Apport pour investissement locatif : Quel montant pour un prêt immobilier ?

L’apport pour investissement locatif désigne le montant fourni par le prêteur, en vue de l'obtention d'un prêt immobilier. En matière de projet d'investissement locatif, mieux vaut constituer un apport personnel couvrant au moins 10 % du prix du bien immobilier. Un geste qui a le mérite de rassurer les banques et de réduire le taux intérêt. D'ailleurs, un immobilier apport élevé augmente la chance d'avoir de meilleures conditions de crédit. Toutefois, l’effet levier du crédit immobilier s'amenuise, ce qui peut se répercuter sur le rendement de l’investissement immobilier. Cet injection pour l'obtention d'un prêt classique a le même poids. Les établissements bancaires exigent un minimum de 10 à 20 % du prix d’achat immobilier, afin de couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier). En revanche, les primo-accédants se voient proposer des dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ), leur exemptant de l'injection initiale.

En outre, le rôle de l'injection personnelle dépend du type de crédit immobilier. Celui associé à un prêt pour achat immobilier locatif permet effectivement d’optimiser l’effet levier. Plus il est faible, plus le financement par la banque est important et la rentabilité globale élevée grâce aux loyers perçus. Un mécanisme qui incite à emprunter sans apport, mais sous conditions de stabilité de revenus et de faible endettement. Pour sa part, l'injection pour emprunt destiné à l’achat d’une résidence principale, s'avère être obligatoire. Il peut aller jusqu'à 20 % du coût du bien immobilier. Rien de bien étonnant, puisque les créanciers se montrent frileux s'agissant d'un immobilier non lucratif. Ce type d'apport vise surtout à réduire la somme globale du crédit immobilier.

L'importance de l'apport pour les banques

Le concept d'apport pour investissement locatif renvoie à l'importance de ce catalyseur pour les établissements bancaires. De ce fait, il faut un montant minimum pour décrocher un prêt immobilier. Qu'à cela ne tienne, certains investisseurs sont passés maîtres dans l'art de négocier, afin de réduire a minima l'injection et d'obtenir des conditions de prêt optimales. D'autres arrivent même à en être exemptés avec les mêmes conditions que ces premiers.

Montant minimum d’apport

Les banques exigent généralement un injection personnelle pour accorder un crédit immobilier. Celui-ci varie selon le profil de l’emprunteur et le type d’investissement. Ainsi, pour un investissement locatif, il représente entre 10 % à 20 % du bien immobilier. Un demandeur justifiant de revenus élevés et d'un faible endettement, se voit alors accorder un crédit à 110 %. Un taux qui est de nature à couvrir le coût du bien immobilier et les frais annexes. En revanche, un investisseur avec des revenus plus modestes devra constituer un locatif apport à 15 % minimum.

Dans le cas d'un ajout pour un prêt immobilier destiné à un projet d'achat d'une résidence principale, l'apport représente entre 10 % et 20 % de l'achat. L'idée est de couvrir les frais de notaire et d'autres garanties. De son côté, un profil risqué (auto-entrepreneurs, CDD, faible épargne) se verra exiger un ajout jusqu'à 30 %. Les établissements bancaires cherchent ici à couvrir d'éventuels risques.

Comment négocier son crédit avec les banques ?

Un emprunt immobilier apport réduit ne relève en rien de l'utopie. Revenus stables, endettement inférieur à 35 %, comptes bancaires jamais à découvert, épargne de précaution, mais surtout un CDI dans un secteur porteur... Autant d'éléments qui sont de nature à rassurer les créanciers. À défaut, on peut aussi se montrer stratège dans sa demande de prêt. Il s'agit alors de miser sur l'effet levier du crédit. Une stratégie qui consiste à montrer à la banque le potentiel de rentabilité du projet investissement immobilier : des loyers à même de couvrir tout ou partie des mensualités. Ainsi, certaine créanciers peuvent octroyer un appui à 110 %, même pour des primo-investisseurs justifiant d'un bon profil.

En outre, le taux dépend de l’ajout et du risque perçu. Il sera plus élevé avec un apport personnel de 10 % ou moins, suscitant la méfiance de la banque. Entre 15 % et 20 %, il sera plus compétitif. Mieux vaut alors prendre le temps de comparer les offres existantes, quitte à négocier avec plusieurs établissements bancaires.

