Plus-value immobilière SCI : comment l'optimiser ?

La plus-value immobilière sur SCI représente la différence entre le prix d'acquisition d'un bien et son prix de cession. Elle est soumise à des règles fiscales spécifiques. Pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier en France, l'un des cadres juridiques les plus utilisé est la SCI ou Société Civile Immobilière.

Plus de 1,4 million de SCI étaient enregistrées en 2020 sur le territoire français, selon les chiffres de l'INSEE. Cette structure permet de regrouper des biens immobiliers et de répartir les parties entre différents associés. Les principaux objectifs sont la transmission familiale ou la gestion locative.

Toutefois, les associés d'une SCI rencontrent des défis majeurs lors de la vente d’un bien immobilier. La plus-value immobilière est soumise à des règles fiscales qui peuvent impacter le montant final perçu. Comment déclarer cette plus-value ? Comment l’optimiser fiscalement ? Ce sont les préoccupations des investisseurs auxquelles nous allons répondre dans cet article.

Comprendre la plus-value immobilière en SCI

La plus-value immobilière est la différence entre le prix d'acquisition d'un bien immobilier et son prix de cession.

Ce principe s'applique également aux biens détenus par une Société Civile Immobilière (SCI). La plus-value immobilière se calcule en soustrayant du prix de vente le prix d'acquisition, auquel on peut ajouter certaines charges ou dépenses d'amélioration. Ce calcul détermine ainsi le montant qui sera soumis à l'imposition.

Les types de SCI et leur régime fiscal

Les règles fiscales qui s'appliquent à la plus-value immobilière dépendent du régime fiscal de la SCI. Il en existe principalement deux :

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) : ici, les associés sont imposés sur leur quote-part de la plus-value, en fonction de la part qu'ils possèdent dans la société. Ce régime est particulièrement attractif car il permet à chacun de bénéficier des abattements fiscaux pour la durée de détention.

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : ici, la plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle, ce qui signifie qu'elle est imposée au taux de l'impôt sur les sociétés (25 % en 2024) . Contrairement à la SCI à l'IR, les abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas. La fiscalité peut donc être plus lourde sur le long terme.

Prenons un exemple concret pour mieux illustrer le calcul d'une plus-value en SCI à l'IR.

Imaginons qu'un bien immobilier soit acheté pour 200 000 € et revenu 10 ans plus tard à 300 000 €.

La plus-value brute est donc de 100 000 € (300 000 € - 200 000 €).

Pour calculer l'impôt sur cette plus-value, plusieurs abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien :

Élément	Montant (€)	Détails du calcul
Prix ​​d'achat	100 000	Montant d'acquisition initiale du bien immobilier.
Prix ​​de vente	200 000	Montant de la revente du bien immobilier.
Brute à valeur ajoutée	100 000	Prix ​​de vente−Prix ​​d'achat=200,000−100,000
Abattement IR (36% après 10 ans)	36 000	Abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année :6%×10 ans×100,000=36,0006\%
Plus-value imposable (IR)	64 000	Brute à valeur ajoutée−Abattement IR=100,000−36,000
Impôt sur le revenu (19%)	12 160	19%×Plus-value imposable=19%×64,000
Abattement prélèvements sociaux (9,9% après 10 ans)	9 900	Abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année :1,65%×10 ans×100,000=9,900
Plus-value soumise aux prélèvements sociaux	90 100	Brute à valeur ajoutée−Abattement prélèvement social=100,000−9,900
Enseignements sociaux (17,2%)	15 493	17,2%×Soumise à plus-value=17,2%×90,100
Total des impôts à payer	27 653	Impôt sur le revenu + prélèvement social=12,160+15,493

Comment déclarer la plus-value immobilière en SCI ?

La déclaration d'une plus-value immobilière réalisée par une SCI suit une procédure précise. Lors de la vente d'un bien, le notaire chargé de la transaction est chargé de remplir et de déposer le formulaire n°2048-IMM-SD dans un délai d'un mois après la signature de l'acte de vente.

Ce document doit être signé par l'ensemble des associés, qui sont tenus de déclarer leur quote-part de la plus-value en fonction de leur participation dans la SCI.

En cas de cession de parts sociales de la SCI, les associés doivent également déclarer la plus-value, mais selon le régime applicable aux cessions de valeurs mobilières pour les personnes physiques ou aux plus-values professionnelles pour les personnes morales. La complexité de cette procédure souligne l'importance d'une bonne préparation fiscale en montant de la vente.

SCI à l'IR : Déclaration par les associés

Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) , ce sont les associés eux-mêmes qui doivent déclarer leur part de la plus-value immobilière. Chaque associé est responsable de la déclaration de sa quote-part de la plus-value dans le cadre de l'impôt sur le revenu. Cette quote-part est proportionnellement à la part qu'il détient dans la SCI. La déclaration se fait via le formulaire 2044, utilisé pour les revenus fonciers.

Obligations fiscales : En cas de cession d'un bien immobilier, chaque associé doit déclarer sa part de la plus-value dans la déclaration annuelle de revenus. Cette plus-value sera soumise aux mêmes règles d'imposition que celles applicables aux particuliers pour les ventes immobilières. Le calcul de la plus-value brute se base sur la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition initial, ajustant les éventuelles dépenses de travaux ou frais d'acquisition.

