Investissement locatif Marseille, miser sur une ville à fort potentiel.

在马赛投资房地产意味着选择法国第二大的人口城市和第三大的城市社区。这是一个潜力非常大的城市，在过去20年里一直在进行自我改造。马赛是一个非常有吸引力的租赁投资地点，特别是因为与其他同等规模的城市相比，房产的成本仍然非常低。这些低的购买成本使其有可能获得比其他地方更高的租金收益。但要注意，并非所有地区都与其他城市一样。

C’est pour cette raison que nous avons débuté par Paris, Lyon et la région parisienne. Nous avions à cœur de vous accompagner dans des projets à Marseille en sélectionnant scrupuleusement les meilleurs quartiers. Notre directeur de la zone Marseille connaît très bien le secteur : il a grandi à Marseille et il investit lui-même dans cette formidable ville. Suivez le guide…

MARSEILLE … 
DÉMONTRANT UNE FOIS DE PLUS L'ATTRACTIVITÉ DE CES GRANDES CAPITALES RÉGIONALES

LES ECHOS，2018年

Mais soyons honnêtes… la capitale du sud peut faire peur. Certaines zones sont à éviter absolument, et je ne souhaitais pas lancer l’activité à Marseille sans disposer d’un excellent chasseur sur place qui connaisse sur le bout des doigts les différents quartiers de Marseille. Où investir ? Quels sont les meilleurs endroits pour investir ? Quels secteurs éviter ? Quel rendement locatif ? Quels sont les prix immobiliers ? Je vais traiter ces différentes questions pour que vous ayez une meilleure idée du marché immobilier marseillais.

Dans cet article vous découvrirez les singularités de la ville de Marseille et les différences avec les autres grandes villes telles que Paris ou Lyon. Nous vous ferons aussi découvrir les forces et les faiblesses de la cité marseillaise pour vos besoins d’investissement locatif. Vous pourrez connaître les arrondissements à privilégier, les quartiers à éviter, le prix du mètre carré et les montants de loyers que vous pouvez espérer. Et enfin nous parlerons des meilleurs produits locatifs qui vous permettront d’obtenir une bonne rentabilité dans le premier pôle économique du Sud de la France.

房地产投资 马赛：法国第二大城市的特殊性

Parmi les 10 plus grandes villes françaises, Marseille est à part. Avec plus de 875 553 habitants en 2024, elle est la deuxième ville française en nombre d’habitants, et pourtant, les tarifs à l’achat sont nettement inférieurs à d’autres grandes cités françaises (en têtes la cité parisienne, la cité lyonnaise ou la cité bordelaise). Cet écart a deux explications. D’abord, la population locale est populaire. Avec 12 % de chômeurs lors du dernier recensement de l’INSEE, l’économie marseillaise n’est pas aussi forte que dans d’autres bassins d’emplois. Et ce, malgré une tendance positive puisque le taux de chômage dans la ville a constamment baissé (il était à 22 % en 1995). D’autre part, la cité phocéenne, contrairement à Paris par exemple, est plus étendue, ce qui explique une moindre pression sur le foncier. 

投资马赛：选择一个地区的首都

马赛的影响是历史性的。自古以来，它就是一个一流的商业港口的所在地。它仍然是法国的主要港口，甚至是欧洲第五大港口。

• Marseille est le premier pôle économique du sud de la France et les villes concurrentes sont nettement plus petites. Nice, qui arrive derrière Marseille et en tête des localités du sud en termes de population abrite 350.000 résidents (contre 860.000 à Marseille).
• 这个城市也有一个有趣的学生群体。艾克斯-马赛大学、马赛中央理工学院、Epitech和Kedge商学院只是其中的一些机构，这些机构容纳了约90,000名学生，分布在城市的几个地理区域。

马赛：居民的生活质量极佳

不平等现象在这个城市很重要。一些街区经常成为新闻报道的头条（北部街区）。

然而，除了这些非常局部的问题之外，马赛的生活是非常愉快的。这里的气候和每年300天的日照是每天都有好心情的保证。再加上蓝天、卡朗克和 "共和国"、普拉多或卡内比埃等主要道路，它是这个南方大都市的一笔巨大财富。沿着肯尼迪大道（Corniche Kennedy）散步是一件多么愉快的事情，在那里你可以找到所有的海湾（Anse des Catalans, Malmousque, Maldormé, Oriol 和 Vallon des Auffes）。

