投资旧房地产

在金融投资方面，房地产市场是最有趣的领域之一。然而，选择最吸引人的投资类型是第一步。在该行业提供的众多可能性中，旧租房投资是最有利的选择之一。然而，如果你想在投资的各个方面都获得良好的回报，还有许多其他参数必须考虑在内。

投资房地产：相比于neuf↪Zs_2009↩，为什么更喜欢老的？

虽然投资房地产似乎是一个好主意，但专门从事老式的方式可以带来更多的好处，这并不总是显而易见的。如果你选择了这个老牌的租赁投资项目，这里有一些必要的因素可以帮助你说服自己。

• 地理位置

最需要强调的一点是，旧住宅在大多数情况下都处于有利的地理位置。古老的建筑和历史遗产往往位于市中心，这已经是一个显著的优势，无论您的投资项目的目标是什么。所有服务的无障碍性是必不可少的，从而使所有重要需求得到更快、更方便的满足。在私人领域，住在市中心可以让您靠近您日常生活所需的设施：市场、保健中心、餐馆等等。在职业生活方面，您靠近主要的行政街区和其他工业区。因此，您将减少主要与交通有关的主要开支。 

 

此外，旧房投资市场也可以面向历史街区。当然，在开始之前，你应该先了解一下关于地域和税收的法律，如果你有可能做出任何改变。租房的盈利能力取决于可能的装修工作，如果你能做出任何改变，或者如果是历史遗产地，你必须将一切恢复到原来的状态。 

你有两种可能的投资方式， 一种是保值投资，一种是高利润的投资。在第一种情况下，你希望通过投资城市中心进行资产开发，购买时每平方米的价格一般较高，但资产价值较高，而且有可能将租金定在高端市场，那么你的租金收入就会更高。第二种情况，你想投资是为了增加被动收入，所以你会搬到离市中心较远的地区，每平方米价格较低。为了让您的项目得到良好的管理，又不至于出现投资失误的风险，请与有实力的顾问联系，最终确定您的投资项目的研究。

• 潜在租户

地理位置之后就是可能让你的老租房投资成功的租客类型。考虑到地理位置，投资者可以指望满足必须限制其移动的特定条件的租户，或者需要在一个地方停留足够长的时间的租户。

学生是第一目标客户，对于你的项目的盈利能力。事实上，很多学生都希望在市中心定居，以便在附近拥有所有的休闲和活动。对于购物或餐厅酒吧来说，近在咫尺是必须的，大多数老式住宿都为他们提供了这样的机会。此外，满足了更多的情感需求，比如和朋友住得很近，就很有可能引起这些人的兴趣，从而使你的旧房投资项目蒸蒸日上。

在另一种情况下，你还可以押注另一类租客，体现在年轻的上班族身上。年轻的上班族夫妇也是这种投资盈利的强大潜力。

• 购置和业务费用

促使你也投资旧租房的一个重要参数，就是这类房产的收购价格普遍可以接受。事实上，根据专家们的研究，即使使用Pinel系统，旧楼的成本也比新楼低10-20%。因此，您可以保留部分预算用于其他项目。此外，新建的楼房或公寓一般都符合法律规定，符合严格的建筑标准。因此，你需要计划一笔小钱来支付所有这些好处。另一方面，你可以用较低的价格买到一栋旧楼，特别是当你要规划装修工程的时候。

另一方面，一旦你完成了所有的维修，你可以从一个计划中受益，从而获得各种税收优惠。最常见的是各种费用的减免，甚至在工作完成后的一定时间内可以少交或不交税。与投资新楼相比，这种可能性确保了更高的利润率，更不用说在转售时可能获得的资本收益。无论如何，本视频将为您最大限度地解释选择老租房投资的优势。

老租房投资 ：在一个城市选择什么样的房产étudiante↪Zs_2009↩？

在考虑购买房地产的类型，或深入研究投资利润率的各种计算之前，你必须首先确定一个租赁投资项目最有趣的位置。知道自己想买的是老牌楼盘，而且希望收入能达到自己的预期，学生城就是一个需要优先考虑的区域。支持这个想法的理由有很多，首先是潜在的租客数量。每年都有几千名学生前往法国各大城市，学习与他们所选择的专业相对应的课程，并由这些地方的大学和高等学校提供。在这样的地段进行租赁物业投资，已经可以保证您有一个正确的盈利预测。

和巴黎一样，里昂也是潜在的学生城市形象的具体例子。学生宿舍的供应量往往低于需求量。事实上，由于奥弗涅-罗纳-阿尔卑斯大区的这座城市存在着众多的大学校园、大专院校和专门的培训中心，学生的流量每年都保持不变，当它不增加时。此外，临近人口密集区和通道，仍然是迁徙的保障，这有利于租房投资的曲线不断上升。剩下的就是让你做出正确的选择，买房的目的是为了租房。 

在这种情况下，低价购买依然是老楼盘提供的基本标准。不仅可以避免投入沉重的房贷，而且如果符合租房投资的条件，还可以享受税收优惠。关于这个目标，你基本上可以求助于两类财产。

