Frais de gestion d'une location : guide complet 2025

Les frais de gestion d'une location sont souvent perçus comme un investissement. Ils permettent d'assurer une gestion professionnelle et limiter les risques liés à la location. Ils peuvent optimiser vos revenus locatifs et atténuer les risques.

Les coûts de gestion locative oscillent entre 6 % et 12 % des loyers perçus, selon les services inclus et la localisation du bien. Environ 35 % des propriétaires optent pour une gestion déléguée (INSEE, 2023).

Comment réduire ces coûts et bénéficier d'un service de qualité ? Les réponses sont dans ce guide complet. Il vous propose aussi d’analyser ces frais et de comparer les offres des agences immobilières.

Les coûts d'une gestion locative : enjeux

Les frais de gestion locative sont les coûts engagés par un propriétaire pour déléguer à un professionnel l'administration quotidienne de son bien immobilier. Il s'agit généralement une agence immobilière ou un gestionnaire de biens. Ce service inclut différentes prestations qui garantissent la fluidité des opérations et qui préviennent les éventuels problèmes locatifs.

Les services proposés dans le cadre de ces frais peuvent inclure :

• l’encaissement des loyers et la remise des quittances aux locataires,

• les relances et procédures en cas d’impayés pour limiter les pertes financières,

• la gestion des charges locatives, comme leur répartition entre locataire et propriétaire,

• l’organisation des travaux d’entretien ou de réparation en coordination avec des prestataires,

• l’assistance juridique qui résoudra des litiges ou qui se conformera aux évolutions légales.

Pourquoi déléguer la gestion locative ?

Déléguer la gestion locative est un avantage pour les propriétaires qui souhaitent réduire les contraintes liées à l’administration de leur bien.

Gain de temps et tranquillité d’esprit

La gestion locative demande un suivi constant. Les propriétaires gagnent du temps et peuvent se concentrer sur d’autres projets, lorsqu'ils confient cette tâche à un professionnel.

Réduction des risques locatifs

Les agences immobilières et gestionnaires spécialisés possèdent une expertise qui leur permet de réduire les risques liés aux impayés, aux litiges ou à une mauvaise gestion des réparations. Certains gestionnaires incluent des garanties comme l’assurance loyers impayés. Cela renforce la sécurité du propriétaire.

Comparaison gestion personnelle vs gestion déléguée

 

Critères	Gestion personnelle	Gestion déléguée
Coût	Faible, pas de frais de gestion	Frais de gestion mensuels (7 à 10 % du loyer)
Temps investi	Élevé (gestion des loyers, des réparations, etc.)	Faible, l’agence gère tous les aspects
Connaissances requises	Nécessite des compétences en gestion locative, droit, comptabilité	Gestion professionnelle avec des experts
Risque de vacance locative	Plus élevé sans stratégie de mise en location rapide	Gestion optimisée pour minimiser la vacance locative
Réactivité en cas de problème	Moins rapide, dépend des disponibilités du propriétaire	Réponse rapide grâce à l’expérience de l’agence
Gestion des impayés	Complexe et chronophage	Prise en charge par l’agence, parfois avec garantie loyers impayés (GLI)
Avantages	Coût réduit, contrôle total sur la gestion	Tranquillité d'esprit, gestion professionnelle, service complet
Taux de satisfaction (PAP, 2024)	70 % environ (en raison de la charge de travail)	84 % (la tranquillité d’esprit est le principal avantage)

 

Quelles sont les obligations légales autour des frais de gestion

Les frais de gestion locative sont strictement encadrés par la législation française. Elle garantit la transparence et protège les droits des propriétaires et des locataires.

Le mandat de gestion

La gestion locative repose sur un contrat de mandat, selon les articles 1984 et suivants du Code civil. Il formalise la relation entre le propriétaire (mandant) et l’agence (mandataire). Il définit par ailleurs les missions confiées ainsi que la rémunération prévue.

Encadrement des frais par la loi Alur

La loi Alur de 2014 a introduit des mesures qui encadrent les frais de gestion locative. Elle impose notamment :

La transparence des tarifs

Les agences doivent détailler leurs honoraires et fournir une information claire aux propriétaires.

