Taxe habitation SCI : quelles sont les règles et exonérations ?

La taxe d'habitation SCI concerne les résidences secondaires détenues par la société, même si les associés ne l'occupent qu'occasionnellment. Les investisseurs choisissent la SCI ou Société Civile Immobilière, surtout pour ses nombreux avantages fiscaux. Elle permet une gestion simplifiée et une transmission facilitée du patrimoine immobilier.

Environ 36 % des biens détenus par ces sociétés étaient à usage résidentiel. Parmi eux, les résidences principales sont exonérées de la taxe d'habitation. L'entreprise offre aussi des avantages, comme la possibilité de déduire les charges de gestion. 

Quelles sont les conditions d'application de la taxe d'habitation pour les SCI ? Quelles sont les exonérations possibles ? Quelles sont les autres charges fiscales à prévoir pour une gestion patrimoniale ? Toutes les réponses sont dans cet article.

La taxe d'habitation : les changements récents

La taxe d'habitation a longtemps été l'une des principales taxes locales en France. Elle a subi une réforme profonde. Depuis 2018, elle a été progressivement réduite pour les résidences principales. Cela a allégé la charge fiscale de millions de foyers français. Le processus s'est fait progressivement :

• un dégrèvement a d'abord été appliqué pour 80 % des ménages,

• en 2021, cette réduction a atteint 100 % pour ces mêmes ménages,

• en 2023, la suppression de la taxe d'habitation a été étendue à l'ensemble des foyers possédant une résidence principale.

Mais cette réforme ne concerne pas les résidences secondaires et les emplacements saisonniers, qui restent soumises à la taxe d'habitation. Elle est souvent perçue par les collectivités locales, qui peuvent l'augmenter pour appliquer une rotation des logements et libérer les résidences vacantes.

En 2023, environ 3 millions de résidences secondaires sont encore concernées par cette imposition. L'objectif est de limiter les effets de la spéculation immobilière dans les zones tendues et les destinations touristiques populaires.

Il y a quand même des exceptions pour certaines SCI et des emplacements spécifiques. Cette taxe peut rester due pour une résidence principale appartenant à une SCI lorsque l'un des associés utilise ce bien à titre de logement personnel.

Par ailleurs, des zones géographiques spécifiques ou des décisions municipales peuvent également entraîner des cas particuliers. Cette charge fiscale y reste applicable malgré le statut de résidence principale.

La suppression de la taxe d'habitation a des limites. Les propriétaires, y compris les SCI, doivent bien s'informer pour gérer au mieux leurs obligations fiscales.

SCI et taxe d'habitation : les situations dans lesquelles elle est applicable

Une SCI familiale est souvent constituée entre proches pour gérer et transmettre le patrimoine immobilier. La taxe d'habitation y reste exigible pour les biens meublés utilisés comme résidences secondaires par les associés.

Dans ce cas, même si le bien appartient légalement à la SCI, l'usage personnel par l'un des associés entraîne l'obligation de payer cette taxe. Ce type d'usage limite les exonérations qui concernent la résidence principale.

Les dépendances non attenantes aux logements – comme les garages, les parkings ou encore les locaux annexes – sont également soumises à la taxe d'habitation, même si elles ne sont pas meublées (Code général des impôts, article 1409) . Elles sont considérées comme des éléments distincts et sont imposées à part, même lorsqu'elles sont rattachées à un bien en SCI. Il en sera de même malgré le fait que la résidence principale soit exonérée de cette charge fiscale.

Cette règle s'applique à toutes les SCI, qu'elles soient familiales ou constituées dans un cadre professionnel.

La répartition de cette imposition entre les associés de la SCI s'effectue généralement en fonction des parts détenues par chacun. Le montant de la taxe est d'abord calculé sur la valeur locative du bien, puis réparti proportionnellement aux parts sociales de chaque membre.

Si un associé détient 60 % des parts et un autre 40 %, chacun devra contribuer au paiement de la taxe d'habitation à hauteur de ses parts respectives. Mais les accords internes peuvent parfois moduler cette répartition, bien qu'elle doive généralement respecter le principe de proportionnalité pour éviter tout déséquilibre fiscal.

Cas d'exonération de la taxe d'habitation pour les SCI

Certaines situations permettent aux SCI de bénéficier d'exonérations de taxe d'habitation, bien que ces cas restent relativement spécifiques et soumis à des conditions strictes.

Exonérations liées aux résidences principales

Il peut arriver qu'un associé d'une SCI ne paie habituellement pas la taxe d'habitation pour l'usage personnel d'un bien en résidence principale. S'il réside de manière permanente dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, une exonération pourra lui être accordée.

La condition est un seuil de revenus à ne pas dépasser. Cette mesure allègera les charges fiscales pour les personnes aux ressources modestes.

Si ces critères sont respectés, l'associé pourra être exonéré sur son ancien logement, même s'il est toujours meublé et disponible pour son usage. Cette disposition limitera l'impact fiscal pour les personnes en perte d'autonomie. Elles pourront conserver un lien avec leur résidence antérieure.

