Les avantages fiscaux SCI permettent de bien gérer les revenus locatifs, grâce à des régimes fiscaux variés. Les investisseurs choisissent la SCI ou Société Civile Immobilière car elle facilite la gestion de leur patrimoine immobilier ainsi que son optimisation fiscale.

En France, plus de 1,5 million de SCI étaient en activité en 2022, mais elle est peut être complexe sur le plan juridique et fiscale. Il est nécessaire de bien comprendre ses règles pour en tirer pleinement profit. 

Comprendre la SCI et ses règles fiscales de base

Pour faciliter la détention et la gestion de biens immobiliers entre plusieurs associés, une structure juridique appelée SCI a été créée. Contrairement à une propriété directe, dans laquelle chaque personne détient une part physique du bien, les associés de l'entreprise possèdent des parts sociales qui représentent leur quote-part dans la société. Ils deviennent donc propriétaires du patrimoine immobilier détenu par celle-ci.

Cette forme de société est souvent choisie par des familles ou des partenaires d'affaires. Elle permet une gestion commune du patrimoine tout en offrant des options avantageuses pour organiser la transmission et l'optimisation fiscale du bien immobilier.

En transférant des parts de SCI, il est possible de transmettre progressivement un bien immobilier sans procéder à une vente directe, tout en bénéficiant d'abattements fiscaux à chaque don.

Choix du régime fiscal : IR vs IS

Voici un tableau comparatif entre le régime fiscal de l'Impôt sur le Revenu (IR) et l'Impôt sur les Sociétés (IS) pour une SCI :

 

Critère	SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR)	SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
Principe d'imposition	Chaque associé est imposé personnellement sur la part des revenus locatifs qui lui revient.	La SCI est imposée comme une entité à part entière.
Mode de calcul des revenus imposables	Régime des revenus fonciers, avec déductibilité des charges et abattements pour la durée de détention.	Charges d'exploitation, frais d'entretien et amortissement du bien déductibles, ce qui réduit le bénéfice imposable.
Avantages	- Fiscalité simplifiée - Adapté aux SCI familiales ou de petite taille souhaitant éviter la complexité fiscale de l'IS.	- Réduction significative de l'imposition pendant la phase de détention grâce aux déductions d'amortissement et de charges - Optimisation de la fiscalité en phase de détention.
Inconvénients	- Revenu foncier intégré dans la déclaration personnelle de chaque associé, soumis à des tranches élevées d'imposition.	- Plus-values de cession imposées au taux de l'IS, sans abattement pour durée de détention, ce qui alourdit la fiscalité en cas de revente.
Type de SCI recommandé	SCI familiale ou de petite taille souhaitant une gestion simplifiée.	SCI de gestion patrimoniale ne prévoyant pas de revente immédiate, mais cherchant à optimiser la fiscalité sur la durée de détention.

 

SCI à l’IR : avantages fiscaux et limites pour les revenus locatifs

Transparence fiscale : une fiscalité des revenus en nom propre

Les associés qui optent pour une SCI à l'Impôt sur le Revenu IR, bénéficient d'une transparence fiscale similaire à la détention directe d'un bien immobilier. Concrètement, cela signifie que la société elle-même n'est pas soumise à l'impôt sur ses loyers.

À la place, chaque associé est imposé en fonction de sa part dans l'entreprise. Les recettes locatives sont déclarés comme des revenus fonciers dans leur déclaration d'impôt personnel.

Ce mode de fiscalité est simple à gérer pour les membres, qui bénéficient d'une déduction des charges (intérêts d'emprunt, frais d'entretien, assurance, etc.) avant prélèvement fiscal. Cependant, cela peut également entraîner une augmentation de leur taux d'imposition si ces revenus locatifs les font basculer dans une tranche supérieure des charges fiscales.

Absence d'avantages fiscaux directs sur les revenus locatifs

L'un des principaux inconvénients du régime de la SCI à l'IR est l'absence d'avantages fiscaux spécifiques sur les recettes locatifs elles-mêmes. Le régime à l'IR ne prévoit pas d'amortissement comptable. Ce n'est pas le cas du régime de l'IS dans lequel les charges d'exploitation et l'amortissement réduisent le bénéfice imposable.

