LMNP c'est quoi : définition et principe !

“LMNP c’est quoi ? “ Plusieurs personnes qui souhaitent lancer un projet d’investissement locatif se posent cette question. En effet, ces dernières années, le LMNP est devenu très populaire. Actuellement, près de 30 à 35 % des investisseurs immobiliers choisissent en France le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) grâce aux avantages qu’il offre. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? 

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est l'un des régimes fiscaux en France. Il est dédié aux investisseurs qui choisissent de proposer un bien meublé peuvent prétendre, sous le respect de certaines conditions. En optant pour ce statut, les investisseurs bénéficieront d’une réduction d'impôts, en fonction du régime choisi, notamment le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) réel et le régime micro-BIC. Choisir le LMNP, c'est donc opter pour un investissement immobilier rentable et fiscalement avantageux. Vous percevez des loyers réguliers tout en constituant un patrimoine immobilier solide. Mais LMNP, c’est quoi ?

Pour en savoir plus à propos de ce statut, lisez cet article !

LMNP : qu’est-ce que c’est ?

Le LMNP est l’abréviation de location meublée non professionnelle. Il s’agit d’un statut juridique et fiscal particulier en France. Il ne concerne uniquement que les investisseurs en location meublée, pour les biens immobiliers neufs ou les biens immobiliers anciens. Il permet de louer des logements meublés pour de courtes durées, en location saisonnière comme des meublés de tourisme par exemple ou sur une durée plus longue. Le bien immobilier loué doit être à usage d’habitation et doit être décent.

Les loueurs en meublé non professionnel sont exonérés de la TVA. Ils ne peuvent ni la facturer à leurs clients, ni la récupérer sur leurs achats. Cependant, s'il s'agit d'un achat en résidences de services au sein desquelles les propriétaires offrent aux locataires des prestations dignes d'établissements hôteliers les loyers peuvent être soumis à la TVA. Parmi ces prestations, on peut par exemple parler du petit-déjeuner, du service de nettoyage des locaux, de la réception, etc.

Lorsque vous optez pour le statut du LMNP, sachez que rédiger un contrat de bail est obligatoire même si la location est saisonnière. Très important, ce contrat de bail engage le propriétaire à laisser un locataire occuper son logement pour une durée déterminée, en échange du versement d'un loyer mensuel.

Il existe deux types de fiscalités en LMNP dont le LMNP classique et le LMNP Censi-Bouvard. Le LMNP classique offre la possibilité d’amortir le bien en partie. Cela permet de diminuer voire d’annuler l’impôt lié. Le LMNP Censi-Bouvard quant à lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 9 ans. 

Quelles sont les locations qui entrent dans le cadre de la location meublée non professionnelle ?

Plusieurs types de locations peuvent être concernées par la location meublée non professionnelle. Parmi ces locations, on peut parler de :

• La location meublée à l'année;

• La location saisonnière;

• La location meublée d'une partie de la résidence principale (une chambre par exemple);

• La location de gîtes ruraux;

• Les chambres d'hôtes;

• Les résidences de services comme la location en résidence étudiante, la location en résidence senior, la location en résidence de tourisme;

• La location proposée par les plateformes de mise en location de logements meublés comme celle proposée par Investissement Locatif par exemple.

Quels sont les meubles obligatoires pour que le bien immobilier puisse bénéficier des avantages du LMNP ?

Pour avoir le statut LMNP, le bien immobilier en question doit obligatoirement être meublé. Les meubles obligatoires sont bien sûr définis par la loi.  Voici une liste des meubles obligatoires pour une LMNP. 

• La literie avec une couette ou une couverture ;
   

• Le dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
   

• Les plaques de cuisson ;
   

• Le four ou le four à micro-ondes ;
   

• Le réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
   

• La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
   

• Les ustensiles de cuisine ;
   

• La table et les sièges ;
   

• Les étagères de rangement ;
   

• Les luminaires ;
   

• Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
   

A noter que si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide. 

Le propriétaire bailleur peut intégrer d'autres meubles supplémentaires dans le logement loué pour distinguer votre logement des autres biens à louer sur le marché 

Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir le statut LMNP ?

Les conditions d'obtention du LMNP sont classées en trois catégories dont : les conditions liées au propriétaire, les conditions liées au bien loué, les conditions liées aux revenus générés par la location. Plus de détails sur les trois conditions !

Les conditions liées au propriétaire

Tous les contribuables français peuvent prétendre au statut de LMNP. La seule condition est que le contribuable ne soit pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel (LMP). Cela signifie que si vous êtes un entrepreneur, vous pouvez investir en LMNP afin de préparer votre retraite.

