Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif demande une planification rigoureuse et évaluer votre capacité d'emprunt est une étape essentielle. L'un des aspects cruciaux à considérer est votre capacité d'emprunt en euros, c'est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer votre acquisition immobilière. Bien connaître ce montant est essentiel pour éviter toute déconvenue et s'assurer que votre projet est réalisable financièrement.

Plusieurs facteurs entrent en jeu dans le calcul de votre prêt , notamment :

• votre capacité d'emprunt en euro par les établissements bancaires,
• votre niveau de salaire, 
• vos revenus locatifs existants, 
• votre taux d'endettement actuel, 
• le montant de votre apport personnel  
• les taux d'intérêt pratiqués sur le marché du crédit immobilier
• les assurances.

Dans cet article, nous détaillerons chacun de ces facteurs afin de vous permettre d'évaluer au mieux le montant en euros que vous pouvez raisonnablement emprunter auprès des banques pour concrétiser votre projet immobilier. Que vous soyez locataire ou propriétaire, salarié ou travailleur indépendant, ces informations sont indispensables pour calculer votre capacité d'emprunt et réaliser un investissement locatif immobilier serein.

L'importance des revenus dans le calcul de la capacité d'emprunt

Vos revenus constituent la pierre angulaire de votre dossier de financement pour un investissement locatif immobilier. Ils représentent aux yeux des banques le gage principal de votre capacité à honorer les mensualités de remboursement du crédit immobilier. Logiquement, plus vos revenus sont élevés, plus le montant que vous pourrez emprunter sera important. 

L'analyse portera d'abord sur vos revenus (en euros) d'activité professionnelle : salaire si vous êtes salarié, bénéfices si vous êtes travailleur indépendant ou dirigeant. Mais n'oubliez pas les autres sources de revenus qui seront examinées à la loupe : loyers perçus si vous êtes déjà bailleur, rentes, revenus mobiliers et de placement, etc. Chaque poste de revenus régulier et pérenne sera scruté et intégré dans les calculs.

Attention toutefois, les banques n'utilisent pas les montants bruts tels quels. Elles appliquent des coefficients de pondération variables selon la nature des revenus, leur ancienneté, leur régularité et leur pérennité estimée. Un salaire issu d'un CDI ancien sera ainsi mieux valorisé qu'une activité libérale récente. 

Enfin, en cas de dossier joint, les revenus du conjoint ou concubin seront additionnés aux vôtres pour déterminer la capacité d'emprunt globale du foyer. Une donnée qui peut s'avérer décisive pour obtenir le financement convoité.

Les différents types de revenus pris en compte 

Dans leur analyse de votre dossier, les banques prendront en compte l'ensemble de vos revenus réguliers et pérennes, quelle qu'en soit la nature. Voici les principales catégories examinées :

Revenus salariaux : ils renderment vos fiches de paie sur les 3 dernières années minimum qui seront étudiées pour vérifier la stabilité et la récurrence de vos rémunérations (salaire fixe, primes, commissions, etc.). 

Revenus de l'entrepreneuriat : ce sont vos revenus professionnels nets après impôts qui seront scrutés, que vous soyez un travailleur indépendant, gérant majoritaire de société ou profession libérale. La banque cherchera à s'assurer de leur pérennité.

Pensions et rentes : qu'il s'agisse de pensions de retraite, de rentes viagères ou d'allocations diverses, ces revenus récurrents entrent en ligne de compte pour le calcul de votre capacité d'emprunt.

Revenus fonciers : êtes-vous déjà propriétaire de biens immobiliers locatifs ? Les loyers perçus sont une source de revenus complémentaires qui viendra soutenir votre dossier.  

Revenus financiers : intérêts, dividendes ou plus-values régulières issues de votre patrimoine financier pourront également être valorisés à condition d'être suffisamment récurrents.  

Revenus des personnes à charge : même les revenus de votre conjoint(e), concubin(e) ou de vos enfants à charge (allocations familiales, salaires d'apprentis...) pourront éventuellement être ajoutés.

