Plus-value SCI IR : les astuces pour réduire l'imposition

La plus-value SCI IR représente la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Les frais d’acquisition et les coûts liés à la vente ou aux travaux effectués sur le bien y seront ajoutés. La SCI ou Société Civile Immobilière est un outil de gestion patrimoniale prisé en France. Il permet d’acquérir, de gérer et de transmettre des biens immobiliers en mutualisant les ressources.

En 2022, près de 10 % des acquisitions immobilières ont été réalisées via une SCI. L’un des enjeux majeurs liés à la gestion d’une SCI est la fiscalité, surtout celle de la plus-value immobilière. Elle impactera par ailleurs fortement le rendement d’un investissement.

En cas de vente, la plus-value sera soumise à une imposition pouvant atteindre jusqu’à 36,2 % pour les SCI à l’impôt sur le revenu (IR). La fiscalité de celles soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sera plus complexe à cause des calculs liés à l’amortissement du bien. Il faudra donc optimiser les impôts pour augmenter le profit net lors d’une vente. Pour rentabiliser un projet immobilier il faudra une bonne maîtrise des règles fiscales, des exonérations possibles et des stratégies spécifiques à la SCI.

Comprendre la fiscalité des plus-values en SCI IR

Fiscalité des plus-values en SCI IR

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et d'acquisition d’un bien, ajustée par les frais et travaux. Elle peut être réduite par des déductions avant imposition.

Deux types de plus-values existent en SCI :

• Plus-value sur la vente d’un bien détenu par la SCI.

• Plus-value sur la vente de parts sociales par les associés, calculée selon la valeur nette comptable des parts.

En SCI à l’IR, les plus-values sont imposées directement aux associés, selon leur quote-part.

Si la SCI réalise une plus-value de 100 000 € et un associé détient 40 % des parts, il est imposé sur 40 000 €.

Les taux d’imposition sont les suivants :

• 19 % d’impôt sur le revenu,

• 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total,

• Une taxe additionnelle de 2 à 6 % s’applique pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.

Pour une plus-value de 120 000 €, le montant total de la taxation serait de 43 440 €, répartie entre les associés. Une planification fiscale peut réduire l'impact, grâce à des exonérations possibles.

 

Calculer la plus-value imposable : méthodologie et exemples

 

Étape	Description	Montant
Prix de cession	Montant effectivement payé par l’acquéreur, incluant les frais à la charge de l’acheteur.	350 000 €
Prix d’acquisition	Montant payé lors de l’achat du bien, augmenté des frais d’acquisition (notaire, droits).	200 000 €
Ajustements pour frais d’acquisition	Frais forfaitaires de 7,5 % si pas de justificatifs.	200 000 € × 7,5 % = 15 000 €
Ajustements pour travaux	Frais forfaitaires de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et sans justificatifs.	200 000 € × 15 % = 30 000 €
Prix d’acquisition ajusté	Somme du prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux.	200 000 € + 15 000 € + 30 000 € = 245 000 €
Plus-value brute	Différence entre prix de cession et prix d’acquisition ajusté.	350 000 € - 245 000 € = 105 000 €
Abattement pour IR (durée de détention)	6 % par an à partir de la 6ᵉ année, soit 18 % pour 3 ans.	105 000 € × (100 % - 18 %) = 86 100 €
Abattement pour prélèvements sociaux	1,65 % par an à partir de la 6ᵉ année, soit 4,95 % pour 3 ans.	105 000 € × (100 % - 4,95 %) = 99 802,50 €
Montant après abattement pour IR	Après application de l’abattement pour l’impôt sur le revenu.	86 100 €
Montant après abattement pour prélèvements sociaux	Après application de l’abattement pour les prélèvements sociaux.	99 802,50 €
Imposition sur le revenu	Impôt de 19 % sur le montant après abattement pour l’impôt sur le revenu.	86 100 € × 19 % = 16 359 €
Prélèvements sociaux	Prélèvements sociaux de 17,2 % sur le montant après abattement pour les prélèvements sociaux.	99 802,50 € × 17,2 % = 17 166,03 €
Total de l’imposition	Somme de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.	16 359 € + 17 166,03 € = 33 525,03 €

Comment réduire l’imposition sur la plus-value en SCI IR ?

Exploiter les abattements pour durée de détention

La fiscalité des plus-values immobilières en SCI IR intègre un système d’abattements progressifs, qui récompensent la détention longue. Le barème est le suivant :

• 0 % d’abattement durant les cinq premières années.

• 6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année pour l’impôt sur le revenu (IR).

• 4 % la 22ᵉ année, conduisant à une exonération totale d’IR après 22 ans.

• Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’abattement commence à 6 ans, avec une exonération totale au bout de 30 ans.

Supposons une SCI IR réalisant une plus-value imposable brute de 150 000 € pour un bien détenu depuis 15 ans. Les abattements s’appliquent comme suit :

Abattement pour IR : 6 % × 10 années (15 ans - 5 ans) = 60 %.