Les conditions liées au bien immobilier en location

Les biens immobiliers neufs et les biens immobiliers anciens sont tous les deux éligibles au LMNP. Cependant, ils doivent être meublés. Le bien immobilier en question peut être acheté meublé. Si vous les achetez vides, vous pouvez les meubler vous-même.

Outre les conditions liées au meuble, le logement en LMNP doit répondre aux critères de confort minimum. Il doit avoir une superficie de 9 m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Le respect des normes énergétiques en vigueur est aussi très important.

Bon à savoir : si le bien meublé se trouve dans un immeuble en copropriété tel qu'un appartement, avant de prétendre au LMNP, vous devez toujours vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée dans le bâtiment. En effet, dans certains immeubles en France, il est interdit de proposer un bien immobilier meublé en location.

Les conditions liées aux revenus générés par la location

Les revenus générés par la location du bien meublé en LMNP ne doivent pas excéder les 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux générés par le foyer fiscal du propriétaire. En cas de dépassement de ce plafond, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).

LMNP vs LMP 

Les caractéristiques partagées entre les deux statuts

Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) partagent plusieurs caractéristiques.

Les deux statuts permettent à un investisseur de mettre à la location des biens meublés. L'investisseur, que ce soit en LMNP ou LMP, a les mêmes obligations en termes d'équipement et de confort pour les locataires. 

Les revenus générés par ces statuts sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela offre la possibilité de déduire certaines charges comme les intérêts d'emprunt et les frais d'entretien.

A noter que les deux régimes permettent d'amortir le bien immobilier. Cela réduit l'assiette fiscale des revenus locatifs.

La différence

Malgré les caractéristiques partagées par les deux statuts, le statut de LMNP ne doit pas être confondu avec celui du LMP. LMNP est différent de LMP. Mais comment ?

Le LMP ou louer meublé professionnel, comme son nom l'indique, doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Dans une location meublée professionnel, l'investisseur est considéré comme étant un professionnel. Il peut déduire un éventuel déficit sans se soucier des limites de montant. De plus, si le LMP est en activité depuis plus de 5 ans, il peut être exonéré de plus-value immobilière à condition que les recettes n’excèdent pas 90 000 euros. En LMP, le propriétaire n'est pas obligé de respecter les conditions de revenus imposées par la loi au loueur meublé non professionnel.

La fiscalité du LMNP expliquée en détail

Le LMNP offre une stratégie fiscale avantageuse pour les investisseurs immobiliers, grâce à ses régimes fiscaux adaptés aux différentes situations. Les revenus tirés des locations meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, deux options s'offrent à vous, dont le régime fiscal micro-bic et le régime fiscal réel. Plus d'informations à propos des deux régimes fiscaux.

Le régime fiscal micro Bic

Le régime micro-Bic vous est attribué si vous enregistrez votre activité en tant que loueur meublé non professionnel via le formulaire P0i de déclaration d'activité.

Pour bénéficier de ce régime micro Bic, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 72 600 euros/an ou 176 200 euros/an pour une location meublée classée ou des chambres d'hôte. Grâce au régime micro Bic, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus tirés de la location. Cet abattement est de 71 % pour les locations meublées classées et les chambres d'hôtel. Grâce à cette réduction obtenue, vous pouvez couvrir toutes les dépenses liées à la mise en location.

À noter qu'aucune autre charge n'est déductible sous ce régime fiscal. Cela signifie que vos bénéfices industriels et commerciaux imposables dépendent du montant de vos revenus après abattement.

Le régime fiscal réel

Vous bénéficiez du régime fiscal réel si vos recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent les 72 600 euros. 

À la différence du régime micro bic, dans un régime fiscal réel, aucun abattement n'est appliqué. Toutefois, vous pouvez déduire la totalité des charges liées à votre location meublée et les amortissements des biens et du mobilier. Ces charges doivent être rattachées à l'exercice locatif et justifiées. Parmi elles, on peut par exemple parler des intérêts de l'emprunt immobilier, des frais liés aux travaux de rénovation, des frais de gestion locative si la location est confiée à un professionnel, des frais de syndic, des honoraires de l'expert-comptable, des cours d'assurance, l'amortissement, les frais de notaire, les frais de publicité, etc.

La comptabilité du loueur meublé non professionnel : comment se gère cet aspect important ?