你最初可以选择一个小公寓。位于市中心老城区的小房子、小公寓或工作室可以让你快速找到租客，尤其是当你的目标客户是只需要足够的空间来满足其最低生活要求的学生时。不过，由于一般都是老楼盘，所以在签购之前应该考虑几个标准。首先，要确认自己是否需要装修，装修的规模有多大，最重要的是要确认自己能做什么样的工程。 

如果你想看得更大，你可以通过收购一整栋旧楼，开始一个更宏伟的计划。当然，一切首先要看你即将购买的价格和抵押贷款的条件。与制定标准有关的费用会影响到你的财务状况。例如，为了给位于旧区的建筑提供良好的能源性能，你必须进行大量的行政和财务程序。然而，财产收入会让你迅速走出财务红线，要知道，你的投资越大，回报越有利。的确，与单间公寓不同，你有几间公寓，可以租给几个学生。您甚至可以将每套公寓单独提供给他们，或者作为共享公寓提供给他们。后者通常是你的目标客户，即学生的首选。这让您有机会加速投资回报。如果只关注实际和心理方面的问题，那么以每人700欧元的价格向三名学生提供合租公寓，而不是以2100欧元的价格提供整个公寓，总是会更容易、更快捷。您通过分散风险为您的租金收入投保。然后，您只需将这一原则移植到您的建筑中的公寓或住房单元的数量上，就可以看到您的投资盈利能力。

投资旧房地产：如何获得良好的回报locatif↪Zs_2009↩？

和其他租赁房地产的投资者一样，你最终也希望能获得可观的收入回报。不过，购买旧房的盈利主要是一个长期的问题。这是因为，你最初需要花费大量的费用，然后才能通过收取的租金逐渐收回所有费用。同时，作为业主，你也无法逃避各种费用。但尽管如此，投资旧租房只要遵守一定的程序，还是可以让你快速达到回报目标。

首先，老的已经让你在入市时有了很大的优势：地理位置，以及设施的接近。但是，你必须选择理想的位置，将对应你的目标租户类别，一旦你获得了物业。由于旧单位可以吸引广泛的潜在客户，你需要把自己放在那些位置会吸引人的位置上。 

与位置相关联，然后你必须确定要购买的房产类型，一定要根据你期望的客户类别。假设你已经把地点选在了学生城，那么很显然，你的主要目标将是迁移到这个集聚区的学生群体。但是，从逻辑上讲，你必须选择适应这种情况的出租房。事实上，相对于这类目标，投资单户住宅并希望从中获益是不明智的。选择两室一厅甚至是单间公寓，你会有更多的收获，根据现行的标准，租户会发现自己的隐私得到了尊重，同时还能享受到规定的最低生活费。

一旦您决定了地点和房产的定义，下一步就是与融资机构谈判租赁投资项目的条款。事实上，即使价格可以相对较低地收购旧房，也最好是贷款购买这类项目。因此，您限制了装修时可能在某些时候构成工程进度受阻的各种风险。 

有鉴于此，你可以在旧租房业务项目的不同阶段促进任务。你需要做的就是联系历史租房投资领域的专业人士进行咨询，甚至协助办理各种手续。

旧租房投资：LMNP地位的细节和优势

要想让自己的老租房投资获利，必须顺理成章地选择能给自己带来最大优势的税制。在旧租房的背景下，LMNP是实现这一目标的最佳状态之一。

 根据定义，LMNP ancien是指非专业家具租赁商。换句话说，选择了这种纳税身份，就等于承诺了自己在第一时间购买旧房。后者指的是已经使用过的住宅、公寓或整栋建筑，不同于第一次使用的新建筑。此外，"旧"也是指楼龄在15年以上的建筑，你必须对其进行翻新或修复工作。最后，为了完成您的LMNP状态，您必须承诺，一旦工作已经完成，将您的财产在固定的时间内提供租金。这要看你选择的税制，作为其租客的主要住所。

要想享受税务机关眼中的LMNP身份，你的旧租房项目的用途首先要满足一定的条件。2015年7月31日的法令中阿卢尔法的规定所指出的有家具住宅的家具要素清单的提供和尊重是其中之一。此外，年收入不得超过23↪Zs_2009↩000欧元，也不得超过您纳税家庭收入的50%。否则，你的税款将按LMP计算。最后，主要条件表明，你必须没有在注册登记处登记，与你以前的房产租赁活动有关。 

一旦你满足了所有这些条件，你就可以享受LMNP身份的好处。由于租金较高，带家具的出租房的价格总是比不带家具的出租房更有利可图。此外，您将受益于更大的租赁期限灵活性，每份租赁合同可以短至9个月，特别是当租户主要是学生时。同时，在承租人违约的情况下，通知期也缩短为一个月。最后，LMNP状态下的税制给予您50%的一次性免税额，适用您的收入征税所依据的微观BIC制度（工业和商业利润）。我们建议您采用真正的制度，这将使您能够利用减少您的费用，从而有可能在10年内不交税。只有尊重一切必要的条件，才能保证旧租投资的回报。如果有必要的话，可以花时间和租赁投资顾问一起进行所有的前期研究。