• Plus-value nette pour IR : 150 000 € × (1 - 60 %) = 60 000 €

• Impôt sur le revenu : 60 000 € × 19 % = 11 400 €.

Abattement pour prélèvements sociaux : 1,65 % par an entre 6 et 15 ans, soit 16,5 %.

• Plus-value nette pour prélèvements sociaux : 150 000 € × (1 - 16,5 %) = 125 250 €.

• Prélèvements sociaux : 125 250 € × 17,2 % = 21 647,40 €.

Imposition totale : 11 400 € + 21 647,40 € = 33 047,40 €.

Les abattements réduisent ici la taxation de près de 40 %, illustrant l’avantage d’une détention longue.

Déduire le maximum de frais autorisés

Pour diminuer la base imposable, il faut identifier et déduire tous les frais éligibles, comme :

• les frais d’acquisition : frais de notaire et droits d’enregistrement, déductibles selon justificatifs ou via un forfait de 7,5 %,

• les frais de cession : diagnostics obligatoires, frais d’agence immobilière ou indemnités d’éviction payées par le vendeur,

• les travaux d’amélioration : uniquement si non couverts par l’assurance décennale et réalisés par des professionnels, ou 15 % du prix d’acquisition en forfait après 5 ans de détention.

Une bonne répartition de ces frais entre associés, proportionnellement à leur quote-part, peut réduire davantage la taxation individuelle. Surtout si certains associés disposent d’un taux marginal d’imposition plus bas.

Planifier la vente pour optimiser les abattements

Organiser la cession d’un bien en fonction des seuils d’abattement peut se révéler stratégique.

Simulation d’un calendrier de détention :

Un bien acquis pour 200 000 € et revendu pour 400 000 € génère une plus-value brute de 200 000 €.

• À 10 ans, la plus-value imposable est encore soumise à 70 % de l’IR (abattement de 30 %).

• À 20 ans, la base imposable à l’IR est réduite de 90 %.

• À 30 ans, aucune taxation n’est due. Vous ferez une économie de 72 400 € (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux sur 200 000 €).

Miser sur le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

• l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus),

• la nue-propriété (droit de disposer du bien).

Avantages fiscaux :

• Lors de la cession de la nue-propriété, la base imposable correspond uniquement à la valeur de celle-ci. Elle est souvent bien inférieure à celle de la pleine propriété.

• En cas de démembrement temporaire (par exemple, sur 15 ans), la reconstitution de la pleine propriété au terme du démembrement n’est pas soumise à la fiscalité sur la plus-value.

Un bien de 300 000 € est démembré en nue-propriété (60 % de la valeur, soit 180 000 €) et usufruit (40 %, soit 120 000 €).

Si seule la nue-propriété est vendue, la plus-value est calculée sur cette fraction, réduisant la taxation totale.

En combinant le démembrement et la détention longue, les gains fiscaux peuvent être significatifs.

Les conditions d’exonération d’imposition sur les plus-values en SCI IR

Exonération liée à la durée de détention

En SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les abattements progressifs permettent une exonération totale après :

• 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu.

• 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux (17,2 %).

Ces abattements s’appliquent de manière linéaire après les cinq premières années.

Un associé détenant un bien depuis 25 ans sera entièrement exonéré pour l’IR. Mais il continuera de bénéficier des abattements sur les prélèvements sociaux jusqu’à atteindre 30 ans.

Exonération pour faible montant de cession

Une exonération spécifique s’applique lorsque le montant de la cession n’excède pas 15 000 € par associé. Cela peut être avantageux dans le cadre d’une SCI. Cependant, cette règle présente des limites importantes :

• elle concerne uniquement les biens immobiliers, non les cessions de parts sociales de la SCI,

• le seuil de 15 000 € s’entend en fonction de la quote-part détenue par chaque associé. Ainsi, si une société compte deux associés à parts égales, l’exonération s’applique si le montant de la cession totale ne dépasse pas 30 000 €.

Une SCI cède un bien pour 20 000 € avec deux associés à parts égales. Chacun bénéficiera de l’exonération car leur part respective (10 000 €) est inférieure au seuil de 15 000 €.

Exonération pour résidence principale

Une exonération totale s’applique à la vente d’un bien utilisé comme résidence principale. Pour une SCI, elle peut être accordée à condition que :

• le bien soit mis gratuitement à disposition d’un associé,

• l’associé justifie qu’il s’agissait bien de sa résidence principale avant la cession.

Cette exonération est limitée à l’usage personnel des associés et ne s’étend pas aux biens loués, même si les revenus locatifs sont reversés à un associé occupant.

Exonérations spécifiques

Certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle, même sans atteindre les seuils de durée de détention :

• Cession à des organismes de logement social : si une SCI vend un bien à un organisme tel qu’un HLM, l’exonération s’applique. Elle se fera sous réserve que l’organisme s’engage à affecter le bien à la location sociale pendant au moins 10 ans.