Exemples chiffrés de montants empruntables selon les niveaux de revenus

Pour vous donner une idée plus concrète, voici quelques exemples chiffrés de capacités d'emprunt selon les niveaux de revenus :

Pour un couple de salariés en CDI, sans autre revenu ni charge de crédit en cours :

• Revenus nets mensuels de 3 000 € : capacité d'environ 200 000 €
• Revenus nets de 4 500 € : environ 320 000 €  
• Revenus nets de 6 000 € : autour de 420 000 €

Pour un travailleur indépendant avec des revenus annuels nets de :

• 40 000 € : capacité d'emprunt d'environ 180 000 €
• 60 000 € : autour de 280 000 €
• 80 000 € : aux alentours de 360 000 €  

Et si on ajoute des revenus locatifs complémentaires, par exemple 800 € par mois, pour un couple avec 5 000 € de revenus nets : 

• Sans les loyers : 350 000 € environ
• Avec les 800 € de loyers : près de 420 000 €

Bien entendu, ces montants sont purement indicatifs. Dans la réalité, les banques affinent leurs calculs en intégrant vos charges actuelles, votre taux d'endettement, le montant de votre apport personnel, etc. Mais vous avez ici un premier ordre d'idée de ce qui pourrait vous être accordé.

N'hésitez pas à contacter des conseillers en financement pour obtenir une estimation plus précise, en fonction de votre situation personnelle détaillée. Ils pourront vous guider au mieux sur le montant maximal que vous pouvez raisonnablement emprunter.

La notion d'endettement et son impact sur le montant empruntable

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques analysent de près votre situation d'endettement. Elles cherchent à mesurer la charge financière que représentent vos éventuels crédits en cours par rapport à vos revenus. Plus ce "poids de l'endettement" est élevé, plus cela grèvera votre capacité à emprunter un montant supplémentaire.

En pratique, les établissements prêteurs calculent votre "taux d'endettement" global, qui rapporte le cumul de toutes vos mensualités de remboursement à votre revenu net. Ce ratio doit généralement rester inférieur à 33 %, voire 35 % au maximum dans certains dossiers. Au-delà, la banque considérera que vous n'aurez plus les ressources suffisantes pour absorber l'échéance d'un nouveau crédit.

Prenons l'exemple d'un couple ayant déjà un emprunt en cours à 1000 € par mois, pour des revenus cumulés de 4 000 €. Leur taux d'endettement atteint donc 25% (1000/4000). S'ils souscrivent un nouveau prêt à 800 € mensuels, ce taux grimpera à 45% (1800/4000), bien au-delà du seuil acceptable. Leurs marges de financement s'en trouveraient très limitées.

Avant d'envisager un investissement locatif, il est essentiel  de bien analyser sa situation et de chercher si possible à diminuer son endettement résiduel. Rembourser par anticipation un crédit arrivant à échéance, renégocier des mensualités trop lourdes : toutes les pistes sont à explorer pour optimiser son profil d'emprunteur et dégager la capacité nécessaire au nouveau financement.

Lister les principales charges à prendre en compte 

Lorsque les banques étudient votre dossier de prêt immobilier, elles prennent en compte l'ensemble de vos charges récurrentes existantes. Outre les éventuels crédits en cours de remboursement, d'autres postes de dépenses fixes sont intégrés dans leur analyse pour déterminer au plus juste votre reste à vivre réel. Voici les principaux :

Charges de copropriété : les mensualités de charges de copropriété sur vos biens actuels seront déduites de vos revenus disponibles, si vous êtes déjà propriétaire. Il en va de même pour les charges annuelles de taxe foncière. 

Pensions alimentaires : le montant de toute pension que vous avez à verser (ex-conjoint, enfants) fait bien entendu partie des charges incompressibles.

Crédits à la consommation : que ce soit pour un prêt auto, un crédit renouvelable ou tout autre forme d'emprunt en cours, le total des mensualités correspondantes vient diminuer vos capacités d'emprunt résiduel.

