Investissement rentable : Pourquoi privilégier l'immobilier ?

Le principe de l’investissement immobilier locatif est simple : acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Depuis quelques années, le projet locatif est une valeur refuge pour beaucoup de Français et constitue un des meilleurs moyens de faire fructifier un placement. Investir dans l’immobilier locatif en 2023 offre de nombreux avantages. Vous pouvez compléter vos revenus grâce aux loyers, appréhender votre future retraite de manière plus sereine, préparer la succession de votre patrimoine, réduire vos impôts de manière conséquente, etc. L’investissement locatif vous tente, et vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer durant cette nouvelle année ? Découvrez les intérêts de cette démarche de nos jours dans cet article. 

L’investissement immobilier locatif pour se constituer un patrimoine 

Se constituer un patrimoine évoque la notion d’accès à la propriété. Cela couvre un large panel de secteurs et de stratégies d’investissements. L’investissement locatif est la méthode la plus plébiscitée et utilisée pour se construire un patrimoine immobilier. 

L'immobilier locatif a toujours été et reste l’un des placements les plus sûrs et rentables du marché, comparé aux produits purement financiers. La valeur de la pierre augmente au fil du temps, et même si elle stagne légèrement dans certaines zones du territoire, le risque qu'elle baisse reste marginal. L’investissement locatif représente une sécurité, jamais démentie par la tendance haussière du marché dans tout l'Hexagone. De plus, l’immobilier est un actif tangible et rassurant. Votre logement locatif peut être visualisé et visité, et vous avez la possibilité de le détenir pour une durée aussi longue que vous souhaitez.

L’immobilier locatif, un actif pouvant s’acheter à crédit

Un projet immobilier nécessite un budget important. Si votre épargne vous le permet, vous pouvez réaliser votre investissement locatif avec un paiement comptant. Sinon, recourir à un crédit représente la solution la plus courante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. 

À la différence des autres placements financiers, l’immobilier est le seul placement de capital pouvant être financé grâce à un crédit immobilier. En effet, vous n’avez pas besoin de fournir un effort d’épargne conséquent. À savoir que les banques n’accordent pas de crédit d’une centaine de milliers d’euros pour un investissement dans la bourse ou dans la cryptomonnaie, par exemple. Ceci est dû au fait que l’achat d’un produit physique rassure les organismes prêteurs. Ils ont la possibilité de récupérer le bien immobilier si jamais vous n’êtes pas en mesure de payer les mensualités. Le remboursement du crédit immobilier est tout de même assuré en grande partie par les loyers qui vous sont versés.

Pour réaliser un investissement locatif, vous avez généralement le choix entre acheter votre bien immobilier en cash ou réaliser un emprunt bancaire et profiter de l'effet de levier. Pour que l’effet de levier soit intéressant, il faut que la rentabilité économique de votre investissement soit supérieure au taux d’emprunt contracté. Dans le cas contraire, il s’agira d’un levier négatif dans la constitution de votre patrimoine.

Lorsque le crédit immobilier est remboursé, les loyers représentent un revenu régulier appréciable qui vous permet de préparer votre retraite. 

L’investissement immobilier locatif, une rentabilité intéressante

L’immobilier locatif présente une rentabilité particulièrement considérable en termes de revenus fonciers, par rapport aux autres actifs financiers. Si actuellement le rendement net de l’assurance-vie se situe en dessous de 2 %, le rendement brut de l’immobilier locatif peut grimper jusqu’à 12 %. Cependant, il faut veiller à faire les bons choix tout au long de votre projet d’investissement afin de garantir une rentabilité intéressante. 

La localisation de la résidence immobilière doit être la question centrale de votre investissement. Optez pour une ville caractérisée par un accroissement continu de la population, un quartier agréable et proche des commodités diverses (transports en commun, services publics, écoles, parcs, etc.), une commune disposant d’un bassin d’emplois. L’idéal est de cibler les grandes métropoles françaises (Bordeaux, Dijon, Grenoble, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice, etc.), des villes universitaires, des zones frontalières, etc. 

