Investissement locatif Bordeaux

Bordeaux a bénéficié d'une rénovation complète sous l'action de son ancien maire Alain Juppé et dispose d'une économie dynamique.

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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Bordeaux pour augmenter vos revenus avec un rendement locatif plus intéressant sur le marché ? Vous hésitez entre investir dans l'ancien et investir dans un programme neuf sur Bordeaux avec un dispositif de défiscalisation ? Vous ne savez pas quel dispositif choisir entre la loi Malraux, la loi Pinel ancien ou une autre défiscalisation ? Vous cherchez à réaliser une vraie bonne affaire et vous vous interrogez sur le meilleur investissement immobilier possible à Bordeaux ? Cet article va répondre à vos questions.

Photo chasse appartement bordeaux

L'immobilier locatif à Bordeaux est un moyen exceptionnel pour augmenter vos revenus actuels. Vous pourrez préparer votre retraite en créant des rentes de loyers. Les avantages d'un investissement à Bordeaux sont la valorisation de votre futur bien et les taux en constante évolution. Ces dix dernières années, le bassin de la ville a bénéficié d'une rénovation, sous l'influence de son célèbre maire Alain Juppé.

Mais toutes les opérations ne se valent pas. Le choix du quartier est primordial, tout comme celui du dispositif de défiscalisation et de la location, nue ou meublée. Vous découvrirez dans cet article :

  • Les meilleurs quartiers pour investir à Bordeaux ;
  • Quel est le dispositif fiscal le plus adapté selon votre situation personnelle ;
  • Comment valoriser au mieux votre location à Bordeaux pour optimiser les loyers ;
  • Notre analyse de l'évolution du marché bordelais dans les futures années.

Notre métier est de vous accompagner de « A à Z » pour vos projets locatifs et immobiliers à Bordeaux, avec une approche par le rendement locatif. Notre équipe est composée de chasseurs immobiliers, d'architectes d'intérieurs, de décoratrices, ainsi que des spécialistes de la gestion locative. Avec nos services, vous bénéficiez des précieux conseils de nos experts pour augmenter votre seuil de rentabilité.

Découvrez nos services et notre équipe en vidéo :

Investissement locatif à Bordeaux : les atouts d'une ville rénovée

Bordeaux est une ville aux nombreux atouts, et elle a su séduire les habitants ainsi que les investisseurs immobiliers au cours des dernières années. D'abord parce que la population bordelaise augmente de manière continue depuis 10 ans, pour atteindre environ 256.000 habitants en 2019, alors qu'elle en comptait seulement 242 945 en 2010 selon l'INSEE. C'est la 9ème ville de France en termes de population, et la 6ème en termes de PIB avec 80 milliards d'euros, grâce à un tissu économique riche et varié composé de nombreuses petites entreprises.

Enfin, le ratio propriétaire - locataire est favorable pour l'investisseur immobilier qui s'intéresse à Bordeaux, puisque 31 % des bordelais seulement sont propriétaires de leur résidence ce qui permet de soutenir la demande locative.

Les différents critères économiques de l'agglomération bordelaise vous permettront de bénéficier d'un investissement immobilier à Bordeaux pérenne dans la durée puisqu'ils sont synonymes de demande locative forte et donc de revenus stables. C'est ce qui fait que Bordeaux est citée dans les 5 meilleures villes de France pour réaliser un projet immobilier locatif.

Au-delà de son aspect démographique, la ville présente de sérieux atouts pour l'investisseur immobilier. Faire un investissement locatif à Bordeaux c'est également choisir une région qui symbolise l'art de vivre de la France. Avec ses édifices bien construits, ses traditions culinaires, ses vinicoles et sa proximité avec l'océan en font des avantages considérables. L'architecture de cette ville en fait une véritable pépite pour adapter le prix locatif en fonction de la zone et avoir un seuil de rentabilité varié. Elle a également reçu la distinction de l'UNESCO en entrant sur la liste du Patrimoine mondial au titre d'Ensemble urbain exceptionnel en 2007. Elle a été élue N°1 des villes à découvrir au monde par le Guide international LONELY PLANET.

