Simulateur de rendement locatif : le calcul

Devenu de plus en plus prisé ces dernières années, l’immobilier locatif est un placement promoteur. Il représente un investissement sûr, car vous allez acheter du solide et du tangible qui s’apprécie dans le temps. Contrairement aux autres marchés financiers, ce type de financement ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières particulières. D’ailleurs, des professionnels peuvent vous aider à bien gérer votre patrimoine. Cependant, avant de vous lancer, le calcul de votre rendement locatif s’avère essentiel pour estimer la rentabilité du projet. Une simulation en ligne est envisageable pour ce faire. Explication ici.

Le rendement locatif : quels sont les points à retenir ?

Le rendement locatif désigne un indicateur primordial dans tout projet immobilier à visée locative. Il permet de vous donner une première et rapide idée de votre rentabilité. Généralement exprimé en pourcentage, son calcul dépend de divers facteurs.

Le but du calcul d’un rendement locatif

Le principal objectif du calcul d’un rendement locatif est de déterminer l’intérêt ou non d’un investissement locatif. Il permet de comparer les biens et les villes où il est intéressant d’investir. Avec cet indicateur, vous allez savoir quels seront les revenus que vous allez percevoir chaque année. À noter que plus son pourcentage est élevé, plus l’investissement est rentable, mais avec quelques risques.

Tout d’abord, le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu que rapporte la location d’un logement par rapport à son prix d’achat. Il consiste à évaluer la pertinence et la performance de votre projet. Il se calcule en deux façons différentes, dont le rendement brut et le rendement net. Pour ce faire, vous devez considérer plusieurs critères, comme le loyer mensuel, le prix d’acquisition du logement, les différentes charges et dépenses, et la fiscalité.

Un taux de rendement égal ou supérieur à 10 % brut est estimé comme un très bon taux de rentabilité locative. En fonction de votre projet et la localisation du bien, le rendement moyen se situe souvent entre 5 % à 8 %. Seul un calcul détaillé vous permettra de connaître le meilleur taux espéré pour votre investissement immobilier.

Méthodologie de calcul d’un rendement brut

 Le rendement brut est un indicateur qui mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat d’un bien. Il ne prend pas en compte les charges, les différents frais, ni la fiscalité. Pour le calculer, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

• Rendement brut = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / prix d’achat du bien.

D’un point de vue général, ce calcul n’est pas un indicateur réel du rendement locatif. Ceci, parce qu’il est incomplet, car ne prend pas en compte toutes les dépenses auxquelles le propriétaire sera confronté en mettant en location son bien.

Méthodologie de calcul d’un rendement net

Le rendement net, quant à lui, sert à mesurer la performance exacte d’un investissement immobilier. Il tient compte des différentes charges, des dépenses de travaux et d’entretien relatifs au bien, ainsi que les frais de garantie de loyers impayés. Il est généralement inférieur au rendement brut. Voici la formule :

• Rendement net = [(loyer mensuel x 12 mois) x 100 – (charges non récupérables + taxe foncière + frais de gestion + impôts)] / prix d’achat du bien.

Il existe également le rendement net-net ou rendement net d’impôts qui inclut en plus la fiscalité, c’est-à-dire le mécanisme fiscal choisi (réel, micro foncier, micro-BIC) et les dispositifs de défiscalisation adoptés (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard). C’est d’ailleurs l’indicateur de rentabilité le plus précis pour un projet d’investissement immobilier.

Comment simuler le rendement locatif de votre bien ?

Avant d’acheter un bien immobilier locatif, mieux vaut réaliser une simulation afin d’être certain de prendre la bonne décision. Plus votre rentabilité locative est élevée, plus votre investissement a de la valeur. Voici comment procéder.

