Conditions LMNP : les exigences à respecter pour investir en LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) attire de nombreux investisseurs. En effet, il s’agit d’un dispositif de défiscalisation très avantageux qui fonctionne de manière très simple. Si vous souhaitez investir en LMNP, peu importe la ville choisie, vous acquérez un logement que vous mettez en location avec des meubles. Cela vous permet de percevoir des revenus réguliers et de bénéficier d’un avantage fiscal. 

Lorsque vous investissez en LMNP, sachez qu’en plus de louer le bien immobilier meublé, vous devez aussi respecter certaines conditions LMNP. Ces conditions LMNP concernent le bien immobilier en question, le locataire, le loueur ou propriétaire ainsi qu’à la fiscalité de la location. Mais dans quelles conditions LMNP parle-t-on ? Pour éclaircir vos idées, dans cet article, nous allons nous focaliser sur les conditions nécessaires à respecter pour pouvoir louer un appartement, une maison, etc. en LMNP ?

Quelles sont les conditions liées au bien immobilier à respecter pour louer en LMNP ?

Pour louer un bien immobilier en LMNP, le bien en question est soumis à des conditions LMNP. Ces conditions doivent obligatoirement être respectées, car en cas de non-respect, le logement ne pourra pas bénéficier des avantages de ce dispositif.

Quels sont les biens éligibles au dispositif LMNP ?

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, sachez qu’il n’existe pas de système de zonage pour le LMNP. En effet, c’est un investissement accessible sur tout le territoire français. Toutefois, le logement loué en LMNP que vous souhaitez mettre en location doit respecter un certain nombre de critères pour être considéré comme une location meublée non professionnelle. Voici ces conditions !

Un logement loué en LMNP, peu importe s’il s’agisse d’un appartement ou d'un autre, doit avoir une surface d’au moins 9m². D’autre part, comme son nom l’indique, il doit s’agir d’un bien meublé. Il doit donc, par définition, être habitable dès l’arrivée de votre locataire. Les locataires n’ont pas besoin d’apporter ou d'acheter leur propre meuble lorsqu’ils s’y installent.

Outre ces conditions LMNP, pour être qualifié de logement meublé, votre bien doit être équipé d’au moins 3 des 4 services ci-dessous :

• il dispose de linge de maison (les draps, la couverture, etc.) ;
   

• le locataire pourra y trouver le nécessaire pour nettoyer les lieux (un balai, un aspirateur…) ;
   

• le bien dispose des moyens nécessaires pour préparer un petit déjeuner ;
   

• un service de réception des clients y est proposé.
   

Quel type de logement pour bénéficier du statut de LMNP ?

Tout logement, qu’il soit acheté neuf ou ancien, peut être loué en location meublée non professionnelle. Parmi ces logements, on retrouve :

• Les biens immobiliers classiques : souvent, ce sont des appartements, des studios ou de petites surfaces.

• Les biens qui font partie de résidences de services comme les EHPAD ou résidence pour séniors, la résidence étudiante, etc.

• Une partie de votre logement ou une chambre que vous n'occupez pas

• Les logements touristiques. En général, la résidence de tourisme est loué saisonnièrement, avec un tarif de location défini par nuitée.

Quels sont les équipements obligatoires que l’on retrouve dans une location meublée non professionnelle  ?

Les meubles du logement doivent également se plier à certaines conditions LMNP pour que celui-ci puisse prétendre au statut de location meublée non professionnelle. Avant septembre 2015, la loi ne réglementait pas la liste de meubles dont devait disposer un logement meublé pour être éligible au dispositif LMNP. Mais depuis, le détail des meubles et des fournitures devant être à disposition des locataires à leur arrivée dans le logement a été précisé. Ainsi, un logement loué en LMNP doit mettre à la disposition des locataires les équipements suivants :

• une couverture ou une couette pour le lit ;
   

• des rideaux ou des volets dans la chambre ;
   

• la cuisine doit disposer de plaques de cuisson ;
   

• un four ou un four à micro-ondes dans la cuisine également ;
   

• Elle doit aussi disposer d’un réfrigérateur et d'un congélateur. Ce dernier peut être un compartiment à congélation du réfrigérateur ;
   

• le locataire doit avoir de la vaisselle à disposition ainsi que des ustensiles ;
   

• dans la pièce à vivre, le logement doit être équipé d’une table et de sièges ;
   

• le logement doit contenir des étagères de rangement ;
   

• les luminaires sont également indispensables ;
   

• du matériel d’entretien adapté doit être mis à disposition de l’occupant du meublé.
   

