投资于房地产

在投资房地产之前,需要考虑的标准有很多,包括购置房产的目的、地理位置、目标租户、税收等诸多因素。总之,各方面都要注意,防止房地产投资变成噩梦以下是成功进行房地产投资的必备要点。

投资房地产有什么好处?

目前,租房投资正处于上升期。如果说这种投资是法国人的首选投资,那是因为有众多的优势。首先,这是一项让出租方放心的活动。目前,在楼市利率特别低的情况下,这些投资者大多转向租赁房产,在受益于杠杆效应的同时,积累资产。

对于家庭来说,投资租赁房地产可以让他们积累和分散资产。其他的金融投资还有很多,但现在,随着股市价格变得不确定,以及对退休生活的担忧,选择以租代买就成了真正的避风港。此外,住房还能满足主要需求。因此,购买房产并将其出租,从长远来看,提供了一个有吸引力的回报,并有可能产生可观的收入。

租房投资也是唯一一种可以赊账的投资方式。同时,也避免了买家动用自己的积蓄。房产贷款是发展个人资产的重要杠杆效应。简而言之,利用债务杠杆可以让出租人增加投资能力。需要说明的是,杠杆是一个金融概念。它包括向银行贷款,以减少开支,增加其租赁投资 的利润。因此,与其调动储蓄,不如利用这一策略来提高投资的收益率。

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房地产投资的不同手段

说到房地产投资,很多人都会马上想到房地产租赁投资。然而,要想投资房地产,投资者可以选择不同的解决方案。他可以选择享受的不动产、传统的出租不动产或不动产石纸。

  • 享受的不动产

它包括购买房产作为主要或次要住宅使用。需要说明的是,购买房产不应纯粹出于经济原因。某些非理性的需求可能会导致一些投资者购买资产。例如,他们可能需要真正的家的感觉。但要做到这一点,就必须在职业和个人生活上有一个良好的稳定性。事实上,如果我们只谈公证费的话,这笔收购费用可能相当可观,因为公证费大约相当于2年的租金。法国人还喜欢在节假日和周末购买二手房。不过,与主宅相比,二手房所产生的费用确实不少。 

  • 经典租赁房地产

首次投资租赁房地产涉及出租人对租户的诸多责任。租房管理、报税、楼房维修和工程等许多工作都将由他来承担。不过,出租投资的可能性很大。投资者可以选择裸租或带家具的租赁方式。免税与否,或通过SCI投资,或以自己的名义投资。但为此,投资者首先要找到合适的、回报率高、前景好的房产。要想在房地产投资项目上获得好的收益,既要投资,又要承担风险。事实上,房地产投资并非总是没有风险。对于租赁投资来说,存在未付租金、物业恶化、租金空置和当地市场低迷的风险。 

  • 房地产Pierre Papier

纸石投资是指通过将资产委托给另一实体管理的方式对资产进行投资。纸石地产包括SCPI、众筹、SIIC等几种投资方式。 

SCPI或Société Civile de Placement Immobilier允许您成为业主,并通过委托专业公司管理出租物业来收取租金。投资者成为准业主。应该指出的是,一个SCPI可以有一百个甚至上千个合作伙伴。 

另一方面,众筹是一种参与式融资。众筹的意思是"众筹"。因此,它包括共同借贷参与实现一个项目。它可以是一个建筑或装修项目。在这种情况下,投资者就成了债权人。他必须签订合同以获得约定的报酬。  

上实投资公司或上市房地产投资公司让投资者成为房地产股东。他从投资中获得的红利。上实投资公司的特点是,必须向股东返还至少95%的租金。投资一个SIIC可以产生 5-10%的利润

投资租赁房地产前应考虑的标准

虽然投资租赁房地产是一门特别赚钱的生意,但良好的租金回报率并不是靠魔法实现的。在着手这个项目之前,有很多标准需要考虑。这样一来,就可以获得良好的收益。

  • 住宿的选择

房源的选择将取决于目标租户。如果目标是一个家庭,那么T3或T4是最合适的。但是,要想投资成功,还必须考虑到附近的服务设施,如商店、学校、幼儿园以及交通服务等。另一方面,如果目标租客是学生或年轻的上班族,则最好选择小面积的公寓,如单间或T2公寓。此外,小面积出租,但每平方米售价也较高。因此,投资小户型住房特别是在里尔波尔多等学生城市,利润尤为可观。如果你有更多的预算,投资房产 是一个很好的选择。通过切磋,你就可以将楼里的公寓数量倍增,从而使收入来源倍增。 

  • 财产的位置

对于任何房地产投资来说,住宅的位置都很重要。为了获得足够高的投资回报率,以达到出租的目的,必须投资于房地产市场价格稳定的繁荣地域 。在人口不断增长的地区投资也是比较好的。这样一来,房屋的需求量就会很大,肯定会一直找到租客。它还应该是一个拥有商业基础设施和良好公共交通联系的街区。它还必须靠近学校和大学,以便能够确定其目标租户。 

  • 税收的选择

租房投资的盈利能力将取决于您的纳税状况。与空租相比,带家具的出租利润很高。此外,带家具和裸租房之间也有很大的区别。需要指出的是,空租所得的租金是作为财产收入征税的。年收入低于1.5万欧元,投资者将按照微观土地制度纳税。在这种情况下,他可以享受租金收入30%的补贴。相反,实际制度允许扣除取得租金所需的费用,然后减少土地收入。 

另一方面,如果选择LMNP或LMP身份,业主将根据BIC制度纳税。该税制允许业主享受租金减半的优惠。另一方面,选择实名制,后者可以享受从租金收入中扣除费用的好处。 