La répartition des frais entre locataire et propriétaire

Les coûts des prestations liées à la mise en location (comme la rédaction du bail ou l’état des lieux) sont partagés. Cela limite les charges supportées par les locataires.

Combien coûtent les frais de gestion locative ? 

Les tarifs moyens en 2025 selon le type d’agence

Les frais de gestion locative varient en fonction du type de prestataire choisi. En 2025, les propriétaires disposent de plusieurs options :

Agences traditionnelles

Ces agences offrent un accompagnement complet. Cela inclut souvent des services personnalisés et une proximité géographique. Leurs tarifs se situent généralement entre 7 % et 10 % du loyer mensuel hors taxes. Cette solution est idéale pour les propriétaires qui souhaitent une gestion clé en main.

Agences en ligne

Ces acteurs numériques proposent des prestations à des tarifs compétitifs, allant de 3,9 % à 5 % en moyenne. Ces agences sont moins onéreuses. Elles misent sur l’automatisation et des plateformes numériques pour simplifier la gestion.

Outils de gestion locative

Ces solutions sont semblables aux logiciels dédiés. Elles sont souvent facturées via un abonnement mensuel ou annuel. Les tarifs oscillent entre 10 et 30 € par mois. Elles sont économiques mais elles ne prennent pas en charge les démarches qui nécessitent une intervention physique. C'est le cas des états des lieux ou des relances en cas d’impayés.

Facteurs influençant les frais de gestion

Les frais de gestion locative sont influencés par plusieurs critères :

财产类型

Les maisons ou biens de grande surface demandent souvent une gestion plus complexe. Ils impliquent donc des frais plus élevés. Un logement meublé peut engendrer des coûts supplémentaires liés à l’entretien du mobilier.

Localisation géographique

Les loyers à Paris et dans d’autres grandes métropoles sont élevés et les exigences des locataires sont plus pointues. Les frais sont généralement plus importants. Une agence parisienne facture souvent autour de 10 % du loyer à titre comparatif. En province, les tarifs descendent fréquemment à 7 %.

Services inclus dans l’offre

Les frais augmentent si des options sont ajoutées. Il peut s'agir de la garantie des loyers impayés (GLI), de la gestion des travaux ou d'une assistance juridique. Ces services permettent toutefois de réduire les risques locatifs et d’améliorer la rentabilité globale.

Prenons un loyer mensuel de 1 000 € pour comparer les frais de gestion à Paris et à Lyon :

À Paris (avec une agence traditionnelle) :
Si les frais s’élèvent à 10 %, cela représente un coût mensuel de 100 €. Le total des coûts est de 1 200 €, sur une année.

À Lyon (avec une agence traditionnelle appliquant un taux de 7 %) :
Les frais mensuels sont de 70 €, soit 840 € par an.

On observe ici que la localisation a un impact sur les frais. Paris se distingue par des tarifs généralement plus élevés.

Frais cachés : comment les identifier ?

Certains prestataires appliquent des frais supplémentaires, au-delà des pourcentages affichés. Ils sont souvent méconnus des propriétaires. Voici les principaux points d’attention :

Services "à la carte"

Certaines agences facturent séparément des services comme la rédaction du bail, l’état des lieux ou les relances en cas d’impayés. Ces frais peuvent facilement ajouter entre 100 et 300 € par prestation.

Gestion des travaux

Des frais de suivi ou de coordination peuvent s’appliquer lorsqu’un bien nécessite des réparations. Ils représentent souvent un pourcentage du montant des travaux, allant de 5 % à 15 %.

Contentieux ou procédures juridiques

En cas de litige, les frais liés à la gestion administrative ou juridique peuvent être facturés en sus, parfois au tarif horaire.

Qu’est-ce qu’une offre de gestion locative complète ? 

Les composantes d’une offre complète

Une gestion locative complète couvre toutes les tâches administratives et techniques. Elles garantisse,t une gestion fluide et sécurisée du bien immobilier.

出租

L’agence :

• évalue le loyer en fonction du marché,

• diffuse les annonces,

• sélectionne les locataires après vérification de leur solvabilité,

• rédige le bail conforme à la législation.

