Diagnostic immobilier location : pour une location sécurisée !

Le diagnostic immobilier location est un processus important pour ceux qui mettent un logement en location. Cette analyse garantit en effet la sécurité et le bien-être des occupants du logement. Il est obligatoire et est régi par la loi.

Le diagnostic immobilier location couvre divers aspects liés au logement. Parmi ces aspects, la performance énergétique, la présence de plomb, d'amiante ou de gaz, l'état de l'installation électrique sont primordiaux. Réalisé uniquement par des experts certifiés, il atteste de la conformité du bâtiment par rapport aux normes et réglementations en vigueur. 

Vous êtes propriétaires d'un bien que vous souhaitez mettre en location ? Nous vous conseillons de le faire diagnostiquer, car cette démarche est très importante pour une location assurée. Pour vous aider à comprendre son importance, lisez cet article !

Pourquoi faire diagnostiquer son logement avant de le louer ?

Avant de mettre votre logement en location, vous devez impérativement le faire diagnostiquer. Mais pourquoi le diagnostic immobilier location doit être réalisé ? Voici nos explications !

Le diagnostic immobilier pour la location augmente la valeur du bien immobilier

Le diagnostic immobilier location accroît la valeur de votre bien immobilier. Si votre bâtiment à louer est certifié et est conforme aux normes en vigueur, il sera certainement plus attractif par rapport aux autres. Il sera plus intéressant. Cela se traduit par des loyers plus élevés et une demande accrue de la part des locataires.

Le diagnostic immobilier pour la location garantit la sécurité des locataires

Lorsque vous faites diagnostiquer votre logement avant de le mettre en location, vous garantissez la sécurité de vos futurs locataires. En identifiant les risques présents dans le logement, comme la présence de produits nocifs tels que le plomb ou l'amiante dans le bâtiment, ou encore les installations électriques défectueuses, vous pourriez prendre les mesures nécessaires à temps et remédier à ces problèmes au bon moment. Ainsi, vous assurerez un environnement sûr et sain pour les occupants. Ce qui est très important pour une tranquillité d'esprit.

Le diagnostic immobilier pour la location protège le propriétaire contre les éventuels litiges

Le diagnostic immobilier location permet de lutter contre les litiges entre le propriétaire bailleur et les locataires. Lorsque vous fournissez des informations précises sur l'état de votre logement durant la signature du bail, vous vous prémunissez contre les éventuelles contestations ultérieures de la part du locataire. Cela vous permet d’éviter des situations conflictuelles et coûteuses dans le cas où des problèmes de sécurité ou de conformité du logement se présenteront dans le futur.

Quels sont les différents types de diagnostics immobiliers nécessaires pour une location ?

En tant que propriétaire bailleur, vous devez fournir lors de la signature du contrat de bail un dossier de diagnostic technique ou DDT. Ce DDT location peut rassembler jusqu’à sept rapports selon le type de logement (maison, appartement), le type location (vide ou meublée), de la localisation et de la date de construction.

Mais quels sont ces diagnostics obligatoires ? Ce sont :

• Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : il estime la consommation d’énergie et le taux d’émission des gaz à effet de serre du logement ;

• Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) : il indique les zones comportant du plomb pour un logement construit avant 1949 ;

• Le diagnostic amiante : il mentionne l’absence ou la présence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dans les logements dont les permis de construire ont été délivrés avant 1997 ;

• Le diagnostic installation intérieure de l’électricité : il est valable pour un bien dont l'installation électrique date de plus de 15 ans ;

• Le diagnostic installation intérieure du gaz : il est valable pour un bien dont le gaz a plus de 15 ans ;

• Le diagnostic des risques et pollutions ERP (naturels, technologiques, radon, etc.) : il confirme si le logement en location est exposé à certains risques ou à certains polluants ;

• Le diagnostic bruit : obligatoire depuis 2020, il examine la hauteur des bruits pour les biens situés dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier location ?

La durée de validité d’un diagnostic immobilier location dépend du type de diagnostic lui-même. Mais en général, il dépend de 6 mois à 10 ans.