Si vous optez pour le régime LMNP micro Bic, sachez que vos obligations comptables sont minimes. Au contraire, si vous déclarez votre activité sous le régime réel, vous devrez respecter un certain nombre de règles comptables et fiscales. Ce qui peut parfois être contraignant. Mais quelles sont ces règles comptables et fiscales pour le régime LMNP réel ?

Quelles sont les obligations comptables ?

Vous devez tenir une comptabilité claire et transparente. Votre comptabilité doit reprendre toutes les dépenses et les recettes locatives annuelles. Cette tenue de la comptabilité peut se faire à l'aide d'un logiciel spécialisé.

En plus d'avoir un suivi de comptabilité clair et transparent, vous devez aussi tenir un registre des amortissements et des immobilisations. Il faut également que vous mettiez en place un compte de résultat et un bilan annuel.

Quelles sont les obligations fiscales ?

En plus de faire la déclaration de votre activité de loueur en meublé, vous devrez fournir un certain nombre d'annexes dont :

• L'annexe n° 2033-A : elle correspond au bilan simplifié des créances et des dettes,
   

• L'annexe n° 2033-B : elle correspond au compte de résultat simplifié (résultat comptable et fiscal),
   

• L'annexe n° 2033-C : il s'agit d'un tableau des amortissements, immobilisations et éléments fournis au régime des plus-values et moins-values,
   

• L'annexe n° 2033-D : c'est le relevé des provisions, des déficits reportables et des amortissements dérogatoires.
   

Pour alléger votre tâche et éviter les problèmes liés à votre activité, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel tel qu'un expert en investissement locatif pour la réalisation de ces tâches. En effet, si ces obligations ne sont pas respectées ou qu'elles comportent des erreurs, le risque est grand. Avec l'aide d'un expert, l'ensemble des obligations comptables et des aspects fiscaux seront parfaitement gérés. Grâce à son accompagnement, vous augmentez vos chances de réussite en LMNP en optimisant la fiscalité de votre location meublée.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, vous devez remplir le formulaire 2042-C PRO. Pour remplir ce formulaire de déclaration, il suffit de se rendre sur votre espace personnel de déclaration d’impôts et de remplir les cases. Les champs à remplir se trouvent dans la rubrique « Professions non-salariées » puis la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Si vous avez une location meublée simple ou des chambres d’hôtes, des meublés de tourisme classés dont la location saisonnière génère moins de 23 000 euros par an , remplissez la case 5ND ou la case 5OD ou la case 5PD. En revanche, si vous dépassez ce seuil de revenus locatifs LMNP, il faut remplir la case 5NW ou la case 5OW ou la case 5PW pour les meublés de tourisme classés et la case 5NJ ou la case 5OJ ou la case 5PJ pour les chambres d’hôtes.

Lorsque vous remplissez ces cases, vous devez inscrire le loyer perçu et les charges payées par le locataire. Vous devez aussi renseigner les provisions pour charges. 

Si vous êtes propriétaire LMNP au régime micro BIC, vous n’aurez rien de plus à faire. En effet, l’abattement fiscal forfaitaire sera appliqué directement aux revenus que vous avez déclarés. En revanche, si vous avez choisi le régime réel, qu'il soit simplifié ou normal, vous devez remplir d'autres documents. Mais quels documents ? 

Voici les autres documents à remplir si vous êtes un propriétaire LMNP au régime réel :

●    Le formulaire n°2031-SD : ce formulaire est à remplir par toutes les entreprises soumises au régime réel de l’impôt sur le revenu qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale dans la catégorie du BIC ;
●    Les annexes : annexe 2033-A, annexe 2033-B, annexe 2033-C : amortissements, annexe 2033-D, annexe 2033-E : valeur ajoutée.

LMNP c'est quoi : ce qu'il faut retenir

Le LMNP offre une opportunité d'investissement immobilier attractif, combinant revenus locatifs et avantages fiscaux. En optant pour le statut LMNP, les investisseurs peuvent bénéficier d'une imposition réduite grâce aux avantages fiscaux offerts par ce régime spécifique. Ce statut permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôts, en choisissant entre le régime micro-BIC et le régime réel, tout en constituant un patrimoine solide. Que ce soit pour des locations à l'année, saisonnières ou dans des résidences de services, le LMNP s'adapte à différents types de biens. Cependant, pour bénéficier de ces statuts et bénéficier de ses avantages, vous devez respecter les obligations comptables et fiscales. Ainsi, vous éviterez tout risque. En consultant un professionnel, vous maximisez vos chances de réussite dans ce type d'investissement immobilier.