Les associés peuvent toutefois bénéficier des dispositifs de défiscalisation qui s'appliquent aux particuliers, comme :

• la loi Pinel,
• le dispositif Denormandie
• la loi Malraux,

Ils sont conçus :

• pour encourager l'investissement immobilier dans certaines zones

• pour la rénovation du patrimoine immobilier.

Avantage de l'investissement à plusieurs pour les dispositifs défiscalisants

En se regroupant au sein d'une SCI, les associés pourront investir dans des projets de grande envergure qui nécessiteraient des capitaux importants. Un programme de restauration dans le cadre de la loi Malraux peut entraîner des coûts élevés. Cela peut concerner un bâtiment classé à rénover ou qui est situé en secteur sauvegardé.

Avec une SCI à l'IR, chaque membre pourra bénéficier de la réduction d'impôt proportionnellement à sa participation. Les charges financières pourront être réparties et il sera possible de profiter pleinement de l'avantage fiscal tout en diversifiant son portefeuille immobilier.

SCI à l’IS : optimisation de l’impôt sur les recettes locatives

Imposition des bénéfices au taux de l'IS

Le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS) offre plusieurs leviers d'optimisation fiscale aux SCI :

• par la possibilité de déduire de nombreux frais

• par l'amortissement des biens immobiliers.

La SCI à l'IS est considérée comme une entité fiscale autonome. Ce n'est pas le cas du régime de l'IR, dans lequel les revenus fonciers sont imposés au nom des associés.

Les charges peuvent être déduites des recettes locatives, comme le bénéfice imposable de la SCI. Elles comprennent les frais :

• de gestion,

• d'entretien,

• les intérêts d'emprunt

• les frais de rénovation.

L'amortissement comptable des biens, qui correspond à la perte de valeur du bien au fil du temps, est déductible, permet de réduire davantage le bénéfice imposable. Mais cette diminution ne correspond pas à une dépense réelle.

Cette structure est avantageuse pour les SCI qui veulent optimiser leur charges fiscales sur les recettes locatives, surtout si elles génèrent des recettes locatives élevées.

Double imposition en cas de distribution de dividendes

La double imposition qui s'applique lorsque les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes aux associés.

Les bénéfices réalisés par la SCI sont d'abord soumis à l'impôt sur les sociétés :

• 15 % jusqu'à un seuil de 38 120 €,

• puis 25 % pour les montants dépassant ce seuil.

Si les associés décident de se verser des dividendes, ces montants sont de nouveaux soumis à l'impôt. Ils se feront sous la forme du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, incluant les prélèvements sociaux.

Cette double imposition peut réduire l'intérêt du régime de l'IS pour des SCI qui aurait pour objectif de distribuer régulièrement les bénéfices. Mais tant que les bénéfices sont conservés dans la société, ils ne subissent pas cette seconde imposition.

Cela peut s'avérer avantageux pour les investisseurs cherchant à réinvestir leurs revenus dans de nouveaux projets immobiliers ou à constituer un capital à long terme.

Quand est-ce que l'IS devient intéressant pour les hauts revenus ?

Les hauts revenus sont soumis à un taux marginal d'imposition élevé (supérieur à 30 %). Dans le régime de l'IR, les recettes locatives s'ajoutent aux revenus personnels des associés. Mais cela risque de les faire passer dans des tranches d'imputation fiscale plus élevées, voire d'atteindre les taux marginaux de 41 % ou 45 %.

En optant pour l'IS, les bénéfices de la SCI sont imposés séparément du barème progressif de l'impôt sur le revenu. La société peut ainsi profiter des taux d'imposition fixe de 15 % et 25 %.

Ce dispositif est donc intéressant pour les investisseurs qui veulent limiter leur pression fiscale personnelle et optimiser leur rentabilité. Ils maintiendront par la même occasion les bénéfices au sein de la SCI pour financer d'éventuels investissements futurs.

