在里昂租房投资,显然是消息灵通的投资者的选择。

由于重大项目、充满活力的经济和庞大的学生社区,里昂正经历着房地产市场的强劲发展。

 

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关键数字:

  • 每平方米价格:4↪Zs_202F↩898欧元的公寓(从3 359欧元到6 328欧元)。 
  • 平均月租金 :根据物业和面积的不同,每平方米9欧元到16欧元不等。
  • 法国第二大学生城市
  • 平均毛收益率:3-6%,取决于周边地区。

在里昂进行租赁投资是房地产投资者寻找有吸引力的城市和有吸引力的租金收益的明显选择。事实上,这座大都市在法国投资城市排行榜上排名第二。里昂得益于战略性的地理位置:距离巴黎、日内瓦2小时车程,靠近意大利。这个位置一直使其成为欧洲的十字路口。其经济实力雄厚,且位于法国GDP排名第二的罗纳-阿尔卑斯-奥弗涅大区(原罗纳-阿尔卑斯大区)的中心地带,使其未来具有很好的经济活力。

照片投资房地产里昂

我是Mickael Zonta,Investissement-Locatif.com的总监和房地产投资者。对房地产投资充满热情,我希望与您分享我对里昂市场的了解。在这篇文章中,你会发现,如果你想在里昂投资租赁房地产,需要考虑的重要问题。2020年在里昂哪里买房?里昂的房价是多少每平米?我们还将回到投资者反复提出的问题,第一个问题是在里昂投资哪里......反过来说,在里昂应该避免哪些地区。最后,我们将通过里昂市场的棱镜来审视各种空屋和带家具的租赁方案,以启迪您对里昂租赁投资者的最佳方案。

里昂的房地产投资:长期投资的经济优势

对于任何一个房地产投资者来说,首先要考虑的要素之一就是投资地的经济活力水平。在这方面,里昂树立了一个榜样。在投资之前,先问问自己:就业市场如何?经济结构是否发达?该地区是否有就业岗位和企业的储备......还是唯一的雇主是一家生命末期的工厂?这些问题在咨询房产广告前必须解决。长期的投资盈利需要有一个交租的租客,如果经济结构不稳固,我总是建议不要在农村投资。根据定义,租客必须有能力支付租金... ...

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因此,里昂拥有严重的资产,这也是里昂的房地产非常有吸引力的原因。首先,它是罗纳-阿尔卑斯-奥弗涅大区的首府,是仅次于法兰西岛的GDP第二大区。所以,里昂的经济活力很强,各行各业都有很多公司,尤其是新技术领域的公司,这也是理所当然的。

经济活力; 

  • 2019年第一季度失业率:7.7%(全国平均水平:8.6%)。
  • 法国技术标签
  • 法国第二大经济中心,欧洲最富有的20个城市之一。
  • 法国领先的医疗产业集群:里昂比奥波尔和法国第二大物流区。
  • 全国第二大会议和交易会城市。
  • 5个竞争力和科研集群,其中2个是世界级的。

在这第一个要素之后,你将不得不分析人口动态。如果投资地点的人口是空的,那么租赁需求就会减少 。在这一点上,里昂都市圈也是一个例子。近五年来,里昂的人口平均每年增长1.1%(资料来源:INSEE)。里昂市区目前有130多万居民,是仅次于巴黎和马赛的法国第三大人口密集区,同时具有较好的人口活力(来源Insee Métropole Lyon)。

人口:

  • 513,000人(法国第三大城市)
  • 2,310,000名居民(城市地区)
  • 人口增长上升:每年+4%。

这种经济和人口的双重吸引力,对于任何想在里昂投资租赁房地产的人来说,都是可持续性发展的保证。

在"今天的城市,明天的大都市"排名中,里昂位列法国大都市第一名。这个排名由普华永道根据大量的标准进行的,里昂出乎所有人的意料,排在巴黎之前。

文化和遗产: 

  • 独特的地理位置 (从法国里维埃拉乘火车1小时40分,从山坡开车2小时)。
  • 美食之都
  • 12个博物馆 (美术博物馆、汇合博物馆、电影和微型博物馆...) 
  • 非常著名的活动:灯光节 (180万观众)、"福尔维耶尔之夜"(20万观众)、舞蹈双年展(10万观众......)。 
  • 里昂的4个区 (Fourvière、Le vieux Lyon、Croix-Rousse和la Presqu'Île)被 联合国教科文组织列为世界文化遗产 (面积500公顷)。
  • 特别的古迹圣约翰大教堂、福维耶尔圣母大教堂和伽罗-罗马剧院、贝勒库尔广场、金头公园、泰雷奥广场、里昂歌剧院。

里昂照片图

里昂,卓越的大学中心,学生城市中的佼佼者。

除了经济上的吸引力,里昂市还以其大学中心和学院而闻名。因此里昂是第2个城市,2019年注册的学生有164559人,其中10%是外国学生。

学生客群很有意思,因为学生大多是租客。此外,父母是担保人,这给房东提供了坚实的保障。最后,里昂的学生一般都是租小面积或者合租的房子,这让里昂的房东可以提供更高的租金收益因此,对于里昂的房地产投资者来说,里昂学生这一人群是一个很好的信号