Gestion courante

L’agence encaisse les loyers, assure le suivi des réparations et gère les contentieux. Les démarches juridiques en cas de litiges sont aussi comprises.

Garantie loyers impayés (GLI)

Certaines agences proposent une garantie optionnelle. Elle couvre les loyers impayés et les frais juridiques en cas de procédure de recouvrement.

Cette offre permet au propriétaire de déléguer entièrement la gestion locative et de bénéficier d’une expertise professionnelle.

Les différences entre agences traditionnelles et en ligne

Les agences immobilières se divisent en deux modèles : traditionnelles et en ligne. Chacun a ses avantages et ses limites.

Avantages des agences en ligne :

Leurs tarifs sont compétitifs (3,9 % à 5 % du loyer) grâce à la gestion dématérialisée et l’absence de frais de locaux physiques. Les outils numériques permettent un suivi en temps réel des paiements, des réparations et des contrats. Elles manquent toutefois de personnalisation et d’accompagnement physique.

Limites des agences traditionnelles :

Elles présentent des frais plus élevés (7 % à 10 % du loyer) et une zone d’intervention géographiquement restreinte, bien qu’elles offrent un service plus personnalisé et de proximité. Elles garantissent cependant un suivi direct et une expertise locale de qualité.

Comparaison des services entre une agence traditionnelle et une agence en ligne

Imaginons un propriétaire à Paris qui possède un appartement à louer. Il hésite entre une agence traditionnelle et une agence en ligne. 

 

Critères	Agence traditionnelle	Agence en ligne
Tarif	8 % du loyer (80 € pour un loyer de 1 000 €)	5 % du loyer (50 € pour un loyer de 1 000 €)
Services inclus	- Mise en location : évaluation du loyer, publicité, sélection des locataires, rédaction du bail - Gestion courante : encaissement des loyers, suivi des réparations - Suivi personnalisé avec un gestionnaire dédié - Possibilité d’assistance juridique pour les contentieux	- Mise en location : évaluation du loyer, publicité, sélection des locataires, rédaction du bail - Gestion courante : encaissement des loyers, suivi des réparations via une plateforme en ligne - Option de garantie des loyers impayés (GLI) pour un coût supplémentaire
Avantages	- Gestion de proximité - Accompagnement personnalisé - Prise en charge complète des démarches	- Coût réduit - Outils digitaux pratiques pour une gestion à distance
Limites	- Coût élevé - Moindre flexibilité pour les propriétaires ayant peu besoin de suivi	- Moins de contact humain - Suivi à distance - Parfois une réponse plus lente en cas de litiges

 

Impact des frais de gestion sur la rentabilité locative 

Calcul de la rentabilité nette avec les frais de gestion

Les frais de gestion sont compris dans le calcul de la rentabilité nette d'un investissement locatif. La rentabilité brute est facile à calculer. Elle se base simplement sur le loyer annuel par rapport au prix d'achat du bien. Pour obtenir une estimation réaliste de la rentabilité, il sera nécessaire de tenir compte des frais de gestion et des autres charges fixes associées à l'investissement.

La formule générale pour calculer la rentabilité nette est la suivante :

Rentabilité nette = Rentabilité brute - (frais de gestion + charges fixes)

Les charges fixes comprennent :

• les taxes foncières,

• les frais de maintenance,

• les assurances,

• et d'autres dépenses liées à la gestion du bien.

Les frais de gestion peuvent varier en fonction de l'agence choisie, mais ils impactent directement la rentabilité nette.

Exemple d'analyse d’un investissement locatif à Bordeaux :

Imaginons un propriétaire qui acquiert un appartement à Bordeaux d'une valeur de 200 000 €, avec un loyer mensuel de 1 200 €. Voici comment calculer sa rentabilité nette :

Rentabilité brute :

Loyer annuel : 1 200 € x 12 = 14 400 €

Rentabilité brute = (14 400 € / 200 000 €) x 100 = 7,2 %

Frais de gestion (agence traditionnelle à 8 %) :

Frais de gestion annuels = 14 400 € x 8 % = 1 152 €

Charges fixes (taxe foncière, assurance, maintenance) :

Charges fixes estimées = 1 500 €

Rentabilité nette :

Rentabilité nette = 7,2 % - (1 152 € + 1 500 €) = 7,2 % - 2 652 €

Rentabilité nette = 5,68 %

La rentabilité nette diminue de manière significative après déduction des frais de gestion et des charges fixes. Il est ainsi important de bien intégrer ces éléments dans le calcul de rentabilité avant de se lancer dans un investissement.