• Le diagnostic location de performance énergétique (DPE) : 10 ans de validité.
   

• Le diagnostic location ERNMT (État des Risques Naturels et Technologiques) : 6 mois de validité
   

• Le diagnostic de surface habitable Loi Boutin : sa durée de validité est illimitée à condition que le logement en question ne subisse pas de travaux de modification de sa surface.
   

• Le diagnostic immobilier location plomb : il doit avoir été réalisé dans les six ans précédant la signature du contrat de location. Si le diagnostiqueur constate la présence de plomb supérieure à 1 mg de plomb par cm², le logement ne peut pas être loué. En revanche, s’il confirme l’absence de plomb, la durée de validité du diagnostic plomb sera illimitée.
   

• Le diagnostic amiante : une durée de validité illimitée en l’absence de risque
   

• Le diagnostic gaz location et électricité location : 6 ans de validité
   

Quelles sanctions en cas d'absence de diagnostic immobilier location ?

Le DDT est une obligation légale, que ce soit pour la vente ou pour la location d’une maison, d’un appartement, d’un studio, etc. En cas d’absence de diagnostic immobilier pour la location, le propriétaire sera soumis à différentes sanctions comme : le paiement d’une lourde amende, la fin prématuré contrat de location, la réduction du montant initial du loyer, le remboursement du loyer déjà versées, le paiement de dommages intérêts pour les conditions de vie indignes subies par le locataire, etc. L’ampleur de ces sanctions varie selon la gravité des infractions commises par le propriétaire-bailleur. Pour en savoir plus, voici plus d’informations à propos des sanctions encourues en cas d’absence de DDT à la location.

La réduction du montant du loyer

Si vous faites des erreurs de calcul par rapport à la surface habitable, le montant du loyer diminue. Si vos locataires découvrent qu’ils vivent dans un bâtiment, qui est, en effet, énergivore et qu’ils n’ont pas été informé du DPE au préalable ou que les résultats du diagnostic de déperdition énergétique effectués contiennent de fausses informations, le prix du loyer sera également réduit. En effet, cette dépense imprévue peut dépasser le budget du locataire. Il est tout à fait normal que le propriétaire le dédommage.

Le versement de dommages et intérêts

Si le propriétaire bailleur n’a pas fourni un dossier de diagnostic technique complet à son locataire et qu’il en résulte, par exemple, un préjudice comme une maladie causée par le plomb, le propriétaire doit verser des dommages intérêts aux locataires. Le locataire peut recourir à la juridiction pour que la loi lui donne l’autorisation d’exiger une indemnisation proportionnelle au préjudice subi.

Bon à savoir : pour prouver ces faits, des preuves justifiant la situation sont toujours nécessaires.

L’annulation du contrat de bail

Si le DDT n’a pas été réalisé et que l’on constate que le logement contient du plomb ou d’autres substances toxiques, le tribunal peut décider de déclarer le logement inhabitable. Il est autorisé à mettre fin au contrat de location, et cela, de manière immédiate. Dans ce cas, le locataire sera automatiquement libéré de ses obligations contractuelles au titre du bail.

Les différentes sanctions pénales

Les sanctions pénales sont en général appliquées pour le DPE. Si le propriétaire fournit des informations erronées sur la performance énergétique du bien avant la signature du contrat de bail, il sera exposé à des poursuites pénales et risque jusqu’à deux ans d’emprisonnement. Dans certains cas, il sera obligé de payer de lourdes amendes pouvant aller jusqu’à plus de 37 500 euros.

Est-ce que les résultats du DDT doivent être mentionnés dans le contrat de bail ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé au contrat de bail, au moment de la signature du contrat. Cela signifie que les diagnostics obligatoires doivent avoir été réalisés en amont. Il est préférable de le réaliser avant même le passage de l'annonce parce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour publier une annonce et pour mener les visites.

Mais pourquoi le diagnostic doit être réalisé avant le passage de l'annonce ?