Connaître les fonctionnalités d’un simulateur

Tout d’abord, un simulateur, tel son nom l’indique, désigne un outil de calcul qui effectue toute l’opération à votre place. Très pratique et gratuit, il sert à aider les investisseurs sur le calcul du rendement locatif de leur bien. Il permet ainsi de réaliser une simulation de la rentabilité brute, nette ou nette d’impôt de l’investissement. Pour cela, la plateforme prend en considération :

• les revenus locatifs et le prix de revient du logement,
• les charges locatives liées à la location,
• les dépenses liées aux travaux et aux entretiens,
• les impôts fonciers,
• les intérêts d’emprunt,
• le coût de l’assurance-crédit,
• les frais de gestion locative,
• les frais de notaire,
• l’assurance loyer impayée.

À noter que ce sont des charges d’une année entière. 

Le simulateur en ligne a donc pour rôle de vous aider et vous orienter dans votre prise de décision finale sur votre projet immobilier. Comme toutes les informations sont modifiables à tout moment, il vous donne la possibilité de savoir l’évolution de la rentabilité de votre bien au fil des années. 

Par ailleurs, l’outil ne donne qu’un résultat approximatif. Pour une estimation plus précise, pensez à réaliser une étude locative plus détaillée avec un professionnel.

Procéder à la simulation

Dans les divers sites en ligne, la plupart des outils de simulateur de rendement locatif s’adressent à tous les profils d’investisseurs (débutant, confirmé et chevronné). En effet, pour effectuer la simulation, il vous suffit d’entrer les différentes informations demandées sur l’interface. Voici un exemple :

• type de projet : mise en location d’un appartement ;
• régime fiscal : Pinel ;
• durée de la simulation : 12 mois ;
• montant de l’investissement : 100 000 euros ;
• loyer mensuel : 15 euros par mètre carré ;
• montant du prêt : 50 000 euros.

Une fois remplie, il vous suffit d’appuyer sur « calculer », et le résultat du rendement locatif estimé s’affiche (en pourcentage).

À préciser que vous pouvez simuler votre rentabilité autant de fois que vous souhaitez changer les critères (fiscalité, durée d’emprunt, le montant du loyer, régime de location meublée ou nue).

Comment calculer le cash-flow ?

Aussi appelé flux de liquidité, le cash-flow immobilier indique aux investisseurs les revenus qu’ils peuvent espérer percevoir mensuellement, une fois toutes les charges payées. C’est la différence entre les revenus perçus par l’investissement et les sommes des charges.

Dans le cadre d’un investissement immobilier, le cash-flow peut être calculé selon les deux manières suivantes :

• Cash-flow immobilier brut = revenus perçus  - mensualité de crédit ;
• Cash-flow immobilier net d’impôts = revenus perçus – (mensualité de crédit + charges).

Un cash-flow est dit positif lorsque les loyers perçus dépassent les charges que vous avez à payer. Là, votre investissement est envisagé comme rentable. Pourtant, un cash-flow négatif (taux des dépenses supérieur au taux de recettes) n’est pas synonyme de mauvais projet locatif. 

Simulateur de rendement locatif : faire appel à un gestionnaire

Le simulateur vous est d’une grande aide pour le calcul de votre rendement locatif brut ou net. Pourtant, ce n’est qu’un outil en ligne qui peut parfois faire des erreurs. Si vous souhaitez connaître votre rentabilité et en savoir plus pour maximiser vos rendements locatifs, rien de mieux que de recourir à l’aide d’un professionnel en immobilier.

Ce spécialiste se charge de tout, achat, vente ou mise en location de votre bien. Pour déterminer votre rentabilité, il peut également vous aider à faire le calcul de votre potentiel rendement locatif. Vous pouvez parler avec lui afin de profiter de ses conseils et optimiser votre rentabilité. 

Dans ce cas, n’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans votre projet d’investissement immobilier. Il peut effectuer le calcul de votre rendement locatif, et ce, de façon précise. Ce professionnel prendra en compte toutes vos charges locatives, la taxe foncière, votre assurance propriétaire, vos frais de gestion, votre régime fiscal et le taux marginal d’imposition.