Impôt sur la fortune immobilière : comment l'optimiser ?

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), entré en vigueur depuis le 1er janvier 2018, devient de plus en plus perçu chez les contribuables français. Le nombre de ces derniers atteignait les 139 000 personnes en 2019, avec un montant perçu de 2,1 milliards d’euros. Cette augmentation serait intimement liée à la hausse de la valeur immobilière, mais le fonctionnement de l’IFI ne serait pas encore très clair pour la majorité des personnes concernées. En effet, la fiscalité liée à l'investissement locatif n'est pas toujours la plus facile à comprendre. Cet article met en avant les explications données par Yasmina Brasseur, ingénieure patrimoniale senior chez BRED Banque Privée, sur cette imposition dans le 28e épisode de « Investissement Locatif TV ».

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’IFI constitue une imposition venant remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cet impôt concerne tous les biens immobiliers. Cela inclut la résidence principale et tous les biens locatifs (notamment la résidence secondaire). À ces derniers s’ajoute l’ensemble des biens détenus indirectement par l’intermédiaire des sociétés (parts de SCI, parts de FCPI, OPCI). Ainsi, tous les biens immobiliers dématérialisés, appelés « pierre papier », entrent dans l’assiette de l’IFI.

Comme l’ISF, l’IFI permet à un contribuable de profiter d’un abattement de 30 % sur sa résidence principale et d’une exonération de 75 % sur les bois et forêts. Il existe également une exonération sous conditions pour tous les domaines viticoles. Toutefois, le patrimoine financier, les biens de luxe et les éléments de luxe étaient pris en compte lors de l’application de l’ISF. Ce n’est pas le cas pour l’IFI. L’assiette a été réduite et n’inclut pas les biens professionnels (affectés à une exploitation).

Il est à noter que le profil du type du contribuable et du redevable IFI est une personne de 68 ans. Cette dernière a versé 10 000 euros d’impôts et possède un patrimoine net taxable de 2,4 millions d’euros.

Comment se fait le calcul de l’IFI ?

Le passif devenant déductible, l’achat d’un patrimoine immobilier d’une valeur de 1 à 2 millions d’euros, adossé à de la dette, peut sortir du cadre de l’IFI. Le fait de dépasser 1,3 million d’euros de patrimoine ne garantit pas l’imposition. Le seuil de l’IFI est bien entendu de 1,3 million d’euros d’actif net et le calcul de l’imposition s’effectue par rapport à un barème.

Le barème de l’IFI permet de calculer l’imposition d’un propriétaire immobilier à partir de 800 000 euros dès que le seuil est dépassé. Jusqu’à ce montant, l’impôt est de 0 %. Entre 800 000 euros et 1,3 million d’euros, ce dernier est de 0,50 %. Ainsi, vous disposez d’une imposition à partir de 800 000 euros dès lors que votre patrimoine immobilier dépasse le seuil de l’IFI.

Quelles sont les solutions pour réduire les factures ?

Dans une étude de cas, vous avez un couple avec 2 enfants qui n’a plus de dettes et possède un patrimoine immobilier d’une valeur totale d’environ 2 millions d’euros. Ce couple n’a pas forcément envie d’emprunter, une démarche qui peut générer des charges financières et éventuellement des charges mentales. Il acquiert un bien immobilier en utilisant de la liquidité provenant de leur budget. Son objectif peut être d’effectuer une diversification patrimoniale pour obtenir plus de liquidités.

En tenant compte de cette situation, l’impact fiscal sans endettement au niveau de l’IFI est estimé à 7 348 euros. Il n’existe pas de passif déductible. En créer constitue une option intéressante pour réduire le montant de cette charge d’imposition. Cela peut se faire en souscrivant à un emprunt. Les dettes admises en déduction pour ce passif déductible comprennent les dépenses liées au bien immobilier (l’acquisition, l’entretien, la réparation, l’agrandissement, la construction, la rénovation…). Il s’agit aussi de dettes sur des biens imposables et non exonérés d’impôts.

Ainsi, si l’investissement a été financé en grande partie par un emprunt in fine d’environ 1,8 million d’euros, le montant de l’impôt est de 0 euro la 1ère année. Ce dernier est de 3 620 euros la 7e année et de 7 348 euros au terme du prêt (10 ans par exemple). Un prêt in fine consiste à rembourser les intérêts tous les mois et le capital à la fin du contrat. 

La valeur de l’emprunt peut toutefois varier en fonction du taux d’endettement, de la situation personnelle et d’autres facteurs. De plus, il faut savoir qu’en matière de passif déductible, la nature du prêt peut être différente (prêt amortissable ou prêt in fine). Pour le prêt in fine, le même montant était mis en passif dans le cadre de l’ISF. Avec l’IFI, il est nécessaire de créer un amortissement théorique impliquant une réduction du passif déductible chaque année. Le montant de l’imposition augmente aussi progressivement chaque année, permettant de réduire la facture.

