带家具的租赁投资

投资于带家具的租赁是一个相当有吸引力和盈利的活动，特别是在大城市和学生城。对于出租人来说，从税收的角度来看，出租带家具的房地产被认为是非常有利的。事实上，选择非专业家具出租人的身份，投资者可以从许多优势中获益。 

租用带家具的房地产的优势

一般来说，带家具的出租涉及到频繁更换租户和大量的家具投资。不过，这种租赁方式的显著优势使其比裸租更有吸引力。 

• 最大利润率

与裸租相比，同样的房产，但空租的话，配备的出租房产投资回报率更高。此外，通过2个月的押金和缩短租期，可以控制因未付租金而造成的损失。因此，精装房出租是一种相当有利可图的租赁投资选择。

• 税收优惠的带家具出租

如果是带装修的出租投资，租金不需要缴纳房产收入税。它们作为商业工业利润或工商企业利润征税。作为工商业利润纳税，可以享受大量的税收优惠和折旧，减少应税租金收入。此外，还可以从自己的支出中扣除费用。另一方面，微型企业投资中心为出租人提供了享受租金总收入50%补贴的可能性。 

• 各种机会

与裸房出租相比，配备了设备的出租带来了不同的机会。这种选择可以更快地找到租户，因为报价往往不如传统租赁重要。这种投资方式还可以进行季节性出租。这一点，无论是过夜还是周末租房。如果房产位于旅游景点附近，这项活动将更加有利可图。

LMNP地位的征税

带家具的租赁因其为出租人提供的税收优惠而特别有名。事实上，LMNP的地位可以为租金节省大量税收。由于折旧和资本收益税制度，这是有可能的。以下是一段关于带家具租赁的视频：LMNP réel : 什么是可扣除的费用？重要的是要知道，带家具出租的租金收入必须在贸易和公司注册处或RCS中申报。

装配式不动产的出租，属于工商局商业工业利润类的应税经营活动。然而，LMNP有两种征税模式。 

小额银行间债券计划的税收 

它不允许他的费用被扣除。另一方面，它提供了简化的会计作为补偿，房东可以在收到的租金上打五折。要想享受微观银行保险计划的税收优惠，当年有一定的租金上限，不能超过这个上限。此前，这一年租金上限为33200欧元。由于2018年这一上限大幅提高，目前已达到7万欧元。 

LMNP实际制度的税收问题

所有年租金上限超过70 000欧元的LMNP出租人都必须遵守这一规定。它的主要优点是可以从应税收入中扣除费用。这些费用可以包括贷款利息、物业税、工程，也包括LMNP带装修租金的折旧费。岑西布瓦德法则也给予减税。另一方面，这个LMNP censi bouvard只有在出租人投资新的服务式住宅的情况下才能获得。censi bouvard计划提供11%的购房减税，不含增值税。

需要说明的是，投资LMNP可以让出租人获得购买房产时缴纳的20%增值税的返还。但对此，需要满足一些条件。投资者必须购买服务性住宅的新房地产。物业必须交由经营者管理9年，业主至少20年内不得转售物业。 

装修出租选择哪种身份？

有家具的房地产的租户可以选择两种身份申报收入。他们可以选择LMP或LMNP。两者都有各自的优点和缺点。 

专业家具租赁公司（LMP）地位的优势

• 亏损的分配

与LMP相比，选择它的主要优势是特别涉税。事实上，在亏损分配方面，投资者有可能将这些亏损结转到整个税收收入中。这对LMNP来说是不可能的。对于非专业的家具出租人来说，因租金造成的亏空只能从其家具出租的收入中扣除。 

• 专业资本收益

如果LMP的投资者在出售作为家具出租的房地产时有资本收益，他将不会按照私人资本收益法纳税。投资LMNP的情况并非如此。对于这种制度，出租人将按照职业资本收益制度进行纳税。因此，在这一资本收益制度下，LMP允许有利的税收。

非专业家具租赁公司（LMNP）地位的优势。

与LMNP相比，LMP的主要劣势在于社会和财政两方面。 

• 社会保障缴款(RSI)

自2012年1月1日以来，LMP一直受到专业社会收费。这让投资者在享受健康保障的同时，还能享受养老保险的待遇。另一方面，税收相当高。值得注意的是，LMP的净收入按20.15%至43.20%的税率征收。无论出租方是否亏损，都是如此。此外，自营职业者社会保障计划的成员实现的短期资本收益，受LMP的限制，需要缴纳RSI社会保障费。不过，需要指出的是，这些资本收益是免税的。  

• LMPs不减税

LMP身份在任何情况下都不能享受减税。另一方面，通过使投资符合Censi Bouvard计划的条件，非专业带家具的业主可以享受减税。 

 

带家具的出租投资的盈利能力

投资者最关心的是投资的收益率。选择以出租为目的的房地产投资是一种完全可持续的投资。这也是为什么许多私人以及P.Chevillard或Damien E.等个人投资出租房产的原因。一般来说，投资租赁房地产的净回报率在2%到7%之间，有些情况下甚至更高。但是，性能会因各种因素而不同，包括房屋类型。换句话说，小产权房比大产权房更有利可图。 

的确，对于一个单间或T1公寓来说，每平方米租这些小面积的房子，收益要比大面积的房子高。唯一的制约因素是，租户经常会发生变化，但高额的回报可以弥补巨大的风险。另一方面，对于大型公寓和房屋来说，每平方米的面积，这些大面积提供的好处较少。但尽管如此，它们还是提供了稳定的租户，因为居住在这些住宅中的往往是家庭。 