Photo investir locatif bordeaux

Un dynamisme économique rassurant

L'économie bordelaise est dynamique et se porte très bien. C'est un élément à prendre en considération dans le choix du lieu pour faire un investissement locatif. Une ville avec une bonne économie globale en France est souvent synonyme d’évolution constante, ce qui rassurera quiconque souhaite investir dans l'immobilier à Bordeaux.

Aussi, la métropole bordelaise a été classée en 2015 2e métropole la plus attractive pour les chefs d'entreprises dans le classement du Journal des entreprises et rivalise avec Paris. La ville offre énormément d'opportunités en termes d’investissement pour faire grimper vos revenus mensuels.

L'économie est répartie entre l'aéronautique, la santé et le numérique. Ces différents secteurs représentent à eux seuls 110.000 emplois. Bordeaux est également la 4e ville en termes de niveau financier en France, de quoi faire grimper le prix pour un investissement locatif.

Bordeaux compte également une véritable communauté dédiée aux étudiants, qui représente 17 % de la population bordelaise. Le secteur immobilier est pérenne puisque cela assure une forte demande pour la location d'appartement de petites surfaces et les colocations pour les logements disposant de plusieurs pièces. Elle est classée au palmarès général des villes ayant le plus d’étudiants. La gestion locative y est plus facile en raison du nombre conséquent d’étudiants en recherche d’appartement. Dans une zone étudiante, l’investissement pour une collocation est le plus adapté pour les logements disposant de plusieurs pièces.  

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Evolution du prix Bordeaux

Quel quartier de Bordeaux choisir pour votre investissement immobilier ?

La question est toujours la même : quel est le rendement locatif à Bordeaux selon l'emplacement du bien ? Quel quartier choisir pour un bon investissement dans l'ancien à Bordeaux ?

Le centre-ville de Bordeaux est très prisé d’un point de vue immobilier. Ce dernier comprend le triangle d'or bordelais qui inclut les quartiers Jardin publics, Tourny, la place Sainte-Catherine et Gambetta. Dans cette zone, les prix de l'immobilier évoluent entre 7 000 euros / m² et 10 000 euros / m². Ce prix élevé est dû à l'intérêt des investisseurs fortunés pour les logements de la ville, surtout depuis la rénovation exceptionnelle du centre de Bordeaux. Ils sont à mettre en rapport avec des loyers entre 20 euros / m² et 30 euros / m². Cela ne permet pas d'atteindre des rendements supérieurs à 5 % pour un appartement meublé longue durée. C'est donc un secteur à privilégier pour un investissement immobilier plutôt patrimonial.

Si vous êtes à la recherche d'un prix locatif en hausse et d’un rendement immobilier plus élevé, vous pourrez investir dans des zones en devenir. D’autres quartiers méritent toute votre attention. C’est le cas du quartier Bastide-Niel, qui se réinvente comme un prolongement du centre-ville sur l’autre rive de la Garonne où les appartements peuvent faire office de résidence principale. C’est aussi le cas du quartier Saint-Michel, anciennement, le quartier populaire de Bordeaux où la présence de résidence ayant un propriétaire n’est pas très élevée. Idéalement situé entre la gare et la place des Quinconces, c’est un quartier vivant. Il l’est notamment grâce aux célèbres marchés des Capucins et le marché aux puces accolé au marché Saint-Michel sur la place de la cathédrale Saint-André. Cette dernière est un lieu de passage obligé lors de la balade bordelaise dominicale. Regardez notamment les nouveaux projets de transports en commun qui vont permettre à certains quartiers de se développer. Par exemple, la ligne "C" du tramway s’étendra jusqu'à Blanquefort et la ligne "A" jusqu'à l'aéroport. Autant de possibilités pour faciliter l’accès à votre projet de résidence immobilière locative. Pour les investisseurs désireux de se tourner vers des locations dédiées aux étudiants, les meilleurs conseils sont de se rapprocher des quartiers de la Victoire et de la place Saint-Pierre. Autrement, pour faciliter la location des étudiants, sélectionnez des emplacements autour des facultés comme à Talence.

