Rendement locatif à Bordeaux : tous nos conseils en 2024

À la recherche d’une ville qui rapporte le plus de rendement locatif en France ? Année par année, Bordeaux fait preuve de dynamisme, soutenu par la continuelle augmentation de sa population. Située dans le département de la Gironde, en région Nouvelle-Aquitaine, la métropole jouit d’une situation géographique exceptionnelle, d’un cadre de vie agréable. Raison pour laquelle elle séduit chaque année de plus en plus de nouveaux arrivants. Sa demande locative reste en hausse, de quoi faire grimper ses prix immobiliers. En ce sens, l’investissement immobilier locatif constitue un bon plan dans cette localité bordelaise. Voici quelques conseils pour maximiser le rendement de votre projet.

Profiter des avantages offerts par la ville

Bordeaux présente divers atouts pour retenir l’attention des investisseurs. Elle se classe dans le top 10 des agglomérations où il fait bon vivre et investir en France. La ville se démarque par ses nombreux attraits :

Ville attractive avec une population grandissante

Sixième métropole de l’Hexagone en termes de population, Bordeaux abrite des citoyens majoritairement jeunes. Dans son 49,36 km² de superficie se trouvent près de 260 000 habitants. Selon les chiffres de l’INSEE, plus de 20 000 bordelais sont venus habiter sur le territoire en seulement 10 ans. D'après ces chiffres, la demande locative n’est pas prête de s’arrêter.

Bordeaux est également une ville étudiante très prisée. En effet, elle remporte une mention très honorable pour la qualité et la diversité de ses institutions scolaires. D’ailleurs, son dynamisme démographique est le fruit de la présence des universités, de grandes écoles et de pôles de recherche.

Si vous souhaitez investir dans la cité bordelaise, sachez que sa population grandissante est l’un de ces points forts. Cela vous permet d’évaluer les risques relatifs à votre investissement. D’ici 2030, la métropole envisage d’accueillir jusqu’à 50 000 nouveaux habitants, donc elle reste une valeur sûre pour un investissement immobilier locatif.

Localité accessible avec un cadre de vie unique

La ville de Bordeaux ne cesse d’innover afin d’offrir à ses habitants une qualité de vie irréprochable. Pour cela, elle dispose d’un centre-ville piéton, et reste très bien desservie par les réseaux de transport. La métropole dispose de 85 lignes de bus et 2 lignes de tramway qui couvrent toute la métropole. En outre, la cité offre 700 km de pistes cyclables permettant aux habitants d’arpenter les quartiers de la ville à leur rythme.

Son cadre de vie exceptionnelle attire également les touristes, qui sont eux aussi en quête d’un logement confortable pour se loger. La localité bénéficie d’un passage constant puisqu’elle est reliée à Paris, Poitiers, Tours et Orléans par l’autoroute A10. Pour votre investissement immobilier, vous pouvez donc vous tourner vers les petites surfaces afin de dégager un bon rendement locatif.

Analyser le marché locatif de Bordeaux

Pour maximiser votre investissement immobilier à Bordeaux, rien de mieux que d’analyser son marché locatif. Le parc immobilier est d’ailleurs composé de 75 % d’appartements et de 25 % de maisons.

Les typologies de bien les plus prisées

La métropole bordelaise est placée en 8^e position dans le classement général des villes étudiantes de France. Les logements les plus prisés demeurent les petites surfaces (studio, appartement 1 pièce, 2 pièces et 3 pièces) et la résidence en colocation. 40 % de la demande locative dans la cité se tourne vers ces biens immobiliers. Tandis que le reste de la recherche se focalise sur l’appartement 4 pièces et l’appartement 5 pièces. Il faut noter que la résidence meublée est plus onéreuse à la location.

Le prix immobilier et le loyer

Savez-vous que Bordeaux fait partie des rares villes de France qui offrent un logement de bonne qualité avec un prix abordable ? Pour un appartement, le tarif oscille entre 3 037 €/m² et 6 020 €/m², soit une moyenne de 4 628 €/m². La maison est accessible avec un prix allant de 3 899 €/m² à 7 724 €/m², soit une moyenne de 5 636 €/m². Par rapport aux autres villes de France (Paris, Boulogne-Billancourt, Montreuil ou Lyon), ces tarifs sont vraiment accessibles, notamment pour les investisseurs qui cherchent un bon rendement et un emplacement stratégique.

