Investir dans l'immobilier : par passion ou par raison ?

Nombreuses sont les personnes qui choisissent d'entrer dans le secteur de l'immobilier pour investir leur argent. C'est en effet une activité particulièrement rentable, et c'est ce qui pousse les gens à la choisir en principe. Cependant, certains investisseurs entrent dans l'immobilier juste par pure passion. C'est la raison pour laquelle Mickaël Zonta, présentateur de l'émission Investissement Locatif TV, a convié deux personnages du secteur sur son plateau, Catia Lafonta qui est architecte d'intérieur chez Investissement Locatif et Nathalie qui est une experte du 92 chasseuse immobilier. L'objectif de l'émission sera de savoir si l'on doit investir dans l'immobilier par raison ou par passion.

 

La rentabilité et l'investissement par passion

Il est de principe que pour investir dans l'immobilier, nombreux facteurs de rentabilité doivent être étudiés à l'avance par rapport à la situation du bien que l'on va acheter. Il s'agit par exemple de l'état, de la situation géographique (centre ville, à proximité d'un commerce, etc.), de la valeur, etc. Il y a cependant des personnes comme susmentionné, qui ne s'en souci nullement.

Prenons l'exemple de la cliente chez Investissement Locatif, qui réside en dehors de la France, mais qui a quand même investi par choix de cœur à Clichy. La raison en est que la cliente séjournait souvent dans cette petite ville pour voir sa cousine, et elle a décidé d'y acheter un appartement. Il s'agit donc bien, d'un investissement de cœur suite à sa petite histoire d'enfance.

《Le but premier de cet appartement était vraiment d'optimiser l'espace, et donc créer un véritable T2, avec une chambre et une partie séjour》, avance Catia. Le projet a été réalisé en 3 mois avec de nombreux travaux effectués. L'espace cuisine a été ramené en un espace de vie, et l'ouverture de la salle d'eau a été directement transformée à l'entrée, afin d'avoir une salle de bain plus grande et plus optimisée, etc.

Dans quelle mesure serait-il alors possible de combiner le côté passion avec un investissement locatif rentable ?

Le choix de cœur dans l'exemple ici est le fait d'avoir investi à Clichy, alors que le propriétaire réside ailleurs. Or, de nombreux points positifs peuvent être tirés de Clichy pour une question d'investissement immobilier, avance Nathalie. C'est en effet cette dernière qui a trouvé l'appartement pour la cliente et l'on peut ainsi bien combiner les deux idées 《passion》et《rentabilité》dans l'investissement, mais tout reposera sur la rénovation et les avantages propres à la situation géographique du bien immobilier.

Pour quelques points d'éclaircissements suivant les avis de Nathalie, Clichy est un territoire d'investissement locatif extrêmement puissant puisqu'il devient patrimonial, mais il y a encore énormément de bonnes affaires à faire. Il a également un potentiel locatif fort, avec 7 000 entreprises aux alentours, des sièges sociaux de type Loréal, Amazon Monoprix, Bic, etc., et puis également le Tribunal de Paris qui ramène énormément d'administratif dans la zone où est implanté l'appartement. Enfin, le transport puisqu'il y a la ligne 13 et puis la ligne 14 qui vient d'être créée et qui créera donc un brassage extrêmement fort d'actifs qui viennent s'installer sur Clichy, spécialement dans cette zone là.

Comment réaliser une belle rénovation ?

La rénovation est la clé principale pour redonner de la valeur à un bien immobilier, afin qu'il devienne rentable ! Toujours avec l'appartement de la cliente susvisée, tout a été complètement refait, et c'est devenu un produit coup de cœur pour tout le monde, avance Mickaël Zonta. Mais quelles sont donc les techniques en terme d'architecture pour avoir de bons résultats sur l'optimisation de la surface, puisqu'il est impossible de repousser les murs ?

Pour avoir de bons résultats de rénovation, vous devez principalement savoir vous adapter à l'espace du bien et identifier toutes les possibilités d'exploitation pour chaque recoin. À titre d’exemple, réaliser des placards sur-mesure, faire des travaux pour obtenir un espace cuisine, un espace séjour, etc. Il est juste à noter que les travaux peuvent être difficiles à réaliser lorsque vous le faites vous-même, et l'idéal serait donc de faire appel à des artisans, à moins que vous soyez un architecte et amateur de bricolage.

Catia nous donne également d'autres conseils là-dessus, qui tournent autour de plusieurs étapes.

