Valorisation parts SCI : comprendre et optimiser vos parts

La valorisation des parts SCI vise à évaluer la valeur des parts sociales que chaque associé détient. Cette opération est nécessaire dans le cadre d'une cession ou d'une transmission de patrimoine. Toutefois, dans sa gestion quotidienne, la SCI a tout autant besoin de procéder à une évaluation régulière de ses parts sociales. Mais, quels sont les principaux enjeux financiers, juridiques et fiscaux de cette évaluation ? Comment la mettre en pratique ? Et quels sont les recours pour maximiser la valeur des parts en SCI ? Faites le tour du sujet dans cet article.

En quoi consiste exactement la valorisation des parts SCI ?

Comment fonctionne une société civile immobilière (SCI) ?

Une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique regroupant plusieurs associés, deux au minimum, désireux d'acquérir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Les biens peuvent par la suite être mis en location ou vendus. Les revenus générés par la SCI sont distribués entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales.

À la création de la société, chaque associé contribue au capital social grâce à un apport en numéraire ou en nature. Ce dernier servira à l'acquisition des biens, à leur entretien ainsi qu'à tous les coûts liés à leur gestion ou à leur cession. En contrepartie, l’associé reçoit des titres symbolisant sa participation et lui conférant des droits spécifiques. Les biens immobiliers personnels étant séparés de ceux de la SCI, les risques sont limités en cas de problèmes financiers d'un associé. De plus, avec la SCI, la planification successorale est plus simple à mettre en œuvre, la transmission pouvant être définie dans les statuts de l'entreprise.

Pourquoi valoriser les parts d'une SCI ?

L'évaluation de la valeur des parts d'une SCI est indispensable pour :

• connaître le prix exact à payer en cas de vente ou de cession de parts ;
• évaluer le montant des parts à attribuer aux héritiers en cas de succession ou de donation ;
• calculer le montant des plus-values immobilières ou des frais de donation ou de succession ;
• estimer la valeur des parts de plusieurs SCI en cas de fusion ou de division.

Estimer le prix des parts est tout aussi utile pour chaque associé, leur permettant d'avoir une vue d'ensemble sur l’évolution de leurs titres et biens.

Les cas les plus courants nécessitant de procéder à la valorisation en euros des parts d’une SCI sont résumés dans le tableau suivant :

Situation nécessitant la valorisation des parts SCI	Motifs de la valorisation
Cession de parts	Fixer un prix de vente juste, notamment en cas de vente à un tiers ou de transmission entre associés.
Donations et successions	Calculer les droits de mutation applicables.
Dissolution de la SCI	Calculer la valeur des parts pour le partage de l'actif lors de la transmission ou de la liquidation de la SCI.
Augmentation de capital	Fixer le prix des nouvelles parts à émettre lors de l'arrivée de nouveaux associés.
Réduction de capital	Déterminer la valeur des parts (bien et titre) à racheter aux associés.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)	Déclarer la valeur réelle des biens immobiliers et des titres détenus par la SCI qui sont imposables à l’IFI.
Plus-values	Calculer l'impôt sur les plus-values en déterminant la base imposable.
Garanties	Fournir une garantie pour l'obtention d'un prêt bancaire. La valeur des parts influe directement sur la capacité d’emprunt de la SCI.
Conflits entre associés	Déterminer la valeur des parts en litige dans le cadre d'un arbitrage.
Gestion des comptes courants	Calculer des dividendes, évaluer la valeur globale de la SCI, calculer les intérêts versés sur les comptes courants, gérer la trésorerie, garantir une répartition équitable des bénéfices.

 

Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation des parts en SCI ?

La méthode patrimoniale (ou valeur mathématique)

La valeur mathématique permet de calculer simplement le prix d'une part en se basant sur le bilan de la SCI. Il faut savoir que les finances d'une SCI se composent de biens immobiliers, de liquidités et de passif (dettes souscrites pour l'achat des biens notamment). Il faut commencer par estimer la valeur propre de chaque bien auquel on rajoute le montant des liquidités disponibles. Il faut ensuite évaluer le montant total des dettes de la SCI.

Pour connaître la valeur comptable des biens de la SCI ou l’actif net, il faut soustraire de la valeur totale de l’actif (biens immobiliers, liquidités, titres) celle des dettes. Autrement dit, il faut soustraire la valeur des passifs de la société aux actifs. Ensuite, pour calculer la valeur d'une part, il faut juste diviser la valeur nette obtenue par le nombre total de parts de la SCI.

Par exemple, supposons que votre SCI soit propriétaire d'un immeuble ayant coûté 500 000 € et qu'elle est divisée en 100 parts. Vous devez encore payer 200 000 € d'emprunt à la banque. La valeur nette de votre SCI est donc de (500 000 € - 200 000 €). La valeur d'une part est donc de (300 000 € /100), soit 3 000 € de chaque.

À noter que le capital social et les comptes courants des associés détiennent un rôle crucial dans l'établissement de la valeur comptable de la SCI. Le capital social, notamment, qui se compose des apports initiaux des associés, sert de référence au calcul de la valeur des parts. Les comptes courants, quant à eux, peuvent augmenter, s'ils sont créditeurs, ou diminuer la valeur nette de la SCI, s'ils sont débiteurs.

