SCI à l'IS : pourquoi ce choix ? Comparaison avec la SCI à l'IR !

La SCI à l'IS ou la SCI imposée à l'impôt sur les sociétés est l'un des régimes d'imposition disponibles pour ceux qui souhaitent créer une Société Civile Immobilière. Ce régime d'imposition permet aux investisseurs d'optimiser leur patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal intéressant en fonction de leurs situations. En effet, le régime de la SCI à l’IS permet de déduire charges et amortissements contrairement à la SCI à l'IR qui suit le barème progressif de l'impôt sur les revenus fonciers.  Cette déduction des charges et des amortissements réduit la base imposable et donc le montant des impôts. Mais la SCI à l'IS offre aussi parfois une imposition des bénéfices à un taux fixe, qui est beaucoup plus avantageux que le barème progressif de l'impôt sur le revenu pour les hauts revenus. De plus, ce régime fiscal permet aux associés d'une SCI de mieux maîtriser la fiscalité sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières. Surtout lorsqu'il s'agit d'un investissement à long terme.

Vous souhaitez en savoir plus à propos de la SCI à l'IS ? Dans cet article, parlons en détails de ce régime d'imposition qui est particulièrement prisé par les investisseurs de nos jours !

Rappel sur ce qu'est une SCI et les régimes fiscaux disponibles 

Avant d'aborder les caractéristiques de la SCI à l'IS, vous devez comprendre la définition de SCI et les régimes fiscaux disponibles.

La définition de la SCI 

Une Société Civile Immobilière ou SCI est un mode d'investissement très prisé. Il s'agit d'une société, qui consiste à regrouper plusieurs personnes que l'on appelle associés. Ces associés s'unissent ensuite afin d'acheter un bien immobilier commun dans le but d'en tirer profit. En effet, la SCI a pour principal objectif de profiter des loyers du bien immobilier acheté par les associés. 

Comme toute autre société, peu importe le domaine d'activité, la SCI demande que les associés établissent des statuts. En effet, ce sont ces statuts qui déterminent les apports de chaque associé, le gérant (un associé de la SCI ou non) le nom de la SCI et son siège social, le capital social (aucun minimum), la durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) ainsi que les modalités de son fonctionnement.  

L'immobilier étant un placement qui peut rapporter beaucoup, la SCI est de nos jours très préconisée pour ceux qui souhaitent investir dans ce secteur et n'ont pas les ressources suffisantes à eux seuls.

Les régimes fiscaux disponibles pour une SCI

Lors de la création d'une SCI et durant sa vie sociale, les associés peuvent choisir entre deux régimes fiscaux pour leur société. Ils peuvent opter pour :

• Le régime de l’impôt sur le revenu (la SCI à l'IR) : C'est le mode d’imposition par défaut de la SCI. Si vous choisissez la SCI à l'IR, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés. Ils seront ensuite taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu sur leur propre déclaration annuelle.

• Le régime de l’impôt sur les sociétés (la SCI à l'IS) : Étant donné que ce mode d'imposition n'est pas appliqué par défaut, pour être soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IS), la société doit aviser son choix par écrit au Service des impôts des entreprises (SIE). Dans ce cas, la société est dite opaque. Cette option est irrévocable. Une fois le choix notifié, elle s’applique pour toute la durée de vie de la société. Pour une SCI à l'IS, les bénéfices imposables de la SCI sont taxés au taux fixe de 25%.

L'imposition de la SCI à l'IS en détail

Pour une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), l’imposition des revenus locatifs et des plus-values est différente celle d'une SCI soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu). Plus de détails !

L'imposition des revenus locatifs pour une SCI à l'IS

La SCI à l’IS est directement redevable de l’impôt sur les bénéfices. Ses associés ne sont imposés que s'ils distribuent les dividendes ou perçoivent une rémunération. Ce qui est une situation plutôt rare dans le cas d'une SCI. 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le taux normal de l’impôt sur les sociétés était fixé à 25%. Les investisseurs peuvent cependant profiter d'un taux réduit d'IS à 15% pour la part des bénéfices qui sont compris entre 0 euros et 42.500 euros. Toutefois, ce taux réduit est soumis à des conditions. Il est uniquement si la SCI immobilier réalise un chiffre d’affaires HT inférieur à 7,63 millions d’euros et si son capital social est détenu au moins à 75% par des personnes physiques.

