房地产 2020年去法国投资哪里?

目前,房地产投资已成为法国人的首选投资之一。它可以让你积累资产,并通过出租房产赚取额外收入。因此,很多专业和个人投资者都在发起这项活动。然而,房地产投资要想盈利,就必须制定有效的策略。在这种情况下,选址是一个不可忽视的标准。所以,在法国进行房地产投资,一定要优先考虑潜力大、真正有吸引力的城市。无论从生活质量还是经济活力来看,都是如此。在法国的主要城市,带家具的出租房特别受欢迎

在高潜力的城市投资 房地产

要想成功地进行租赁房地产投资,地段的选择是至关重要的一点。显然,有些地方的潜力比其他地方大。其实,生活质量、经济活力、是否有商业中心、服务设施和商店的远近、交通是否便利等几个因素决定了一个城市的潜力大与否。这些各种各样的因素,自然是吸引人口的宝贵财富。

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此外,出租物业投资的成功与否,还取决于出租物业的需求量与现有房屋供应量的关系。事实上,越是容易、越是快速地找到租户,就越能从较好的盈利能力中获益。巴黎、波尔多、里尔或里昂等城市具有强大的潜力。那里的租赁需求特别大,购买的房地产物业价格也很高。由于租金金额也会很高,所以此次购房价格的上涨对租金盈利有很大影响。 

在一个行业中,高校的存在也是房地产投资者的巨大优势。例如,图卢兹每年迎来10多万名学生,由于学生需要找住处,因此,图卢兹是租赁需求特别重要的地点。在学生城市中,位于市中心、靠近校园的房产最为抢手。为了优化出租投资率,应优先考虑多室公寓、小面积和单间。此外,投资带家具的公寓会比裸租公寓的租金高,回报率更高。 

 

 

图卢兹,第一个在法国投资房地产的好城市 

图卢兹在2020年最佳投资城市排行榜上名列前茅。由于非常有活力,很多公司都在那里设立了总部。因此,其经济活动特别吸引了年轻的劳动者。图卢兹也是一个年轻的学生城市。每年迎来10多万名学生。图卢兹因其提供的高质量大学课程而受到希望接受学术教育的年轻人的欢迎。 

就生活质量而言,它提供了一个舒适的生活环境。为此,近十年来,已有6万多人加入这里。到目前为止,这种人口趋势一直在稳步增长。到2020年,它将拥有近50万居民。 

图卢兹的交通也很便利。它有两条地铁线,让出行更方便。第三条地铁线计划在2025年到来。该项目将使所服务的社区获得新的潜力。 

由于这些不同的资产,图卢兹提供了一个极好的出租物业投资 机会。此外,其房地产市场也是法国最具活力的市场之一。虽然近几年本市房地产量大增,但每平方米的价格还是很实惠的。公寓的平均价格为3100欧元/平方米。

最受欢迎的地区是Les Carmes,Saint-Etienne和La Capitole。后者的租金收益率很高。事实上,你需要算上5000欧元/平方米才能在这个区域购置一套房产。它的租金率为4%。此外,最有潜力的地区是朗格伊尔区这里交通便利,是大学中心和主要科学中心的所在地,深受年轻管理人员和学生的青睐。

在南特投资房地产的吸引力

提供了非常舒适的生活环境,南特是一个生活美好的城市。这个布列塔尼公爵之都距离巴黎2小时的TGV车程,正吸引着越来越多的新居民。由于南特人口的增加,对住房的需求也在增加。因此,房地产市场正在经历巨大的发展。一年内增长了8.7%。 

如果说这个地段是理想的租赁房地产投资地,那是因为它有很多资产值得投资者考虑。除此之外,需要指出的是,南特61%以上的人口是租户。因此,对出租物业的需求相当大。这就保证了租赁投资的高回报。

南特的经济环境非常密集,其就业群体非常发达。因此,南特对学生和年轻的上班族特别有吸引力。它还提供优质的学术培训。每年迎来5万多名学生,这是一座真正被他们欣赏的城市。

其公共交通网络也是法国最好的之一。这为前往首都以及附近城市提供了便利。由于靠近大西洋海岸,其遗产很受游客欢迎,所以南特颇具吸引力。 

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在出租物业投资的首选社区中,靠近交通网络的物业最受欢迎。例如,位于市中心的房子就很受租户的青睐。这里是年轻人最喜欢的地方,他们喜欢热闹的夜晚。对于位于市中心的房产,平均价格为4000欧元/平方米。 

