出租投资巴黎。
对房地产投资者来说是一个合理的选择。

巴黎的租赁投资可以让投资者在高流动性和诱人的租金收益之间进行仲裁。前提是用作品创造价值,满足巴黎人租户的要求。 

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投资巴黎,意味着选择了一个紧张的房产市场,全年的租房需求非常旺盛。租金高,您将受益于未来转售物业的高流动性。这些要素对于消息灵通的房地产投资者来说是必不可少的,在法兰西岛地区寻找租房投资时,巴黎是可以选择的房产。

巴黎的租赁投资已被证实是寻求高租金收益和充满活力的房地产市场的投资者不可避免的选择。大家已经知道,法国首都是世界上最美丽的城市之一。巴黎位于欧洲的中心地带,地理位置十分优越。由于其经济活力和文化财富,它是一个世界闻名的城市。它也是世界上领先的学生城市之一。每年,巴黎都会迎来几千名学生、租客、投资者......。这个资本有很多优势,可以在法国获得最好的租赁投资。这就是为什么我个人在巴黎投资...

照片投资建筑巴黎

我叫Mickael Zonta,我是Investissement-Locatif.com的主管,我是一个房地产投资者... 在巴黎。我对房地产投资深信不疑,我希望与大家分享我对巴黎市场的认识,巴黎市场与法国市场不同,我给大家的建议是在2020年,在最好的条件下投资巴黎。

这是一个很好的方式来投资我们的钱... ...
巴黎是一个非常动态的市场。

ELVIRA S.,巴黎的客户。

在这篇文章中,你会发现,如果你想在巴黎进行租房投资,需要考虑的要点。例如,你会发现为什么巴黎是一个与众不同的市场,无论是从可供选择的报价,经济活力和房地产价格,以及巴黎房地产市场的特殊性。但我也会回答投资者反复出现的问题:资本的资产是什么,进行租赁投资?在巴黎哪里投资?选择哪个区?巴黎房产每平方米价格是多少?最后,我将向您介绍我的个人秘诀,让您在巴黎进行最好的租赁投资。你准备好了吗?让我们开始吧!

2020年巴黎租赁投资:巴黎房地产市场的特殊性

巴黎的房地产市场与法国其他地区明显不同。造成市场紧张的第一个原因是与巴黎的租赁需求相比,可供选择的报价不足。正是这种亏空,在很大程度上造成了租金和销售价格非常高。因此,对于投资者来说,问题是要知道造成这种紧张的原因是什么,特别是这种租金紧张(用ITI房地产紧张指数来衡量)是否可能持续。资金对房地产购买和租赁投资项目影响的具体特点。

由于其古老的外观和众多的历史建筑(豪斯曼式的、1900年或中世纪的),以及其狭小的面积,今天(2020年)的巴黎市提供的可用土地--建设用地非常少。这就解释了为什么巴黎内城很少有新的建筑。为数不多的新项目大多由巴黎市政府实施,目的是为了社会住房。而其他房地产项目多为改造或为替代危旧房而建的楼房,这并不能增加市场上的供应量。首都的住房需求持续增长,而供应量却没有充分增加。赤字不断扩大,租金紧张程度依然很高。在这种情况下,巴黎旧的租赁投资的兴趣是真实的。 

巴黎租赁投资

 

房地产投资巴黎:2020年,经济之都的选择

对于房地产投资者来说,首先要考虑的要素之一是首都和巴黎地区的经济活力,这是法国首都的强项之一。而在危机时期(后科维德)更是如此,因为法国人需要工作岗位,而这些工作岗位主要在大城市。如今,巴黎大都会区是世界上最具活力的经济中心之一。它是世界五大都市之一,其经济结构的变化,特别是它在世界创业者中的地位,让我们对未来充满希望。它是法国经济增长的动力。巴黎,三个经济专业。

巴黎是经济和创新之都:在世界500强跨国公司中,有39家跨国公司的总部设在这里。La Défense商业区占巴黎大区GDP的20%,是世界上首屈一指的商业区,拥有300万平方米的办公面积和15万名员工。这里有1500家企业,其中包括全国前20家企业中的14家和世界前15家企业中的5家。

2020年,巴黎将成为对初创企业和投资者最具吸引力的欧洲资本。作为世界创新的领地,法国首都是创新的领地,通过提供资金、住宿和支持援助,鼓励项目的发展。事实证明,这座城市正在成为创新公司的主要吸引力,2018年F站的开业就是证明,F站是一个在13区创建的巨型孵化器,由企业家Xavier Niel资助。