Logements meublés de tourisme et chambres d'hôtes en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)

Les SCI peuvent bénéficier d'une exonération de taxe d'habitation pour des logements classés comme meublés de tourisme ou exploités en chambres d'hôtes. Cela est possible si elles sont sont situées dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR).

Elles favorisent l'activité économique en milieu rural. Cette exonération permet le développement touristique dans ces régions.

Pour en bénéficier, une demande doit être déposée auprès du centre des finances publiques compétent avant le 31 décembre de l'année précédant celle de l'exonération. 

Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Lorsqu'une SCI loue un bien en meublé sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), elle n'est pas redevable de la taxe d'habitation pour ce bien. Celui-ci sera destiné à une activité économique et non comme une résidence personnelle.

Dans ce cadre, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) remplace la taxe d'habitation. La fiscalité sera donc distincte pour les biens à usage commercial ou locatif. Le LMNP est un régime avantageux qui s'applique aux propriétaires louant un logement meublé sans pour autant en faire leur activité principale. Il est prisé pour sa fiscalité favorable, incluant cette exonération de la taxe d'habitation.

Majoration de la taxe d'habitation pour les SCI : impact des zones tendues

La majoration de la taxe d'habitation en zones tendues libère des logements pour pallier la pénurie dans les zones dans lesquelles la demande est supérieure à l'offre. Il s'agit des agglomérations dans lesquelles les tensions sur le marché immobilier sont particulièrement fortes. Ce sont surtout les grandes villes et les zones à forte attractivité économique ou touristique qui sont les plus concernées.

Cas d'une SCI en zone tendue

Lorsqu'une SCI possède une résidence secondaire en zone tendue et que celle-ci est utilisée à titre privé par l'un de ses associés, la taxe d'habitation peut être majorée. Le taux peut varier de 5 % à 60 %. Il est fixé par le conseil municipal de la commune concernée.

A Paris, le taux de majoration s'élève à 60 %; c'est le maximum autorisé. Il décourage la rétention de résidences secondaires non utilisées. Pour une SCI familiale ou privée, cela signifie que les résidences secondaires détenues en zone tendue peuvent entraîner une charge fiscale élevée si elles ne sont pas mises sur le marché locatif.

Ce dispositif répondra ainsi aux besoins de logement de la population locale.

Clarification légale de 2020

Le ministère de l'Économie a apporté une clarification importante pour préciser l'application de cette majoration aux SCI en 2020. La législation considère que si un bien est occupé à titre de résidence secondaire par un associé, il est soumis aux mêmes règles qu'un bien détenu en direct par un particulier.

Ainsi, même si la SCI est propriétaire du bien, la majoration de la taxe d'habitation s'applique dès lors qu'un des associés utilise ce logement de manière privative. Les sociétés devront donc s'acquitter de la majoration en zones tendues lorsque le bien n'est pas dédié à la location.

Calcul de la taxe d'habitation pour les SCI

Le calcul suit une méthode basée sur la valeur locative cadastrale et le taux d'imposition local, ce qui explique les écarts importants entre les communes.

Valeur locative cadastrale

Elle représente le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer en fonction de sa situation et de ses caractéristiques :

• superficie,

• qualité des installations,

• etc.

Cette base est régulièrement mise à jour par les services fiscaux pour refléter les évolutions du marché immobilier local. Mais dans certaines régions, cette valeur peut être sous-estimée si elle n'a pas été révisée depuis longtemps. Elle entraînera des disparités entre les communes.

Pour une SCI, la valeur locative cadastrale permet de calculer la taxe due pour les biens détenus à titre privé ou en résidence secondaire. Elle peut varier en fonction de l'usage du bien par les associés.

 

Taux d'imposition local

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, elle sera multipliée par le taux d'imposition appliqué par la commune ou l'intercommunalité. Ce taux, fixé chaque année par le conseil municipal, peut varier considérablement d'une ville à l'autre. Et aussi entre quartiers, en fonction des besoins budgétaires locaux.

Dans les grandes villes ou les zones à forte attractivité touristique, le taux peut être plus élevé pour compenser les coûts liés aux infrastructures et services urbains. 

Exemples de calculs

• Exemple 1 : dans une commune A dans laquelle la valeur locative cadastrale d'un bien détenu par une SCI est de 10 000 €, avec un taux d'imposition fixé à 15 %, la taxe d'habitation s'élèverait à 1 500 € ( 10 000 € x 15 %).

• Exemple 2 : dans une commune B, plus attractive, la même valeur locative de 10 000 € serait soumise à un taux de 25 %. La taxe d'habitation dans ce cas serait de 2 500 € (10 000 € x 25 %), une différence notable pour un bien similaire en termes de potentiel locatif.

Autres impôts applicables aux SCI : taxe foncière, CFE et TVA

Les SCI sont soumises à plusieurs types d'impôts, en fonction de la nature des biens qu'elles détiennent et de l'activité exercée. On peut citer la taxe foncière, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

Taxe foncière

La taxe foncière est due chaque année par la SCI sur l'ensemble des biens immobiliers dont elle est propriétaire. Ils peuvent être à usage d'habitation, commercial ou industriel.

