L'investissement locatif à Lyon, une évidence pour les investisseurs avertis

关键数字：

• Prix au mètre carré : 5 350 € pour un appartement (de 3 672€ à 6 915 €) 
• 平均月租金 :根据物业和面积的不同，每平方米9欧元到16欧元不等。
• 法国第二大学生城市
• 平均毛收益率：3-6％，取决于周边地区。

L'investissement locatif à Lyon s'impose comme une évidence pour l'investisseur immobilier qui recherche une ville attractive et un rendement locatif intéressant. En effet, cette métropole arrive à la 2ème place du palmarès des villes françaises où investir. Lyon bénéficie d'un positionnement géographique stratégique : à 2 heures de Paris, de Genève et proche de l'Italie. Cette position en fait depuis toujours un carrefour de l'Europe. Son économie est forte et son implantation au cœur de la région Rhône Alpes Auvergne (anciennement Rhône Alpes), 2ème région de France pour son PIB, lui assure un excellent dynamisme économique dans le futur.

Je suis Mickael Zonta, directeur d'Investissement-Locatif.com et investisseur immobilier. Passionné par l'immobilier et l'investissement, je souhaite partager avec vous mes connaissances du marché lyonnais. Dans cet article, vous découvrirez les points importants à prendre en compte si vous souhaitez réaliser un investissement dans l'immobilier locatif à Lyon. Où acheter à Lyon ? Quel est le prix au mètre carré à Lyon ? Nous reviendrons également sur les questions récurrentes des investisseurs, dont la première : où investir à Lyon... et à l'inverse, quels sont les arrondissements à éviter à Lyon. Enfin, nous aborderons les différents régimes de location vide et location meublée sous le prisme du marché lyonnais, afin de vous éclairer sur le meilleur régime de défiscalisation pour l'investisseur locatif à Lyon.

里昂的房地产投资：长期投资的经济优势

Un des premiers éléments à prendre en compte pour tout investisseur immobilier, c'est le niveau de dynamisme économique du lieu d'investissement. À ce titre, Lyon fait figure d'exemple. Avant d'investir, interrogez-vous : comment se porte le marché de l'emploi ? Est-ce que le tissu économique est bien développé ? Est-ce que la région dispose d'un réservoir d'emplois et d'entreprises... ou est-ce que le seul employeur est une usine en fin de vie ? Ces questions doivent être abordées avant même de consulter les annonces des logements dans le journal. Un investissement rentable dans la durée suppose un locataire qui paie son loyer et je déconseille toujours d'investir en rase campagne, si le tissu économique n'est pas solide. Par définition, les locataires doivent être en mesure de régler leur loyer.

À ce titre, Lyon dispose de sérieux atouts et c'est ce qui rend l'immobilier à Lyon très attractif. D'abord c'est la capitale de la région Rhône Alpes-Auvergne, qui est la seconde région après l'Île-de-France en termes de PIB. C'est donc en toute logique que Lyon dispose d'un fort dynamisme économique avec de nombreuses entreprises, dans tous les secteurs et notamment dans les nouvelles technologies.

经济活力； 

• 2019年第一季度失业率：7.7%（全国平均水平：8.6%）。
• 法国技术标签
• 法国第二大经济中心，欧洲最富有的20个城市之一。
• 法国领先的医疗产业集群：里昂比奥波尔和法国第二大物流区。
• 全国第二大会议和交易会城市。
• 5个竞争力和科研集群，其中2个是世界级的。

Après ce premier élément, vous devrez analyser le dynamisme démographique. Si le lieu d'investissement se vide de sa population, alors la demande locative baissera... Sur ce point également, la métropole lyonnaise fait figure d'exemple. La population lyonnaise a connu une croissance moyenne de 1,1 % par an sur les cinq dernières années (source INSEE). La métropole de Lyon compte à ce jour plus de 1,4 million d'habitants, ce qui en fait la 3e métropole française la plus peuplée après Paris et Marseille, tout en disposant d'un meilleur dynamisme démographique (source Insee Métropole Lyon).

人口：

• 513,000人(法国第三大城市)
• 2,310,000名居民(城市地区)
• 人口增长上升：每年+4%。

这种经济和人口的双重吸引力，对于任何想在里昂投资租赁房地产的人来说，都是可持续性发展的保证。

Lyon a été classé première métropole française dans le classement « ville d'aujourd'hui, métropole de demain ». Ce classement réalisé par Pwc est basé sur un grand nombre de critères et Lyon crée la surprise en ressortant devant de grandes villes, comme Toulouse.

