SCI et frais de notaire : optimisez vos coûts lors d'un achat immobilier

SCI et frais de notaire sont des termes indissociables lorsqu'il est question d'investir dans un bien immobilier avec cette structure juridique. En effet, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire représentent des coûts inévitables et parfois élevés, jusqu’à 10 % du prix du bien, lorsque vous choisissez d'acheter en SCI. Dans cet article, découvrez l’influence des frais notariés sur la création d’une SCI. Apprenez aussi comment optimiser vos dépenses et rentabiliser votre investissement en SCI en essayant de réduire au maximum l'impact de ces frais. Enfin, faites le point sur les avantages fiscaux et patrimoniaux mis à votre disposition par cette structure pour minimiser vos coûts et maximiser votre rentabilité.

La création d’une SCI en quelques mots

La création d’une Société civile immobilière (SCI) permet à un groupe de personnes d’acheter, de gérer ou encore de louer des biens immobiliers. Cette forme juridique assure aux investisseurs, qu’il s’agisse d’une famille ou d’associés, une structure flexible et offrant des avantages fiscaux et sociaux intéressants.

À la création de la SCI, tous les investisseurs réalisent un ou plusieurs apports en capital social. Il peut s’agir d’un apport en nature, soit l’apport d’un bien immobilier, ou d’un apport en numéraire. La valeur de ces apports et les droits de chaque associé doivent être précisés dans un acte notarié.

La création d'une SCI présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Cette forme juridique simplifie la gestion de plusieurs biens immobiliers. Elle facilite tout autant la transmission d'un patrimoine immobilier. En fonction de votre projet, vous pouvez choisir entre différentes formes de SCI :

• SCI de gestion ou SCI de location, pour acquérir et louer des biens immobiliers ;
• SCI familiale, pour faciliter la gestion d'un patrimoine familial ainsi que la succession entre les membres d'une famille ;
• SCI d'attribution, pour acheter ou construire un patrimoine et qui est dissoute une fois le projet terminé ;
• SCI de construction-vente, pour ceux qui souhaitent construire un bien immobilier afin d'en tirer profit.

Lors de la création d’une SCI, quelle que soit la forme choisie, l’assistance d’un notaire est souvent requise. Il peut intervenir dès la rédaction des statuts à la publication de l’annonce légale, et ce, jusqu’à la liquidation de la SCI. Cet officier public joue ainsi un rôle prépondérant tout au long de la vie de l’entité.

La création d’une SCI influence-t-elle les frais notariés ?

La constitution d’une SCI a un impact sur le montant des frais notariés au moment de l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devrez au début vous acquitter des frais de création de la SCI. Cette étape nécessite déjà l’intervention d’un notaire, notamment pour la rédaction des statuts ou l’enregistrement de la société. Bien que cela ne soit pas obligatoire, l’assistance d’un notaire permet de garantir la conformité des statuts rédigés. Il va s’assurer qu’aucune clause ambiguë ou invalide ne soit insérée.

Le notaire peut également évaluer la valeur des apports en nature et rédiger l’acte d’apport. La SCI étant une structure complexe, surtout en ce qui concerne la gestion fiscale et juridique, il est toujours judicieux de se faire accompagner par ce professionnel.

À ces frais s’ajoutent les frais de la publication de l’annonce légale, qui peut également être réalisée par le notaire, ou encore les coûts de dépôt du capital social de la SCI. Il revient aux membres de la SCI de répartir à leur convenance ces frais de création entre eux. Ils peuvent notamment décider d’évaluer la part de chacun en fonction de leurs apports.

Outre les frais de création de la société civile immobilière, les frais de notaire concernent aussi l’achat d’un bien en SCI. Avec cette structure juridique, toutefois, vous pouvez prétendre à une optimisation fiscale qui permettra de réduire le coût global de votre investissement.

Comprendre les frais de notaire liés à un achat immobilier en SCI

Quel rôle joue le notaire dans l'acquisition d'un bien en SCI ?