学生:

  • 法国第2座学生城市,并当选2018年"法国最佳学生城市"。
  • 144,000名学生
  • 里昂大学位列欧洲最佳大学TOP10,全球第34名(2017年QS最佳学生城市)。

照片投资租赁里昂

依然是要适当地针对学生的期望值,按照两类选择里昂的街区:一方面,里昂的街区是学生学习的地方,因此,有些人更倾向于实用性方面。而另一方面,最酷的里昂街区,吸引了经济实力较强的学生,他们在里昂找房主要是为了居住环境。

因此,我们推荐里昂第2区的Confluence区,即使自"Confluence"项目后价格已经上涨,也推荐里昂第7区的Gerland,或者里昂第3区的Part Dieu区。因此,这些小区正处于开发过程中,房地产投资者可以指望在未来十年内价格增长的潜力。

里昂最受经济能力强的学生追捧的地区主要是半岛、老里昂,位于里昂第五区和第六区的下半部分。

交通运输:

  • 里昂Part-Dieu站和Perrache站都有TGV线,可以在2小时内到达巴黎。
  • 4条地铁线,包括1条自动线和6条有轨电车线。36%的家庭到工作的旅程是由公共交通完成的。 
  • + 100多条公交线路。
  • 1 000辆自助自行车
  • 1个国际机场

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里昂的租金收益率:里昂的租金收益率高达5.5%,维勒班的租金收益率超过6%。

2019/2020年里昂购房价格大幅上涨,一年内涨幅+7.20%(数据来源:公证处,截至2020年6月)。购房价格的上涨,是城市强大吸引力的标志,难以实现高利润。因此,在里昂,如果选择投资做旧、装修,租金收益率可以达到5.5%的毛利率

除了少数例外,我们建议不要投资里昂的Pinel,它的收益率非常低,甚至包括税收优势。

租房投资者的规则与巴黎或波尔多相同:在里昂或T2的小工作室型空间可以获得更好的回报。较大面积的单位必须用作共用单位,才能提供令人满意的回报。

里昂租赁投资

在里昂选择什么类型的公寓?

里昂的租房投资与巴黎的租房投资不一定有区别。因此,我们总能找到同类型的产品,让我们在转卖时获得高额回报的同时,又有较强的流动性。我们建议您根据自己的预算选择里昂的工作室,T2或合租公寓。

由于里昂的租金压力不如巴黎大,为了更好地反映里昂房地产市场的实际情况,我们会选择面积稍大的房子。不管是什么情况,不管你选择什么类型的房产,都必须与你的目标租户相对应。因此,里昂的房地产投资者必须熟悉附近的情况。

无论对于较高的租金还是优惠的税务待遇,最吸引人的方案是真正的LMNP方案(非专业的带家具的租房者,有真正的纳税申报)。

发现LMNP真实身份的投资优势。

在里昂投资哪里,关注哪些区域?

我们在里昂的房产猎头,对市场有很好的了解。他来自里昂,在里昂的几家机构工作了9年多。这些年,里昂各区不断发展,里昂市也因里昂大都会发起的重大项目而发生了变化。

这些改造项目让我们想起了波尔多或巴黎的那些项目,展示了发展城市的政治意愿,以及强烈的未来雄心。我们特别想到的是里昂汇流、里昂Gerland和里昂Part-Dieu等项目,你可以在大里昂网站上找到。

里昂正在崛起的地区是里昂2号的汇合点,里昂8号,Villeurbanne,即使自"汇合点"项目以来房地产价格已经上涨;里昂7号的Gerland,里昂3号的Part dieu部门。

照片投资房地产租赁里昂

里昂每平方米的价格

里昂有不同的区域,你会发现里昂每平方米的价格差异很大的区域。里昂的价格从单人到双人不等,根据面积不同,每平方米的价格在3.300欧元/平方米到9.000欧元/平方米之间。在Villeurbanne,我们的价格是3379欧元/平方米,最后在半岛,我们的价格在8000到9000欧元/平方米之间。

里昂的房价在不断的上涨,从这张图上可以看出,里昂的房价在1994年到2020年之间的变化(来源:里昂公证处,2020年6月)。

进化价格每平方米里昂

2020年里昂房地产市场展望 

经过2019年的大幅上涨,本期应该会确认买家对里昂房地产市场的兴趣重新恢复。该市良好的人口健康状况、强劲的经济以及某些地区的改造,应该会让房价在未来10年内继续上涨。

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编者按
  • Mickael Zonta
  • 租赁投资总监

Mickael Zonta毕业于一所主要的商学院,在经历了第一次成功的金融经验后,他于2011年在巴黎开始了他的房地产职业生涯,随后他的活动扩展到巴黎地区和里昂市。事实上,他同时也是一名个人身份的房地产投资者,这使得他能够理解客户在投资目标、租金收益和税制选择方面的问题。

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