  • 租约

在进入租赁房地产之前,重要的是要考虑你要提供给租户的租赁类型。在这一租约上,将取决于税收、通知期限和住房必须具备的所有要素。在这个框架下,可以裸租或带家具的房产。另一方面,对于小面来说,带家具的出租是最受欢迎的。此外,在LMNP租房,您还可以从租赁投资的收入中获得大量减税

投资旧房的优势 

房东在购置房产的类型上有多种可能性。不过,购买带工程的旧楼盘,具有巨大的优势。收购这类房产的主要优势是比新房便宜很多。这些房产的价格比新房便宜20-30%,如果要进行房产修复工作,甚至会更便宜。此外,即使在工程完成后,这种折扣也可以获得相当高的利润,以及在建筑物或住宅转售时的大幅增值。对于用于出租的房产,装修工程将通过土地亏损,从土地收入中扣除。

购买旧房还可以享受历史街区或市中心的良好位置,靠近所有设施。值得注意的是,位于市中心、靠近服务设施和商店的区域最受租户欢迎。得益于理想和备受追捧的地理位置,租房度假将是真正难得的。

对于这类房产,也可以利用各种计划,享受其税额的减少。在这种情况下,旧房出租是最有利的选择。业主可以在两种状态中选择。非专业家具租赁公司(LMNP)或专业家具租赁公司(LMP)。选择其中一种状态,从租赁中获得的租金将作为工业和商业利润或Bic征税。因此,LMNP地位的微观土地制度将有可能受益于减少50% 此外,LMP地位还提供了从年收入中扣除费用的可能性。

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如何成功进行房地产投资?

投资租赁房地产,并不只是买下一套房产,然后把它出租。要想长期投资成功,就要懂得正确的策略。 

  • 将您的物业纳入租赁管理

租房管理可以让您将您的房产委托给专业人员管理,如房产中介、公证员或受托人。这种做法的目的是优化财产组合的经济回报。委托专业人员管理物业,业主可以省去投资的各种环节。这些可能包括纳税申报、选择最佳的纳税方案,甚至是寻找租客。他将能够获得优化投资的建议。租金管理费相当于租金(包括费用)的5-10%。另一方面,这些费用可以从财产收入中扣除。 

  • 财产估价

选择高质量、可更换、低维护的材料,将有助于提高物业的使用价值以及维修成本。因此,对房屋有价值的东西,对租户也会有价值。这样一来,住户的房子就会更加耐用。这就避免了租房空置导致租房投资利润的下降。对房产的估值也可以在转卖时获得重要的资本收益。 

  • 选择合适的租户

为了确保是合适的租客,能够定期支付租金,为了降低风险,要求提供证明材料是很重要的。另外,如果房租低于收入的三分之一,可以享受连带担保。如果是合租的房产,可以要求每个租客交纳全部租金的押金 事实上,最好是要求最大限度的保证。

2020年旧租房投资哪里好

房地产投资的盈利能力取决于房地产的位置。有些领域比其他领域更有前途。因此,以下是2020年法国投资好的城市。  

  • 图卢兹

图卢兹位居2020年最佳投资城市榜首。如果说这个地方如此受人赞赏,那是因为有很多原因。首先,图卢兹是一个非常有活力的地理区域。很多公司都在这里设立了总部。因此,经济活动对上班族来说确实很有吸引力。图卢兹有10多万名学生,也是一座年轻的学生城市。小面和工作室的租赁需求特别大。尤其是在靠近校园和大型机构的地区,更是如此。在图卢兹,住宿价格一直很合理,公寓的平均价格为3100欧元/平方米。

  • 南特

南特距离巴黎2小时的TGV车程,不断吸引着房地产专业人士。几年来,南特的房地产价格一直在稳步上升。在过去一年中,录得8.6%的增长。尽管楼市价格上涨,但南特的房屋均价还是可以承受的。每平方米的房产价格为3231欧元。 

凭借其旅游遗产和靠近大西洋海岸的优势,南特是法国最具吸引力的城市之一。它拥有非常密集的经济环境和法国最好的交通网络之一。 

  • 波尔多

近年来,波尔多已成为最受房地产专业人士欢迎的城市之一。这是因为波尔多提供了一个理想的生活环境,其战略位置在海洋和山脉之间。波尔多是法国生活艺术的象征。波尔多也很受学生欢迎。越来越多的学生在吉伦特首府的中心地带占有一席之地。虽然波尔多的住宿价格相当高,但对于任何一个房东来说,这里依然是黄金地段。在热门的Jardin公共区,每平方米的公寓价格为10000欧元。 

  • 里昂

里昂位于欧洲的中心地带,占据着战略位置。从巴黎乘火车只需2小时,离瑞士和意大利也很近。当然,里昂之所以能受到众多企业的青睐,也是得益于这个战略位置。这使其具有重要的经济活力。里昂每年有近15万名学生来到这里,是法国第二大学生城市。有了这些诸多的优势,出租房产投资在里昂肯定是有价值的。此外,房地产的价格还是很合理的,4500欧元/平方米。 

  • 里尔

对于老牌的房地产投资来说,里尔仍然是法国最具吸引力的城市之一。郊区人口超过百万,是法国第4大都市,前面是巴黎、里昂和马赛。里尔也是一个学生城市。房地产的价格还是很实惠的。公寓的平均价格为2836欧元/平方米,一年的回报率为3.5%。   


 

编者按
  • Mickael ZONTA
  • 总裁,Investissement-Locatif.com。

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