Aperçu des attentes des banques en matière d'apport

Les créanciers imposent l’ajout personnel comme la condition d'obtention d'un prêt immobilier. Ils veulent ainsi réduit le risque, tout en jaugeant les capacités financières de l’emprunteur. En investissement locatif, l'injection va de 10 % à 20 % de l'achat du bien. Celui-ci est alors censé couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier). Toutefois, certains profils peuvent obtenir un crédit sans apport (110 %). L'on parle surtout de ceux justifiant de revenus stables, d'un faible endettement et d'un historique bancaire irréprochable. En revanche, les profils jugés plus risqués (auto-entrepreneurs, revenus irréguliers) se voit exiger un ajout allant jusqu'à 30 %. Notons que l'apport influence aussi le taux d’intérêt : Une injection élevée rassure la banque et permet de négocier un taux plus bas. Cependant, en investissement locatif, il faut trouver un équilibre entre effet levier et coût du crédit. Injecter trop de fonds propres peut réduire la rendement global du projet.

Constituer son apport pour un investissement locatif

Pour constituer un ajout pour un investissement locatif, l'on peut glaner sur on épargne personnelle, en l'occurrence des placements sûrs comme le Livret A, le PEL et l'assurance-vie. Le prêt aidé est aussi envisageable. Allusion que l'on fait à certaines aides comme le Prêt Action Logement ou des prêts régionaux. De même, le financement participatif (crowdfunding immobilier) permet de lever des fonds auprès d’investisseurs privés pour couvrir une partie de l’injection. Autant de pistes que l'on peut explorer pour rassurer la banque et d’obtenir un meilleur pourcentage d'intérêt. L'idée est aussi d’optimiser son effet levier tout en sécurisant son emprunt.

Les sources possibles d’un apport personnel

Toutefois, avec un bon profil bancaire (revenus stables, faible endettement), certains créanciers acceptent un prêt sans apport. A défaut, il faudra trouver une solution pour se voir accorder le prêt immobilier pour investissement locatif. Parmi celles-ci figure l'épargne personnelle, les prêts-aidés, ainsi que le crowdfunding.

Apport via épargne personnelle

On peut constituer l'apport personnel pour un crédit immobilier, via l’épargne personnelle. Pour couvrir les frais de notaire, de garantie et de dossier, les créanciers exigent généralement une injection allant jusqu'à 20 % du bien. Il faut donc réunir dans les 40.000 € pour un crédit à 200.000 €. En outre, l'épargne doit être liquide et stable. Mieux vaut ainsi privilégier des placements sûrs comme le Livret A, un PEL ou une assurance-vie. D'ailleurs, une épargne résiduelle après l’octroi du crédit est de nature à rassurer les créanciers. Notons aussi qu'un ajout élevé peut réduire le pourcentage d’intérêt. Le tout est de trouver le juste milieu entre rentabilité et effet levier du crédit, pour optimiser son investissement.

Apport via un prêt-aidé

L'on peut aussi constituer un apport personnel via un prêt à la consommation ou un prêt-aidé, en l'occurrence du prêt apport. Cette stratégie présente néanmoins un certain niveau de risque. Contracter un crédit à la consommation parallèlement au prêt immobilier, donne effectivement lieu à l'augmentation de l'endettement (au-delà du seuil des 35 %). La capacité d'emprunt peut en pâtir. Cette solution est donc à réserver aux faibles revenus ne permettant pas d’absorber les charges.

Pour sa part, le prêt apport permet de financer une partie de l’injection, mais avec un taux très élevé. Notons que les aides publiques (Prêt à Taux Zéro, prêts Action Logement) sont confinées au seul domaine du crédit pour un achat d’une résidence principale. Elles sont incompatibles avec un investissement locatif. Néanmoins, l'on peut se rabattre à certaines subventions locales destinées à la rénovation énergétique. L'idée est de réduire l’apport exigé.

Apport via un financement participatif

Le Crowdfunding immobilier) est une alternative innovante pour constituer un ajout personnel en investissement locatif. Il consiste à lever des fonds auprès des particuliers via des plateformes spécialisées. Cette solution convient particulièrement à un projet avec un potentiel de rentabilité élevé. L'on parle de celui permettant à un investisseur de percevoir des intérêts via les loyers générés.