L’imposition des plus-values en SCI

Critères	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Type d'imposition des plus-values	Plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention	Plus-values des sociétés avec impact des amortissements
Règles d'abattement sur la durée de détention	- Abattement progressif en fonction de la durée de détention - Exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention - Exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans	- Aucun abattement progressif en fonction de la durée de détention - La base imposable est augmentée par la prise en compte des amortissements pratiqués antérieurement - La plus-value est calculée sur le prix d'acquisition diminué des amortissements réalisés, de manière similaire ainsi l'assiette de l'imposition sur la plus-value
Taux d'imposition des plus-values	- Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux avec abattements en fonction de la durée de détention (36,2 % taux combiné pour des durées longues	- Imposition aux taux de l'IS : 15 % et 25 %, sans allègement pour la durée de détention
Avantages / Inconvénients du régime	- Avantageux pour les ventes de biens détenus sur une période prolongée - Réduction progressive de l'imposition jusqu'à une exonération complète après 22 ou 30 ans	- Imposition possiblement élevée en cas de vente de biens amortis depuis longtemps - Impact négatif des amortissements sur l'assiette de la plus-value, permettant la charge fiscale sans possibilité d'abattement pour durée de détention
Optimisation fiscale recommandée	- Bénéfique pour les investissements à long terme (22 à 30 ans)	- Simulation fiscale recommandée pour évaluation si les économies locatives compensent l'imposition des plus-values ​​- Attention à la revalorisation de la base imposable lors de la vente, surtout pour des biens amortis sur une longue période

Les avantages fiscaux de la SCI en matière de transmission et de donation

Transmission des parts sociales : décote et prise en compte des dettes

Utiliser une SCI pour transmettre un patrimoine immobilier présente des avantages fiscaux non négligeables. En transmettant des parts sociales plutôt que des biens en direct, les associés peuvent bénéficier d'une décote sur la valeur des parts. Cette décote découle principalement de deux facteurs :

• l'illiquidité des parts,

• la prise en compte des dettes de la SCI.

Le caractère non facilement revendable des parts sociales peut justifier une décote variant de 10 % à 20 % en moyenne, voire davantage dans certains cas. Si la société a contracté un emprunt pour financer l'acquisition de biens, ces dettes seront déduites de la valeur des parts sociales.

Exonérations et réductions fiscales sur les donations de parts dans une SCI Familiale

Dans le cadre d'une SCI familiale, la transmission des parts sociales bénéficie de dispositifs de réduction d'impôts particulièrement avantageux. Pour des dons de parts entre parents et enfants, par exemple, chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans.

Par ailleurs, si la SCI est endettée, la valeur des parts diminue mécaniquement en raison de la prise en compte des dettes dans l'assiette fiscale. Cette diminution permet aux associés de transmettre plus facilement un patrimoine sans dépasser les seuils d'abattement, surtout les droits de donation ou de succession.

Illustrations chiffrées : Comparaison des droits de succession avec ou sans SCI

Scénario	Sans SCI	Avec SCI
Valeur initiale du bien immobilier	800 000 €	800 000 €
Montant de la dette associée	-	200 000 €
Valeur nette des parts sociales	-	600 000 € (800 000 € - 200 000 €)
Décote pour illiquidité des parts	-	15 % de décote, soit 90 000 €
Base imposable après décote	800 000 €	510 000 € (600 000 € - 90 000 €)
Abattement pour deux parents	100 000 € par parent et par enfant (soit 200 000 € par enfant)	100 000 € par parent et par enfant (soit 200 000 € par enfant)
Montant imposable pour les droits	Droits de succession calculés sur la base de 800 000 €, réduits selon les normes d'abattement applicables.	Droits de donation calculés sur une base réduite à 510 000 €, puis abattements de 200 000 € par enfant, correspondant à la base imposable effective.
Avantages fiscaux	Droits de succession élevés, aucune réduction spécifique pour illiquidité ou structure juridique particulière	Réduction de la base imposable grâce à la décote pour illiquidité et à la dette de la SCI, permettant une transmission à coût fiscal optimisé.

Ce qu'il faut retenir

La SCI est une structure prise en France pour sa flexibilité en matière de gestion et de transmission de patrimoine immobilier. Deux régimes fiscaux sont possibles : l'IR, avantageux pour sa transparence fiscale et les abattements sur les plus-values, et l'IS, qui permet de déduire les charges et amortissement.

Cependant, l'imputation fiscale devra être cumulée en cas de cession. Le choix du régime dépend des objectifs des associés, comme la réduction des revenus imposables ou la conservation des bénéfices dans la société.