Avantages fiscaux SCI familiale en 2024

Les avantages fiscaux de la SCI familiale permettent de réduire l'impôt sur le revenu en optant pour l'impôt sur les sociétés (IS). La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une structure juridique qui facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’un cercle familial.

Elle permet de centraliser les biens immobiliers sous une entité unique. La gestion pourra ainsi être simplifiée et les avantages fiscaux seront intéressants, surtout en matière de donation et de succession. La création de SCI familiale a connu une hausse de 12 % en 2024 par rapport à l’année précédente.

Elle peut être constituée pour une durée maximale de 99 ans, sans obligation de disposer d’un capital social minimum. Elle est ainsi accessible à un large éventail de ménages. Selon Meilleurs Agents, près de 75 % des SCI ont été créées avec un capital symbolique de 1 euro. 

Sur le plan fiscal, les transmissions anticipées sous forme de parts sociales bénéficient d'abattements significatifs, avec une exonération jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une forme de société civile créée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun. Elle permet de regrouper des biens immobiliers sous une entité unique. Cela facilitera leur gestion et leur transmission. Elle repose sur un cadre juridique défini par la rédaction de statuts qui précisent :

• les règles de fonctionnement,

• les apports de chaque associé

• la répartition des parts sociales en proportion de ces apports.

Le fonctionnement de la SCI familiale repose sur plusieurs piliers essentiels :

• un gérant est désigné, qu’il s’agisse d’un membre de la famille ou non, pour représenter la société et administrer les biens immobiliers au quotidien. Il aura pour mission de prendre des décisions courantes, comme la location ou l’entretien des biens.

• les statuts fixent également les règles de cession des parts sociales. Cela permettra d'éviter que des personnes extérieures à la famille n’intègrent la société sans accord des associés.

Différences entre SCI classique et SCI familiale

Contrairement à une SCI classique, qui peut être créée entre n’importe quels associés et utilisée pour des projets divers, une SCI familiale est strictement réservée aux membres d'une même famille et ne peut pas exercer d’activités commerciales.

La location meublée, considérée comme une activité commerciale, est interdite au sein d’une SCI familiale.

La durée de vie de la SCI familiale est limitée à 99 ans. Cette restriction est destinée à simplifier les transmissions patrimoniales et à éviter qu’un bien ne reste immobilisé sur une trop longue période.

La SCI familiale permet aussi des systèmes spécifiques, comme le démembrement de propriété. Un associé pourra conserver l’usufruit d’un bien tout en transmettant la nue-propriété. Cette stratégie permet de réduire les droits de succession, avec des abattements fiscaux significatifs pouvant atteindre 100 000 € par parent et par enfant, selon la législation en vigueur.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

L’un des objectifs principaux est de prévenir les tensions entre héritiers en centralisant la gestion des biens sous l’autorité d’un gérant désigné. Ce dernier agit comme l’administrateur des biens. Cela évitera les désaccords sur les décisions à prendre, comme la vente ou la location d’un bien.

Une autre raison majeure est la conservation de l’intégrité du patrimoine familial. La SCI protège les biens contre une éventuelle dislocation en cas de succession ou de séparation des héritiers. Au lieu de diviser les biens immobiliers, les héritiers reçoivent des parts sociales, qui représentent leur quote-part dans la société. La planification successorale sera améliorée grâce aux systèmes d’abattement et de donation anticipée.

La SCI familiale peut aussi garantir que le patrimoine immobilier reste dans la sphère familiale. Elle bénéficiera d'une fiscalité optimisée et les procédures de gestion et de transmission seront simplifiées.

Les avantages fiscaux spécifiques à la SCI familiale en 2024

Optimisation de la fiscalité sur les revenus

Il existe deux options pour la fiscalité sur les revenus, dans une SCI familiale : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). L'optimisation sera ainsi adaptée aux besoins des associés.

• SCI à l’IR : les revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCI sont imposés directement aux associés, proportionnellement à leur part dans le capital social. Ce régime profite aux familles avec des revenus modestes. Elle vous sera aussi avantageuse si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt) sont importantes, car elles réduiront la base imposable.

• SCI à l’IS : ce régime permet à la SCI d’amortir ses biens immobiliers. Il sera alors possible de déduire une partie de la valeur de son résultat imposable chaque année. Même si les dividendes versés aux associés sont ensuite imposés, l’IS peut être intéressant pour limiter l’imposition des bénéfices réinvestis dans la société.

Un bien amorti à hauteur de 2 % par an permettrait une réduction significative de la base imposable.

