Investissement locatif rentable : comment réussir son projet ?

购买房地产不仅仅是为了获得一套居住的房子。也可以以获取更多的收入为目的。这就是租赁投资的情况。买房出租可以让您从可观的利润中获益。盈利能力是衡量租赁投资业绩的主要标准。可以根据适用的租金和房产的购买价格来确定这一要素。然而，要想在租赁房产投资中获得良好的收益，需要考虑的标准有很多，包括房产位置的选择、租赁类型的选择、税收的选择或 购置房产 的模式。

投资出租房产的收益有多少？

一般来说，租赁投资的利润率在2-8%不等。在某些情况下，它可以超过这个比例，达到10%。因此，与其他类型的投资相比，房地产确保了高利润率和正现金流。但需要注意的是，除了地段的选择外，投资的表现还要看出租物业的特点。 

• 单间和T1公寓

与大户型相比，这些小型公寓和工作室每平方米的价格更高。小区每平方米的价格要高很多。租金也是如此。要知道，在法国主要的学生城市，如图卢兹、里昂、巴黎或波尔多，这些工作室和T1都是非常抢手的。在这些城市，目标租户尤其是学生和年轻的上班族。小户型公寓的租赁需求非常大。为此，这些公寓提供了良好的回报。另一方面，投资这些住宅的唯一缺点是，住户经常会发生变化。 

• T4公寓和房屋

每平方米出售或出租，这些大面积物业的利润较低。不过，投资大面积的优势在于，租户多为家庭，比较稳定。这些住户往往倾向于对房子的所有权。这样一来，房子就会得到很好的维护，从而让业主减少维护和装修的费用。换句话说，往往是这些维护成本影响了性能。在这种情况下，安全性将弥补这种大房子和公寓的较低收益率。

• 两个或三个房间

这些住宅结合了大面积和小面积的特质。租户的稳定性有保障，流转风险合理。投资两房或三房的房子，可以限制租金的空置率和维护成本。目前，共享住宿也成为一种趋势。这种合租方式在学生城市也非常流行，因为大部分住户都是学生。对于后者来说，合租两室或三室公寓可以让他们节省预算。投资学生小区，保证了良好的收益。 

投资两房或三房，既能获得正确的收益，又能正确的风险。事实上，和所有的金融投资一样，利润为风险买单。因此，在租赁投资中，租金越高，风险越大。 

其他因素也会影响房产的性能，即： 。

• 税收优惠

通过各种财政安排，比如老地产的土地亏空，就可以增加投资的贡献。通过受益于减税或对所得收入的免税，业主-出租人可以利用大量的租金贡献，并产生正的现金流。不过，这一切都取决于出租人选择的身份。要想在租赁地产中做出好的交易，免税是一个不容错过的机会。这适用于新旧物业。 

• 房产价格 

购买价格是必须考虑的重要参数。的确，要想做好投资，一定要保证以最优惠的价格购买。也就是说，购买时金额过高，会降低房地产投资的回报率。此外，在目前价格不断上涨的情况下，这将对转售方面产生影响。

• 适用租金

一些投资者为了获得更好的回报，会倾向于提高租金。当然，为了留住租户，采用适应报价和建议压力的租金是相当明智的。通过提供一个有品位的家具和装饰的物业，洗衣机，电视等设备......。你可以提出一个略高于市场平均水平的价格。因此，为了保证项目的成功，应用的租金价格是不可忽视的一点。 

 

如何计算租房投资的利润率？

作为长期的避风港，购置房产能够带来非常诱人的回报率，让投资者放心。这样，在相对安全的环境下，也能让他们享受到巨大的税收优惠。像所有的金融投资一样，房地产必须为出租人赚取回报。

回报率是衡量租金投资绩效的标准。因此，租金、各项收费、减税、还贷等都要考虑在内。需要注意的是，房地产是唯一可以赊销融资的投资项目。在这种情况下，专业人士和私人可以利用信用杠杆效应购置房产。这种对年现金流的估计将是评估租赁投资经济效益的唯一方法。请看这段视频，了解如何确定你的财产的盈利能力。

计算租金投资回报率是一项特别复杂的操作。 

• 毛利润率

计算毛利时，将当年收到的租金除以房产的购买价格。工作和公证费将包含在这个购买价格中。这个参数可以让出租人对他想获得的不同房产进行第一次比较。

• 净利润率

在此计算中，将与毛利率相同。但是，在这种情况下，有必要从收到的租金中扣除每年产生的费用。这些费用包括税费、社会保险费、不能从住户处收回的共有权费用、出租人的保险费用、管理费（如果物业由专业人员管理），如果物业由贷款融资，则不能忘记贷款利息。 

通过计算净回报率，你可以了解你在租赁房地产上的投资到底能得到多少回报。这样一来，你就知道作为业主的你，在出租房产的时候，一年要支付多少钱。 

根据这个净收益的计算，可以确定是否需要努力储蓄以承担投资，还是用募集到的款项自筹资金就可以了。不过，在投资之前，一定要确定这是一个租赁需求真正紧张的领域。此外，还必须确保收费标准与所选城市或街区的市场价格一致。 

裸租和装修：哪个更赚钱？

为了保证更好的投资，提前确定房产的租赁方式是很重要的。房东可以带家具出租，也可以裸租。

• 赤裸裸的财产出租

在空租房中，由于房主不需要像带家具的出租房那样提供必须的家具，所以不需要花费大量的时间来准备房子。此外，由于物业不会配备设备或家具，这就避免了业主必须承担这些不同要素可能造成的损坏费用。 