Concernant les loyers, le prix proposé à Bordeaux est de 16,6 €/m² en moyenne. Le tarif peut varier entre 11,8 €/m² et 25,9 €/m² en fonction du type de bien et de l’attractivité du secteur où il est implanté.

Le rendement locatif à Bordeaux

Le rendement locatif reste l’un des points clés pour réussir son investissement immobilier locatif. C’est un ratio qui sert à mesurer les revenus que rapporte un bien en location par rapport à son prix d’achat. Son but est donc de déterminer l’intérêt ou non du projet. Pour son calcul, il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100. N’oubliez pas d’intégrer tous les frais et charges au prix d’achat.

Pour Bordeaux, la métropole démontre un taux de rentabilité attractif. Son rendement moyen s’élève jusqu’à 6 %, pouvant encore augmenter selon l’emplacement de l’appartement. Si vous envisagez d’acquérir un logement à rénover pour votre investissement immobilier locatif, sachez qu’il apporte un rendement attrayant, sans pour autant dépenser des coûts importants. C’est un projet bien rentable, générant un taux de 7 %. Notez que l’investissement en colocation dégage aussi un rendement jusqu’à 7 %.

Opter pour les quartiers potentiels de Bordeaux

Investir dans la pierre est une stratégie avec un fort rendement, à condition de bien choisir le lieu. Dans la ville, certains quartiers se montrent plus attractifs que d’autres.

Le centre de Bordeaux est sans doute la zone la plus sollicitée par les jeunes locataires, comme les étudiants, les couples sans enfants et les jeunes actifs. Ces profils apportent d’ailleurs à ce secteur un marché immobilier favorable, notamment pour les investissements en petite surface. Pour y investir, il faut savoir que le prix immobilier est particulièrement élevé. Vous devez préparer un budget moyen de 5 000 euros par mètre carré. Malgré ce coût onéreux, la vacance locative de ce quartier est quasi nulle et l’opération peut dégager une rentabilité intéressante.

Le quartier de Bordeaux-Sud est aussi très apprécié par les investisseurs, en raison de son prix immobilier qui est plus accessible. Le studio, l’appartement 1 pièce et l’appartement deux pièces trouvent preneur rapidement grâce à la forte présence des étudiants. Ici, le prix moyen au mètre carré avoisine les 4 500 euros. En matière de location, le secteur affiche des loyers intéressants de 407 euros pour le studio et de 400 euros pour l’appartement 1 pièce. À noter que la zone attire les locataires grâce à son cadre de vie exceptionnel et ses commodités à proximité.

Prendre en compte la défiscalisation et le financement de la ville

Bordeaux fait partie des villes où la loi octroie des avantages fiscaux aux investisseurs du secteur immobilier. En ce sens, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation entre lesquels choisir en fonction du patrimoine immobilier acquis.

Les dispositifs de défiscalisation

Sur le marché de l’immobilier locatif, le statut LMNP (Loueur de meublé non professionnel) comporte son lot d’avantages fiscaux. Il s’agit du dispositif le plus adapté à un investissement locatif. Le LMNP ouvre droit à des intérêts attractifs, dont la réduction d’impôts, la récupération de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), la flexibilité et la gestion locative simplifiée.  

En outre, sachez que Bordeaux fait partie des villes éligibles à la loi Pinel. Elle est classée en zone Pinel B1. Il s’agit d’une loi de défiscalisation immobilière, créée par Sylvia Pinel, qui s’adresse à la fois aux programmes immobiliers neufs et anciens. Vous pouvez donc profiter de cette offre en achetant un appartement ancien, puis en procédant à des travaux de rénovation. Entre autres, vous pouvez aussi réaliser l’achat d’un immeuble ou d’une résidence neuve. Ce dispositif vous permet de mettre en location un bien immobilier, et ensuite profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Ceci, à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. De quoi vous assurer un bon rendement pour votre investissement immobilier locatif.

Outre la loi Pinel et du statut LMNP, vous pouvez aussi choisir les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Monuments Historiques et la loi Malraux.

Les aides pour financer votre investissement immobilier locatif

Pour procéder à l’achat d’un bien immobilier à Bordeaux, les conseils des experts se tournent tous vers le prêt immobilier. D’ailleurs, l’investissement locatif est le seul placement que vous pourrez financer avec un prêt auprès de la banque.