L'intervention d'un notaire lors de l'acquisition d'un bien immobilier en SCI est cruciale :

• il assiste dans les différentes étapes de l’acquisition et veille à sécuriser le processus ;
• il conseille sur tout ce qui concerne les aspects juridiques du projet ;
• il peut estimer les frais d'acquisition. Cela va permettre aux investisseurs de mieux ajuster leur budget global ;
• il conseille sur les garanties nécessaires à une banque pour l'obtention d'un financement ;
• il s'assure de la conformité juridique des biens lors des visites ;
• il peut conseiller sur la rédaction de l'offre d'achat, voire le rédiger lui-même ;
• il rédige les actes de vente en vue de garantir leur conformité avec la loi ;
• il s'assure que tous les documents relatifs à la transaction sont conformes et complets ;
• il sécurise les fonds jusqu'à la fin de la transaction ;
• il enregistre et publie l'acte de vente et officialise ainsi la transaction.

De quoi se composent les frais de notaire ?

Les frais de notaire lors de l'achat d'un bien en SCI se composent :

• des droits de mutation (ou droits d'enregistrement, ou encore taxe de publicité foncière), qui varient d'un département à l'autre en France. Ces droits représentent une partie conséquente des frais de notaire. Dans l'ancien, les droits d'enregistrement constituent généralement 5,80 % du prix de vente. Dans certains départements, toutefois, on retrouve encore des taux inférieurs. Pour un bien neuf, ce taux est de 0,715 %.
• des émoluments du notaire, qui constituent 1 % du prix du bien en moyenne ;
• des taxes supplémentaires, des  débours et des frais divers, qui ne dépassent généralement pas un taux de 0,5 %.

Les réglementations fiscales et immobilières étant susceptibles d’évoluer, il convient de rester informé des dernières modifications.

À qui incombe le paiement des frais de notaire lors d’un achat en SCI ?

Selon l’article 1593 du Code civil, il revient à l’acheteur de payer les frais de notaire au moment de la signature de l’acte de vente lors d’un achat en SCI. Les vendeurs peuvent cependant être amenés à s’acquitter en partie des honoraires du notaire.

Quels sont les facteurs qui influencent le montant des frais ?

Les frais de notaire pour une SCI dépendent principalement du prix du bien et du type de logement. En effet, comme déjà évoqué, les taxes appliquées sur les logements neufs sont bien inférieures à celles des biens dans l'ancien. Mais, dans ce dernier cas également, les frais de notaire peuvent varier selon les zones.

Comment réduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier avec une SCI ?

Plusieurs solutions peuvent vous permettre de tirer le meilleur parti de votre achat en SCI en réduisant au minimum vos frais de notaire.

Préférer un bien immobilier neuf

En optant pour une acquisition dans le neuf, vous pouvez aspirer à des frais de notaire réduits en SCI. Pour un achat dans l'ancien, les frais de notaire valent 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ce coût est estimé entre 2 à 3 % de la valeur du bien. Cela s'explique par la différence des taxes à payer pour ces types de biens. 

Par logement neuf, on entend les biens nouvellement construits, en cours de construction ou dont la construction est prévue dans les mois à venir. Un logement n'ayant jamais été occupé entre aussi dans cette catégorie.

Négocier les honoraires du notaire

Les frais de notaire sont réglementés. Vous ne pouvez donc pas négocier le montant du droit d'enregistrement, qui va être versé par le notaire au Service de publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE). Vous avez cependant la possibilité de demander une réduction des honoraires de l'officier public pour faire baisser les frais de notaire. Ce dernier, depuis la loi Macron de 2016, peut notamment appliquer une réduction sur les frais de dossier ou sur ses frais de déplacement.

Il ne faut cependant pas confondre émoluments et honoraires du notaire. Les premiers sont réglementés et perçus pour une liste définie d’actes juridiques, et sont donc les mêmes pour tous les notaires en France. Les émoluments ne doivent pas dépasser les 10 % du prix du bien et ne doivent pas  être inférieurs à 90 €. Les honoraires, quant à eux, sont fixés librement par l’officier public. Des frais supplémentaires peuvent être facturés par le notaire pour des prestations complémentaires (conseil fiscal, estimation, etc.).

Envisager l'achat des parts sociales d’une SCI existante

Vous pouvez acheter un bien immobilier en SCI soit en créant une nouvelle SCI, soit en acquérant des parts sociales d'une structure juridique existante. Dans le premier cas, outre les frais de notaire, vous devez vous affranchir des frais de création de la SCI.
En achetant des parts sociales d'une SCI existante, cependant, vous paierez des droits de mutation moins élevés. Vous allez, en effet, acquérir des droits sociaux, et non un bien physique. De plus, vous avez la possibilité de négocier la valeur des parts sociales.

