépend de vos objectifs. Mais il faut le faire en pleine conscience et que ce soit un choix éclairé. Est-ce que le fait de disposer de 15% de rendement au lieu peut être de 12% dans une zone plus dynamique change votre projet ? Est-ce que le fait que le bien soit très peu liquide donc que la revente puisse prendre des mois voire des années est un problème pour vous ? Est-ce qu’il y a de la vacance locative… ? Posez-vous simplement les bonnes questions en amont pour ne pas vous retrouver dans des situations compliquées.

Personnellement, j’accompagne les investisseurs sur des projets d’immeubles de rapport en région parisienne entre 600K€ et 2M€ avec des rendements entre 8% et 10% (clé en main en incluant mes honoraires et une rénovation complète) et dans des zones attractives.

Acheter un immeuble de rapport à Lille, ou un immeuble de rapport en Île de France semble par exemple des options intéressantes. Car elles combinent rendement locatif élevé et attractivité du marché. Je peux également citer Bordeaux, Paris, Lyon qui restent des villes très attractive, à condition d’avoir les moyens de ses ambitions.
 

 

Les anomalies du marché des immeubles

En exerçant mon activité, j’ai accompagné des centaines d’investisseurs. Et j’ai découvert une anomalie de marché…

Dans certaines zones, les immeubles de rapport sont PLUS CHERS en prix au m2 que pour des biens isolés. La première fois, je suis tombé amoureux d’un immeuble de 700m2 dans le 19^ème arrondissement de Paris. En 2 bâtiments, le projet était magique. C’est d’ailleurs ce qui est génial lorsque vous visitez un immeuble. Personnellement, je suis toujours émerveillé à la découverte des différents appartements. J’imagine les familles qui pourront y vivre. Je l’imagine habité. Parce que l’immobilier c’est avant tout le lieu de vie des gens, et c’est ce que je trouve absolument magique.

Revenons dans le 19^ème arrondissement, et à cet immeuble vide de 700m2…

J’étais convaincu au sujet du produit, et je disposais d’un pull d’investisseurs qui voulait investir avec moi. Oui mais… Lors de la présentation du prix, l’agent m’annonce que le bien est à 8.500€ le m2. Pour la vente d’un immeuble à rénover. J’explique à l’agent que dans ce quartier et pour des biens à rénover, j’achète autour de 6.500€ max / m2. Je fais une offre en conséquence… et la vente ne se fait pas.

En réalité, le commerce (et l’immobilier est un commerce) n’est qu’une question d’offre et de demande. Et pour les immeubles de rapport, c’est la même chose. Avec des tickets d’investissements qui peuvent dépasser plusieurs millions d’euros, les acheteurs ne sont plus les mêmes. Vous serez confronté à des fonds d’investissements, ou des acheteurs fortunés qui ne cherchent pas le rendement à tout prix.

Ils ont compris qu’il vaut mieux faire travailler un montant plus élevé avec un rendement plus faible.

Pour moi, cette découverte a été un choc. C’est la même chose à Lyon, qui compte énormément de marchands de biens. J’ignore les raisons de cette concentration, mais Lyon compte proportionnellement nettement plus de foncières et de marchands professionnels que Paris. Et ça pèse clairement sur les prix des immeubles.

Aujourd’hui vous qui me lisez, vous souhaitez peut-être investir dans un immeuble à 80.000€ ou même à 1.000.000€. Mais si (et si vous me lisez je suis persuadé que ce sera le cas), vous disposiez d’une fortune immobilière, alors il est peu probable que vous continuiez à rechercher des immeubles à 100.000€…

Peut-être que vous aussi vous serez intéressé par un rendement moindre, mais avec un montant investi plus important.

Pour résumer, investir dans un immeuble peut s’avérer très intéressant si vous souhaitez faire travailler un montant supérieur. Si vous vous tourner vers les immeubles pour le rendement locatif qu’ils offrent, attention à diversifier votre patrimoine, avec par exemple des projets très liquides (faciles à revendre) en centre-ville. Cela peut être nécessaire si vous avez besoin de liquidité pour aider un membre de votre famille, pour réaliser un projet personnel ou en cas d’accident de la vie.

Retenez que les immeubles nécessitent une grande expertise technique. Le coût des travaux est proportionnel à la surface du bien, pas au prix d’achat. Que votre immeuble de 300m2 ait une valeur de 80.000€ en pleine campagne, ou de 800.000€ en région parisienne, une toiture est une toiture. Les travaux peuvent s’avérer coûteux et vous devez anticiper et être très prudent lors de l’achat. Je vous conseille de recueillir l’avis d’un professionnel de type architecte.

Les avantages sont réels si l’opération est maitrisée : rendement élevé, pleine propriété et enveloppe d’investissement élevée. Je vous recommande ce type de produit d’investissement si vous souhaitez accélérer le développement de votre patrimoine, et vous construire un empire immobilier.

 

Personnellement au-delà des critères financiers, je trouve que l’investissement dans des immeubles est magique. Vous allez loger plusieurs personnes ou famille. En plus d’être un produit d’investissement, je ressens un sentiment de fierté, et d’admiration lorsque je visite mes immeubles. Ces bâtiments sont chargés d’histoire, et ils sont des lieux de vie et c’est fabuleux.

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