Rendement locatif Nantes : étude du marché locatif et potentiel de rendement !

Le rendement locatif à Nantes est un sujet d'intérêt croissant pour les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité et de stabilité. Cette ville dynamique, souvent citée parmi les meilleures pour investir en France, offre un marché locatif attractif avec un potentiel de rendement prometteur. 

Le marché immobilier à Nantes est en pleine effervescence. À seulement 45 min des plages de l’Atlantique et à 2 heures 15 de Paris en TGV, cette métropole jouit d’une économie innovante et dynamique. De plus, elle figure parmi les principales villes universitaires du pays. En 2024, Nantes accueille environ 70 000 étudiants inscrits dans les différents établissements d'enseignement supérieur de la ville. Offrant un cadre de vie privilégié à ses habitants, cette localité a obtenu le Prix de la Capitale verte de l’Europe en 2013. Placer votre argent dans l’immobilier nantais est donc une bonne affaire.

Pour ne pas vous lancer aveuglément, analysons le marché locatif et le potentiel de rendement à Nantes. Vous trouverez également dans cet article quelques conseils pour optimiser la rentabilité de votre placement

Déterminer le rendement locatif à Nantes : comment s'y prendre ?

Exprimé en pourcentage, le rendement locatif ou rentabilité locative permet de déterminer le ratio entre la recette annuelle nette de votre appartement et le montant investi. Il existe trois types de rendements locatifs, à savoir le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net.

Calcul du taux de la rentabilité brute

La rentabilité brute vous permet de vous faire une idée du potentiel de votre bien immobilier locatif. Elle sert à évaluer le rendement annuel du logement par rapport à son prix de revient.

Pour déterminer le rendement brut, il suffit d’additionner les douze mois de loyer, puis de diviser ce loyer annuel par le prix d’achat ; enfin multipliez le résultat obtenu par 100.

Calcul du taux de rendement net

La rentabilité brute ne prend pas en compte l’intégralité des frais. Également appelé rendement net de frais et charges, le rendement net considère, quant à lui, les différentes charges et frais, comme la taxe foncière, les frais de gestion et les dépenses liées aux travaux d’entretien.

Le taux de rendement net se détermine comme suit :

Rendement net = (loyer annuel – charges et taxes annuelles) / prix d’achat x 100

La rentabilité nette est donc un indicateur plus pertinent que la rentabilité brute. Elle permet d’obtenir une estimation plus réaliste du retour sur investissement de votre projet.

Calcul du taux de rendement net-net

Le rendement net-net ou rendement net d’imposition offre le taux le plus proche de la réalité. En effet, il considère la fiscalité de l’investisseur. Lors de son calcul, les éventuelles déductions et les impôts (dans le cadre d’un investissement Pinel par exemple) sont pris en compte. La rentabilité nette-nette de votre investissement peut ainsi être supérieure ou inférieure à la rentabilité nette selon que votre situation fiscale soit modifiée par des revenus supplémentaires ou des revenus en moins.

Il n’existe pas de formule type pour déterminer ce type de rendement. En effet, le régime d’imposition, les revenus imposables et le dispositif fiscal varient d’un investisseur à l’autre, et d’un type de placement à l’autre.

Quel est le rendement locatif à Nantes en 2024 ?

Démographie croissante, économie florissante, large offre de formations universitaires, marché immobilier dynamique, tension locative intéressante, Nantes possède tous les atouts pour un investissement locatif réussi en France. Très plébiscitée, elle a un potentiel certain pour un projet locatif. Cette ville attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles.

En 2024, le rendement locatif à Nantes continue d'attirer les investisseurs grâce à un marché immobilier dynamique et une forte demande étudiante. Selon les données actuelles, le rendement locatif brut moyen dans cette ville se situe entre 4 % et 6 %, variant selon les quartiers et le type de bien immobilier.