特别是在靠近大学的地区,对小规模住房的需求越来越大。圣菲利克斯和上帕维斯就是这样的情况,那里的学生需求量很大。房子或住宅的平均价格为每平方米3000欧元,5%的租金回报率被认为是这些社区中最好的。此外,对于希望利用非常好的回报率的投资者来说,Ile de Beaulieu是一个好地方。这个位置在南特具有最大的房地产投资潜力。 

 

波尔多,一个拥有宜居环境的城市

近年来,波尔多已成为最受房地产投资者欢迎的法国城市之一。的确,凭借着它为居民提供的优质生活,宜人的气候,临近大海的地理位置,无可挑剔的建筑,以及优越的地理位置,这个吉伦特首府从未停止过对众多法国人的诱惑。

因此,波尔多的人口正在稳步增长,据悉,到2030年,居民人数可能达到100万。因此,投资者可以把握住大好机会,因为租金空缺的风险会比较低。波尔多也是一个优秀的学生城市。越来越多的学生来那里占位。

由于波尔多的这种强大吸引力,房地产市场的发展越来越好。在过去的5年里,它的增长超过了40%。也就是说,在最热门的区--公共花园,每平方米的公寓价格可以达到1万欧元。 

就波尔多的优势地区而言,在市中心,即著名的金三角地区的投资是相当不受欢迎的。在这个行业,与预期的利润率相比,房地产的价格确实很高。巴斯蒂德-尼尔区是出租投资的理想之地。虽然这个地区的房产价格会很高,但要快速找到租客并不难。在这个小区,公寓的价格是6000欧元/平方米。 

圣米歇尔区也是一个适合散步和睡美人的地方。它位于火车站和Quinconces广场之间,是一个非常热闹的地区,有著名的跳蚤市场。在这里,你还需要计算每平方米6000欧元的公寓

里昂

里昂位于欧洲的中心地带,靠近巴黎、阿尔卑斯山和地中海的战略位置,也是2020年法国最有利的租赁投资城市之一。的确,由于其优越的地理位置,很受企业的欢迎。里昂众多总部的存在就是证明。

这座高卢人的首都在经济上也很耀眼。它为年轻的劳动者提供了创建公司的真正机会。这就是为什么里昂特别吸引年轻的管理人员和企业家的原因。不应忘记,它也是法国仅次于图卢兹的第二大学生城市。每年有近15万年轻人来这里读大学。 

由于这些不同的原因,对小户型特别是带家具的住房的需求变得很重要。事实上,这些年轻人更喜欢带家具的公寓,以避免在开发过程中受到干扰和拥挤。他们只希望有一个舒适的家,可以随时居住。

近年来,里昂的人口也在稳步增长。每年1%的涨幅,可以保证房东的租赁需求始终处于高位。需要指出的是,里昂的房地产市场非常活跃。一年来,增长了7.5%。诚然,考虑到里昂是法国第3大人口城市,租房投资的回报率并不特殊。在这个城市,平均毛收益率3.3%是可以预期的。对于里昂这样的大城市来说,租金收益率还是很正确的。在这个高卢人的首都,你需要4500欧元/平方米才能获得一套房产。 

汇流区是享受市中心好地段的最佳选择。靠近超级中心的Sainte-Blandine区也具有良好的发展前景。在这些地区,仍有可能以每平方米不到5000欧元的价格购买房产。另一方面,要想把握住一个具有强大潜力的区,建议投注于Gerland区,这是里昂真正的热门区。这个区特别受年轻学生的欢迎。其租金收益率接近7%。 

在雷恩投资房地产

目前,和西部的城市一样,雷恩正在成为法国最具吸引力的城市之一。尤其对房地产投资有利。也就是说,它也是一个学生城市。每年迎来6万余名学生。众多大学和学校的存在是吸引投资者的一个方面。这些房地产投资者大多押宝买房,目的是将其打造成学生的合租公寓。在大多数情况下,住宿也是为了带家具的出租

由于其优越的地理位置,雷恩不断吸引着新移民。事实上,从巴黎乘坐TGV只需90分钟,就能轻松到达首都。因其高度发达的就业群体,也受到年轻上班族的青睐。像波尔多一样,失业率非常低。得益于众多数字公司和多个总部的存在,雷恩吸引了众多高级管理人员。 