文化和遗产: 

• Une situation géographique hors-norme (à 1h40 de la côte d'Azur en train et à 2 heures de route des pistes)
• 美食之都
• 12 musées (Musée des Beaux Arts, Musée des Confluences, Musée du Cinéma et Miniature...) 
• Des évènements très réputés : Fête des Lumières (1,8 millions de spectateurs), Les Nuits de Fourvière (200 000 spectateurs), Biennale de la Danse (100 000 visiteurs...) 
• 4 quartiers de Lyon (Fourvière, Le vieux Lyon, Croix-Rousse et la Presqu'Île) sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (soit une surface de 500 hectares)
• Monuments d'exception : La Cathédrale Saint Jean, La basilique Notre-Dame de Fourvière et le théâtre gallo-romain, La place Bellecour, Le parc de la tête d'or, La place des Terreaux, L'opéra de Lyon

里昂，卓越的大学中心，学生城市中的佼佼者。

除了经济上的吸引力，里昂市还以其大学中心和学院而闻名。因此里昂是第2个城市，2019年注册的学生有164559人，其中10%是外国学生。

La clientèle étudiante est intéressante puisque les étudiants sont en très grande majorité locataires. Les investissements immobiliers dans une résidence étudiante présentent une certaine rentabilité. De plus, les parents sont garants, ce qui permet au bailleur de disposer de solides garanties. Enfin, les étudiants à Lyon louent en général des petites surfaces, comme un studio ou des colocations ce qui permet aux bailleurs lyonnais de disposer de rendements locatifs plus élevés. Pour l'investisseur immobilier locatif à Lyon, cette population d'étudiants lyonnais représente donc un excellent signal.

学生：

• 法国第2座学生城市，并当选2018年"法国最佳学生城市"。
• 144,000名学生
• 里昂大学位列欧洲最佳大学TOP10，全球第34名（2017年QS最佳学生城市）。

Reste à bien cibler les attentes des étudiants en choisissant le quartier de Lyon selon deux catégories : d'une part les quartiers lyonnais dans lesquels les étudiants étudient, et donc que certains privilégient pour l'aspect pratique. Et d'autre part les quartiers lyonnais les plus « cool », qui attirent les étudiants disposant de ressources financières supérieures et qui recherchent un logement de choix à Lyon pour un meilleur cadre de vie. D’où l’avantage de rénover les logements dans le centre.  

À ce titre, nous recommandons le quartier confluent à Lyon 2e, même si les prix ont déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence », Gerland à Lyon 7e ou encore le quartier de la Part Dieu dans le 3e arrondissement de Lyon. Ce sont des quartiers en devenir donc pour lesquels l'investisseur immobilier pourra compter sur un potentiel de croissance des prix à un horizon de dix ans.

Les quartiers de Lyon les plus recherchés par les étudiants disposant de moyens financiers les plus élevés sont principalement la presqu'île, le vieux Lyon qui se situe dans le bas du 5e arrondissement et le 6e arrondissement lyonnais.

交通运输：

• 里昂Part-Dieu站和Perrache站都有TGV线，可以在2小时内到达巴黎。
• 4条地铁线，包括1条自动线和6条有轨电车线。36%的家庭到工作的旅程是由公共交通完成的。 
• + 100多条公交线路。
• 1000 vélos en libre-service
• 1个国际机场

里昂的租金收益率：里昂的租金收益率高达5.5%，维勒班的租金收益率超过6%。

Les prix à l'achat à Lyon ont nettement augmenté entre 2020 et 2023, avec une hausse de +11,60% sur un an (source notaires, au juin 2021). Cette augmentation des prix à l'achat, signe d'une forte attractivité de la ville, rend difficile l'obtention d'une forte rentabilité.

Toutefois, il existe des dispositifs de défiscalisation qui permettent de réduire le taux d’imposition en fonction de la loi. Ainsi, le rendement locatif à Lyon pourra atteindre 5,5% brut si vous faites le choix d'investir dans l'ancien avec un dispositif de loi comme Malraux ou en LMNP, puis de rénover et de meubler le bien.

Avec la loi (dispositif) Malraux, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 %. Ce dispositif n’est pas soumis à un plafonnement du loyer, ce qui peut être avantageux pour votre placement.