Le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale du bien. Un taux d'imposition voté par les collectivités locales, comme les communes ou les intercommunalités sera appliqué.

Il peut varier significativement en fonction de la localité et de la politique fiscale de la municipalité. Contrairement à certaines charges, cette taxe ne peut pas être répercutée sur les locataires dans le cadre de charges locatives, sauf pour des baux commerciaux spécifiques.

La SCI doit donc supporter cette charge fiscale, même pour des biens mis en location. Cela représente une charge fixe dans sa gestion fiscale.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est applicable aux SCI dès lors qu'elles exercent une activité de location meublée ou possèdent des locaux à usage professionnel. Cela concerne les locaux commerciaux ou pour les logements en location meublée.

En revanche, pour la location nue (non meublée), la SCI n'est pas directement assujettie à la CFE, sauf si elle génère des recettes annuelles supérieures à certains seuils. À ce titre :

• location nue à usage professionnel : la CFE s'applique dès lors que les recettes annuelles dépassent 100 000 € pour les immeubles nus loués à des fins professionnelles,

• location meublée : pour les biens meublés, la cotisation est due dès que les recettes locatives annuelles dépassent 5 000 €.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Les SCI sont généralement exonérées de la TVA pour les emplacements nus à usage d'habitation. Elles peuvent néanmoins y être assujetties dans certains cas particuliers. Lorsqu'une société loue des biens meublés avec services, comme des prestations para-hôtelières (le ménage régulier, la fourniture de linge ou l'accueil), elle devient redevable de la TVA.

Pour les biens meublés à usage professionnel, l'entreprise peut être amenée à percevoir cette taxe si elle choisit de se soumettre volontairement au régime de cette imposition ou si l'activité exercée le requiert.

Optimisations et stratégies pour réduire la taxe d'habitation

Voici plusieurs approches qui peuvent être envisagées pour optimiser le montant des impôts et alléger éventuellement la taxe d'habitation :

Choix du régime fiscal : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS)

Le régime fiscal choisi pour une SCI a un impact significatif sur la fiscalité des associés. Deux options sont possibles : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).

• Impôt sur le Revenu (IR) : les revenus générés par les biens immobiliers détenus sont imposés directement au niveau des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Les SCI familiales choisissent ce régime pour éviter une fiscalité lourde sur la revente du bien. La plus-value immobilière bénéficie d'abattements pour durée de détention. Cependant, ce choix peut ne pas toujours être optimal si les revenus sont élevés, car ils sont soumis aux tranches progressives de l'impôt sur le revenu.

• Impôt sur les Sociétés (IS) : il permet déduire plusieurs charges (amortissements, travaux, intérêts d'emprunt), ce qui peut réduire le bénéfice imposable et donc la charge fiscale totale. Ce régime peut être avantageux pour optimiser la fiscalité des associés, en particulier si la SCI possède plusieurs biens qui génèrent des revenus élevés. En revanche, la revente des biens est plus lourdement taxée (les plus-values ​​étant soumises au régime des plus-values ​​professionnelles).

Le choix entre IR et IS doit donc se faire en fonction des objectifs patrimoniaux et de la stratégie d'investissement de la SCI. Il peut potentiellement influencer la charge de la taxe d'habitation selon la nature des biens détenus (résidence principale, secondaire , ou bien meublé de tourisme).

Stratégies de transmission pour optimiser la fiscalité

Structurer une SCI de manière stratégique peut également permettre de limiter certaines impositions, notamment la taxe d'habitation, lors de la transmission patrimoniale :

• Donation de parts : plutôt que de transmettre un bien immobilier en direct, la SCI permet de transmettre progressivement des parts aux héritiers. Cette stratégie peut aider à réduire la charge fiscale en répartissant les obligations fiscales entre plusieurs personnes, tout en optimisant les droits de donation.

• Anticipation et démembrement de propriété : en anticipant la transmission, les propriétaires peuvent opter pour un démembrement des parties de la SCI (usufruit/nue-propriété). Cette approche permet de réduire la charge de taxe d'habitation.

Ces stratégies permettent d'éviter une imposition trop lourde. Dans certains cas, elles permettent d'adapter la SCI de manière à limiter la charge fiscale liée à la taxe d'habitation. Elles sécurisent aussi la transmission du patrimoine familial.

Exonérations en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et choix de la localisation

La localisation des biens détenus par la SCI est un levier d'optimisation fiscale important. Les sociétés possédant des biens meublés de tourisme dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de taxe d'habitation. 

En structurant leur patrimoine autour de ces zones et en exploitant les avantages offerts par la fiscalité locale, les SCI peuvent réduire leur exposition à la taxe d'habitation et à d'autres impôts.

Ce qu'il faut retenir

La taxe d’habitation peut varier selon les biens détenus par une SCI. Leur usage (résidence secondaire, location meublée) et leur localisation seront pris en compte. Tout comme certaines exonérations possibles dans des zones spécifiques comme les ZRR. Pour optimiser la gestion fiscale de la SCI, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal, qui saura orienter les investisseurs vers les choix les plus avantageux en fonction de leur situation.