Les quartiers centraux tels que le cœur de la ville, l'île de Nantes et Hauts-Pavés - Saint-Félix offrent des rendements légèrement inférieurs, autour de 4 %, en raison de prix d'achat plus élevés mais compensés par une demande locative forte et constante. Pour les appartements, le prix médian est d'environ 4 300 €/m², avec des variations selon le nombre de pièces : les studios coûtent en moyenne 4 345 €/m² et les appartements de deux pièces environ 3 984 €/m². Pour les maisons, le prix médian est de 3 882 €/m 2.

En revanche, les quartiers périphériques comme Doulon-Bottière et Nantes Nord peuvent offrir des rendements atteignant 6 %, avec des prix d'achat plus abordables et une demande locative en croissance grâce aux développements urbains et aux améliorations des infrastructures de transport. À Doulon-Bottière, le prix moyen des appartements est d'environ 3 020 €/m², avec une fourchette allant de 2 109 € à 3 814 €/m². Pour les maisons, les prix sont similaires, offrant une opportunité intéressante pour ceux cherchant un rendement locatif élevé grâce à des coûts d'acquisition plus bas​. Dans le quartier de Nantes Nord, les prix des appartements varient autour de 2 700 €/m² à 3 300 €/m², tandis que les maisons se situent dans une fourchette de 2 500 €/m² à 3 200 €/m²

Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif à Nantes ?

Vous cherchez un moyen pour optimiser la rentabilité de votre investissement à Nantes et avoir un excellent rendement ? Il existe de nombreuses astuces pour optimiser le rendement locatif de votre investissement immobilier à Nantes. En voici 6.

Diminuer le montant des impôts à payer en profitant des dispositifs de défiscalisation

La rentabilité nette-nette est l’indicateur le plus réaliste du rendement de votre investissement. Comme vu plus haut, votre imposition peut avoir une conséquence positive ou négative sur la performance de votre placement. Sachez qu’avec les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, il vous est envisageable de réduire vos impôts. Plusieurs choix s’offrent à vous.

La loi Pinel est certainement la plus populaire. Il vous est possible de profiter de ce dispositif lors de votre investissement à Nantes, car cette ville est située en zone Pinel B1. Dans ce cas, vous pouvez avoir droit à une réduction d’impôts allant jusqu’à 17,5 %. En contrepartie, vous devez mettre en location votre appartement pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif LMNP (Location meublée non professionnelle) vous permet aussi de générer des revenus peu fiscalisés. Si vous êtes soumis au régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % qui s’applique sur vos revenus locatifs. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges locatives engagées. Dans ce dernier cas, vous avez également la possibilité d’amortir votre bien locatif. Cela vous permet de diminuer davantage votre base imposable.

Outre la loi Pinel et le dispositif LMNP, vous pouvez aussi profiter de la loi Malraux, la loi Denormandie ou la loi Monuments Historiques si vous investissez dans un bien locatif avec travaux en France.

Priorisez les biens immobiliers anciens pour votre investissement locatif à Nantes

Dans la ville de Nantes, le prix moyen de l'ancien est largement moins important que le neuf. Le bien ancien est ainsi beaucoup plus intéressant en matière de prix d’achat. C’est pourquoi, plusieurs le privilégient.

De plus, en optant pour l'investissement locatif dans l’ancien, vous aurez plus de chances de trouver un bien immobilier dans le cœur de la ville de Nantes, une zone à forte demande locative. Cela impacte positivement la mise en location, mais également la plus-value de votre patrimoine si vous envisagez de le revendre ultérieurement.

Bref, avec tous les avantages qu’offre l’investissement locatif ancien, vous pourrez être sûr de réaliser un projet rentable.

Réduisez vos frais mensuels d’assurance de prêt

Représentant environ 20 à 30 % du coût total de votre crédit immobilier, l’assurance de prêt est un élément clé à étudier pour augmenter le rendement de votre projet.

Les investisseurs immobiliers n’y pensent pas instinctivement. Pourtant, il est possible de réduire les mensualités de votre assurance de prêt. Si vous utilisez l’assurance proposée par votre établissement de crédit au moment de la souscription du crédit, vous pouvez changer d’assurance. Pour cela, prenez le temps de faire jouer la concurrence.