Réduction des droits de succession et de donation

La SCI familiale peut réduire les droits de succession et de donation grâce à des dispositifs fiscaux avantageux :

• Abattement fiscal : chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant en franchise d’impôt tous les 15 ans, selon les règles de l’administration fiscale française (impots.gouv.fr). Ainsi, les familles peuvent bénéficier d’une planification successorale efficace, en utilisant la SCI pour transmettre des parts sociales.

• Démembrement de propriété : la SCI permet de séparer l’usufruit (droit d’usage) de la nue-propriété.

Un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € peut être transmis via la SCI en nue-propriété, valorisée à 300 000 €, selon le barème fiscal. Les droits de mutation seraient ainsi calculés sur cette base réduite. Elle diminuera le coût fiscal pour les héritiers.

Plus-values immobilières avantageuses

La fiscalité des plus-values dépend du régime d’imposition choisi par la SCI :

SCI à l’IR : les associés bénéficient des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers. L’exonération totale des plus-values est obtenue après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

SCI à l’IS : la revente d’un bien entraîne une imposition sur la plus-value nette d’amortissement. Cependant, un abattement progressif sur les cessions de parts sociales s’applique, avec :

• 50 % pour une détention de 2 à 8 ans

• 65 % au-delà de 8 ans.

Cela favorise les associés souhaitant conserver leurs parts sur le long terme.

Exonération de TVA

Les activités d’une SCI familiale sont généralement exonérées de TVA. C'est ce qui simplifiera la gestion fiscale. Il y a toutefois certaines exceptions qui vont s’appliquer, comme la location de bureaux ou des prestations d’hébergement meublé, qui sont soumises à la TVA.

Dans ces cas spécifiques, la SCI doit effectuer des déclarations fiscales supplémentaires. Elle pourra potentiellement récupérer la TVA sur ses achats liés à l’activité taxable.

Éligibilité aux dispositifs fiscaux avantageux

La SCI familiale peut bénéficier de dispositifs fiscaux comme le dispositif Pinel pour les investissements locatifs. Bien que ce régime soit principalement conçu pour les particuliers, les SCI à l’IR peuvent en bénéficier, à condition que chaque associé respecte les plafonds d’investissement et de réduction d’impôt.

En investissant dans un logement neuf dans une zone éligible, une SCI peut obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi. Elle sera répartie entre les associés selon leur quote-part.

Les étapes pour créer une SCI familiale

 

Étapes	Détails	Remarques
Conditions de création	- Minimum de 2 associés sans restriction de nationalité ou de lien familial.	Dans une SCI familiale, les associés sont généralement des membres de la même famille (parents, enfants, frères et sœurs).
	- Rédaction des statuts.	Document fondateur définissant les règles de fonctionnement.
	- Enregistrement des statuts auprès du greffe ou via un guichet électronique unique.	Formalité indispensable pour la reconnaissance légale.
	- Publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales.	Permet d’informer le public de la création de la société.
Rédaction des statuts	- Définition des pouvoirs du gérant.	Précise ses missions (gestion des biens, signature de contrats) et les limites de ses prérogatives.
	- Répartition des parts sociales en fonction des apports financiers ou en nature de chaque associé.	Une répartition claire limite les conflits futurs.
	- Règles de prise de décision lors des assemblées générales.	Notamment pour les décisions importantes, comme la vente d’un bien immobilier.
	- Recommandation de faire appel à un notaire ou un avocat spécialisé.	Garantit une rédaction précise et adaptée aux enjeux familiaux.
Coût estimé de création	- Frais d’enregistrement : Environ 200 €.	Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
	- Publication d’annonce légale : Entre 150 et 250 €.	Le tarif dépend du journal choisi et de la région.
	- Honoraires d’un notaire ou avocat : Environ 500 à 1 000 €.	Ces frais peuvent augmenter selon les services sollicités et la complexité de la rédaction des statuts.
	- Coût total estimé en moyenne : Entre 500 et 1 000 €, pouvant aller jusqu’à 1 200 € dans les grandes villes.	Inclut toutes les démarches nécessaires pour la création de la SCI familiale, selon notaires.fr.

Les inconvénients et limites fiscales de la SCI familiale

Responsabilité illimitée des associés

L’un des principaux inconvénients de la SCI familiale est la responsabilité illimitée des associés. Contrairement aux sociétés commerciales dans lesquelles la responsabilité est limitée au montant des apports, les associés d’une SCI sont solidairement responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel.