这个坚实而有活力的巴黎经济吸引了大量的员工和管理人员,他们有住房需求......。

  • 情报,巴黎似乎是世界上最领先的地方之一,在世界主要情报城市的划分中,巴黎名列其中。巴黎是世界上三个在物理、化学、经济、医学和文学五个学科中分别获得诺贝尔奖的城市之一。
  • 灯光之城巴黎是一个文化旅游胜地,作为时尚之都、奢侈品之都、美食之都,即使与其他世界大都市竞争,巴黎的文化底蕴也非常丰富。在文化设施方面,它的博物馆、剧院、歌剧院、电影院、剧场、公园和花园等都位居世界第一。

巴黎首都的形象依然是一个"浪漫"的城市,它是一座博物馆城市,其城市中心使其成为世界上最主要的旅游目的地,每年有超过4700万游客。

据交通与发展政策研究所(ITDP)的一项研究显示,巴黎市也被称为世界公共交通的冠军。它是服务最好的首都,拥有3个国际机场、7个TGV站、14条地铁线和5条RER线。因此,100%的巴黎人住在距离火车站不到一公里的地方,这为巴黎的生活水平提供了便利。

如果你想在巴黎投资,这些经济要素是非常鼓舞人心的。

投资巴黎

巴黎--世界上最好的大学城之一

这个经济之都也是法国首屈一指的学生城市,为16至25岁的年轻人提供了许多学习或工作的机会。
根据专业公司Quacquarelli Symonds在过去五年中进行的2018年"QS最佳学生城市"排名,巴黎首先是世界上第二好的学生城市。法国首都有很多资产:首先是它的吸引力,它为学生提供了艺术、文化、休闲等各个领域的生活环境。同时,由于巴黎企业的多样性,以及我们将发现的著名大学和国际机构的高度集中,也为年轻毕业生提供了合适的工作机会。

在巴黎,理工学院、HEC和ENA分别在培养大公司经理人的最佳国际机构排名中名列第四、第五和第六。

巴黎的学生人数持续增长,在1999年至2016年期间增加了25%。2015-2016学年开学时将有33.8万名学生,如今有50万名年轻人在大巴黎地区学习,其中三分之二(64%)的学生在巴黎院校开始或继续学习。此外,现在越来越多的学生长期求学,对租房投资项目也有影响,因为租房需求依然紧张,出租房源非常有限。

巴黎:强劲的租赁需求推动价格上涨

巴黎,这个让人梦寐以求的光之城,是世界上最美的城市之一。它吸引了那些不承担犯错风险的租赁投资者,它是一个确定的价值,它允许确保他的财产。

他们在巴黎的房地产市场上与法国人竞争,寻找离工作地点近的住所。因为我们之前发现,巴黎是最好的学生城市之一(在2018年2月QS最佳学生城市排名中,巴黎是世界上第二好的学生城市),同时也是法国的经济之都,吸引了很多企业。

因此,10年来,巴黎的房产价格上涨了52%!预测2020年巴黎每平方米价格将上涨+2%至+2.5%,在旧(来源:公证处)购买。

租户/业主的比例对房地产投资者有利:巴黎因此拥有64%的租户,远高于全国43%的租户平均水平(资料来源INSEE)。无论在哪个城市,这个数字都要仔细研究......因为租客是你的直接客户。因此,需求在一定程度上取决于这个比例。

与法国其他市场相比,巴黎的房产价格居高不下的原因,的确是住房供应不足,远远低于需求。因此,在2020年,首都每平方米公寓的平均价格在10500欧元/平方米以上。根据不同的行政区和地区,价格从9000欧元/平方米到14000欧元/平方米不等。因此,要想知道在巴黎投资什么地方,就必须要仔细研究市场,根据自己想给租赁投资项目的方法。

巴黎的短期租赁和旅游经济的影响。

尽管近两年受悲惨事件影响,世界最美城市的吸引力略有下降,但仍然非常强大。在这种情况下,加上短期租赁网站的到来,很多私人选择将自己的房产提供给巴黎的季节性租赁。因此,仅在法兰西岛地区,Airbnb平台上就提供了9万套房产。所以很多房源,都不提供长租。