Pour attirer facilement vos locataires et respecter les règles, vous devez mentionner certains éléments importants dans l'annonce, dont : 

• la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) ;
   

• la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) ;
   

• le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le diagnostic de performance énergétique.
   

Bon à savoir : il est de la responsabilité du bailleur (sous peine d’amende) que le candidat locataire soit informé de la classe énergétique du logement qu'il envisage de louer avant même qu'il y pénètre pour la première visite. 

Est-ce que le diagnostic immobilier location doit être mis à jour en cours de bail ?

Les diagnostics sont uniquement obligatoires durant la signature du contrat de location. Cela signifie que le propriétaire n’est pas obligé de le mettre à jour en cours de bail ni de le fournir à nouveau lors de la tacite reconduction du bail, tous les trois ans pour une location vide ou tous les ans pour une location meublée.

Qu’en est-il des autres types de locations ?

Si le bien loué n’est pas un bien à usage d’habitation, certains diagnostics sont aussi à réaliser. Ils doivent également être présentés locataires obligatoirement. On parle de l’état des risques naturels et technologiques, du DPE, le diagnostic amiante.

Les contrats de baux ruraux, les locations saisonnières, les biens loués sans système de chauffage (le parking par exemple) et les biens non bâtis ne sont pas concernés par le DPE.

Qui contacter pour la réalisation des diagnostics immobiliers locations ?

Le propriétaire bailleur doit obligatoirement s’adresser à un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme du COFRAC pour s’occuper des diagnostics à réaliser avant la location de son bien. C’est le moyen le plus sûr, car un professionnel du diagnostic immobilier dispose de l’expérience et du savoir-faire nécessaire pour réaliser une évaluation technique minutieuse de votre bien. De plus, faire appel à un expert en diagnostic immobilier vous assurera l’objectivité des résultats. Grâce à l’aide d’un professionnel expert, vous verrez réellement l’état de votre bien avant de vous lancer dans quelques travaux de rénovation, que ce soient. C’est également un bon moyen de rassurer vos potentiels locataires sur la qualité et l’état du logement qui sera loué.

Combien coûte le diagnostic immobilier location ?

Vous vous apprêtez à faire réaliser vos diagnostics immobiliers location et vous vous demandez combien cela va vous coûter ? Contrairement à une agence immobilière, le diagnostiqueur ne tarifie pas ses prestations en pourcentage. Il fixe lui même son prix selon chaque service effectué.

Voici quelques prix indicatifs pour un studio, un appartement deux pièces et un appartement trois pièces.

Pour un petit studio qui a été construit avant 1949, dont installation électrique et une installation gaz de plus de 15 ans, le plomb, électricité, gaz, état des risques naturels et technologiques, amiante, DPE, surface habitable seront obligatoires. Dans ce cas, vous payerez aux alentours de 150 euros. En revanche, si le studio a moins de 15 ans d'ancienneté, vous n’aurez qu’à réaliser le diagnostic état des risques naturels et technologiques, DPE, surface habitable. Ces 3 diagnostics seront accessibles dès 80 euros.

Pour un appartement T2 ayant été construit avant 1949 et dont l’installation électrique et une installation gaz ont plus de 15 ans, vous devrez réaliser les sept diagnostics obligatoires. Le prix à payer pour ces diagnostics sera d’environ 200 euros. Si l’appartement a moins de 15 ans, tout comme le studio, vous n’aurez plus qu’à faire les 3 diagnostics d’une valeur de 100 euros approximativement.

Pour un appartement de plus de 3 pièces, le prix du diagnostic immobilier de location débute à 200 euros. Bien sûr, cela dépend toujours de l'âge du logement.

Nous savons très bien que le coût d’un diagnostic immobilier est élevé. Mais la réalisation de ce processus en vaut vraiment la peine. D’ailleurs, si vous tombez sur un prix qui ne s'aligne pas avec ceux proposés par les autres, méfiez-vous. Des prix trop bas peuvent signifier que les entreprises de diagnostics immobiliers ne font pas les diagnostics correctement, qu'elles n'ont pas le matériel nécessaire ou qu'elles ne sont ni assurées, ni certifiées !