Il existe le crédit amortissable, généralement destiné aux investisseurs moyennement imposés. Son principal objectif est de rembourser le montant du capital et les intérêts en même temps à partir des loyers perçus. Ce type de prêt ne pose pas d’échéance pour le remboursement du capital. Chaque loyer mensuel doit par ailleurs régler les sommes prêtées. À noter que la déduction des intérêts sur les revenus est plus onéreuse durant les premières années.

La deuxième aide est le crédit in fine. Il s’agit d’un prêt, dont les intérêts peuvent être remboursés petit à petit chaque mois. Puis, vous réglez en une seule fois le montant du capital. Si vous détenez déjà un patrimoine immobilier locatif, ce type de prêt peut vous permettre une réduction du taux d’imposition. De cette façon, la fiscalité est optimisée et la rentabilité bien élevée.

Privilégier la location meublée

À Bordeaux comme dans toutes les grandes villes de France, la location meublée présente d’innombrables avantages pour les investisseurs immobiliers. Le premier atout de ce type d’investissement locatif concerne sa rentabilité. En effet, le loyer d’un logement meublé est largement plus élevé que celui d’un logement nu.

La fiscalité d’une location meublée est également très intéressante. Par exemple, si vous investissez sous le statut LMNP, vous pourrez profiter d’une importante réduction d’impôts. Concernant la déclaration de vos revenus locatifs, deux solutions sont possibles, à savoir :

• choisir le régime micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour être imposé sur la moitié de vos recettes ;
• opter pour le régime réel afin de bénéficier d’une fiscalité beaucoup plus légère en déduisant les amortissements et les charges de vos revenus locatifs.

Bordeaux étant une ville étudiante parmi les plus plébiscitées de France, la location meublée vous permet de cibler les étudiants. Ce type de location répond parfaitement à leurs exigences, puisqu’ils ne s’installent dans ce lieu que pour quelques années. Vous aurez ainsi l’assurance de profiter d’une forte demande locative.

Choisir avec grande attention le locataire

Louer votre logement à un locataire solvable vous donne plus de sécurité en ce qui concerne le paiement des loyers. Assurez-vous donc que les candidats sélectionnés aient suffisamment de revenus pour pouvoir honorer les loyers et les différentes charges.

Afin d’évaluer la stabilité financière des prétendants, n’hésitez pas à demander des preuves de revenus. Sachez qu’un haut salaire n’est pas toujours synonyme de revenu stable. Les candidats bénéficiant d’un contrat à durée indéterminée sont à privilégier.

Outre la question de la solvabilité, vous devez également vous assurer que votre futur locataire soit en mesure de prendre soin de votre appartement. Vous pourrez ainsi éviter la dégradation de votre logement. Dans ce cas, choisissez les candidats que vous jugez respectueux d’autrui. Pour cela, la meilleure solution consiste à entrer en contact avec leur ancien propriétaire.

Faire appel à un professionnel immobilier à Bordeaux

Pour un investissement immobilier réussi et à long terme, rien de mieux que de vous faire accompagner par un professionnel immobilier à Bordeaux. Il saura vous orienter sur le choix de l’appartement à privilégier à Bordeaux pour un rendement locatif intéressant.

Cet expert peut également vous aider dans la gestion locative. Il s’agit d’une tâche complexe et chronophage. Toutefois, elle ne doit pas être négligée, car la rentabilité de votre investissement en dépend grandement. Ce professionnel est en mesure d’apporter des réponses à toutes vos questions concernant le montant du loyer, les charges à facturer au locataire et les travaux à réaliser. De même, il saura vous conseiller dans le choix de la loi de défiscalisation immobilière (loi Pinel, statut LMNP, loi Malraux, loi Monuments Historiques, etc.) la plus adaptée à votre projet et à votre situation. En tout, il peut vous recommander la meilleure stratégie pour maximiser le rendement de votre projet immobilier locatif.

Solliciter le service d’un expert en gestion locative, c’est aussi l’assurance que votre appartement est loué dans le cadre de la loi. En effet, les règles juridiques applicables à la location d’un bien immobilier peuvent paraître difficiles à appréhender pour les non-initiés.

En plus de bénéficier de ses conseils, vous n’aurez pas à vous inquiéter des loyers impayés, des vacances locatives ou des travaux de rénovation à effectuer. N’hésitez donc pas à solliciter l’aide d’un professionnel immobilier.