Optimiser sa rentabilité malgré les frais

Il existe différentes stratégies pour un maximum de rentabilité malgré les frais :

Choisir une offre adaptée :

Il faudra sélectionner une solution de gestion en fonction de ses besoins est essentiel. Une agence traditionnelle offre une prise en charge complète mais coûteuse. Une agence en ligne quant à elle propose des tarifs réduits adaptés à des propriétaires autonomes.

Réduire la vacance locative :

Il est important de baisser les périodes sans locataire. Cela passe par une mise en location rapide, un loyer compétitif et une sélection efficace des locataires pour limiter les pertes.

Opter pour des services protecteurs :

Investir dans des garanties comme la GLI implique des coûts supplémentaires. Cela peut prévenir les pertes importantes en cas d’impayés. Cela a une meilleure rentabilité à long terme.

Assurer la transparence des frais :

Il faudra lire attentivement les contrats pour éviter les frais cachés. Privilégiez les agences qui proposent des plateformes de suivi en ligne. Cela permet de garder un contrôle précis sur les dépenses et la rentabilité du bien.

Comment réduire les frais de gestion locative ?

Comparer les offres d’agences

Analysez plusieurs devis en vérifiant les services inclus (GLI, réparations, publicité) et la transparence des frais. Consultez les avis clients pour équilibrer qualité et compétitivité.

Choisir des agences en ligne

Ces agences proposent :

• des tarifs réduits (dès 3,9 % contre 7-10 % en traditionnel)

• des outils digitaux qui simplifient la gestion (suivi des loyers, réparations).

Elles peuvent toutefois manquer de personnalisation.

Négocier les frais

Demandez des réductions sur les frais de gestion, de mise en location, ou de renouvellement de bail si vous gérez plusieurs biens. La GLI peut parfois être intégrée à un tarif avantageux.

Éviter les frais inutiles

Vérifiez les contrats pour identifier les coûts cachés (services "à la carte", frais HT vs TTC). Essayez de savoir si certains services non essentiels, comme la gestion des réparations, peuvent être gérés en direct pour réduire les dépenses.

Les outils alternatifs : gestion locative en ligne et logiciels 

Les logiciels de gestion locative

Ils sont devenus des outils incontournables pour de nombreux propriétaires qui souhaitent gérer leurs biens de manière autonome. Ces solutions numériques proposent une série de fonctionnalités qui facilitent la gestion quotidienne des locations et réduisent les coûts de gestion. 

Gestion des paiements

Ces logiciels de gestion locative permettent de suivre facilement les paiements des loyers. Ils envoient des rappels automatiques aux locataires en cas de retard. Ils génèrent aussi des reçus de loyer et un historique des paiements. Cela simplifie le suivi financier de votre bien.

Suivi des travaux

Certains logiciels intègrent des outils pour suivre les travaux d'entretien ou de réparation. Vous pouvez créer des ordres de service, suivre les délais de réalisation et même gérer les devis et factures des prestataires. Vous pourrez ainsi mieux contrôler les dépenses liées à la gestion de votre bien.

Tableaux de bord financiers

Ces logiciels ont des tableaux de bord qui détaillent les recettes et les dépenses. Cela permet de calculer en temps réel la rentabilité nette de votre investissement. Ils permettent aussi d’établir des prévisions financières et de visualiser l’évolution des coûts au fil du temps.

Déclarations fiscales

Certains logiciels facilitent la gestion fiscale. Ils génèrent des rapports pour la déclaration des revenus fonciers. C'est utile pour les propriétaires qui doivent gérer plusieurs biens.

