Taux bancaire : Quels sont les taux applicables depuis début 2021 ?

Dans un petit reportage de la Vie Immo sur BFM PATRIMOINE, nous pouvons ressentir l'effet du chamboulement avec les éventuels mécontentements des investisseurs : 《quand on regarde les crédits sur 20 ans, on se rend compte que la moitié des emprunteurs en février ont emprunté sur 20 ans à moins de 1 %. Un quart d'entre eux à emprunté à 0,75 % d'intérêt sur 20 ans. On se rend compte quand même que les conditions d'emprunt, en tout cas au côté taux d'intérêt, sont très favorables.  Il y a une légère remontée, 0,10 % en moyenne d'augmentation des barèmes, pas dans toutes les banques, voilà à peu près la tendance !》Afin d'essayer d'y voir plus clair, Mickaël Zonta invite dans son émission Immobilier Locatif TV, Frédéric André qui est un courtier et fondateur de Paris Loan Broker à la fois. Si vous avez un projet d'investissement locatif ou que vous envisagez de faire un prêt immobilier, cette page d'éclaircissement vous permettra d'y voir plus clair.

Quelle est la vérité sur les taux immobiliers applicables aujourd'hui ?

Les investisseurs immobiliers se perdent actuellement comme susmentionné, avec l'instabilité des taux de crédit immobilier qui ont récemment augmenté. Les investisseurs ne connaissent exactement pas le cours moyen applicable, et hésitent à faire un prêt par peur de se faire arnaquer. Nous pouvons prendre comme exemple, le cas de Mickaël Zonta qui affirme dans son émission, avoir effectué un prêt à 1,10 % sur 20 ans, alors qu'avant le mois de février comme susvisé, le taux était à moins de 1 %.

Frédéric André nous apporte les premiers points d'éclaircissements : 《 La vérité, c'est que la publication des barèmes qui sont affichés par certains courtiers sont des barèmes avec des références d'opération sur la résidence principale. Donc, on ne parle pas des opérations locatives où effectivement, les taux appliqués par la plupart des banques sont plus élevés pour ces opérations-là, 1,10 %, il faut toutefois le mettre en perspective des conditions de taux qui sont exceptionnellement bas, alors certes il y a des différences que tu viens d'évoquer, mais pour une opération locative, 1,10 %, c'est tout à fait honorable. C'est quand même un très bon taux ! La moyenne se situe plutôt autour de 1,20 sur des opérations locatives sur 20 ans. Et puis effectivement, il peut y avoir toujours des exceptions, elles s'accompagnent souvent de contrepartie, où en fait, le coût peut être tout à fait déplacé. On ne parlera pas d'un coût sur le taux, puisque sur le coût, on sera à un niveau très bas, inférieur à 1 %, mais peut-être que des conditions d'assurance emprunteur ne seront pas forcément les meilleurs, peut-être que les contreparties de domiciliation des parts seront importantes, voilà, il faut regarder tous les éléments pour apprécier..》.

Un bon taux pour un investissement locatif est alors actuellement entre 1 à 1,20 %, car cela diffère du taux applicable pour un achat de résidence principale. La raison en est simple. On connaît aujourd'hui, une forme de restriction à la distribution, affirme Frédéric André. Il est vrai que lorsque vous faites une opération locative, vous avez à faire à un dialogue d'équilibre bancaire, et il faut que la banque puisse avoir une forme de rémunération. Lorsque vous êtes à des tours inférieurs à 1 %, on ne peut pas dire que la banque fasse une marge significative. Donc, elle a une démarche de co-construction de la relation avec un partage de valeur. Il faudra ainsi l'accepter. Parfois, il y a des opérations inférieures à 1 % sur 20 ans pour des non-résidents pour un contexte particulier ; mais il y a des ouvertures qui peuvent se faire, et encore une fois y a des contreparties à cela. La plupart des investisseurs vont quand même se retrouver sur 20 ans, au-dessus de 1 %. Si vous êtes en relation avec une banque, où vous avez domicilié tous vos revenus, où vous avez domicilié toute votre épargne, il va y a voir un dialogue très compétitif là dessus. Ainsi, la situation de chaque investisseur sera donc analysée au cas par cas, par rapport à son statut et par rapport à la relation qu'il entretien avec sa banque.