Si la liste ci-dessus n’est pas respectée par le propriétaire, le bail du logement sera requalifié en bail de logement vide. Alors, faites très attention !

Quelles sont les conditions LMNP liées au propriétaire du logement ?

Voici les conditions LMNP liées au propriétaire (loueur) du logement ou de la résidence.

Quelles sont les personnes qui peuvent investir en LMNP ?

L’obtention du statut de LMNP est ouverte à tous les contribuables. Cette niche fiscale existe depuis 1949 et a donc eu le temps de faire ses preuves, ce qui explique qu’elle séduise autant d’investisseurs ! La condition sine qua non pour devenir loueur en meublé non professionnel est d’être propriétaire du bien immobilier que vous désirez mettre en location. Le dispositif ne vous est donc pas accessible si vous êtes seulement locataire.

Qu’en est-il des conditions liées aux revenus locatifs perçus ?

Le deuxième critère à respecter pour prétendre au statut de LMNP concerne les revenus locatifs perçus. Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les 23 000 euros par an. Cette condition peut éventuellement être nuancée : si le montant des revenus perçus grâce à la location de biens est supérieur à 23 000 €, mais qu’il représente moins de la moitié de vos revenus globaux, vous pouvez tout de même obtenir le titre de loueur en meublé non professionnel.

Si vous ne respectez pas cette condition, c'est-à-dire que si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 euros par an ou représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer, vous basculez vers le statut LMP ou Location Meublée Professionnelle. Contrairement à la LMNP, le statut LMP confère l'exercice d'une activité commerciale. Cela signifie que les loyers perçus doivent être déclarés à l'administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) si votre activité de location est exercée via une entreprise.

Obtenir le statut de LMNP : quelles démarches suivre ?

Pour investir en LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes afin d’enregistrer et de valider votre demande de statut. Dans un premier temps, inscrivez-vous auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Dans le cas d’un investissement en LMNP, c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut s’adresser. 

Rapprochez-vous du greffe affilié au logement que vous souhaitez mettre en location en remplissant le formulaire Cerfa n°11921*05 appelés “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. Retournez ce document au greffe pour obtenir votre numéro de SIRET, qui est l’immatriculation grâce à laquelle vous pourrez commencer votre activité.

Quelles sont les obligations fiscales avec un LMNP ?

Voici les obligations fiscales avec un statut LMNP.

Le contribuable doit déclarer le début de l’activité

Comme expliqué ci-dessus, investir en location meublée non professionnelle implique de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce afin de se voir attribuer une immatriculation. Ce numéro SIRET vous sera indispensable tout au long de votre activité puisqu’il sert à vous identifier et est essentiel à bon nombre de démarches fiscales.

Une fois que vous avez déclaré votre statut de LMNP, le service des impôts des entreprises vous contacte et vous demande de remplir le formulaire n° 1447-C-SD, qui est la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette étape est obligatoire, car elle permet par la suite d’établir le montant de la CFE dont vous devrez vous acquitter tous les ans.

Le contribuable doit déclarer les revenus perçus

La déclaration des revenus locatifs encaissés grâce à votre investissement est une condition indispensable lorsque vous louez un bien sous le statut de LMNP. C’est pourquoi vos recettes en tant que bailleur doivent être renseignées sur votre déclaration de revenus. La procédure varie selon si vous avez choisi le régime réel ou le régime micro BIC pour votre imposition :

• Si vous avez opté pour le régime réel, il vous faut remplir le formulaire n°2031-SD portant sur les bénéfices industriels et commerciaux, ainsi que les annexes 2033-A à 2033-E. Retournez ces documents au service des impôts des entreprises. Pensez également à reporter vos recettes dans le formulaire n°2042-C-Pro ;
   

• Si vous choisissez le régime micro BIC, vous devez seulement renseigner les revenus perçus sur le formulaire n°2042-C-Pro.
   