Attention, les tarifs ne sont pas les seuls critères à considérer. Vous devez aussi étudier les garanties offertes par chacun des contrats.

Gardez vos clients plus longtemps

En minimisant les vacances locatives, vous pourrez encaisser des loyers de façon régulière et assurer une rentabilité locative constante au fil des mois et des années. Garder vos clients locataires plus longtemps est le meilleur moyen d’y parvenir. Il s’agit aussi de réduire la fréquence des travaux de remise en état qui peuvent peser lourd sur le rendement de l’opération.

La première astuce pour fidéliser les occupants de votre bien, c’est d’appliquer un loyer bien calibré en estimant le loyer correctement. Dans ce cas, vous devez rester à l’affût de l’évolution du marché immobilier à Nantes. Ensuite, soyez réactif à leurs requêtes. En cas de problèmes ou de nécessité de réaliser des travaux d’entretien (lorsque les réparations relèvent des obligations du propriétaire), il faut réagir vite.

Par ailleurs, il est essentiel d’instaurer une relation aussi professionnelle que possible avec vos clients. Sans vous montrer dur, austère ou méchant, éviter d’en faire un ami. Vous devez également garder vos distances. Même si votre bien locatif se trouve près de votre résidence principale, vous n’avez pas le droit de venir sonner à leur porte comme bon vous semble. Il faut respecter leur intimité et leur vie privée. Cette incursion est une meilleure manière de les faire fuir.

Augmentez raisonnablement le prix du loyer en suivant l'évolution du marché et en améliorant le bien locatif

Puisque les loyers versés constituent vos revenus locatifs, une simple augmentation du loyer vous permet d’améliorer significativement la rentabilité de votre investissement immobilier à Nantes.

Contrairement aux autres villes de France, comme Paris, Lille, Saint-Denis, Lyon, Bondy ou Aubervilliers, Nantes n’est pas soumise à l’encadrement des loyers. Ce qui ne signifie pas tout de même qu'il est possible de fixer le prix à son guise. Vous devez rester en cohérence avec le marché. Ainsi, pour pouvoir justifier d’une augmentation, n’hésitez pas à effectuer quelques travaux de rafraîchissement, comme :

•         la décoration,
•         la peinture,
•         la rénovation de l’électricité,
•         la rénovation de la plomberie.

Vous pouvez également aménager votre bien en créant une pièce supplémentaire. Tous ces travaux entraînent bien évidemment des dépenses. Néanmoins, avec un appartement en bon état, vous pourrez vous attendre à une demande locative forte et profiter d’un bon niveau de prix pour la location.

Confiez la gestion locative de votre bien à Nantes à un professionnel immobilier

De nombreux investisseurs décident d’assurer eux-mêmes la gestion de leur bien locatif dans le but de réduire les coûts et d'améliorer le rendement de leur placement. Toutefois, le choix de solliciter les services d’un professionnel immobilier, comme une agence immobilière, comporte de nombreux avantages. Il s’agit même de la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, notamment si vous êtes débutant en la matière.

Parmi les avantages de faire appel aux services d’une agence pour la gestion locative de votre bien, vous pourrez limiter les vacances locatives. Maîtrisant bien le marché immobilier dans la ville de Nantes, le professionnel immobilier assure une bonne estimation du prix de location. De plus, il vous donne de meilleurs conseils en matière de rénovation de votre bien afin de garantir son attractivité. Grâce à une sélection rigoureuse du locataire, le risque d'impayé est minimisé.

Par le biais du mandat de gestion locative, l’agence s’occupe de tout à votre place. Non seulement vous profiterez de son expertise, mais bénéficiez également d’une tranquillité d’esprit, et d’un gain de temps et d’énergie.