Si une SCI contracte un emprunt pour acquérir un bien immobilier et ne parvient pas à rembourser en raison d’une gestion déficitaire (loyers impayés, vacance prolongée), les créanciers peuvent se retourner contre les associés. Ils devront alors combler le déficit avec leurs biens personnels. Ainsi, chaque associé engagera son patrimoine au prorata de sa participation dans la SCI. Ce risque peut être amplifié en cas de mésentente entre les membres de la famille. La prise de décisions deviendra alors difficile pour éviter la faillite.

Interdiction d’activités commerciales

La SCI est une structure dédiée à la gestion de patrimoine immobilier et non à des activités commerciales. Cela signifie que certaines opérations, comme l’achat-revente de biens immobiliers en vue de réaliser des profits (activité de marchand de biens), sont strictement interdites.

Pour la location meublée, la fiscalité applicable devient complexe. Si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % des revenus totaux de la SCI, celle-ci est requalifiée en activité commerciale et passe automatiquement sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Cela peut engendrer une fiscalité plus lourde et des contraintes administratives supplémentaires.

Une SCI louant plusieurs appartements meublés dans une zone touristique devra surveiller attentivement ses recettes pour éviter cette requalification, car cela peut entraîner une hausse significative des charges fiscales, notamment sur les plus-values immobilières.

Obligation de comptabilité et gestion rigoureuse

La gestion d’une SCI familiale exige une rigueur administrative importante, surtout en matière de comptabilité. Si la SCI est soumise à l’IR, une comptabilité simplifiée peut suffire. Cependant, pour les SCI à l’IS, une comptabilité complète, conforme aux normes commerciales, est obligatoire.

Cette obligation implique :

• la tenue d’un bilan annuel,

• la déclaration fiscale des résultats,

• la gestion des relations avec les associés pour la répartition des bénéfices et des charges.

Coût de gestion estimé : Selon des experts-comptables, le coût annuel pour gérer la comptabilité d’une petite SCI familiale est d’environ 1 200 €. Ce montant inclut les honoraires d’un expert-comptable pour établir les comptes annuels et déposer les déclarations fiscales.

Ces contraintes peuvent peser lourdement sur la rentabilité d’une SCI, surtout si les revenus générés par les biens immobiliers sont faibles. Par ailleurs, toute négligence dans la gestion comptable peut exposer la SCI à des sanctions fiscales et administratives, voire à une remise en cause de ses avantages fiscaux.

Études de cas : optimiser les avantages fiscaux

Transmission progressive via le démembrement

Le démembrement de propriété est une stratégie souvent utilisée pour transmettre un patrimoine immobilier tout en optimisant les avantages fiscaux. Dans ce cadre, la pleine propriété d’un bien est scindée en nue-propriété et usufruit.

Les parents conservent l’usufruit ; ils pourront percevoir les loyers ou occuper le bien. Les enfants quant à eux recevront progressivement la nue-propriété.

Un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € est détenu dans une SCI familiale par deux parents souhaitant le transmettre à leurs trois enfants. Grâce à l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant, chaque enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 € sans droits de donation.

Si le bien est démembré, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits.

Pour des parents âgés de 60 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur totale, soit 300 000 €.

En répartissant ce montant entre les trois enfants, chacun recevra une part de 100 000 €, entièrement exonérée grâce aux abattements. Les économies fiscales réalisées par rapport à une donation en pleine propriété sont substantielles, car les droits de mutation sont réduits ou supprimés.

Optimisation des revenus locatifs

Les revenus locatifs générés par une SCI familiale peuvent être optimisés grâce à un choix stratégique entre l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

Cas chiffré :

• Un bien locatif génère des loyers annuels de 30 000 €.

• Sous le régime de l’IR, les revenus sont directement imposés au barème progressif de l’impôt selon la quote-part de chaque associé. Si le taux marginal d’imposition d’un associé est de 30 %, il paiera environ 9 000 € d’impôts (hors prélèvements sociaux de 17,2 %).

• Sous le régime de l’IS, la SCI peut amortir le bien, réduisant son résultat imposable. Si l’amortissement annuel est estimé à 8 000 €, le bénéfice imposable descend à 22 000 €. Avec un taux réduit de 15 % pour les premiers 42 500 €, l’impôt dû est de 3 300 €.

Dans cet exemple, le choix du régime IS permet d’économiser 5 700 € par an, bien que des précautions soient nécessaires en raison des contraintes liées à l’IS (imposition plus élevée des plus-values).