bordeaux investissement locatif

L'intérêt du LMNP à Bordeaux

Alors que le marché immobilier locatif à Bordeaux est fait d'offres de location vide, il valorise les biens loués en meublé avec goût. Notre approche et le travail réalisé par notre équipe d'architectes d'intérieurs permettent de mettre en avant le bien et de le louer sur la tranche haute du marché. Le bien déclenchera le coup de cœur chez le locataire lors de la visite, quel que soit le nombre de pièces à visiter.

Photo chasse appartement bordeaux

Louer en LMNP à Bordeaux (loueur meublé non professionnel) vous permettra également de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux importants lors de la location du bien immobilier grâce au régime réel.

Ce régime permet d'amortir le prix d'achat, le montant des travaux, des meubles ainsi que tous les frais annexes (intérêts d'emprunts, frais de gestion, taxe foncière, métré). Au final, vous ne paierez pas d'impôts sur les revenus locatifs générés pendant environ 10 années. C'est une vraie opportunité quand on connaît le poids de la fiscalité pour les autres supports d'investissement (location nue, bourse ou SCPI).

Découvrez le statut LMNP et ses atouts pour le propriétaire.

Les dispositifs de défiscalisation applicables à Bordeaux pour investir dans l’ancien

Un dispositif de défiscalisation est fait pour inciter les investisseurs français à réhabiliter un logement ancien ou à en construire. Par conséquent, une loi de défiscalisation permet d’accorder une réduction des impôts en fonction de l’investissement immobilier entrepris. Pour investir à Bordeaux, il est important de choisir le dispositif de défiscalisation adapté en fonction de ses avantages et du projet souhaité.

La loi Malraux permet d’investir dans un logement ancien et réhabilité pour atténuer la charge fiscale. L’investisseur procède à l’achat du bien avec une enveloppe de travaux attachée à ce dernier. Il pourra ensuite récupérer 22 % ou 30 % du montant des travaux par année fiscale durant 4 ans au maximum. Cette loi est applicable à Bordeaux pour favoriser l’investissement immobilier ancien.

Le déficit foncier ou plus communément appelé la loi du déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet d’effacer une partie des revenus fonciers sur les impôts. Ses effets peuvent être cumulés avec d’autres lois de défiscalisation. C’est aussi une alternative pour éviter de passer par la loi Pinel qui favorise l’investissement dans le neuf.

La loi Pinel ou le dispositif Pinel ancien permet d’investir dans un logement neuf.

Message pour les investisseurs locatifs à Bordeaux

Comme énoncé tout au long de l'analyse, la ville de Bordeaux présente un excellent taux de rendement pour un investisseur immobilier. La population est en croissance continue avec le nombre d’étudiants en hausse, l'économie est en bonne santé et le ratio propriétaire/locataire est favorable grâce au pourcentage peu élevé de résidence ayant un propriétaire

Les étudiants et leurs communautés représentent 17 % du marché immobilier, ce qui facilite la location d’appartement dans les zones aux alentours des facultés.

Photo diagramme Bordeaux

Au-delà de ces aspects purement chiffrés, la ville est magnifique et a bénéficié d'une rénovation complète sur les 10 dernières années. Inscrite au patrimoine de l'UNESCO, elle dispose aussi d'une culture gastronomique et vinicole reconnue mondialement en plus de son secteur immobilier florissant.

Enfin, la nouvelle ligne TGV permet de rapprocher Bordeaux de Paris avec un temps de transport de seulement 2 h 00. Encore un argument qui permettra de valoriser la ville. Bordeaux deviendra-t-elle la meilleure ville où investir en 2021 ?

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photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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