Il y a tout d'abord la découverte de l'appartement :《là on va devoir regarder si l'appartement est humide par exemple, si on doit changer les fenêtres. On peut aussi être curieux, par exemple regarder sous une dalle de moquette si on a un ancien parquet pour garder ce caché》.

Ensuite, il y a l'étape de la réalisation des plans :《donc là ça va être, s'intéresser à toutes les normes, se mettre vraiment en fait à la place du locataire, de la personne qui va y vivre etc., en imaginant comment il va utiliser son canapé, sa table à manger》.

Enfin, il y a le suivi de travaux si vous avez engagé des artisans :《là il va vraiment falloir faire attention à ce que l'artisan ait bien respecté le plan qui a été fait en amont, donc recompter les prises etc., tout le temps dans le check du plan VS la réalité des travaux》.

 

Quels sont les enjeux de la rénovation d'un appartement ?

Pour arriver à rénover un appartement avec un bon résultat, vous devez passer par les étapes susmentionnées, et cela peut comporter divers enjeux.

Suivant toujours les conseils de l'architecte Catia, les bases seront vraiment alors sur des enjeux spacieux et economiques. Il faudra en effet apporter un équilibre sur les travaux à effectuer et les dépenses à engager. La décision sur la balance entre ces deux points reviendra donc au propriétaire.

enjeux renovation

Faut-il repartir sur une feuille blanche pour pouvoir rénover un appartement ?

Le principe de la rénovation est de s'adapter en fonction du projet, du potentiel et de la réalité de la vétusté de l'appartement.

Catia nous donne son avis à ce sujet : 《 il y a différents aspects en effet qu'on peut préserver, et qui est toujours bien, voir mieux pour garder un caché dans l'appartement》. Par exemple, il s'agira de regarder l'état des fenêtres qui engage un gros budget, donc si elles sont encore jolies et que l'on peut les préserver juste en nettoyant et en changeant une poignée, il n'aura pas lieu de les changer.

Comment apporter un équilibre sur la décoration de chaque pièce d'un appartement dans une rénovation ?

Un projet de rénovation doit toujours être vu comme , précise l'architecte. C'est la raison pour laquelle, il y ait une cohérence entre les styles des pièces de l'appartement. Bien sûr, le séjour est la première pièce dans laquelle on rentre par exemple, donc on va avoir des pièces fortes telles que le canapé, une table basse, etc., mais en général, tout doit être refait et revu pour que le projet tienne compte de chaque aspect du bien.

Concernant les styles de décoration, il y a un embarras de choix comme le style scandinave, le style naturel, etc. Mais l'important sera comme le dit l'architecte, d'avoir une balance entre les couleurs et entre les matières. Par exemple, lorsqu'on a une crédence verte dans la pièce de séjour, on va jouer sur une couleur un peu plus neutre des murs, et après on va chercher une autre originalité dans la chambre, avec un jeu de couleur tout à fait différent. Donc l'important sera de vraiment jouer sur la balance des tons, et ne pas avoir quelque chose de trop extravagant, mais pas non plus quelque chose de trop doux pour faire ressortir l'effet coup de cœur.

Comment choisir l'ameublement et les matériaux à utiliser dans une rénovation ?

En terme d'ameublement et de matériaux à utiliser dans une rénovation, l'architecte Catia chez Investissement Locatif affirme qu'il faut toujours se baser sur l'histoire de balance. Par exemple au niveau du carrelage, on peut jouer sur des prix un petit peu moins cher ; et pour le mobilier, tout ce qui est lit, canapé, prendra un peu plus de prix étant donné que ça va être quelque chose qui va être utilisée très fréquemment.

Le principe sera donc, vraiment d'équilibrer sur ce qui va s'user par le temps où là, il faudra peut être un peu remonter sur la qualité, et sur ce qui pour durer sans à engager beaucoup de financement.

Aussi, le principe, toujours selon Catia se portera sur ce qui va être vu dans un premier temps, comme le parquet. Cela apporte souvent beaucoup de caché et de chaleur à l'appartement, donc c'est cet aspect là, qui va être mis en avant. La crédence pourra également être un objet. En fait, cela va permettre d'habiller l'espace, donc soit on met en avant un objet soit on met en avant un sol, tout dépendra un petit peu des envies. Lorsqu'il s'agit de rénovation, on imagine un petit peu ce qui pourrait être fait pour améliorer et garder un esprit chaleureux à l'appartement quand on le voit pour la première fois, et c'est ce qui permettra de tout déterminer.

编者按
  • Mickael ZONTA
  • 总裁,Investissement-Locatif.com。

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