并不是每一个提供给游客的房产都会提供给巴黎居民。这些最近的新用途(这类租赁的爆发日期是从2014年开始的)都是导致长租房供应减少的原因。

因此,巴黎市场上租房房源不足的另一个加重因素。至于你要问自己的问题,即是否有必要为了短期租赁而投资,我们建议不要这样做,原因有几个,这将是一篇专门文章的主题。

巴黎的租金收益率:根据地区不同,最高可达到5%以上的毛利率。

作为一个房地产投资者,你应该记住,要成为巴黎房产的主人,也就是我们所说的票子,投资金额要比外省高。为了拥有15平方米左右的房产,你需要支付大约21万欧元的全包费用(包括公证费、家具费和装修费),T2大约需要25万欧元。这是一个需要考虑的因素。

因此,在巴黎,如果选择投资旧房,进行装修和装修,租金收益率可以达到5.50%的毛利率。

除特殊情况外,我们建议客户不要在巴黎皮内尔投资,因为即使考虑到税收优势,皮内尔的收益也不够高。

你想在巴黎投资?联系我们,讨论您的项目。

在巴黎投资选择什么类型的公寓?

既然了解了巴黎的经济形势和房地产市场,你还是要选择一个合适的产品进行投资...
需求量大,但也要看出租公寓的类型。我们将了解巴黎哪些类型的房产能提供最高的租金收益率,同时在转售时有很好的流动性。

在巴黎投资工作室是一个非常不错的选择。小空间往往是高利润的代名词。具体来说,同样的服务,小面积公寓的每平方米租金要比大面积公寓高。

我们会建议你根据自己的预算,选择在巴黎或者T2的小工作室类型的区域,这样可以获得更好的租金收益。较大的面积要用作合租单位,才能为你提供最高的租金收益,但你选择的物业类型要与你的目标租客相对应。

在巴黎哪里投资?选择哪个区?要避开哪个区?

在巴黎哪里投资?巴黎的房地产投资应该选择哪个区?如果你曾经认真想过投资资本,那么你一定问过自己这些问题。我所陪同的所有投资者都是如此。

而关于最佳小区的问题,答案有很多...

和所有的房地产市场一样,有的地方要偏重于有吸引力的租金收益,有的地方要偏重于保值的投资者。这取决于每个投资者的期望、财务状况、目标和投资期限。

我们在巴黎的房产猎头对巴黎的市场有很好的了解。想象一下,拥有专门的搜索工具,每周花50个小时寻找最佳机会......这就是我们为您提供的独特的巴黎投资服务。

根据您在巴黎租房投资的目的,您可以选择投资在发展中的地区,也可以选择投资在比较资产阶级的地区。每个区都有不同的生活环境,邻里生活或多或少的活跃,公共交通也很发达,大部分区都有完善的商店。

1、2、3、4、5、6、7、8、9、15、16区是最抢手的区。豪斯曼尼亚的老建筑,或者说1900年的老建筑,代表着具有不可否认的缓存的物业。装饰艺术建筑也是如此。它们在市场上是有肯定价值的。但这些小区的每平方米价格非常高。它们是留给那些偏重于保值逻辑的投资者的,这意味着以较低的回报换取非常强劲的需求,这将有利于转售。

要想在巴黎获得更高的租金回报,你就必须转向更受欢迎的地区。你可以选择投资,例如,在18区、19区或20区。这些都是新兴的地区,还不如个位数的地区有吸引力。由于我们的服务,这种类型的地区将使您获得5.00%至6.00%的高回报率。

无论在哪个街区,获得高租金回报的方法都是一样的:买房装修,因此要比市场打折。然后把它变成一个高品质的物业。由于精心的装修和专业的装饰,一个让你爱不释手的房产。

请注意,在每个区,有些街区的评价比其他街区好。一切都可以从一条街变成另一条街。一定要考虑到以下几个方面:靠近商店、交通、学校和大学......。

下载2020年房地产投资指南

巴黎的房地产投资:具体实例

以下是巴黎2020年进行租赁投资的几个例子。这些交易由我们的客户进行,作为我们租赁投资咨询服务的一部分。他们把从调研到租赁过程,包括装修、装饰的整个过程都委托给我们。

巴黎租赁投资博览会 11巴黎第11区的两房公寓
工作室改造成一个小型的T2,在巴黎第11区的一个新兴地区实现。

经过我们团队的全面优化,该物业为我们的客户带来了5.35%的总回报。真正的LMNP税制可以让他在大约10年的时间里不用为租金收入缴税。这意味着2020年巴黎11区的房产净收益率将超过5%。还不错,不是吗?:)

照片出租投资公寓巴黎15区。位于15区的两室公寓。
为了这个公寓,我们要搬到一个新的社区。我们的客户要求我们提供巴黎的房地产投资建议,并希望投资于一个中间区。他的愿望是向租金收益率高于市场的T2发展。我们的团队在15区进行了这个项目,公寓的收益率超过5%。

在巴黎投资房地产的预算是多少?