Limites des logiciels de gestion locative

Les logiciels de gestion locative sont souvent plus adaptés aux propriétaires autonomes qui n'ont pas besoin d'une gestion personnalisée. Ils ne conviennent pas toujours à ceux qui préfèrent déléguer l’ensemble des tâches administratives et la gestion des conflits. C'est ce que ferait une agence traditionnelle. Ces outils peuvent aussi présenter une courbe d'apprentissage pour les personnes non familières avec la gestion informatique.

Quand opter pour la gestion locative en ligne ?

La gestion locative en ligne représente une solution de plus en plus populaire. En particulier avec l’avènement de nouvelles plateformes numériques. Ces services permettent aux propriétaires de gérer leurs biens à moindre coût. Ils offrent aussi une grande flexibilité et une gestion automatisée.

Réduction des frais 

La gestion locative en ligne est significativement moins coûteuse comparée à une agence traditionnelle. Les frais de gestion d'une agence en ligne varient généralement entre 3,9 % et 5 %, contre 7 à 10 % pour une agence traditionnelle. Cette différence de prix est principalement dû à l’automatisation des processus (encaissement des loyers, suivi des réparations, etc.). Cela permet de réduire les coûts de fonctionnement.

Imaginons un propriétaire à Paris ayant un loyer mensuel de 1 000 €.

Si une agence traditionnelle prend 10 % de commission, cela représente 100 € par mois.

Avec une agence en ligne qui facture 4 %, le coût de gestion descend à 40 €, soit une économie de 60 € par mois, ou 720 € par an.

Cette différence peut être encore plus importante si plusieurs biens sont gérés de manière centralisée sur une plateforme en ligne.

Automatisation des processus

La gestion locative en ligne repose sur des outils numériques. Ils permettent d'automatiser une grande partie des tâches administratives et de gestion. Cela comprend :

• l’envoi des avis de paiement,

• les rappels pour les loyers impayés,

• la génération automatique de rapports financiers,

• la gestion des annonces de location.

Cela allège la charge de travail pour le propriétaire et réduit le risque d’erreurs humaines. Un service constant et professionnel est aussi assuré.

Accessibilité 24/7

Vous pouvez gérer vos biens à tout moment, de n’importe où, en utilisant un simple ordinateur ou smartphone. Cela permet une grande flexibilité pour les propriétaires qui ont plusieurs biens ou qui ne peuvent pas se rendre physiquement sur place.

Facilité de gestion à distance

La gestion locative en ligne permet de centraliser toutes les informations relatives à chaque bien sans avoir à se déplacer. C'est un avantage pour les propriétaires qui possèdent des biens dans différentes régions.

Ce qu'il faut retenir

Il faudra bien maîtriser les frais de gestion et prendre des décisions éclairées pour garantir une gestion locative rentable et efficace. Il est tout aussi important de sélectionner une agence qui correspond à vos besoins. Vous devez vous assurer que les services proposés répondent à vos attentes en matière de gestion que vous préfériez une agence traditionnelle ou une plateforme en ligne. La qualité du service ne doit pas être négligée au profit d’un tarif bas. Des frais trop élevés peuvent avoir un impact négatif sur votre rentabilité à long terme.

Ne vous contentez pas de la première offre venue. Prenez le temps de comparer plusieurs devis et services. Certaines agences offrent des tarifs compétitifs. La transparence de leurs frais et la qualité des services proposés doivent aussi entrer en ligne de compte. Comparez les prix, mais aussi les services inclus, comme la gestion des loyers impayés ou la garantie des loyers. C'est ainsi que vous pourez être sûr d'obtenir un bon rapport qualité/prix.

Soyez attentif aux frais cachés pour une gestion locative optimale. De nombreuses agences peuvent ajouter des frais pour des services non explicités au départ. Lisez toujours attentivement les contrats et vérifiez les conditions des prestations proposées. Évitez également les services à la carte qui peuvent faire gonfler rapidement les coûts, sauf si vous avez un besoin spécifique.

Vous optimiserez non seulement la rentabilité de votre bien en appliquant ces principes. Vous bénéficierez aussi d’une gestion plus sereine et plus organisée. La gestion locative est un domaine dans lequel chaque euro compte. Il est donc essentiel de faire des choix éclairés pour éviter les mauvaises surprises financières.