Coût de gestion locative : ce qu'il faut savoir

L’investissement locatif est un placement rentable et pérenne, qui crée une vive passion chez les investisseurs français. Se constituer un patrimoine immobilier, diversifier ses revenus et bien préparer sa retraite, tels sont les avantages qui en découlent. Afin d’optimiser ses bénéfices dans la pierre, déléguer la gestion locative de son logement s’avère très réussi. Bénéfique aussi bien en temps qu’en argent, cette pratique très populaire en France nécessite un certain coût endossé par le propriétaire et le locataire. Néanmoins, à l’égard des services menés et des loyers encaissés, les honoraires d’une agence de gestion locative se révèlent très raisonnables. Vous investissez dans l’immobilier locatif et souhaitez confier les tâches à un professionnel ? Retrouvez dans ce qui suit le tout sur le coût d’une gestion locative.

Comment fonctionne la gestion locative ?

Avant de connaître à quel prix une agence immobilière s’occupera de la gestion locative, il convient de bien définir les termes importants.

Gestion locative : définition

D’une manière plus simple, une gestion locative consiste à prendre en charge la gestion d’un ou de plusieurs logements en location.

La réussite d’un investissement locatif relève de plusieurs démarches assez difficiles, à commencer par la mise en place de votre stratégie de placement. À ce titre, vous allez devoir bien choisir votre emplacement, opter pour une location vide ou meublée, en longue durée ou saisonnière, réaliser les éventuels travaux nécessaires et sélectionner votre loi fiscale.

C’est notamment après ces démarches que vient la gestion locative. Là aussi, de nombreuses étapes s’imposent, à savoir :

• la recherche des locataires et la rédaction de l’annonce immobilière de location afin de la publier en ligne, sur un site internet dédié (avec photos du logement) ;
• la sélection du locataire solvable (qui présente des conditions professionnelles favorables, peut payer le loyer à temps, dispose d’une assurance…) ;
• la visite de l’appartement ou maison objet de la mise en location ;
• la rédaction du contrat de bail en fonction du type de location et de locataire ;
• la constatation de l’état des lieux d’entrée dans le logement ;
• le contrôle régulier du logement et des équipements mis à disposition au locataire, et la réalisation des éventuels travaux nécessaires ;
• la communication mensuelle des avis d’échéance et des quittances de loyer au locataire ;
• l’encaissement des loyers et des charges ;
• les procédures de relances des locataires en cas de loyers impayés ;
• la déclaration annuelle au service des impôts des loyers encaissés ;
• l’établissement de l’état des lieux de sortie au moment du départ de votre locataire.

Comme vous pouvez le voir, devenir propriétaire bailleur dans l’immobilier n’est pas du tout une mince affaire. Cela requiert une forte disponibilité tant au niveau horaire que budgétaire. Pour vous épargner de toutes ces opérations stressantes, il vaut mieux privilégier les prestations d’un professionnel.

Les professionnels de la gestion immobilière

Quel professionnel faut-il appeler pour déléguer la gestion locative de votre bien immobilier ? La loi ALUR (Accès au logement et pour un urbanisme rénové) et la loi Huguet stipulent que les agences souhaitant exercer cette activité doivent disposer d’une carte professionnelle « gestion immobilière ». De plus, une assurance de responsabilité civile professionnelle est requise pour ce poste. Dans ce cadre, de nombreux professionnels peuvent se mettre à votre place pour s’occuper de la gestion locative de votre logement, tels qu’une agence immobilière, un mandataire immobilier, une entreprise spécialisée dans la gestion locative en ligne, etc.

Pour faire appel aux services d’un professionnel, vous serez invité à signer un mandat de gestion locative.

Points sur le mandat de gestion locative

Par définition, un mandat de gestion locative renvoie à un contrat écrit, signé entre le propriétaire et l’agence sollicitée. Rédigé en deux exemplaires, ce document indique toutes les missions confiées par le mandant au mandataire. Pour être valide, il doit mentionner certaines informations obligatoires, à savoir :

• l’identité du propriétaire et de l’agence, et leur raison sociale ;
• la désignation de l’actif immobilier et sa localisation géographique ;
• les engagements pris par le propriétaire, comme l’accord de louer son appartement ou sa maison au prix de loyer du marché et de régler les honoraires du mandataire ;
• une clause de tacite reconduction ;
• le montant exact des honoraires de l’agence de gestion locative en contrepartie de ses services ;
• un justificatif indiquant l’adhésion du propriétaire à une caisse de garantie financière ;
• un justificatif concernant la délivrance de la carte professionnelle du mandataire.

Une fois établi et signé, le mandat de gestion locative entre en vigueur pour une durée minimum d’un an et ne peut pas dépasser 30 ans.

Le montant versé par le propriétaire 

Que vous confiiez la gestion de vos logements à une agence immobilière ou les gérer vous-même, il existe toujours des dépenses y afférentes.

