Statut SCI : 5 points importants à comprendre pour réussir comme un pro

Le statut SCI est une structure très populaire pour investir dans l'immobilier locatif en France. Selon certaines études sectorielles, près de 15 à 20 % des transactions immobilières réalisées en France seraient effectuées via des SCI. Mais pour quelles raisons ?

Le statut SCI est particulièrement apprécié pour la gestion de biens en famille ou entre amis. Il est bénéfique pour la transmission patrimoniale, car il permet de faciliter la gestion d’un bien immobilier et sa transmission entre les héritiers. Le statut SCI permet à de nombreux associés de s'unir dans le but d’acquérir un bien immobilier commun et de le gérer ensemble tout en optimisant leur fiscalité. 

Vous souhaitez vous aussi investir dans une SCI ? Avant de créer une Société Civile Immobilière, pour réussir votre projet, vous devez comprendre les enjeux qui y sont liés. Mais quels sont ces enjeux ? Dans cet article, Investissement Locatif vous dévoile les cinq points important que vous devez maîtriser pour réussir comme un professionnel avec une SCI. Après avoir lu ce texte, il sera plus facile pour vous d’exploiter le potentiel de la SCI et de faire les bons choix pour que votre projet soit une réussite.

La rédaction des statuts SCI : une étape essentielle

Les statuts d'une Société Civile Immobilière (SCI) sont un document juridique important. Ce document définit les règles de fonctionnement de la société. Il encadre les droits et les devoirs des associés. Il garantit la bonne gestion du patrimoine immobilier détenu.

Pourquoi les statuts SCI sont-ils si importants ?

Lorsqu’on crée une SCI immobilière, la rédaction des statuts est l’une des étapes obligatoires. En effet, les statuts SCI encadrent toutes les règles régissant le fonctionnement de la société. Ils définissent les relations entre les associés de la société et déterminer les pouvoirs, les droits ainsi que les devoirs du gérant. Ils précisent également les modalités de gestion des biens immobiliers détenus par la SCI. 

En cas de désaccord ou litige entre les associés d’une SCI, les statuts servent de référence juridique pour résoudre les problèmes. D’ailleurs, ils fixent les conditions d’entrée et de sortie des associés. Ils définissent la répartition des parts sociales et des bénéfices. L’encadrement via les statuts SCI permet donc d’éviter les malentendus qui peuvent affecter la gestion du bien et le bon déroulement du projet.

Quels sont les éléments obligatoires à inclure dans les statuts SCI ?

Dans les statuts d'une SCI, il faut mentionner certains éléments obligatoires pour que ceux-ci soient juridiquement valides. Mais quels éléments ? Ce sont : 

• Le siège social : C’est l’adresse officielle de la société. Cette adresse sera celle à laquelle les démarches administratives et juridiques seront rattachées.

• Le capital social : il correspond aux apports des associés. Ces apports peuvent être en numéraire ou même en nature. Le capital est divisé en parts sociales qui seront réparties entre les associés.

• L'objet social : il définit la raison d'être de la SCI. Cette raison d'être peut-être l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Il doit être précis pour pouvoir encadrer les activités de la société.

Nos conseils pour bien rédiger les statuts SCI

Pour assurer la rédaction des statuts d’une SCI, nous vous conseillons de : 

• Définir clairement l’objet social de la société en décrivant de façon précise les activités de la SCI,

• Choisir un siège social approprié en optant pour une adresse stable. En effet, le siège social de la SCI sera utilisé sur toutes les démarches administratives,

• Préciser les apports des associés en indiquant comment ils seront valorisés,

• Détailler les pouvoirs du gérant en définissant ses responsabilités, ses limites, et les modalités de sa nomination et révocation,

• Fixer les conditions d’entrée et de sortie des associés pour éviter les litiges,

• Déterminer les modalités de partage des bénéfices générés par la SCI.

Capital social et parts sociales : zoom sur les enjeux financiers de la SCI

Définition et rôle du capital social dans la Société Civile Immobilière

Dans une SCI, le capital social correspond à l’ensemble des apports réalisés par les associés durant la création de la société. Il est divisé en parts sociales. Ces parts seront ensuite réparties entre les associés en fonction de leurs apports.

Le capital social est considéré comme étant une garantie pour les créanciers en cas de dettes. Il détermine la répartition des pouvoirs au sein de la société. Il définit la part des bénéfices revenant à chaque associé. Il reflète ainsi l'engagement financier des associés dans la SCI.