Loyers : si vous êtes locataire de votre résidence principale ou d'un logement pour vos enfants étudiants par exemple, le loyer mensuel acquitté représente une charge non négligeable.  

Impôts : vos derniers avis d'imposition permettront aux banques d'estimer précisément votre charge fiscale annuelle et votre revenu net réel.

N'oubliez pas non plus les charges courantes du quotidien comme les dépenses de transports, les frais de garde d'enfants, les primes d'assurances diverses, etc. Tous ces postes sont minutieusement passés en revue pour calculer votre véritable capacité de remboursement disponible après impôts et charges déduites.

Cas types le montant empruntable restant après déduction des charges

Pour mieux visualiser l'impact des charges existantes sur le montant empruntable, voici quelques exemples concrets :

Cas n°1 : Un couple de salariés en CDI, sans enfant 

• Revenus nets cumulés : 5 000 €/mois
• Charges déduites : crédit automobile 300 €/mois + loyer 800 € + crédits revolving 200 €

Soit des charges totales de 1 300 €/mois

• Reste disponible : 5 000 - 1 300 = 3 700 €
• Capacité d'emprunt estimée : autour de 350 000 €

Cas n°2 : Une famille avec 2 enfants

• Revenus nets du foyer : 6 500 €/mois
• Charges déduites : crédit en cours 1 000 € + pension alimentaire 500 € + charges copropriétés 300 €

Soit 1 800€ de charges mensuelles

• Reste disponible : 6 500 - 1 800 = 4 700 €  
• Capacité d'emprunt estimée : environ 450 000 €

Cas n°3 : Un salarié célibataire de 35 ans

• Revenus nets : 2 800 €/mois 
• Charges déduites : loyer 700 € + crédit auto 250 €

Soit 950 € de charges

• Reste disponible : 2 800 - 950 = 1 850 €
• Capacité d'emprunt estimée : autour de 180 000 €

Vous le constatez, les charges incompressibles viennent fortement impacter les capacités d'emprunt. Un reste à vivre trop limité après leur déduction restreint nécessairement le montant que les banques accepteront de prêter. Analyser scrupuleusement sa situation est indispensable.

L'importance d'un apport personnel conséquent 

Disposer d'un apport personnel conséquent est un élément déterminant lorsque l'on souhaite contracter un prêt immobilier pour un investissement locatif. Cet apport, constitué de vos économies propres ou d'autres sources de financement, joue un rôle crucial aux yeux des banques.

Tout d'abord, il témoigne de votre implication et de votre capacité d'épargne. En engageant une partie non-négligeable de votre patrimoine personnel dans ce projet, vous démontrez votre sérieux et votre motivation à long terme. Cela rassure les établissements prêteurs sur vos engagements futurs.

L'apport personnel important permet de réduire d'autant le montant à emprunter, et donc d'alléger le poids du remboursement. Il s'agit d'un excellent moyen de sécuriser votre dossier et de maximiser vos chances d'obtenir les fonds nécessaires à votre acquisition.

Fourchette d'apport généralement requise par les banques

Les banques exigent généralement un apport minimal compris entre 10 et 30 % du montant de l'investissement selon les cas. Par exemple, pour un bien de 300 000 €, elles attendent couramment un apport avoisinant les 60 000 €, soit 20 % du prix d'achat.

Mais dans l'idéal, viser un apport personnel plus conséquent, par exemple 30 ou 40 % du coût du projet, vous place dans une position de force pour décrocher plus aisément votre financement. Vous profiterez en outre de conditions d'emprunt plus avantageuses : taux d'intérêt plus bas, assouplissement des conditions d'octroi, etc.

Enfin, n'oubliez pas que votre apport doit non seulement couvrir une partie de l'acquisition, mais aussi les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, travaux éventuels, etc. Le montant de ces dépenses complémentaires peut vite s'avérer conséquent.

Comment un apport plus élevé permet d'emprunter davantage et  les différentes sources d'apport ?

Pour maximiser votre capacité d'emprunt auprès des banques. Il est essentiel que vos apports personnels vous permettent d'emprunter un montant élevé pour financer votre investissement locatif.  