• 带家具的出租

带家具的公寓已经有了必要的设备和家具，以保证租户的舒适度。租用带家具的房产，租户无需提供家具就能立即入住。即法令Alurfixes获得带家具出租地位所必需的设备清单。因此，对于一个由多个房间组成的房子，每个房间必须配备足够的家具。 

投资精装房出租的主要优势在于，它可以让您在享受高额回报的同时，还能享受到税收的软化。与裸租相比，精装房的租金更高。 

租用带家具的公寓可以享受到特别优惠的税收制度。也就是说，从已装修的房产中获得的款项被认为是工商业利益或Bic。如果年租金收入低于7万欧元，业主将受到微利制度的约束。该计划允许业主享受从家具租赁中获得的利润的50%的定额津贴。 

但是，只要年租金收入超过这个数额，实际计划就会被强制执行。应该指出的是，实际的制度提供了一个非常有利的税收框架。该制度允许从收取的收入中扣除某些费用。实际制度还提供了动产和不动产折旧的可能性。这对于业主-出租人来说，在税收方面是一个很大的优势。

选择带家具的房产，可以让您享受到专业带家具业主（LMP）或非专业带家具业主（LMNP）的身份。LMNP身份适用于年租金收入不超过23000欧元的情况。它可以让你享受到从带家具的租金中扣除费用，以及大约十年的折旧。 

年租金收入超过23,000欧元，出租人自动享受LMP地位。这种状态的好处是，按实际方案征税，取得的利润按财产收入征税。因此，地主可以利用土地亏空的机会减少税收。因此，无论选择何种制度或身份，租赁带家具的住房都能提供非常有利的税收制度。因此，选择这种租赁方式，只会给你的租赁房产投资盈利带来好处。 

租用带装修的房产的优势之一也是其租赁的灵活性。如租楼房或裸房需要签订至少3年的租赁合同，租房时如果是带家具的，租赁合同的期限至少是1年。而如果住户主要是学生，租期可以是9个月，不需要默契续租。因为这个合同，有可能会经常更换房产的住户。所以，为了避免租房荒，投资在租房需求大的地区，比如学生城市，更有意义。 

在什么类型的房产中投资租赁房产？

为了保证房地产项目的成功，必须事先确定其目标住户。购置物业的选择将取决于这些住户。 

• 投资投资房产

为了从良好的租金回报中获益，大多数投资者都希望购买租赁物业。的确，赌楼是一项有利可图的房地产投资，所获得的利润可以加入到业主的收入中。在租赁需求旺盛的大城市，购置楼房可以获得较高的毛收益。

投资这类房产的主要优势是，批量购买比单独购买几块地更便宜。因此，只要投入较大的资金，就可以从每平方米极低的价格中获益。 

• 投资于将被修复的房产。

要想在房地产中做出好的交易，购买带工程的房产是一个很好的解决方案，因为这些房产的价格比较便宜。因此，收购修缮后的房产，以期出租，会带来不错的租金总收益。另外，不要忘了，对于这种类型的房产，工程量会很大。因此，要考虑到投资的利润率与购买价格和工程费用的关系。

进行修复工作也需要新买家真正的投入，因为现场监督需要时间。这也是为什么这些作品的投资者大多是已经拥有一套或多套房产的人。

• 收购已入住的住宅 

对于一个以出租为目的的收购项目，或使其资产多样化，寻找已入住的房屋是特别有利可图的。选择已入住的房产，就不用再找租客了。这也使得从购置房产的第一个月开始就可以收取租金。这样一来，也就可以立即知道投资会带来什么。收购已经入住的房产的另一个好处是，也会更容易找到更多的住户。这既适用于租金的支付，也适用于房屋的维护。投资者有可能向卖方索取所有这些信息。

在收购这些已经有住户的房产之前，一定要查看租约和租客的情况，了解他们是否适合买家。仔细研究合同的内容，确保自己的项目能得到很好的优惠，确保项目能完全盈利，这一点是很有必要的。

当然，在这种情况下，唯一的困难将是迅速找到有人居住的房子或建筑。虽然有一些公司和售楼广告专门咨询和销售这些楼盘，但广告非常有限。此外，大部分的优惠往往都在巴黎地区。 

• 投资商业空间和办公室

投资专业房地产是很多投资者不一定会想到的解决方案。当然，投资专业用途的房产特别有意思。在这种情况下，投资一个可以作为办公室或商业用房的房产是一个问题。即租赁商业用房的毛租金回报率为5%，在大城市最好的地段，可以达到10%。

因此，要想找到投资商业楼宇的最佳位置，就必须在最繁华的街道和最暴露的建筑物上进行勘探，如果它是一个商店。这与住宅的理想位置恰恰相反，宁静是最好的选择。 

需要指出的是，与其租用住宅用途的房产，不如投资专业用途的房产，可以获得高额回报。投资商业楼宇可提供非常诱人的回报。商业地产的年毛利率可以达到10%。 

投资商业空间以及写字楼的主要优势在于，这是一个不会枯竭的市场。企业永远需要办公场所，就像商家永远需要办公场所一样。因此，投资商业地产的租金空置率非常低。但是，投资商业地产一定要注意寻找最佳的位置。