• Vente dans le cadre d’une expropriation : les ventes réalisées dans le cadre d’opérations d’expropriation, pour utilité publique par exemple, bénéficient d’une exonération si les indemnités perçues sont réinvesties dans un délai donné.

• Opérations de remembrement urbain : certaines cessions réalisées dans un contexte de projets urbains ou de réorganisation du territoire peuvent être exonérées. Cela se fera en fonction des critères définis par les collectivités locales et l’État.

SCI IR ou IS : Quel régime choisir pour réduire l’imposition ?

 

Critères	SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)	SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
Principe de fiscalité	Transparence fiscale : Les revenus et plus-values sont imposés au nom des associés, proportionnellement à leur quote-part.	Taxation comme entité distincte, les bénéfices (y compris les plus-values) sont taxés au taux de l'IS.
Abattements pour durée de détention	Abattement progressif sur la durée de détention, avec exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.	Pas d’abattement pour durée de détention.
Taxation sur les plus-values	Imposition progressive selon les tranches marginales d’imposition des associés (jusqu’à 45 % pour l’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).	Plus-values considérées comme professionnelles, soumises à l'IS (25 %).
Fiscalité personnelle	Les associés sont imposés personnellement sur leurs parts de revenus et de plus-values.	Taxation de la société sur les bénéfices, puis imposition des dividendes au niveau des associés (double imposition).
Avantages	- Idéal pour des projets patrimoniaux sur le long terme. - Exonération possible après 22 ans de détention pour l'IR. - Simplicité dans la gestion fiscale.	- Avantage pour les projets de gestion active (achat-revente, location meublée). - Revenus réinvestis sans taxation immédiate. - Taux d’imposition fixe de 25 %.
Inconvénients	- Fiscalité élevée en cas de revenus importants. - Pas de possibilité de réinvestir les revenus sans générer une imposition immédiate.	- Taxation plus lourde sur les plus-values. - Double imposition sur les dividendes (IS + PFU ou barème progressif).
Possibilité de changer de régime	Non applicable (pas de retour possible à l’IR une fois passé à l’IS).	Oui, changement possible de l'IR à l'IS, mais avec conditions : décision unanime des associés et réévaluation des biens à leur valeur marchande.
Risques d’un changement de régime	- Perte des avantages fiscaux de l'IR.	- Réévaluation des biens à leur valeur marchande, générant une plus-value latente immédiatement imposable. - Choix irrévocable, impossibilité de revenir à l'IR.

Erreurs fréquentes à éviter

Ignorer les justificatifs pour les déductions

Ne pas conserver les preuves des dépenses déductibles peut entraîner le rejet des déductions fiscales et des pénalités. Il faudra conserver toutes les factures et documents liés aux dépenses de la SCI.

Mauvaise anticipation de la durée de détention

Vendre un bien avant d’atteindre les seuils d’abattements fiscaux peut augmenter l’imposition sur les plus-values. Pour optimiser la fiscalité, planifiez bien la durée de détention et évaluez le moment propice pour vendre.

Confusion entre SCI IR et SCI IS

Choisir un régime fiscal inadapté peut entraîner une fiscalité moins avantageuse et des complications administratives. Il est important de bien comprendre les différences entre l’IR et l’IS. Vous devez aussi consulter un expert pour simuler l'impact de chaque régime avant de prendre une décision.

Questions fréquentes des investisseurs

Comment déclarer une plus-value en SCI IR ?

Lors de la vente d’un bien, le notaire calcule la plus-value imposable et prélève les taxes (IR, prélèvements sociaux). Les associés déclarent ensuite leur part de plus-value sur leur déclaration de revenus, selon leur quote-part dans la SCI.

Quels travaux peuvent être déduits ?

Les travaux de construction, rénovation ou agrandissement peuvent être déduits, mais pas les dépenses d'entretien. Des justificatifs sont nécessaires, sauf pour les biens détenus plus de 5 ans, dans lesquels un forfait de 15 % peut être appliqué sans justificatifs.

La SCI familiale bénéficie-t-elle d’un régime particulier ?

Non, la SCI familiale suit les mêmes règles fiscales qu'une SCI classique, que ce soit pour l’IR ou l’IS. Cependant, elle permet une gestion souple de la transmission du patrimoine via des donations.

Les éléments à maîtriser pour optimiser sa fiscalité en SCI IR

Pour optimiser la fiscalité en SCI à l’IR, il faudra maîtriser les leviers comme les abattements pour durée de détention, la déduction des frais éligibles et la planification stratégique des cessions. Un suivi rigoureux des démarches fiscales, couplé à un accompagnement d'experts (notaires, fiscalistes), permet de réduire l’impact des plus-values et de sécuriser les transactions.

Il faudra aussi prévoir la vente de vos biens en anticipant les seuils d'exonération pour optimiser les bénéfices nets. Vous devez ainsi être proactif dans la gestion de votre SCI. Vous devez collaborer avec des spécialistes pour ajuster les stratégies fiscales à vos objectifs patrimoniaux à long terme.