L'imposition des plus-values pour une SCI à l'IS

La plus-value réalisée par une SCI sur un bien immobilier vendu correspond à la différence entre la valeur du bien lors de la vente et le prix d'acquisition payé pour le bien par la société (ou sa valeur d’apport dans le cas où a été apporté à la société).

Là encore, la fiscalité applicable aux plus-values immobilières dépend du régime d’imposition choisi. Si vous choisissez l'imposition à l'impôt sur le revenu, la taxe sur les plus-values immobilière des particuliers de 19 % avec application d’un barème dégressif dès la sixième année de détention du bien ou des parts sociales. Une fois les 22 ans de détention écoulés, les associés sont alors exonérés de plus-value. En revanche, dans le cas d'une imposition à l'impôt sur les sociétés, la taxe sur les plus-values immobilières professionnelles répond à un taux unique de 25%. Aussi, aucun abattement fiscal ne sera appliqué.

Dans quels cas choisir la SCI à l'IS au lieu de la SCI à l'IR ?

Lorsque vous choisissez le mode d'imposition de votre SCI, votre choix doit être fait avec réflexion. Vous devez choisir le régime approprié en fonction de votre situation, de vos objectifs. Mais alors, quand choisir la SCI à l'IS ? Opter pour la SCI à l'IS est conseillé si vous souhaitez maximiser la déduction des charges, amortir les biens immobiliers et réduire ainsi la base imposable sur les revenus locatifs. Ce régime est recommandé pour les projets à forte rentabilité locative. Parmi ces projets, citons par exemple la location meublée ou les investissements avec de nombreux travaux déductibles.

De plus, la SCI à l'IS est aussi adaptée à ceux qui souhaitent éviter le barème progressif de l'impôt sur le revenu et préfèrent un taux fixe. Toutefois, elle ne correspond pas à ceux qui visent la revente à court terme, en raison d’une fiscalité plus lourde sur les plus-values. Dans ce cas, il est préférable de se tourner vers la SCI à l'IR.

Si vous avez des doutes lors du choix de votre régime fiscal, pour éviter les regrets, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel dédié. Ce dernier peut vous aider à choisir le régime qui vous convient le mieux, en étudiant avec soin votre situation et en considérant vos objectifs ainsi que vos craintes.

Pourquoi les investisseurs choisissent de soumettre leur société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés ?

Les investisseurs optent de plus en plus pour la SCI imposée à l'impôt sur les sociétés (IS) pour plusieurs avantages liés à l’optimisation fiscale, à la gestion des charges et à la maximisation des revenus de leur patrimoine immobilier.

Une déduction des charges et des amortissements des biens

Comme mentionné un peu plus haut, ceux qui choisissent d’imposer leur SCI à l’IR peuvent déduire non seulement les charges courantes, comme la taxe foncière, les travaux et les intérêts d’emprunt, mais aussi l’amortissement des biens immobiliers. Ce mécanisme réduit la base imposable sur les revenus fonciers. 

Par exemple, pour un investissement locatif générant des revenus, le montant amorti peut être déduit. Ce qui peut réduire la taxe sur ces revenus. Choisir un régime réel à l'IS permet donc à l'investissement d'optimiser l'imposition de la SCI tout en diminuant la part imposable des revenus fonciers.

Un taux d’imposition fixe et une optimisation des bénéfices

La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés bénéficie d’un taux d’imposition fixe. Actuellement, le taux d'impôt sur les sociétés est de 15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfices et de 25 % au-delà. 

Pourtant, du côté de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la société est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Or, ce barème peut grimper jusqu’à 45 % pour les tranches supérieures. 

Ainsi, si vous percevez des revenus locatifs importants, la SCI à l'IS peut déduire votre charge fiscale. Ce qui va vous éviter une imposition excessive causée par le barème progressif.