Différence entre capital fixe et SCI à capital variable

Il existe une grande différence entre une SCI à capital fixe et une SCI à capital variable.

Dans une SCI à capital fixe, le capital social est déterminé durant la création de la société. Comme son nom l’indique, il reste inchangé. Toute modification, que ce soit une augmentation ou réduction du capital, doit faire l’objet d’une procédure formelle. Cette décision doit être approuvée par les associés. Elle nécessite une modification des statuts.

Dans une SCI à capital variable, le capital, quant à lui, peut fluctuer librement entre un minimum et un maximum défini dans les statuts. Cette fluctuation ne nécessite donc aucune modification formelle. Plus flexible, ce choix permet l'entrée et la sortie d'associés ou des ajustements de capital. Il rend plus facile la gestion de la SCI, car il ne demande aucune formalité.

Comment se fait la répartition des parts sociales entre les associés et quelles sont conséquences pour les décisions et le partage des bénéfices ?

Comme mentionné un peu plus haut, dans une SCI, la répartition des parts se fait selon les apports de chaque associé. Chaque associé détiendra un nombre de parts selon sa contribution au capital social.

La répartition des parts sociales a des conséquences directes sur les décisions et le partage des bénéfices. Les droits de vote lors des assemblées générales sont généralement proportionnels au nombre de parts détenues. 

De plus, les bénéfices sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital. Cela signifie que l’associé qui a plus de parts aura toujours plus de poids dans les décisions. Il recevra une plus grande part des bénéfices.

Le siège social et l'objet social de la SCI

Le siège social de la SCI : qu'est-ce que c'est ?

Le siège social d'une SCI est l'adresse officielle où la société est juridiquement domiciliée. C’est à cette adresse, tous les courriers administratifs et légaux de la société seront envoyés. C’est également à cette adresse que les formalités telles que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés seront effectuées. 

Le siège social d’une SCI détermine aussi la compétence géographique des tribunaux en cas de litige. Il peut être situé dans un bien détenu par la SCI, chez l’un des associés, ou dans un local professionnel. 

Le choix du siège social ne doit pas se faire à la légère. En effet, il a une influence sur la fiscalité et les démarches administratives de la société.

Objet social de la SCI : comment le définir ?

L'objet social d'une Société Civile Immobilière (SCI) décrit les activités que la société va exercer tels que la gestion, l'acquisition, la location et la mise en valeur de biens immobiliers. Il doit être défini et mentionné dans les statuts lors de la création de la SCI. En effet, il détermine les opérations autorisées pour la société.

Bon à savoir : l’objet social d’une SCI doit rester civil. En effet, une SCI ne peut pas exercer d'activités commerciales telles que l'achat-revente à but spéculatif par exemple.

Pourquoi devrait-on définir un objet social clair et en accord avec les objectifs de la SCI ?

Lors de la création d’une SCI, vous devez un objet social clair et en accord avec les objectifs de la SCI pour plusieurs raisons.

• Pour bien encadrer les activités de la société : L'objet social doit définir les opérations que la SCI est autorisée à réaliser. Il sert de cadre légal pour éviter tout dépassement des activités autorisées.
• Pour assurer la sécurité juridique de la société : En cas de litige ou de contrôle, un objet social clair protège la société et ses associés. En effet, il définit les limites d’action.
• Pour s’aligner avec les objectifs : Un objet social bien rédigé reflète les intentions des associés. Il assure que les actions de la SCI respectent les buts fixés (investissement, gestion familiale, etc.).

Comment bien rédiger l’objet social dans les statuts de la société civile pour éviter des difficultés juridiques

Pour bien rédiger l’objet social dans les statuts d’une Société Civile Immobilière (SCI) et éviter des difficultés juridiques, voici les règles que vous devez :

• Soyez clair et précis en décrivant correctement les activités principales de la société. Ainsi, vous éviterez toute ambiguïté juridique.

• Respectez le caractère civil en reste dans le cadre civil. Les SCI ne peuvent pas exercer d’activités commerciales comme la revente de biens immobiliers à titre spéculatif, sous peine de requalification fiscale.

• Soyez plus souple et n’oubliez pas d’intégrer des termes qui permettent des évolutions futures. Cette souplesse vous permettra d’anticiper les modifications des activités sans devoir changer les statuts.

• Veillez à ce que l’objet social soit en accord avec les objectifs des associés.

• Faites valider l’objet social par un professionnel tel qu’un avocat ou un notaire par exemple. Ainsi, vous éviterez tout risque de requalification. Cela vous permettra également de garantir une conformité légale complète.