Quel est le taux applicable pour les investisseurs non-résidents ?

Les investisseurs non-résidents ne bénéficient pas des mêmes offres que les résidents. La raison en sera la question de balance en contrepartie. En effet, les banques apprécient un autre niveau de risque et affichent donc, un autre schéma de valeur selon toujours les dires de Frédéric.《Elles apprécient donc ce risque là, elles mettent une marche complémentaire pour ce risque là, donc on peut parler d'une contrepartie à une hausse de taux, qui peut être une forme de vision, de "pénalisation".. Le cœur des propositions de l'investissement locatif de l'étranger va se situer principalement entre 1,20 à 1,60 % sur 20 ans. On a des extrêmes, on peut aller en dessous de 1 %.., et on a aussi des extrêmes qui peuvent aller jusqu'à 2,30 % sur 20, ou voir 25 ans parfois dans des cas très particuliers》. Pour un non-résident français, alors cela signifie qu'il bénéficiera du même taux fiscal, mais c'est en raison des risques qu'il devra apporter plus de contrepartie pour la banque, et cela pourra être l'augmentation de ses mensualités ou autres types de contrepartie applicable aux non-résidents.

Les autres aspects à négocier dans un crédit immobilier

Négocier les autres aspects du crédit immobilier pour un investisseur signifie, chercher à bénéficier de toutes les offres avantageuses de la banque en dehors du taux.

D'abord, il s'agira de négocier un différé de remboursement durant les temps de travaux. Les banques peuvent offrir 6 mois de différé, mais le principe sera toujours l'étude de la situation de chaque client au cas par cas.

Ensuite, il y a l'indemnité de remboursement par anticipation, partielle ou totale. Frédéric a apporté quelques explications sur le remboursement par anticipation :《 C'est une clause légale qui existe dans toutes les offres, et les banques peuvent appliquer une négociation là-dessus avec une durée plus ou moins importante d'une carence dans l'application. Donc, vous pourrez en d'autres termes, avoir des indemnités qui pourraient s'appliquer, qui sont limitées à 6 mois d'intérêt.. Ça ne représente pas grand chose, mais ça reste toutefois ! Les impacts en fonction du volume de votre offre de prêt, du volume emprunté, c'est quand même quelque chose qu'il faut avoir en tête. Donc, vous pouvez avoir des banques qui vont appliquer cela avec beaucoup de souplesses dès la mise en place de l'offre, à la limite si vous revendiez dans les 6 mois, elles vont accepter de faire un remboursement par anticipation sans frais, donc ce qui n'est pas le cas dans le contrat initial. Donc c'est un point à discuter avec votre banque.》

Aussi, il y a l'assurance, à laquelle il faudra avoir une vision de prévoyance et bien choisir les offres, car d'elles dépendra votre patrimoine.

Comment bien préparer son dossier bancaire pour une demande de prêt immobilier ?

Si vous voulez avoir plus de chance à obtenir votre prêt auprès d'un établissement bancaire, il faudra réunir les points suivants :

  • Avoir des revenus stables et solides : Nous savons actuellement que de nombreuses professions sont actuellement touchées par une grande instabilité, causée par la crise sanitaire. Il faudra donc démontrer que vous ne subissez aucun risque, du moins financier qui pourrait entraîner la faillite,
  • La qualité de gestionnaire qui parle de la situation de vos comptes,
  • L'épargne de précaution qui est également un critère d'éligibilité important ! L'épargne est un équilibre demandé par la banque pour le partage du risque ! Ce système reste un partage du risque relativement bon quand on compare des opérations faites par des non-résidents, puisque là, on a un partage de risque beaucoup plus élevé en terme d'apport demandé à l'investisseur, sur un résident en France, on reste sur des opérations qui peuvent être financés à 100 %. Parfois encore, à 110 %, affirme Frédéric André.
编者按
  • Mickael ZONTA
  • 总裁,Investissement-Locatif.com。

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