Le coût de la gestion classique

Envie de gagner plus de temps tout en percevant d’excellents revenus de votre investissement locatif, opter pour une gestion déléguée est de mise. Dans ce cadre, vous devez, en tant que propriétaire bailleur, prendre à votre charge tous les honoraires des agences sollicitées, qui viennent diminuer vos loyers encaissés.

En réalité, les tarifs de la gestion locative peuvent varier d’une agence à une autre, et sont calculés sur les loyers et les charges comprises. En général, les sommes requises sont comprises entre 6 % et 10 % hors taxes des loyers annuels. Vous pouvez en déduire facilement que sur une année, le montant relatif à la gestion locative correspond à un mois de loyer. Pour estimer le coût des différentes prestations d’un mandataire immobilier, vous devez donc effectuer le calcul suivant :

Honoraires d’une agence = (loyer mensuel × 12) × pourcentage de tarifs de gestion locative.

Attention, cette méthode de calcul aboutit à un montant hors taxe, ce qui veut dire que vous devez vous acquitter aussi de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). Tâchez donc de bien considérer les taxes avant de conclure votre mandat de gestion locative afin d’éviter une mauvaise surprise !

Il faut savoir aussi que le coût de la gestion d’une location saisonnière s’avère plus élevé qu’en location de longue durée. En effet, le prix des prestations des agences sollicitées pour gérer une location saisonnière avoisine les 20 % des loyers encaissés. D’une manière générale, ce taux de prélèvement peut aller de 15 % à 25 %, selon la ville, l’agence et les caractéristiques du bien immobilier.

Les frais supplémentaires 

En plus des honoraires relatifs à la gestion classique (gestion et encaissement de loyer, relance de locataire en cas de loyers impayés, révision annuelle de loyer…), le propriétaire est soumis à un montant supplémentaire. Il s’agit des frais d’établissement liés à la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire. En général, la somme y afférente n’est pas incluse dans votre contrat de gestion locative. Les tarifs de cette prestation se déterminent en fonction de la surface habitable du bien immobilier. En pratique, le mandataire vous en facture à 3 euros, toutes taxes comprises, par mètre carré.

Par ailleurs, la plupart des agences demandent également des honoraires en contrepartie de leurs services lors de la mise en location du bien. Cela comprend notamment les frais de rédaction de l’annonce et du bail de location, les frais de visite du bien et de constitution du dossier des candidats. Là encore, ces services sont exclus du contrat de gestion et ainsi considérés comme frais supplémentaires.

Vous êtes à la recherche d’une agence immobilière pour déléguer la gestion locative de votre logement ? N’hésitez pas à réaliser des comparatifs de tarif. D’ailleurs, vous pouvez consulter les services et les prix des honoraires d’une agence en ligne, sur son site internet.

La part du locataire

En général, les honoraires d’une gestion locative peuvent se répartir entre le propriétaire et le locataire.

Les frais de location

En matière de mise en location d’un logement, le coût de la gestion locative peut se répartir d’une manière inégale entre le bailleur et le locataire. En ce sens, sont uniquement facturés aux locataires :

• les honoraires de l’agence relatifs à la visite du logement ;
• le montant des frais liés à la constitution de leur dossier de location ;
• le coût de la rédaction du contrat de bail d’habitation ;
• les frais de la réalisation de l’état des lieux (à l’entrée et à la sortie de la résidence).

À noter que si le propriétaire décide de déléguer intégralement la gestion locative de ses logements à une agence immobilière, ces frais sont totalement à sa charge.

À titre indicatif, la part des honoraires d’agences qui revient au locataire ne peut pas dépasser le montant réglé par le propriétaire-bailleur. À cet effet, un plafonnement variant selon la situation du marché immobilier de la ville a été mis en place. À ce titre, pour la gestion d’un logement se trouvant dans une zone très tendue, le plafond est de 12 euros par mètre carré de surface habitable. Il est de 10 euros par mètre carré si le bien immobilier se trouve dans une zone tendue. Sur le reste du territoire français, le prix revenant au locataire est plafonné à 8 euros par mètre carré.

Le dépôt de garantie

Dans le cadre de la gestion locative d’un bien immobilier, le locataire peut généralement se voir exiger la remise d’un dépôt de garantie. Avec un montant inférieur ou égal à un mois de loyer, ce dernier sert à couvrir les éventuelles dégradations pouvant arriver. Cette somme est ensuite restituée au locataire dans un délai d’un mois, à compter de la date de remise des clés. Attention, ce cas de figure ne peut avoir lieu que si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Dans le cas contraire, le dépôt de garantie ne pourra être restitué qu’après deux mois.

Par ailleurs, les locataires sont, comme vous le savez déjà, soumis à des charges locatives récupérables.