Modifications des statuts SCI : quand et comment les faire ?

Lorsque vous créez une SCI, sachez que vous pouvez prévoir des modifications ses statuts. Mais comment ?

Les situations nécessitant une modification des statuts SCI 

Modifier les statuts d'une SCI dans plusieurs situations comme : 

• En cas de changement de siège social

• En cas de modification de l'objet social ou du capital social

• En cas de changement de gérant 

• Entrée ou sortie d’associés 

• Passage de SCI à capital fixe à capital variable

Le processus de modification des statuts SCI et les formalités à respecter

Pour modifier les statuts d’une SCI, vous devez respecter certains processus qui sont encadrés par des formalités légales. Voici les étapes obligatoires à suivre.

• La convocation de l'assemblée générale : Les associés doivent être convoqués en assemblée générale extraordinaire (AGE). Durant cet AGE, ils discuteront et voteront sur la modification des statuts. 

• Le vote de la modification : Pour modifier les statuts d’une SCI, il faut passer par un vote. C’est la majorité qui sera qualifiée (deux tiers ou unanimité selon les changements envisagés).

• La mise à jour des statuts : Une fois le vote acquis, les statuts doivent être rédigés pour intégrer la modification, que ce soit le changement de siège social, de gérant, d’objet social ou autres.

• La publicité légale : Un avis de modification doit être publié dans un journal d'annonces légales (JAL).

• Le dépôt au greffe : La version mise à jour des statuts est ensuite déposée auprès du greffe du tribunal de commerce pour enregistrement et modification du Kbis.

La cession des parts sociales : cadre juridique et formalités

Processus de cession des parts sociales dans une SCI et son encadrement par les statuts juridiques de la SCI

Le processus de cession des parts sociales dans une SCI est une démarche qui est encadrée par les statuts juridiques. La cession des parts doit en premier lieu être accordé par tous les associés. Il existe toutefois une exception si la cession s'effectue entre associés, conjoints, ascendants ou descendants. Mais cela doit être prévu dans les statuts.

Pour céder les parts sociales dans une SCI, voici les démarches à suivre :

• La demande d’agrément : Le cédant doit informer les associés par écrit de son projet. L'agrément doit être voté AG, selon les modalités prévues dans les statuts.

• L’acte de cession : Lorsque l’agrément a été obtenu, un acte de cession doit être rédigé. Cet acte doit préciser les modalités de transfert des parts.

• L’enregistrement et la publicité : Une fois rédigé, l’acte doit être enregistré auprès des impôts. Il sera ensuite déposé au greffe du tribunal pour modifier les statuts. Cette démarche officialise le changement d’associé.

Les droits et les obligations des associés dans le cadre d’une cession

Lors d'une cession de parts sociales, les associés ont un droit d’agrément. Ils peuvent accepter ou refuser la cession proposée. Ils conservent aussi leur droit de vote proportionnel aux parts détenues jusqu'à la finalisation de la cession.

Chaque associé doit aussi respecter les modalités fixées par les statuts, notamment en ce qui concerne la procédure d'agrément. Ils doivent également assumer leur responsabilité vis-à-vis des dettes sociales proportionnellement à leurs parts, même après la cession, si les statuts le prévoient.

La fiscalité applicable lors de la cession des parts sociales et ses répercussions sur la gestion de la SCI

Pour une cession des parts, le cédant est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. La plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de vente des parts et leur valeur d’acquisition initiale. Cette plus-value est imposée au taux de 19 %, plus des prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements en fonction de la durée de détention.

A noter que la cession peut entraîner des frais d’enregistrement à régler par l’acquéreur.

Statut SCI : ce qu'il faut retenir

Le statut SCI est un choix prisé par les investisseurs immobiliers en France. Il offre en effet plusieurs avantages pour la gestion et la transmission de patrimoine. 

Avant de se lancer, vous devez maitriser cinq points clés pour réussir comme un professionnel dont : 

• La rédaction des statuts 

• Le capital social 

• L’objet social

• La cession des parts 

• La fiscalité

Avez-vous besoin d'aide pour la gestion des statuts de votre SCI ? Nous vous conseillons de faire appel à un expert. Investissement Locatif est une société spécialisée qui vous accompagne dans la rédaction et la gestion des statuts, tout en optimisant votre projet immobilier. Grâce à notre expertise dans le domaine, vous assurez la conformité juridique et la réussite de votre SCI, tout en évitant les erreurs coûteuses.