Prenons un exemple chiffré pour illustrer ce point. Imaginons que vous souhaitez acquérir un bien immobilier d'une valeur de 400 000 €. Admettons que vos revenus et situation vous permettent d'emprunter jusqu'à 320 000 € selon les premières estimations de la banque.

Si vous disposez d'un apport personnel de 20 % seulement, soit 80 000 €, vous ne pourrez couvrir que cette portion du coût total. Le complément de 320 000 € devra être financé par le prêt. Vous atteindrez ainsi la limite haute de votre capacité d'emprunt.

En revanche, si vous parvenez à réunir un apport de 30 %, soit 120 000 €, vous n'aurez alors besoin que de 280 000 € de crédit pour boucler l'acquisition. Cette somme représente 87,5 % de votre capacité théorique, laissant ainsi une marge d'emprunt résiduelle non négligeable.

En poussant l'effort jusqu'à 40 % d'apport (160 000 €), votre besoin de financement externe ne serait plus que de 240 000 €. Vous n'utiliserez alors que 75 % de votre potentiel d'endettement maximal, renforçant encore vos chances d'obtenir aisément le prêt souhaité.

Pour constituer cet apport substantiel, plusieurs options s'offrent à vous : l'épargne accumulée au fil des années, les donations familiales, la revente d'un bien immobilier ou mobilier existant, etc. Vous pouvez également combiner diverses sources de façon à atteindre le montant visé.

Les banques apprécient tout particulièrement un effort personnel conséquent de la part de leur client. Cela démontre votre réelle implication dans le projet et votre capacité à dégager de l'épargne de manière durable sur le long terme.

Le taux d'endettement maximal : de quoi s'agit-il ?

Plus précisément, ce ratio rapporte le total de vos futures échéances de remboursement (crédit immobilier + autres emprunts en cours) à vos revenus nets après impôts. Les établissements prêteurs fixent alors une limite maximale raisonnable à ne pas dépasser.

En pratique, le seuil d'endettement maximal toléré est généralement de 33 % des revenus. Cela signifie que la somme de toutes vos mensualités, y compris le nouveau crédit immobilier envisagé, ne doit pas excéder le tiers de vos revenus nets.

Certaines banques peuvent néanmoins assouplir légèrement ce plafond dans certains dossiers, en retenant un taux maximal de 35 %. Mais au-delà, le risque d'impayés et de surendettement est jugé trop élevé pour accorder le financement.

À titre d'exemple, pour un couple gagnant 5 000 € nets par mois, le total de leurs échéances admissibles ne devra pas outrepasser les 1 650 € mensuels (33 % de 5 000 €). Toute nouvelle charge supplémentaire les ferait basculer au-delà du seuil raisonnable d'endettement.

Ce taux d'endettement maximal constitue donc un garde-fou essentiel, à la fois pour le ménage emprunteur qui préserve ainsi ses capacités de remboursement, mais aussi pour la banque qui se prémunit contre les défauts de paiement.  

Le taux généralement requis par les banques

La plupart des établissements bancaires appliquent un taux d'endettement maximal de 33 % des revenus nets pour l'octroi d'un crédit immobilier. C'est le seuil généralement retenu pour apprécier la capacité de remboursement d'un foyer emprunteur.

Concrètement, cela signifie que le total de vos mensualités de remboursement (nouveau prêt immobilier + autres crédits en cours) ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets après impôts. 

Prenons l'exemple d'un couple percevant 4 500 € nets par mois. Leur endettement mensuel maximal admis serait donc plafonné à 1 485 € (33 % de 4 500 €). Toute nouvelle charge de crédit dépassant ce seuil les ferait sortir de la zone de risque acceptable pour la banque.

Certains établissements peuvent toutefois accorder une légère souplesse dans certains dossiers solides, en retenant un taux d'endettement maximum de 35 % au lieu de 33 %. Mais ce cas de figure reste l'exception, le taux d'un tiers des revenus net étant la règle communément appliquée sur le marché.