海边是数百万游客的梦想：海滩（在普拉多区的下部）和弗里乌尔群岛是游客和居民的奇迹之源。

而且，由于房地产比法国其他城市更便宜，居住面积也更大。这有助于提高马赛人民的生活质量。

马赛的房地产潜力：大型改造项目

马赛市正在进行重大的城市更新计划，使这个宏伟的城市现代化并恢复其特色。

因此，仅在2018年，该市就受益于Rue Paradis（与普拉多大道平行）的重建，以及前Belle de Mai妇产医院转变为假日俱乐部的新生活。五年前的2013年，位于Panier区的Hôtel-Dieu被改造成了由洲际集团管理的五星级酒店。2016年，受益于大修的是老港的南部地区和交易所中心。

这种活力和未来的改造计划是一个全球项目的一部分，它使城市得到更好的发展，并释放其潜力。正如我们在里昂（许多大型项目）或波尔多所看到的，这种类型的改造使城市能够发展旅游业，并吸引那些希望长期投资的人。

En 2018, il y a eu la livraison de la Tour la Marseillaise (dessinée par Jean Nouvel) sur les quais d’Arenc, la rénovation du marché des capucins à Noailles, ou encore le démarrage des travaux de la place Jean Jaurès, par extension, on appelle la Plaine ce quartier qui englobe le Cours Julien, l’église Notre-Dame-du-Mont et la place Jean-Jaurès. Lieu de vie très prisé avec de nombreux bars, restaurants et commerces. C’est un peu le quartier underground de Marseille, où les créateurs, les artistes et les jeunes aiment se retrouver…). Découvrez plus de projets à Marseille ici.

马赛各区物业费用

En janvier 2024, le marché immobilier de Marseille présentait des prix moyens de vente et de location variés. Le prix moyen d'achat s'élevait à 3 402 €/m², avec une légère baisse récente. Les maisons affichaient un prix moyen de 4 505 €/m², tandis que les appartements se situaient autour de 3 571 €/m². Les prix variaient selon la taille des biens : pour les maisons, le prix au m² allait de 2 956 € à 6 268 €, et pour les appartements, de 2 341 € à 4 969 €. Concernant les locations, le loyer médian est de de 16 €/m², avec des variations en fonction du type de logement. 

La différence avec d’autres villes de France est saisissante puisque le prix moyen au m2 à Lyon est de 4 798 € pour un appartement et de 6 115 € pour une maison , 4.541€ pour un appartement et de 5 286 € pour une maison à Bordeaux et ce qui concerne Paris dépasse les 10.000 € /m2. Malgré la taille et le rayonnement de la seconde ville de France, les montants restent équivalents à ceux des petites villes de province.

Attention néanmoins, les écarts sont importants d’un arrondissement à l’autre. Ainsi, les zones les plus populaires offrent des prix inférieurs à 2.000€ / m2, alors que le coût au m2 des biens dans les secteurs les plus recherchés peut dépasser les 7.000€ / m2. Cet écart élevé est à mettre en rapport avec les fortes inégalités au sein de la ville.

趋势是略微向上的。

马赛的季节性租房

La ville, considérée comme plus grande ville du sud de la France devant Nice, est touristique, et la location saisonnière à Marseille est une belle opportunité pour l’investisseur immobilier. Cela permet de booster le rendement locatif des projets, mais il faut faire attention à la gestion nécessaire. Beaucoup d’investisseurs regardent le rendement en location courte durée en oubliant les frais liés : frais de gestion élevés, entretien, ménage, usure plus rapide, casse et détérioration des meubles.

伊夫堡和弗留利

与法国其他城市的情况一样，马赛可供短期租赁的房产数量也在增加。这种供应的增加和假日租赁的竞争导致了过夜住宿价格的下降。

季节性出租会很快成为投资者的全职工作，从而失去兴趣。我们认为出租房地产是创造被动收入的机会... 而不是增加工作量。

租金收益：马赛在法国各大城市中的地位非常好。

如你所知，衡量房产投资业绩的财务指标之一是租金收益。后者也被称为租金利润率，是年租金之和除以经营的总成本的比率。就租赁投资的盈利能力而言，马赛是一个很好的例子，其指标非常有吸引力。

就租金收益率而言，和以往一样，最受欢迎的街区会带来最好的回报，这取决于该地区和房产类型。这被称为 "风险成本"。我不建议希望投资的人去当地最受欢迎的地区，因为非常高的回报伴随着太多的邻里人口的风险。在住宅区赚取10%或更多的钱，在我们看来并不是一笔好买卖。

另一方面，中心区、第一、第二和第三区的租金收益率很有吸引力，小面积的租金收益率高达6.5%，合租公寓的租金收益率为7.5%，具有很好的风险/收益比。当然，从一条街到另一条街，环境可能迅速变化，这就是与我们这样的顾问合作的好处，他们会一直帮助你做出正确的选择。

Nos chasseurs vous accompagnent dans des opérations sûres dans les meilleurs quartiers marseillais. Nous proposons des opérations clés en main avec des rendements entre 5 % et 7,50 % selon les zones retenues, avec une sélection rigoureuse issue de notre fine connaissance du marché marseillais. 