Vous devez cependant prévoir des frais annexes éventuels, comme le coût d'un audit comptable, par exemple. En plus de frais de notaire moindres, l'achat de parts sociales en SCI vous permet :

• de gagner du temps ;
• de diversifier votre patrimoine et ainsi de répartir les risques ;
• d'intégrer un projet immobilier assurant une meilleure plus-value.

Réduire la base taxable

Les biens achetés en SCI comprennent généralement des meubles. Il est possible de déduire la valeur de ces derniers lors du calcul des droits de mutation, mais sous certaines conditions. Le coût des meubles doit, entre autres, être réaliste et justifié. De plus, le mobilier doit avoir une valeur accessoire et ne pas représenter des biens distincts. Ces derniers seront en effet déductibles.

Des justificatifs relatifs au coût du mobilier doivent accompagner l'acte de vente. L'assistance d'un notaire est requise pour veiller à respecter les dispositions légales et fiscales en la matière.

Optimiser les coûts en mettant à profit certains dispositifs avantageux

Avec le statut LMNP ou le dispositif Pinel, vous avez la possibilité de réduire votre imposition et par conséquent d’optimiser les coûts relatifs à l’acquisition d’un bien en SCI. Toutefois, le cumul de ces régimes doit répondre à quelques conditions, la SCI n’ayant pas a priori vocation à réaliser une activité commerciale.

Achat en SCI et LMNP

Pour rappel, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) vous ouvre droit à différents avantages :

• des impôts moindres sur les plus-values si la SCI décide de vendre le bien ;
• la possibilité d’amortir les travaux et les équipements du bien sur une certaine durée ;
• l’accès au régime des plus-values des particuliers ainsi qu’à son système d’abattement pour durée de détention.

Pour accéder à tous ces avantages, il faut que les revenus provenant de l’activité de LMNP constituent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel réalisé par votre société civile immobilière. Ce seuil peut être occasionnellement franchi, à condition que la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 %.

Vous pouvez aussi aspirer à ces avantages fiscaux si vous gérez des biens en LMNP avec une SCI à titre occasionnel. Cette activité ne représente ainsi pas la source principale de revenus de votre société.

Si ces conditions ne sont pas remplies, votre statut peut être requalifié de LMP (Loueur meublé professionnel) par l’administration. Vous serez dès lors soumis à l’impôt sur les sociétés et non plus à l’IR. Ce passage à l’IS peut vous être profitable si la base taxable est conséquente.

Achat en SCI et dispositif Pinel

Le cumul de ces deux statuts est tout à fait possible. Avec la SCI Pinel, vous pouvez acquérir un bien neuf pour le proposer en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Mais vous devez pour cela opter pour une imposition à l’IR et non à l’IS lors de la création de votre société civile immobilière. Avec ce dispositif, vous avez droit à un taux d’abattement fiscal en fonction de la durée de l’engagement locatif.

 

Avec une SCI Pinel, la gestion et la transmission du patrimoine sont simplifiées. Vous pouvez d’ailleurs louer à des membres de votre famille. À noter que les conditions d’éligibilité à la SCI Pinel sont les mêmes que pour un Pinel classique, entre autres :

• l’achat d’un bien neuf ou en VEFA (en l’état futur d’achèvement) ;
• le respect des plafonds de ressources imposés par la législation en fonction de la localisation du bien pour les locataires et les loyers.

Les points clés à retenir

L'intervention d'un notaire est plus qu'essentielle dans un projet d'achat d'un bien en SCI. Grâce à sa connaissance approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux, il assure aux investisseurs un accompagnement sécurisé et un investissement rentable. 

En plus de réduire au maximum les frais de notaire, vous pouvez tirer un maximum d'avantages de votre projet d'achat en SCI grâce à une bonne optimisation fiscale et juridique. Même à ce niveau, votre notaire est apte à vous conseiller afin de vous aider à profiter au maximum des avantages fiscaux concédés par votre statut. 

Un avocat ou un expert-comptable est aussi en mesure de vous appuyer et de vous conseiller dans les procédures liées à la création d’une SCI ou à l’achat d’un bien en SCI.