在法国哪个城市投资精装房出租？

装修租赁尤其受到某类客户的青睐，其中学生占40%，职业流动的上班族占45%以上。由于这些人的情况并不完全稳定，所以他们代表了一种实际的需求，即能够不受任何限制地快速移动。所以，带家具的出租成为这些租客不可避免的选择。另外，对于寻找房产出租的投资者来说，为什么不把目标放在学生城市呢？这样一来，他们的投资盈利就有了保障。 

• 里昂、图卢兹、蒙彼利埃，法国主要的学生城市。

根据《L'Etudiant》奖项榜单，这三个城市当选2019年法国最佳学生城市。除此以外，里尔也深受学生的喜爱。因此，这些城市是学生公寓出租的理想选择。事实上，与学生是过客，后者更愿意直接选择配备家具的租房。要知道，学生租约只有9个月，而且只保留给带家具的租房。但是，可以租一年或1至10个月的带家具的房子。 

通过父母的押金或Visale保险，学生租户为带家具公寓的业主提供了安全保障。此外，投资位于这些学生城市附近的房产，可以避开租房假期。 

• 波尔多和马赛，租金不断上涨的城市

波尔多和马赛是法国人最喜欢的城市之一。因此，新居民的到来不断增加。因此，租房需求远远大于供应。这就解释了为什么这些城市的租金变化非常快。另一方面，这种高额的租赁需求也是租赁投资的绝佳机会。 

为了使您的房地产投资在带家具的租赁中获得更好的回报，建议您选择位于市中心的单间和两室公寓。位于市中心的装备型楼盘更受客户青睐。 

• 南特和格勒诺布尔

在格勒诺布尔，小公寓非常受欢迎。这是因为这个城市的顾客往往是学生、单身或情侣。另一方面，在南特，家庭租房真的很少。因此，中型楼盘很受家庭欢迎。这就推动了房东投资中等面积的精装房出租。 

• 巴黎，一个真正吸引人的带家具出租的地方。

被认为是光之城、生活艺术之城、品味之城，很多人都梦想着在巴黎生活。这个城市特别吸引人。因此，在这个法国首都，不乏有房出租的人选。巴黎的租客往往是独居，时间短，他们更喜欢租小户型的空间。这个城市的出租投资利润较好。此外，对于一个带家具出租的投资者来说，他在巴黎的房产不会找不到租客。

租房投资：装修出租必备家具清单

为了保证公寓的舒适度和不耽误装修时间，租客往往会选择带家具的出租。需要注意的是，带家具的租房不仅仅是为公寓配备一张床、一张沙发或一个衣柜。根据2014年3月24日《阿卢尔法》第8条的定义，"有家具的住宅是指配备了足够数量和质量的家具，使租户能够根据日常生活的要求适当地生活、吃饭和睡觉的体面住宅"。 

此外，自2015年9月1日起，规定设备齐全的出租屋作为主要住所使用，必须包含至少11件家具和杂项设备。这些强制性设备是:

- 带羽绒被或毯子的床上用品

- 一种用于隐藏卧室窗户的装置。

- 烹饪盘

- 烤箱或微波炉

- 冰箱冷藏室

- 一张桌子和一个座位

- 厨房用具

- 菜品

- 储物架

- 照明装置

- 家政设备

为了增加房产出租的几率，让投资更有利可图，可以增加其他元素，如办公桌、时尚梳妆台、电视或Wi-Fi连接。在每次租户更新时，必须确保这些设备的维护和更新。另一方面，为了保证不出现任何变质，防止被盗，投资者在进出场所时，必须在客户在场的情况下进行准确的清点。 

不同类型的带家具租赁

投资者有可能以不同的形式出租其房地产。

• 装修出租作为主要住所：装修后的房产由承租人作为主要住所使用。在这种情况下，租赁期至少为一年，并可在同等条件下默契续租。 

• 空置带家具的房地产租赁：是指出租有设备、有家具，但未作为主要住宅使用的住宅。因此，出租人和承租人可以根据自己的意愿自由设定租金和续租条件。

• 学生住房：即使学生继续与父母同住，房地产也被视为学生的主要住所。学生公寓的最低租赁期限缩短为9个月，商业租赁期满后不自动续租。

• 季节性带家具的出租：这涉及到最长90天的出租物业。这类租金属于商业工业利润类税收。

• 带家具的旅游住宿和民宿：这些住宿须按季节出租，并有特定的法律制度。因此，他们的申报是强制性的。需要注意的是，将客房出租给过路人，房主每年可免交760欧元。另一方面，根据工商企业制度，超额部分将被征税。

 

带家具的出租投资需要考虑的因素

租房投资的主要目的是为了其不动产的高回报。不过，即使是特别长久的家具租赁投资，在着手这个项目之前，也要做好预防措施。因此，了解情况，认真思考自己的租房目标非常重要。此外，这也避免了项目完成后出现不愉快的意外。事实上，精装房租赁投资也不至于出现租房难、租金下降导致亏损等各种制约因素。在这种情况下，最好由资产管理顾问或Cgp通过Cga陪同。

• 确定你的目标和期望

在着手进行租赁投资之前，首先要明确自己的目标。在这种情况下，我们的想法是知道你真正打算用这项投资来做什么。租房的目的是为了积累遗产、长期收租、子女读书期间的居住、补充养老还是日后出售？住房的选择、税收、租户的类型、租金的确定和融资都取决于这些不同的因素。 

• 地点

楼盘位置的选择是投资项目能否盈利的重要因素。位于市中心或舒适、服务完善的地区的带家具的公寓肯定会是最抢手的。对于带家具的租赁，靠近大学中心将是一个真正的资产。选择一个租赁市场非常活跃的城市，也就是真正有租房需求的城市也很重要。  

• 投资新房还是旧房？

两大户型房源入市，新老划断。新楼盘一般比老楼盘贵20-30%。此外，在租金方面，这些新楼盘的租金也比旧楼盘低。