Le dispositif de défiscalisation le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel). Avec ce dispositif, vous percevez des revenus locatifs non imposés, valables sur un appartement ou une résidence ancienne. Contrairement au dispositif Pinel, ce régime permet d’accéder à de plus grands choix sur les appartements dans le centre de la ville. Ces derniers sont pour la plupart des biens immobiliers anciens qui ont juste besoin d’une rénovation.   

Sauf exception, nous déconseillons l'investissement en Pinel à Lyon, qui offre des rendements très bas, même en incluant l'avantage fiscal. La loi Pinel offre une réduction de l’imposition. Toutefois, en investissant en Pinel, les logements neufs sont les plus favorisés. Ce qui revient à un investissement plus cher comparé à celui réalisé sur des logements anciens.

租房投资者的规则与巴黎或波尔多相同：在里昂或T2的小工作室型空间可以获得更好的回报。较大面积的单位必须用作共用单位，才能提供令人满意的回报。

在里昂选择什么类型的公寓？

里昂的租房投资与巴黎的租房投资不一定有区别。因此，我们总能找到同类型的产品，让我们在转卖时获得高额回报的同时，又有较强的流动性。我们建议您根据自己的预算选择里昂的工作室，T2或合租公寓。

La pression locative étant moins forte à Lyon qu'à Paris, nous opterons pour des surfaces un peu plus grandes afin de mieux cadrer avec la réalité du marché immobilier lyonnais. Quoi qu'il en soit et quel que soit le type de bien que vous choisirez, il doit bien correspondre à votre cible de locataires. À ce titre l'investisseur immobilier à Lyon se doit de bien connaître les quartiers.

Le régime le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel).

在里昂投资哪里，关注哪些区域？

我们在里昂的房产猎头，对市场有很好的了解。他来自里昂，在里昂的几家机构工作了9年多。这些年，里昂各区不断发展，里昂市也因里昂大都会发起的重大项目而发生了变化。

这些改造项目让我们想起了波尔多或巴黎的那些项目，展示了发展城市的政治意愿，以及强烈的未来雄心。我们特别想到的是里昂汇流、里昂Gerland和里昂Part-Dieu等项目，你可以在大里昂网站上找到。

Les quartiers montants de Lyon sont le confluent à Lyon 2, Lyon 8, Villeurbanne, même si le prix de l'immobilier a déjà bien augmenté depuis le projet « Confluence » ; Gerland à Lyon 7, le secteur Part dieu à Lyon 3ème.

里昂每平方米的价格

Lyon compte différentes zones et vous découvrirez des quartiers où le prix au mètre carré à Lyon varie beaucoup. En analysant le marché immobilier lyonnais de début 2024, on observe une tendance moyenne des prix des appartements à un niveau médian de 4 734 euros par mètre carré. Cependant, certains biens immobiliers se distinguent par des valeurs plus élevées, atteignant parfois jusqu'à 7 013 euros par mètre carré. Pour des biens spécifiques, comme un appartement T3 à rénover, le tarif moyen s'élève à 5 579 euros par mètre carré. À l'inverse, un appartement T4 se négocie autour de 5 766 euros par mètre carré. Concernant le marché des maisons, une maison de cinq pièces à rénover se vend en moyenne à 4 253 euros par mètre carré, tandis que son équivalent en neuf s'évalue à environ 4 353 euros par mètre carré. Ces chiffres reflètent les nuances du marché immobilier lyonnais, où le prix varie significativement en fonction du type de bien et de son état (neuf ou ancien)

Perspectives pour le marché immobilier lyonnais en 2024 

Après une stagnation des prix en 2023, la période actuelle devrait confirmer le regain d'intérêt des acheteurs pour l'immobilier lyonnais. La bonne santé démographique de la ville, son économie forte et la rénovation de certains quartiers devraient permettre aux prix de poursuivre leur augmentation sur les 10 prochaines années.

你想在里昂投资？联系我们的团队。

• Mickael Zonta
• 租赁投资总监

Mickael Zonta毕业于一所主要的商学院，在经历了第一次成功的金融经验后，他于2011年在巴黎开始了他的房地产职业生涯，随后他的活动扩展到巴黎地区和里昂市。事实上，他同时也是一名个人身份的房地产投资者，这使得他能够理解客户在投资目标、租金收益和税制选择方面的问题。