Comment choisir son agence de gestion locative ?

Être propriétaire d’un logement c’est bien, mais encore faut-il le rentabiliser par le biais de la location. Le développement d’un tel investissement exige du temps, de l’énergie et une connaissance élargie du marché immobilier. C’est pourquoi bon nombre de propriétaires sollicitent une agence de gestion locative. Ce type d’organisme rime avec garantie d’une mise en location sereine du bien, un accompagnement professionnel et de bons conseils. Compte tenu du nombre important des services d’administrations de logement locatif, le choix relève du domaine cornélien pour le propriétaire. Pour savoir comment choisir son agence de gestion locative, il faut évaluer la qualité des services qu’elle propose. De ce fait, il convient de se baser sur les critères valorisés par de nombreux bailleurs.

S’assurer de la fiabilité de l’agence

D’emblée, avant de choisir l’agence immobilière qui se chargera de la gestion du logement locatif, il vaut mieux s’intéresser à sa spécialisation. Pour cause, certains organismes immobiliers s’avèrent plus à l’aise en transaction (achat ou vente de bien) qu’en gestion locative. À noter que le métier de gestionnaire immobilier est encadré et renforcé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et la loi Alur de 2014. À ce titre, le numéro de la carte, les garanties souscrites (assurance responsabilité civile et garantie financière) doivent s’afficher sur les documents remis par l’agence, notamment sur le mandat de gestion locative.

Concernant le professionnalisme de l’agence, le propriétaire doit se référer à ces 2 critères :

• La réputation de l’agence (avis des clients ou notoriété locale) ;
• La prise en charge du client en agence, la  réactivité de l'équipe et la clarté des explications.

À noter qu’un mandat de location désigne la délégation de la recherche de locataire à un professionnel via un contrat de recherche. Quand le bailleur autorise l’administration partielle ou intégrale du bien en location, il s’agit d’un mandat de gestion locative.

Étudier ses services 

Une fois l’évaluation du sérieux de l’agence immobilière terminée, il convient ensuite de se montrer vigilant sur les prestations incluses dans le mandat de gestion locative. Ce document doit comprendre les services suivants :

Recherche du locataire 

Après avoir fixé le montant du loyer avec le bailleur, le gestionnaire locatif se charge de trouver un locataire solvable pour occuper le logement. Pour cela, il doit diffuser des annonces publicitaires sur les vitrines de son agence et les réseaux sociaux. Il effectue aussi l’étude approfondie des candidatures des locataires et organise les visites du bien immobilier locatif. Il procède également à la révision du loyer en fonction de son évolution sur le marché immobilier.

Démarches administratives initiales 

La réalisation des diagnostics de performance énergétique du bien en location et le constat des risques d’exposition au plomb font partie intégrante des obligations du mandataire. Il réalise aussi les états des lieux à l’entrée du locataire et à sa sortie. En outre, il doit choisir et rédiger le type de bail (location vide ou meublée) dont le plus courant a une durée de 9 ans. Il existe également des baux de 3 ans ou de plus de 9 ans. Le bail étudiant a une durée de 10 à 12 mois. 

Encaissements et recouvrements 

L’administrateur du bien immobilier locatif encaisse les loyers, les provisions de charges et envoie les rapports de gestion annuelle. Il assure le recouvrement amiable des impayées et prend en charge les frais annexes en cas de procédure de recouvrement (expédition des lettres de relance, d’huissier, d’exécution des décisions de justice, etc.).

Suivi et gestion des travaux  

Le professionnel en gestion locative s’occupe de l’entretien et des travaux à la charge du propriétaire. Il assure aussi le suivi de remise en état éventuelle par le locataire. Il représente les bailleurs dans les assemblées de copropriétaires et, si nécessaire, devant les organismes publics et privés.

Vérification régulière des assurances

Parmi les obligations du mandataire du contrat de gestion locative figure la gestion de l’assurance en cas d’éventuels sinistres. Il effectue également une vérification initiale, puis annuelle de l’assurance habitation souscrite par le locataire.

Choisir une agence proche du bien en location

La proximité de l’agence professionnelle en gestion locative (à moins de 10 km du logement locatif) constitue un critère essentiel. Pourquoi? Parce qu’elle dispose d’une forte connaissance du marché immobilier local et a une grande disponibilité pour se rendre sur les lieux. En se basant sur les prix de location pratiqués par les quartiers, l’agence professionnelle en gestion locative a la possibilité de calculer le potentiel du bien du mandant. Elle connaît également les clés d’une location rapide et rentable 

Évaluer le coût de la gestion locative

Un des détails primordiaux qui guident le choix vers une agence immobilière spécialisée en gestion locative est le montant des honoraires. En ce sens, il faut se méfier des tarifs assez bas proposés par le gestionnaire. En principe, ses honoraires se situent entre 5 % et 10 % des loyers perçus par le bailleur sur l’ensemble de l’année. Cependant, en zone très tendue (comme à Paris ou les villes limitrophes à la capitale), les tarifs de prestation d’un agent avoisinent les 12 € par mètre carré. Dans les communes rurales, le salaire du gestionnaire locatif se limite à 7 € ou 8 € par mètre carré.

En outre, il s’avère essentiel de vérifier les clauses du contrat qui lie le propriétaire et le gestionnaire. Autrement dit, la durée d’un mandat de gestion locative est généralement de un an. Ce délai assez court permet au bailleur de changer d’agence immobilière en cas d’insatisfaction, sans attendre trop longtemps. Il est essentiel de prendre en compte les modalités sur les frais de résiliation d’un mandat de gestion locative. Par ailleurs, dans le cadre de la loi Chatel, cette annulation de contrat n’exige aucun frais venant du propriétaire. Toutefois, il doit respecter un délai de préavis, dont la durée est fixée conventionnellement. 

Agence immobilière en ligne ou classique ?

Question gestion locative, les agences immobilières en ligne disposent d’une forte notoriété, mais celles dites classiques ont aussi des arguments à mettre en avant. En effet, bon nombre de bailleurs se demandent, comment choisir entre les 2 ?

Agence immobilière en ligne : une gestion locative à distance

Outre les banques et les assurances, l’univers de l’immobilier se trouve de plus en plus vers le numérique. Les agences immobilières de gestion locative en ligne ne louent pas de grands locaux pour accueillir leurs clients. Aussi, elles construisent leur notoriété, de manière moins coûteuse, sur les réseaux sociaux. Ces 2 détails majeurs impactent positivement sur le prix de leurs prestations.

En termes de gestion locative, les tarifs d’une agence professionnelle en ligne ne représentent que 4 % du loyer annuel du logement. Par ailleurs, le bailleur accède aux informations relatives à la gestion locative de son bien 24h/24. Ainsi, il évite les contraintes d’ouvertures ou fermetures de l’agence immobilière classique et les frais de déplacement.

Agence immobilière classique : une gestion locative plus humaine

Choisir les agences immobilières classiques pour l’administration d’un bien immobilier en location assure une gestion de qualité, au bailleur. En tissant un lien direct avec l’agent, il profite d’un service sur mesure et d’un investissement sécurisé. En cas de souci, lié au montant du loyer ou les travaux à réaliser, le propriétaire peut compter sur l’expertise de l’agent pour lui apporter les réponses dont il a besoin.