在马赛哪个区投资？马赛地区的有利地区和避免地区。

作为投资者，我们建议你避开马赛的某些区域。在一个非常全球化的城市视野中，请记住，贝勒德迈（Belle de Mai）、拉维莱特（la Villette）、圣莫隆（Saint-Mauront）以外的北部地区是受欢迎的，而老港以南的南部地区以及一直到罗格角（Pointe-Rouge）的地区则更加别致。

首先，对于安全方面，北部地区并不总是能提供你未来租户所期望的安全，这将导致在租赁期间出现各种问题，并导致高流失率。

其次，因为该市的一些地区交通不便。当你在租赁领域提供你的房产时，这种类型的标准会产生所有差异。你需要从一开始就考虑到这一点，并将其纳入购买。

我们建议你优先选择第1至第6区，因为这些区有很好的公共交通服务，如地铁和有轨电车。小心只有公共汽车服务的郊区，由于许多交通堵塞，这并不是一个好的出行方式。

城北地区相当只有公交车，所以是我们不赞成的区域。为了方便交通，我们的工作更多的城市南部的总站Sainte-Marguerite Dromel（地铁2号线的总站）。

Perspectives 2024 pour le marché immobilier à Marseille

Les perspectives pour le marché immobilier à Marseille en 2024 montrent une évolution continue depuis l'année dynamique de 2021. Cette année-là, le marché a connu une augmentation de 12,5 % dans le volume des ventes, avec une croissance des prix hétérogène selon les quartiers.

En 2022, la tendance était à la hausse, portée par un regain d'intérêt des investisseurs. Marseille, perçue comme une ville pleine d'opportunités, attire de plus en plus d'acheteurs, malgré la nécessité de prudence, notamment en raison des variations significatives de prix entre les différents quartiers. 

En 2023, le marché immobilier à Marseille a connu plusieurs évolutions notables. Les prix de l'immobilier, en moyenne, ont augmenté, avec une tendance générale à la hausse observée dans la plupart des arrondissements. Cependant, cette hausse n'a pas été uniforme à travers la ville, avec des écarts significatifs de prix entre différents quartiers et arrondissements. Par exemple, certains quartiers comme Sainte Marguerite, Mazargues, Le Camas, et Périer ont montré des prix au mètre carré particulièrement élevés pour les maisons et les appartements, tandis que d'autres arrondissements tels que les 14ème, 15ème et 16ème arrondissements présentaient des prix plus abordables.

D'autre part, la demande pour les biens immobiliers restait forte, malgré le dynamisme du marché impacté par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt. Ces éléments ont ralenti le marché en réduisant le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels. Néanmoins, Marseille a continué à attirer les investisseurs opportunistes, en partie grâce à son cadre de vie agréable et sa forte dynamique économique et culturelle.

En termes d'investissement, des quartiers en développement comme la Joliette ou la Belle de Mai ont offert des opportunités intéressantes pour les acquéreurs, avec des perspectives de rentabilité. Par ailleurs, les quartiers centraux et en bord de mer, tels que le Vieux-Port et le Prado, ont maintenu leur attractivité en raison de leur emplacement de qualité.

Pour 2024, les perspectives montrent une continuation de cette tendance, avec une évolution positive des prix de l'immobilier, bien que les prix soient susceptibles de connaître une légère baisse. Cette évolution est due au phénomène de rattrapage des prix, notamment par rapport aux autres grandes villes françaises, et à l'arrivée d'acheteurs extérieurs à la ville, notamment des Parisiens. Toutefois, il est recommandé de faire preuve de prudence dans l'évaluation des biens et de consulter un expert en investissement immobilier compétent pour mettre en place une bonne stratégie de financement permettant la réussite d'un projet locatif. 

你想在马赛投资？请联系我的团队讨论您的项目。

• Mickael Zonta
• 租赁投资总监

Mickael Zonta毕业于一所主要的商学院，在经历了第一次成功的金融经验后，他于2011年在巴黎开始了他的房地产职业生涯，随后他的活动扩展到巴黎地区和里昂市。事实上，他同时也是一名个人身份的房地产投资者，这使得他能够理解客户在投资目标、租金收益和税制选择方面的问题。