我们公司在巴黎的工作室的最低门票 210.000欧元,全包。在这个预算下,你将拥有一个经过全面装修、优化和装修的工作室。这包括购置、公证费、全面装修和家具/装修。这个预算将使您每年有大约10,000欧元的租金收入。

当然有些投资者,预算较低,会选择佣人房。这些公寓的最小面积为9m²或20m3,可供出租。我们不陪这种类型的项目。

那么对于预算较多的人来说,可以在巴黎投资。因此,我们建议T2类型的公寓约250,000欧元起,合租公寓和开间约350,000欧元起。对于巴黎的投资性房产,入场费很高,最低300万欧元起,一般不包括私人投资者。

我们为客户提供巴黎地区的投资房产,预算从60万欧元全包到200万欧元不等。

巴黎每平方米的价格

做房地产投资,首先要对市场有充分的了解。你需要了解巴黎每平方米的价格。而这些都取决于地区和街区。

巴黎有20个区,呈蜗牛状分布在塞纳河两岸:它们被称为Rive Droite和Rive Gauche。1至7区是巴黎最贵的区域,2020年7月的均价在每平方米1.2万至1.7万欧元之间。

18区、19区和20区提供的均价在每平方米1万欧元以下,比较合理,是首都最便宜的。
其他区的公寓每平方米的平均价格在10500欧元至14000欧元之间。
我们也会注意到,在同一区域内,每平方米的平均价格在不同的区域、不同的街道之间会有很大的差异,同时也会因建筑物和物业的类型而有所不同。

巴黎的房价在不断的上涨,从这张图上可以看出,1980年到2019年巴黎的房地产价格的变化。

2018年巴黎每平方米房价的形象演变过程

来源:巴黎公证处,2019年4月。

巴黎租金管制的影响

前住房部长塞西尔-杜福特急于让巴黎人找到好的住房,于是通过了一项租金控制法,即阿卢尔法。这部法律于2015年生效。

阿卢尔法按照巴黎各区进行租金管理,共分为80个区。因此,对于每个区域,根据物业类型,参考租金和增加的参考租金向出租人指明了适用的最高租金数额。可在此数额上加收租金补贴。这个额外的金额,轮廓非常模糊,必须以住宅的位置或舒适性特征为理由。必须在租约上注明。

到目前为止,法律上还没有列出可以适用的特点和费率,好的做法是以公平的价格租房。也就是说,有租金补贴的房产一定要物有所值,这也是我建议客户的做法。

巴黎楼市:2020年展望

巴黎房地产市场的形象演变巴黎房地产市场在10年内强劲增长(+52%)。在2019年大幅上涨(+9.80%)后,2020年有了一个非常好的开端,然后在遏制期净涨停。禁锢后的复苏表明,尽管成交量顺理成章地下降,但价格却保持稳定。公证员预计,2020年寅吃卯粮将继续增加。巴黎每平方米的价格应该会继续上涨。就租房而言,巴黎的阳光下没有什么新鲜事。即使租金价格似乎已经稳定下来,但租赁需求依然强劲。学生,尤其是国际学生的数量持续增长,经济满负荷运转,巴黎的企业数量增加。因此,未来几年,巴黎的经济结构、不断增长的人口结构和不断增加的租赁需求将继续调动租赁投资者的兴趣。

>来源:公证处数据,2019年4月。

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编者按
  • Mickael Zonta
  • 租赁投资总监

Mickael Zonta毕业于一所主要的商学院,在经历了第一次成功的金融经验后,他于2011年在巴黎开始了他的房地产职业生涯,随后他的活动扩展到巴黎地区和里昂市。事实上,他同时也是一名个人身份的房地产投资者,这使得他能够理解客户在投资目标、租金收益和税制选择方面的问题。

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