Effectuez des recherches pour connaître l’état du marché locatif dans le secteur choisi. Existe-t-il une véritable demande locative ? Un projet d’investissement réalisé dans une ville avec une demande de logement inférieure à l’offre est déconseillé. Quels sont les logements proposés et qui sont les locataires ? Par exemple, s’il s’agit d’une ville étudiante, il est avantageux d’investir dans un studio ou une résidence T2 à mettre en colocation.

L’investissement immobilier locatif pour bénéficier des avantages fiscaux

Si l’investissement immobilier figure parmi les placements préférés des Français, c’est parce qu’il permet de réaliser de substantielles économies grâce aux divers dispositifs de défiscalisation. Le dispositif LMNP, propose de nombreux avantages.

Achat d’un immobilier locatif en dispositif LMNP

Le principe du dispositif LMNP est simple. Vous achetez un logement et il sera loué meublé par un bail commercial à un professionnel, exploitant et gestionnaire de la résidence. En effet, vous percevez des loyers chaque trimestre. 

L’investissement immobilier locatif meublé est devenu une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers. L’achat en LMNP permet d’investir dans le neuf comme dans l’ancien. L’acquisition immobilière est financée en partie par les revenus locatifs mensuels. 

Le dispositif offre de nombreux avantages fiscaux. Les revenus locatifs tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous disposez de deux choix de régimes fiscaux. Pour un régime réel, vous pouvez par exemple déduire les dépenses de certains travaux, mais aussi :

• Les charges de copropriété ;
• Les diverses primes d’assurance (assurance vacances locatives, garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant, etc.) ;
• Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, etc.) ;
• Les intérêts de votre crédit immobilier ;
• Les frais de gestion locative ;
• Etc.

Dans le cadre du régime « micro-BIC », vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables, pour une location classique. Pour un meublé de tourisme, le taux d’abattement sera de 71 %. 

Achat d’un immobilier locatif en dispositif Loc'Avantages

Ce dispositif permet de bénéficier des avantages fiscaux sur vos revenus locatifs à condition de louer votre logement à loyer abordable et de respecter les critères suivants : 

• Vous êtes propriétaires d’un logement ancien situé en zone tendue et vous acceptez de le mettre en location à un loyer inférieur aux prix du marché ; 
• Vous devez conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui fixe les conditions de location ; 
• Votre logement doit respecter un niveau de performance énergétique.

Le taux de réduction d’impôt varie selon la localisation de votre logement et le type de conventionnement que vous choisissez (conventionnement à loyer intermédiaire, social ou très social). Il oscille entre 15 % et 85 % de vos recettes locatives. Cette déduction forfaitaire procure une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer (plus il est élevé, plus vous économisez). En outre, elle s’ajoute au retranchement des charges déductibles. Ce qui peut vous permettre d’effacer totalement l’imposition de vos loyers pendant plusieurs années.

L’investissement immobilier locatif pour faciliter la transmission du patrimoine

L’immobilier locatif, souvent conservé sur le long terme, représente un actif idéal en vue d’une transmission à vos héritiers. Cependant, transmettre ce patrimoine à vos successeurs n’est pas toujours simple. Les droits de succession sont très élevés (sauf exonération) pouvant grimper jusqu’à 60 % de la valeur de votre bien immobilier. De plus, il est possible que les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la gestion et le partage du logement. Pour y remédier, la transmission de votre patrimoine immobilier peut être optimisée à l’aide de la création d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), par exemple.

Une SCPI est une forme de société dont l’objet est le bien immobilier. Elle doit être constituée d'au moins deux personnes (vos héritiers), qui deviendront propriétaires de votre logement et recevront en contrepartie des parts de loyers perçus. La SCPI est gérée par des sociétés de gestion qui assurent son bon fonctionnement. Il n’est pas toujours facile de diviser un patrimoine pierre « physique » de façon égalitaire, d’où la nécessité de créer une SCPI. C’est une façon de répartir plus aisément le patrimoine immobilier entre vos héritiers. La création de cette société constitue également une technique d’optimisation fiscale permettant aux associés de payer moins d’impôts ou de s’exonérer du paiement de droits dus.

Après une progression moyenne de 4,5 % attendue en 2022, les SCPI pourraient encore procurer des rendements élevés en 2023, malgré les tensions inflationnistes.