投资一个工作室，一个两室公寓或更大的表面面积？

Beaucoup de personnes n’investissent pas dans l’immobilier car l’offre est très vaste et elles ont du mal à s’y retrouver. Choisir l’immobilier d’affaire ou l’immobilier de logement, chercher le bon investissement locatif vide ou meublé, appartement ou maison, centre-ville ou périphérie, les questions sont tellement nombreuses qu’il est difficile, à moins d’être un expert, de faire les bons choix.

Parmi toutes ces questions, on pourrait en ajouter une à laquelle, ici, nous allons essayer de répondre. Vaut-il mieux investir dans une petite ou dans une plus grande surface ?

Investir : une grande ou une petite surface ?

Si vous souhaitez effectuer un investissement dans une petite surface, il vous faudra tout d’abord tenir compte du fait que certaines limites inférieures ne peuvent être dépassées. Ainsi, le lieu devra respecter les caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 quant à la notion de logement décent et proposer, en plus de l’eau potable, du coin cuisine, des obligations sanitaires et possibilité de chauffage, au choix :

·         une pièce principale d’un minimum de 9 m² avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;

·         un volume habitable minimum de 20 m3.

Ensuite, il est évident qu’une plus petite surface vous coûtera moins cher, en termes d’investissement, qu’une grande surface, même si le prix, au m², sera peut-être plus élevé.

En outre, investir en 2016 dans des petites surfaces plutôt que dans une grande, à prix égal, permet de multiplier son offre et de diminuer ou répartir le risque.

Quel rendement selon la surface ?

Là aussi, l’option de se diriger vers une petite surface peut se révéler un bon choix si vous choisissez le bien selon la demande de la clientèle, évidemment. Car proposer des studios dans des villes qui en regorgent et où la demande émanerait plutôt de familles avec 2 enfants serait, bien sûr, totalement inutile.

Mais, dans l’absolu, le rendement d’un investissement dans une chambre d’étudiant ou un studio est évalué autour de 8% annuel brut, là où une grande surface habitable tourne le plus souvent à 5%. Là encore, évidemment, selon le lieu choisi.

Fidéliser les locataires

Ce serait plutôt sur le risque de turn-over que se situerait le problème des petits logements. Entre étudiants qui terminent leurs études et jeunes qui se mettent en couple et/ou ont des enfants, les besoins évoluent et cette clientèle est rarement durable. Il vous faudra donc vous remettre en quête de nouveaux locataires plus fréquemment, ce qui nécessite une gestion locative plus intense et, peut-être, prévoir des périodes de vacances dans la location.

Cette étude ne tient pas compte du lieu et des études de rendement d’un 2 pièces, par exemple, variant de 4% à Paris, à 5% à Marseille ou plus de 8% à Nice. Quant au problème du turn-over, il sera aussi différent selon le choix d’un logement vide ou d’un meublé puisque le bail sur un logement vide sera de 3 ans, mais la location d’un logement meublé fait appel à des règles fiscales plus avantageuses. 

A chacun, donc, de déterminer les critères principaux retenus et de se diriger vers ses priorités.