À noter que le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition des revenus locatifs dépend de votre situation. 

Le régime micro-BIC est plus simple à gérer. Ce régime ne requiert aucune comptabilité. Grâce à ce régime, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%. Vos revenus déclarés sont divisés par deux avant imposition.

Le régime réel est plus difficile à gérer en termes de comptabilité. En effet, vous devez suivre de près les recettes et les charges. Les charges sont déductibles du bénéfice imposable. De plus, vous n’êtes pas obligé de respecter un plafond de recette.

Si vos charges sont plus faibles, nous vous conseillons de privilégier le régime micro-Bic. En revanche, optez pour un régime réel si vos charges sont élevées.

Se faire aider par un professionnel pour respecter les conditions liées au statut de LMNP

Nous savons tous que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux. Mais pour pouvoir bénéficier des avantages de ce statut, l'investisseur doit assurer le respect de plusieurs conditions et obligations strictes.

Pour vous accompagner dans cette démarche et vous assurer une conformité totale, nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel, surtout si vous êtes un investisseur débutant. Mais qui contacter ?

Un expert-comptable, votre allié pour une gestion LMNP optimisée

L'expert-comptable peut vous aider à gérer la location de votre logement meublé. Ce professionnel maîtrise parfaitement la législation LMNP. Il peut vous guider à choisir le meilleur régime fiscal (micro-BIC ou réel). Il optimise vos déclarations fiscales. Grâce à son aide, vous assurez une fiscalité irréprochable.

L'expert-comptable peut aussi prendre en charge la comptabilité de votre activité LMNP. Il enregistre vos recettes et vos dépenses. Il établit les bilans et les déclarations de TVA. Grâce à son aide, vous bénéficiez d'une gestion rigoureuse et conforme aux exigences légales.

L'expert-comptable peut aussi vous apporter des conseils personnalisés pour optimiser votre gestion locative. Ces conseils peuvent vous aider à réduire vos charges et à maximiser vos revenus. Ainsi, vous accroîtrez la rentabilité de votre investissement immobilier.

Un juriste, votre partenaire pour un cadre juridique solide

Le juriste peut vous aider à rédiger ou réviser vos baux locatifs pour garantir leur conformité à la législation en vigueur et protéger vos intérêts en tant que propriétaire bailleur ou loueur. Il vous accompagne dans les démarches administratives liées à votre activité LMNP, telles que la déclaration au greffe du tribunal de commerce ou l'obtention de licences spécifiques. En cas de litiges avec vos locataires, il vous assiste et vous conseille pour trouver des solutions amiables ou défendre vos droits dans le cadre de procédures contentieuses.

Un professionnel immobilier, votre atout pour une gestion locative performante

Un professionnel de l'immobilier met en œuvre son expertise pour trouver des locataires solvables et fiables, vous garantissant un taux d'occupation élevé et des revenus locatifs stables. Il assure la gestion quotidienne de vos biens immobiliers, en s'occupant de l'accueil des locataires, de l'état des lieux, de la perception des loyers, de l'entretien courant et des réparations éventuelles. Il vous propose des solutions pour optimiser le rendement de vos investissements immobiliers, tels que la mise en valeur de vos biens ou la diversification de votre portefeuille locatif.

Conditions LMNP : ce qu'il faut retenir de tout cela !

Les conditions LMNP doivent être respectées lorsqu'on se lance dans la location meublée non professionnelle. En respectant ces conditions, l'investisseur pourra profiter pleinement des avantages de ce statut.

Pour louer un bien meublé en LMNP, le loueur doit être un particulier et non professionnel de l'immobilier. Il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le bien immobilier meublé doit être situé en France ou dans un pays de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an (ou 50% des revenus du foyer fiscal). Ils doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des BICS (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si vous avez des doutes concernant les conditions LMNP, il est important de se rapprocher d'un professionnel (expert-comptable, juriste) pour s'assurer de respecter toutes les conditions et optimiser son investissement LMNP.