基于以上原因,它被列入2020年值得投资的城市排名中。此外,房地产的价格还是可以承受的。事实上,以3000欧元/平方米的价格购买一套公寓还是有可能的。平均租金水平为11.3欧元/平方米,其毛收益率约为4.2%。 

博略区是小户型租房投资的好选择。这部门的租金收益率为6%。另一方面,如果是为行政人员准备的房地产,建议投资于历史中心。由于有很多年轻的管理人员 ,可用的房子和公寓几天就能租 到。在这个领域,公寓的价格是4000欧元/平方米。

投资大巴黎

对于租房投资来说,大巴黎地区不乏机会。凭借其经济活力,该地区继续吸引年轻的劳动者和学生。2019年,巴黎地区的居民将达到1220万。由于这种强势的人口结构,法兰西岛的住房需求相当大。因此,对于希望利用优秀的租金收益率的投资者来说,该地区具有真正的投资潜力。 

目前,大巴黎快线项目将进一步提高巴黎地区的吸引力。该方案是要建设一条延伸200多公里的自动线和68个车站的地铁环线。它是目前欧洲最大的城市项目。这条地铁线路的延伸将方便从巴黎郊区到首都和法兰西岛地区其他乡镇的交通。大巴黎快线将使一直以来难以到达的主要商业中心和大都市地区的服务成为可能。 

未来这些车站的投入使用将提升大巴黎的吸引力。现在越来越多的巴黎人来到这个地区生活。所以,现在是利用在大巴黎进行房地产投资的时机。目前,楼价还是很容易接受的。当然,伴随着大巴黎快线项目的大规模城市改造,房地产价格很快就会暴涨。 

巴黎地区的几个城市提供了特别有前途的投资机会。圣旺就是这样,一个备受年轻职业经理人青睐的地方。它因直接靠近巴黎而受到赞赏。与巴黎的公寓相比,圣旺旧房的均价要便宜很多,因为它的均价是4500欧元/平方米。Asnières-sur-Seine也提供了投资机会,因为目前的房价已经高于大巴黎地区的其他城市。在Asnières-sur-Seine购置一套公寓,每平方米需要6000欧元。 

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Comment optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

要想让租房投资不变成一场戏,就必须懂得投资。事实上,要想成功,需要考虑到各种标准。

  • 出租带家具的房产

租房投资中租金的多少取决于租金的类型。但是,要知道,相比于裸租,带家具的出租带来的收益更好。鉴于法国这些不同的城市,2020年理想的投资城市多为年轻人和学生城市,因此,带家具的租房是相当有优势的。事实上,这些年轻人只是在寻找可以随时入住的住房。此外,选择这种类型的租赁方式,可以让投资者从诸多优势中获益。  

带家具的出租房可以让业主享受更优惠的税制。值得注意的是,带家具的租金可分为两种状态,即:非专业带家具的租金或LMNP和专业带家具的租金或LMP。选择LMNP身份,收取的带家具的租金收入,就会被纳入工商利润或房地产利润计划,而不是财产收入。这样,投资者就可以从减免费用中获益。

此外,根据实际制度征税,业主可以从其收入中扣除与租金有关的所有费用。简而言之,LMNP的身份让投资者可以从折旧中获益,从而避免为其带家具的租赁活动支付约10年的税款。此外,投资带家具的出租物业也是一个很好的解决方案,让投资者从高利润中获益。

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  • 投资旧房

在法国各大城市,位于市中心、靠近交通、服务和商店的住房非常受欢迎。在这种情况下,要想快速租房,投资旧房是相当明智的选择,无论是楼房还是房子。选择旧房,可以获得更好的地段,最重要的是,价格实惠。的确,老房子比新房子便宜20-30%。 

此外,像波尔多这样的老建筑的魅力和韵味也让这种类型的房产更具吸引力。因此,这些物业仍然是确保租赁投资盈利的肯定价值。很明显,当一个老楼盘拥有一个好的位置,它的价值就会增加。 

如果投资新房产可以享受皮内尔法规定的免税待遇,那么选择这类房产也为投资者提供了享受土地亏损制度的可能。在他必须偿还用于资助装修工程的贷款期间,他将可以申报负财产收入,从而获得减税。要想享受这一减税政策,投资者必须按照实际财产收入制纳税。因此,在法国投资旧房,以出租投资为目的,是相当有利可图的。  

 

 

编者按
  • Mickael ZONTA
  • 总裁,Investissement-Locatif.com。

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