Alors, certes, les services d’une agence ont un prix, mais cette dépense est rentabilisée par le meilleur rendement obtenu

Choisir les bons quartiers où investir à Nantes pour augmenter votre rendement locatif

De toute évidence, le rendement locatif à Nantes dépend grandement de la zone où vous concrétisez votre investissement immobilier. En effet, certains secteurs sont plus intéressants que d’autres. Voici les 5 quartiers à privilégier pour mieux rentabiliser votre placement.

市区

Le cœur de la ville de Nantes rassemble tout ce dont vos futurs locataires pourraient avoir besoin (commerces, transports en commun, restaurants, cinéma, etc.). Il s’agit aussi d’un quartier chargé d’histoires avec de nombreux édifices emblématiques. Il séduit tous les profils de locataires allant des étudiants aux retraités en passant par les jeunes actifs et les familles. Même si le prix de l’appartement y est plus élevé, l’importance de la demande locative vous garantit une sécurité financière et un rendement constant.

Le quartier Cité-des-Congrès

Situé à proximité du cœur de la ville et de la gare, le quartier Cité-des-Congrès est bien desservi par de nombreux transports. Dynamique, il accueille plusieurs commerces et bureaux. Plus de 85 % des habitants louent leur logement. Dans cette zone, ce sont les logements de petite surface qui sont les plus demandés. Vous pouvez, entre autres, miser sur les appartements une pièce ou les studios à destination des étudiants.

Le quartier Dervallières-Zola

Le quartier Dervallières-Zola est certainement la zone la plus peuplée de Nantes. Il dispose de nombreux espaces verts et des commerces de proximité. De plus, il est connecté aux autres quartiers grâce aux transports en commun. Les familles et les jeunes cadres ont un attrait pour cette zone résidentielle et calme. Le patrimoine immobilier comporte aussi bien des logements neufs que des logements anciens. Ici, il est préférable de vous tourner vers les biens immobiliers de grandes surfaces (appartements trois pièces ou quatre pièces).

Le quartier Malakoff-Saint-Donatien

Le quartier Malakoff-Saint-Donatien est idéalement situé entre centre-ville et fleuve. En pleine expansion, il promet de nombreux aménagements dans les années à venir. Très agréable à vivre, il est aussi pourvu de nombreux espaces verts qui profitent plus particulièrement aux familles. Il abrite également la chapelle Saint-Étienne et la basilique Saint-Donatien-et-Saint-Rogatien. Grâce au réseau de transports en commun ainsi qu’à la proximité de la gare de Nantes, les habitants peuvent se déplacer sans la moindre difficulté au quotidien.

L’île de Nantes

Également appelée île Beaulieu, l’île de Nantes constitue aussi un emplacement de choix pour réaliser un investissement immobilier rentable. Fort de son positionnement sur le cours de la Loire et de son importante population estudiantine, il jouit d’une forte demande locative. Ce secteur possède en outre de nombreux espaces verts, un centre commercial et des équipements publics. En misant sur les logements de petite surface, vous pouvez y faire de bonnes affaires.

Rendement locatif Nantes : ce qu'il faut retenir !

Le rendement locatif à Nantes en 2024 demeure attractif pour les investisseurs. Avec des rendements bruts moyens de 4 % à 6 %, la ville offre une diversité d'opportunités selon les quartiers. Les zones centrales comme le centre-ville et l'île de Nantes affichent des prix plus élevés, mais une forte demande locative. En revanche, les quartiers périphériques comme Doulon-Bottière et Nantes Nord offrent des rendements plus élevés grâce à des coûts d'acquisition plus bas. La forte population étudiante et les dispositifs fiscaux favorables renforcent l'intérêt pour le marché immobilier nantais, promettant une rentabilité optimale.

Alors, vous êtes prêt à investir à Nantes ? Pour maximiser votre rendement locatif, nous vous conseillons de considérer les dispositifs de défiscalisation, d’acheter dans l'ancien et de choisir le meilleur quartier. Aussi, collaborez avec un professionnel en investissement locatif pour maximiser la réussite de votre projet. A la recherche d'un professionnel ? Contactez notre équipe !