Des alternatives en compensation de l'apport personnel

Trouver des solutions pour constituer un apport personnel revient aussi à envisager des alternatives permettant d'en être exempté. Allusion que l'on fait notamment à un dossier solide (CDI, revenus élevés, faible endettement). Celui-ci ouvre la voie à un prêt à 110 % : les créanciers acceptent de financer 100 % du bien, mais aussi les frais annexes. De même, la banque peut accepter un emprunt sans injection avec l'hypothèque sur un autre bien : Il s'agit de mettre en garantie un autre actif immobilier. On peut aussi recourir au prêt familial ou entre particuliers. Cet ajout temporaire via un prêt intra-familial peut renforcer la crédibilité de l'emprunteur aux yeux de la banque.

Exemples d’investissement locatif avec différents niveaux d’apport

Prenons l’exemple d’un achat immobilier à 200.000 € avec un apport personnel de 10 % (soit 20.000 €). Avec cet injection, la banque perçoit un risque modéré. Elle sera amené à fixer le pourcentage d'intérêt compétitif de 2,5 %. Le montant du crédit est donc de 180.000 € est la durée de 20 ans. Les mensualité s'élèvent à 953 €, le coût total des intérêts de 48.918 € et le montant à remboursé de 228.918 €.

Avec un apport plus élevé, on peut envisager des mensualités et un total du crédit plus abordables. Pour le même projet, si l'ajout personnel est effectivement de 20 % (soit 40.000 €), l'emprunt sera de 160.000 €. Avec un taux de 2,5 % sur 20 ans, les mensualité seront de 848 €, optimisant le ratio effort financier / rentabilité locative. Le total des intérêts sera de 43.483 € et le montant total à rembourser de 203.483 €.

De même, avec un apport personnel de 30 % (soit 60.000 €), la somme à emprunter ne sera que de 140.000 €. Le pourcentage est de 2,5 % sur 20 ans. Les mensualité s'établissent à 742 €, le montant des intérêts à 38.047 € et le montant à rembourser de 178.047 €. Cependant, ce cas de figure limite l’effet levier, ce qui peut réduire le rendement global d’un investissement locatif.

Apport pour investissement locatif en bref et guide pratique

L’apport pour investissement locatif révèle son importance, en matière de calcul du taux intérêt de l'emprunt immobilier. Un apport élevé est effectivement de nature à dissiper la méfiance des banques. À partir de 15 % d’injection personnelle, le taux sera avantageux. Les établissements bancaires y voient le résultat d'une bonne gestion financière, ainsi qu'une capacité d’épargne notable. En revanche, un ajout personnel inférieur à 10 % suscite la frilosité des créanciers : Un pourcentage plus élevé s'applique pour compenser les risques potentiels. Néanmoins, en investissement locatif, un faible apport tend à maximiser l’effet levier du crédit immobilier. Bien entendu, le coût sera plus lourd. Il faut donc trouver une stratégie misant sur l'équilibre entre pourcentage bas et rentabilité optimisée.

Ainsi, mieux vaut comparer les offres de crédit immobilier pour optimiser son projet d'investissement locatif. Les créanciers ont effectivement, chacune de leur côté, leur propre gestion des risques. Le mieux est de se faire accompagner par un courtier immobilier dans cette démarche, pour dénicher la meilleure offre. Ensuite, il sera question de bien négocier pour constituer le moins d'injection personnelle possible. Mis à part la solidité du dossier (CDI et revenus stables, faible endettement, bonne gestion financière...), l'idée est de mettre en avant le potentiel de rentabilité du projet. Lors de la négociation, on pourra alors utiliser des supports afin d'en démonter la faisabilité et la cohérence. Il s'agit surtout de montrer que les loyers couvrent bien les mensualités.

Investir en location meublée forme une stratégie visant à limiter l’impact de l’apport personnel dans un projet d'investissement locatif. Les loyers sont effectivement plus élevés : 10 à 20 % supérieurs à ceux d’une location nue). Le rendement est donc à son apogée. Rassurée, la banque octroie alors un prêt avec un ajout réduit. De plus, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de profiter d’un régime fiscal avantageux. Allusion faite notamment à l’amortissement comptable, lequel a le mérite de réduire la pression fiscale et d'améliorer la trésorerie. Dans ce registre, investir en résidences étudiantes, seniors ou coliving s'avère particulièrement porteur : la demande locative est forte et les taux de vacance faibles.