La gestion des revenus locatifs et du déficit foncier

La SCI à l'IS est prisée par ceux qui choisissent d’investir dans une location meublée. En effet, la location meublée génère souvent des revenus plus élevés par rapport à une location nue. Sous ce régime, les investisseurs peuvent donc déduire un déficit foncier plus facilement que dans le cadre d’une SCI à l’IR. De plus, les charges liées à la gestion des biens, comme les frais de rénovation ou d’entretien, peuvent être déduites. Et cela permet d'optimiser les revenus fonciers imposables. Ce qui est un grand plus pour un immeuble qui demande encore de lourds travaux ou pour un immeuble qui requiert des frais de gestion élevés.

Une plus-value et une durée de détention

La question des plus-values immobilières influence aussi le choix des investisseurs d’une SCI.

Pour rappel, dans une SCI à l’IR, les plus-values bénéficient d’un abattement lié à la durée de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pourtant, dans une SCI à l’IS, les plus-values sont imposées au taux de 25 %. Elles sont calculées sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, déduction faite des amortissements. Cela entraîne généralement une imposition plus lourde sur les plus-values, mais cela peut être compensé par l’optimisation de l’imposition des revenus fonciers durant la période de détention. 

À noter que si le but de la SCI est la transmission de patrimoine immobilier, la SCI à l'IS offre plus de flexibilité dans la gestion fiscale de l’immeuble à long terme.

Une transmission du patrimoine améliorée

Les investisseurs qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs héritiers peuvent également privilégier la SCI à l’IS. Ce régime permet une gestion plus fine des plus-values lors de la transmission de parts. En outre, il évite une imposition trop lourde sur les revenus locatifs, ce qui permet aux associés de mieux gérer les flux financiers avant la transmission.

Quels peuvent être les inconvénients de la SCI à l'IS ?

Malgré les avantages de la SCI à l'IS, sachez que ce mode d'imposition rencontre aussi quelques inconvénients que vous devez connaître avant de vous lancer.

Premièrement, la SCI à l'IS est soumise à une imposition sur les plus-values plus stricte. Les plus-values sont calculées en considérant l'amortissement des biens. Pourtant, cela augmente le montant imposable lors de la vente. Elles sont imposées au taux de 25 %, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Deuxièmement, la gestion comptable de la SCI à l'IS est plus compliquée et demande souvent l'aide d'un comptable. La société est en effet soumise à des obligations comptables strictes. Les investisseurs doivent tenir une comptabilité d’entreprise (bilan, compte de résultat, annexes). Mais, faire appel à un expert-comptable demande un coût supplémentaire.

Troisièmement, les dividendes distribués aux associés sont soumis à la flat tax de 30 % ou à l’impôt sur le revenu. Or, cela peut alourdir la fiscalité des investisseurs.

Passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS : comment s'y prendre ?

Vous souhaitez passer de l'impôt sur les revenus à l'impôt sur les sociétés ? La décision doit être prise durant une assemblée générale en présence de tous les associés de la SCI. Cette décision doit ensuite faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts.

Cette option est irrévocable. Le passage à l’impôt sur les sociétés implique des obligations comptables plus strictes. Pour mener à bien le changement, vous devez aussi recalculer la valeur des biens immobiliers de la SCI. En effet, cela peut générer des plus-values latentes immédiatement imposables. Si vous rencontrez des difficultés, une planification avec un expert-comptable est fortement conseillée.

SCI à l'IS : ce qu'il faut retenir

La SCI à l'IS représente un choix stratégique pour les investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité de leur patrimoine immobilier. Elle permet de bénéficier de la déduction des charges et de l'amortissement des biens, tout en offrant un taux d'imposition fixe plus avantageux pour les hauts revenus. Toutefois, cette option impose des obligations comptables plus strictes et une fiscalité plus lourde sur les plus-values lors de la revente. Il est donc essentiel de bien évaluer ses objectifs d'investissement, qu'il s'agisse de revenus locatifs ou de transmission de patrimoine, avant de choisir ce régime fiscal.