SCI à l'IS : Déclaration par la société

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) , la déclaration de la plus-value ne repose pas sur les associés, mais sur la société elle-même. La SCI est alors traitée comme une entité indépendante, imposée sur ses bénéfices, y compris sur la plus-value générée par la vente d'un bien.

Obligations fiscales : La SCI doit déclarer la plus-value dans ses comptes au moment de la cession du bien immobilier. Contrairement à la SCI à l'IR, où les abattements pour durée de détention s'appliquent, la plus-value réalisée par une SCI à l'IS est intégrée directement dans le calcul de l'impôt sur les bénéfices.

 

Exonération et abattements de la plus value d'une SCI

La plus-value immobilière d'une SCI peut être exonérée ou bénéficier d'abattements lors de la vente d'un bien. L'imposition sur la plus-value peut être réduite en fonction de la durée de détention et de la nature de la cession.

Abattements pour durée de détention

• Impôt sur le revenu (IR) : L'exonération est totale après 22 ans. Un abattement progressif commence à partir de la 6e année :

  • 6 % par an entre la 6e et la 21e année.

  • 4 % pour la 22e année.

• Prélèvements sociaux : L'exonération complète intervient après 30 ans de détention avec les abattements suivants :

  • 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année.

  • 1,60 % pour la 22e année.

  • 9 % par an de la 23e à la 30e année.

Exonération pour la résidence principale

La vente de la résidence principale est généralement exonérée de plus-value, mais ce n'est pas le cas pour les biens détenus par une SCI. Une exonération peut s'appliquer si le bien est réservé à l'usage personnel d'un associé, mais cela reste rare.

Exonération pour les petites cessions

Les cessions immobilières de faible valeur (moins de 15 000 €) sont totalement exonérées de plus-value, selon l'article 150-U-II du Code général des impôts. Pour les SCI à l'IR, cette exonération s'applique à la quote-part de chaque associé, permettant à chacun de bénéficier de l'exonération pour des cessions en dessous du seuil.

Optimiser la plus-value immobilière d'une SCI

Plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre selon le régime fiscal choisi (SCI à l'IS ou à l'IR).

Optimisation via la SCI à l'IS

Pour une SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS), l'amortissement des actifs est un avantage clé. Les biens immobiliers peuvent être amortis sur 20 à 30 ans, réduisant ainsi le résultat fiscal et l'impôt sur les bénéfices.

Démembrement de propriété

Il permet de diviser la propriété d’un bien entre usufruit et nue-propriété. En cas de cession, seul le nu-propriétaire est imposé sur la plus-value, ce qui peut alléger l'assiette fiscale.

Don avant cession

Donner des parts de la SCI aux enfants avant la vente permet d'utiliser l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Cela réduit la valeur imposable lors de la cession.

Utilisation des déficits fonciers

Pour les SCI à l'IR, les déficits fonciers (charges déductibles dépassant les revenus locatifs) peuvent être imputés sur le revenu global des associés. Cela permet de diminuer leur impôt sur le revenu, facilitant ainsi l'optimisation fiscale.

Les spécificités fiscales pour les non-résidents

Investir dans l'immobilier en France via une Société Civile Immobilière (SCI) présente des spécificités fiscales pour les non-résidents. Ces derniers sont soumis à :

• SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) : Imposition à 19 % sur les revenus fonciers, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % pour ceux hors de l'UE.

• SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) : Taux standard de 33,33 % sur les bénéfices, réduit à 15 % sur les premiers 38 120 €.

La déclaration des revenus s'effectue via le formulaire 2042 pour l'IR ou dans les comptes annuels pour l'IS.

Conventions fiscales internationales

Les conventions fiscales, comme celles entre la France et la Belgique, permettent d'éviter la double imposition. Si un investisseur belge peut déduire l'impôt payé en France de son imposition en Belgique, optimisant ainsi sa fiscalité.

Ces accords aident les non-résidents à baisser leurs impôts et à augmenter la rentabilité de leurs investissements immobiliers en France.

Exemple de calcul de la plus-value immobilière en SCI 

Étape	Montant (€)	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Prix d'acquisition	300,000	300,000	300,000
Travaux réalisés	50,000	50,000	50,000
Prix de vente	500,000	500,000	500,000
Plus-value brute	150,000	500,000−(300,000+50,000)=150,000	500,000−(300,000+50,000)=150,000
Durée de détention	10 ans	10 ans	10 ans
Abattement	50%	5 ans×6%+5 ans×4%=30%+20%=50%5	N/A
Montant de la plus-value imposable		150,000×(1−0.50)=75,000	150,000
Plus-value imposable		75,000	150,000

 

Ce qu'il faut retenir

La plus-value immobilière en SCI représente la différence entre le prix d'achat d'un bien et son prix de vente, soumise à des règles fiscales spécifiques. Les associés doivent faire face à des défis fiscaux lors de la cession de biens, notamment concernant la déclaration et l'optimisation de la plus-value, qui varie selon que la SCI est imposée à l'IR ou à l'IS. Le démembrement de propriété ou l'utilisation de déficits fonciers, peuvent aider à réduire la fiscalité sur ces plus-values.