Les banques sont en effet très regardantes sur ce critère d'endettement maximal. Elles cherchent avant tout à prévenir tout risque de défaut de paiement dans le futur en préservant des marges de sécurité financière suffisantes pour leurs emprunteurs.

Dépasser ce seuil reviendrait à fragiliser durablement la situation des ménages, en consacrant une part trop importante de leurs revenus au paiement des mensualités. Une vulnérabilité que les établissements prêteurs ne peuvent se permettre d'accréditer.

C'est l'une des principales règles prudentielles qui leur permet d'évaluer objectivement la capacité d'emprunt réelle des dossiers qui leur sont soumis.

Montrer le calcul du taux à partir d'un exemple concret

Prenons un exemple concret pour bien visualiser le calcul du taux d'endettement maximal :

Monsieur et Madame Lambert, âgés d'une trentaine d'années, souhaitent acquérir un bien immobilier locatif d'un montant de 350 000 €. Examinons leur situation :

• Revenus annuels nets cumulés : 72 000 € (soit 6 000 €/mois)
• Charges existantes : Crédit automobile 250 €/mois + prêt étudiant 120 €/mois
• Nouvel emprunt immobilier estimé : Mensualité de 1 400 € sur 25 ans

Leur taux d'endettement maximal se calcule comme suit :

Charges actuelles = 250 + 120 = 370 €/mois

Nouvelle charge immobilière = 1 400 €/mois

Charge totale mensuelle = 370 + 1 400 = 1 770 €

Revenus nets mensuels = 72 000 / 12 = 6 000 €

Taux d'endettement = Charges totales / Revenus nets : 1 770 / 6 000 = 0,295 = 29,5 %

Avec un taux de 29,5 %, les Lambert respectent le seuil maximal généralement exigé par les banques de 33 %. Leur dossier de financement ne devrait donc pas poser de problème de ce point de vue.

Si en revanche leur nouvelle mensualité immobilière s'élevait à 1 600 € par exemple, leur charge totale grimperait à 1 970 €. Leur taux d'endettement serait alors de 32,8 % (1 970 / 6 000), frôlant la limite haute raisonnablement admissible.  

Vous le constatez, quelques dizaines d'euros d'écart peuvent suffire à faire basculer une situation dans la zone à risque aux yeux des établissements prêteurs. C'est pourquoi ils attachent une telle importance à ce ratio dans leurs analyses de solvabilité.

Ce qu’il faut retenir

Nous avons exploré en détail les multiples facteurs qui entrent en jeu dans le calcul de votre capacité d'emprunt pour un investissement immobilier locatif. Revenons brièvement sur les principaux éléments à prendre en compte :

Vos revenus, qu'ils soient salariaux, entrepreneuriaux ou encore locatifs, constituent l'élément clé qui déterminera les montants empruntables. Mais les banques pondèrent ce critère selon la nature et la pérennité estimée de ces sources de revenus.

Votre endettement résiduel, ainsi que l'ensemble de vos charges incompressibles comme le loyer ou les prêts en cours, viendront en déduction pour établir vos capacités réelles. Le taux d'endettement maximal est ici un ratio indispensable à respecter.

Votre apport personnel est également scruté avec attention. Plus il sera élevé, plus vous maximisez vos chances d'obtention et les conditions de votre crédit immobilier.

Autant de critères que les établissements prêteurs analysent avec la plus grande minutie. Se tromper dans leur évaluation pourrait vous conduire à un refus de financement ou à souscrire un emprunt mal dimensionné par rapport à votre réelle situation.

C'est pourquoi il est primordial d'être parfaitement renseigné et accompagné dans vos démarches, avant de vous engager dans la réalisation d'un investissement locatif. N'hésitez pas à contacter des conseillers experts qui sauront étudier votre cas personnel de manière approfondie et objective avec précision les montants empruntables adaptés à votre profil.

Seule une vision d'ensemble de tous ces paramètres vous permettra d'investir en toute sérénité et de rentabiliser pleinement votre acquisition locative dans la durée.