Réduction des droits de succession

La SCI familiale permet de réduire les droits de succession en cas de transmission d’un patrimoine important.

Prenons le cas d'un patrimoine immobilier de 1,2 million d’euros est transmis à deux enfants. Sans SCI, les droits de succession sont calculés sur la base de la valeur totale, après application des abattements.

Avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, les droits portent sur 1 million d’euros. Selon le barème progressif, les enfants paient environ 195 000 € de droits.

Avec une SCI familiale, la valeur des parts sociales peut être minorée grâce à des ajustements comme :

• La prise en compte des dettes contractées par la SCI (par exemple, un emprunt en cours de 200 000 €).

• L’application d’une décote pour indivisibilité (10 à 20 %), justifiée par la difficulté de vendre des parts dans une structure familiale.

Ici, une décote de 15 % ramènera la valeur taxable à 850 000 €, réduisant les droits à environ 165 000 €, soit une économie de 30 000 €.

Perspectives pour la fiscalité des SCI familiales en 2024

Changements récents dans la législation fiscale : impact sur les SCI familiales

En 2023, plusieurs ajustements législatifs ont modifié les règles fiscales pour les sociétés civiles immobilières (SCI), y compris les SCI familiales. Ces modifications visent à renforcer la transparence fiscale et à limiter certains abus perçus dans l’utilisation de ces structures pour des avantages fiscaux disproportionnés.

Parmi les principaux changements :

• Renforcement du contrôle fiscal : l'administration fiscale intensifie les vérifications des montages financiers associés aux SCI, comme ceux impliquant le démembrement de propriété ou des donations successives. Ce contrôle pourrait augmenter le risque de redressement fiscal si les stratégies utilisées ne respectent pas strictement la législation.

• Révision des abattements pour durée de détention : bien que l’abattement pour les plus-values immobilières reste inchangé à ce jour, des débats ont émergé sur la nécessité de revoir les seuils et montants, en particulier pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Ces ajustements pourraient affecter la rentabilité des opérations de cession dans le cadre familial.

Ces évolutions incitent les détenteurs de SCI familiales à anticiper les éventuels impacts fiscaux et à adapter leurs stratégies, en se faisant accompagner par des experts.

Réformes potentielles en 2024 : opportunités et risques

Les discussions autour du projet de loi de finances pour 2024 laissent entrevoir des réformes qui pourraient affecter directement ou indirectement les SCI familiales. Parmi les principales propositions :

Réduction des abattements sur les donations et successions

Certains experts évoquent la possibilité de réduire les abattements actuellement en vigueur (100 000 € par parent et par enfant). Cette mesure, si adoptée, augmenterait la charge fiscale lors des transmissions via SCI.

Toutefois, le gouvernement pourrait introduire des dispositifs alternatifs pour favoriser les transmissions de patrimoine, notamment dans un contexte de hausse des prix immobiliers.

Encadrement des démembrements de propriété

Le démembrement de propriété, largement utilisé pour réduire la base imposable, pourrait être davantage encadré. Des propositions incluent la limitation des décotes appliquées sur les valeurs de nue-propriété et d’usufruit, réduisant ainsi l’attractivité fiscale de cette stratégie.

Opportunités liées aux dispositifs incitatifs

Le maintien ou l’élargissement du dispositif Pinel pour les investissements locatifs pourrait être une opportunité pour les SCI familiales en quête de réduction d’impôt tout en diversifiant leur patrimoine.

De même, de nouvelles incitations fiscales pour la rénovation énergétique des biens détenus par des SCI pourraient être introduites, en cohérence avec les objectifs climatiques fixés pour 2030.

Taxation des biens immobiliers de luxe

Une taxe spécifique sur les résidences secondaires et biens immobiliers de luxe est envisagée. Les SCI familiales possédant ce type de patrimoine pourraient voir leurs charges fiscales augmenter, ce qui impacterait leur rentabilité globale.

Ce qu'il faut retenir

La SCI familiale présente des avantages fiscaux significatifs, en particulier en matière de transmission de patrimoine, d’optimisation des revenus locatifs et de réduction des droits de succession. Il faudra cependant suivre les démarches administratives et juridiques adaptées. Pour optimiser ces bénéfices et éviter les erreurs coûteuses, il faudra se faire accompagner par des professionnels comme des notaires, experts-comptables ou conseillers fiscaux.

En planifiant soigneusement chaque étape, les familles peuvent préserver et transmettre efficacement leur patrimoine immobilier tout en restant conformes aux évolutions législatives.