Remarque, les investisseurs ont souvent la phobie du crédit lorsqu’ils ont déjà constitué leur patrimoine immobilier. Toutefois, il est tout à fait possible d’optimiser un parc immobilier et sa pression fiscale. L’erreur est néanmoins de mettre trop d’apports dans le projet pour obtenir en priorité un cash-flow (flux de liquidité) positif. Le but est souvent d’encaisser une somme plus importante que la somme à rembourser. Cela peut générer des contraintes par rapport à l’IFI sur le long terme. 

Quelles sont les autres pistes pour réduire l’IFI ?

Pour avoir du passif déductible, il est important de disposer de biens imposables et que la nature de la dépense soit prise en compte par l’IFI. Le refinancement hypothécaire n’entre pas dans l’assiette de ce type d’imposition. La raison est que l’objet du prêt ne s’apparente pas à une acquisition. Il est donc conseillé de bien réfléchir au préalable avant de réaliser certaines opérations immobilières. L’IFI doit représenter le facteur de choix principal si vous souhaitez optimiser votre fiscalité et obtenir des déductions au titre du passif.

Vous pouvez généralement réduire l’IFI avec 2 méthodes. Cela peut se faire en agissant sur l’assiette ou en agissant sur le montant.

Agir sur l’assiette

Cette méthode consiste à :

• Réduire les actifs immobiliers,
• Arbitrer vers des actifs bénéficiant d’exonérations partielles ou totales ou vers des actifs financiers,
• Donner temporairement l’usufruit à un enfant dans le besoin ou à une fondation reconnue d’utilité publique.

Vous réduisez l’impact fiscal de l’IFI tout en rendant votre patrimoine plus liquide grâce à des actifs non imposables. Cela est souvent avantageux dans le cadre d’un projet de diversification. 
En ce qui concerne l’usufruit, l’usufruitier d’un bien doit déclarer à l’IFI pour la pleine propriété. Chaque personne peut disposer de différents droits en matière de propriété. Cela inclut le droit de jouir du bien (habitation ou location) ou usufruit, et le droit de disposer ou nue-propriété. Le tout constitue la pleine propriété. Ces différents droits peuvent être démembrés, vous permettant de donner l’usufruit et de donner la nue-propriété. Ainsi, dans le cadre de l’IFI, vous avez la possibilité de céder l’usufruit temporairement. Une donation n’est alors pas redevable de droits de donation.

Agir sur le montant

Cette méthode consiste à :

• Réduire le montant de l’impôt par le mécanisme de plafonnement,
• Effectuer des dons à des fondations reconnues d’utilité publique (la réduction est de 75 % des dons et elle est plafonnée à 50 000 euros).

La loi affirme qu’un contribuable ne peut pas payer plus de 75 % d’impôts par rapport à ses revenus. De plus, l’ensemble des impôts (impôt sur le revenu, CHR, prélèvements sociaux et l’IFI) de l’année N ne doit pas excéder 75 % de revenus. Dans le cas contraire, le reliquat (ce qui reste de la somme à payer) vient en déduction sur l’IFI. Vous pouvez ainsi utiliser le plafonnement de l’imposition pour réduire vos charges fiscales.

Même si l’ISF n’existe plus, vous pouvez toujours faire des dons à des fondations ayant été reconnues d’utilité publique. Cette solution permet une réduction importante des dons. Vous effectuez une action philanthropique tout en réduisant l’impact fiscal de l’IF sur votre patrimoine immobilier. Ce type de donation peut être réalisé tous les ans.

La résidence est-elle prise en compte dans l’IFI ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’une résidence principale, vous disposez d’un abattement fiscal de 30 %. Ce dernier a été maintenu dans le cadre de l’IFI. Toutefois, si vous décidez d’acquérir une résidence principale par l’intermédiaire d’une SCI (Société civile immobilière), vous perdez le droit à cet abattement.

Si vous mettez cette résidence principale dans une SCI en étant marié, cela entraîne aussi d’autres conséquences. Le conjoint survivant perd le droit au logement issu du mariage. Ainsi, avoir une résidence principale dans une SCI n’est pas toujours une option judicieuse. Cela dépend du contexte familial.

La solution serait-elle de faire tourner son parc immobilier ?

Pour éviter d’avoir à réduire l’IFI, il est envisageable de permettre la rotation d’un parc immobilier. Cela consiste à acheter tout en créant de la dette. Si le marché de l’immobilier connaît une hausse, il est ensuite possible de vendre les biens pour réaliser une plus-value intéressante. Vous pouvez alors continuer à investir pour vous reconstituer progressivement un patrimoine. Vous pouvez tirer profit des frontières de l’IFI ou ne pas les dépasser tout en encaissant des plus-values sur des marchés haussiers. Une autre solution consiste à encaisser l’amortissement du remboursement de la dette par les revenus locatifs.

Ce type d’opération peut cependant conduire à la qualification de marchand de biens. Cette dernière est souvent octroyée si les opérations immobilières sont réalisées à forte échelle. Bien entendu, cette activité reste exonérée de l’IFI. Il est alors important de créer du passif continuellement pour rester dans le cadre de ce dernier.