La méthode de rentabilité (ou valeur de productivité)

Ce mode de calcul valorise les parts de la SCI en tenant compte cette fois-ci des revenus qu'elle génère, soit ce qu'elle rapporte dans le temps. Pour rappel, une SCI peut notamment louer une résidence principale ou réaliser d’autres investissements locatifs.

La valeur d'une part s'obtient ici en divisant le résultat net par part par le taux de capitalisation.

• Le résultat net par part se calcule en divisant le bénéfice net par le nombre total de parts. Il s'agit de calculer la rentabilité courante de la SCI sans tenir compte des événements exceptionnels.
• Le taux de capitalisation utilisé est généralement le taux de rendement des obligations publiques garanties par l'État auquel il faut ajouter une prime de risque. C’est le plus souvent un expert qui le détermine.

Prenons l'exemple d'une SCI générant un résultat net de 15 000 € par an avec 100 parts. Supposons un taux de capitalisation à 5 %. Le résultat net par part est de 150 € (15 000 €/100). La valeur d’une part est donc : 150 € / 5 %, soit 3 000 €.

La méthode mixte

Il est possible d'utiliser ensemble ces deux modes de calcul pour une valorisation plus efficace et plus équilibrée du patrimoine immobilier d'une SCI, en appliquant la formule (3VM + VP)/4. VM pour valeur mathématique et VP pour valeur de productivité. Il s'agit d'un procédé validé par la Cour de cassation.

Les décotes et leur impact sur le prix des parts d’une SCI

Les principales décotes appliquées

Il est courant d'appliquer une décote comprise entre 5 et 20 % sur le montant obtenu lors du calcul des parts d'une SCI. De manière générale, l’abattement sera plus élevé à mesure que le pourcentage des parts cédées diminue. Sa valeur dépend toutefois du contexte de l'opération. Elle peut s’appliquer si :

• un associé minoritaire souhaite vendre ses parts. Ayant un faible poids dans les décisions à prendre dans la SCI, il aura plus de difficultés à négocier le prix de vente de ses parts ;
• des contraintes juridiques, fiscales ou contractuelles l'imposent. ;
• les statuts de l’entreprise prévoient une clause d’agrément donnant la possibilité aux autres associés de la SCI de s'interposer contre la cession des parts. Autrement dit, ils peuvent accepter ou refuser qu'un nouvel associé rejoigne la SCI. Cela va diminuer la liquidité et par conséquent la valeur des parts ;
• les associés occupent des locaux de la SCI. En effet, cela va faire naître des questions quant à leur valeur locative réelle et justifier un abattement.

Les statuts d'une SCI peuvent aussi incorporer un droit de préférence. Cela signifie qu'en cas de cession de parts, les associés existants sont prioritaires. Il n'est alors pas possible de trouver acquéreur en dehors de l'entreprise, ce qui peut également justifier un abattement. De plus, les statuts peuvent contenir des clauses particulières rendant difficile la vente des parts et entrainant une décote. La difficulté à vendre rapidement et au prix du marché les parts d'une société non cotée peut aussi influencer la valeur de l’abattement. En période de crise, l'application d'une décote à 40 % s'est déjà produite.

D’autres facteurs favorisant une décote dans l’évaluation des parts d’une SCI

Certaines SCI sont plus lourdement taxées. Cela va freiner les investissements et favoriser une décote. De même, si une propriété détenue par la société civile est sujette à des contraintes urbanistiques, notamment, ou est vétuste, cela se répercute sur sa valeur et en même temps sur la valeur des parts de la SCI.

L'application d'une décote va diminuer la valeur finale des parts sociales. Elle peut cependant avoir des répercussions sur le plan fiscal, d'où l'intérêt de se faire assister par un expert. D'ailleurs, les différentes parties prenantes d'une transaction avec une SCI peuvent toujours négocier l'application ou non d'une décote.

Un expert est plus apte à déterminer la valeur d'une décote, sachant que chaque situation est unique. Il faut en effet tenir compte des spécificités de la SCI, mais aussi du contexte économique, juridique et fiscal. Pour évaluer la valeur d'une décote, l'expert peut prendre en compte certains facteurs, comme les charges de la SCI, les perspectives de valorisation des biens ou encore le profil des locataires.

Exemple concret d’application des décotes

Pour expliquer plus clairement l’évaluation en euros des parts avec décote, prenons l'exemple d'une SCI dont la valeur initiale des biens et titres est estimée à 500 000 €. Supposons que les statuts intègrent une clause d'agrément qui restreint la cession des parts. Notons également que le marché de la cession des parts de la SCI est illiquide. Enfin, supposons également que la société civile immobilière est très endettée. L'expert en évaluation d'entreprise, après avoir analysé la situation de la SCI, choisit d'appliquer une décote de 20 %.

La valeur de la décote sera donc de (500 000 € x 20 %), soit 100 000 €. Après l’abattement, la valeur des parts de la SCI sera de (500 000 € - 100 000 €), soit 400 000 €.

Quelles sont les implications fiscales de la valorisation des parts d’une SCI

La valorisation des parts d'une SCI peut avoir diverses implications fiscales.

L'imposition des plus-values

Lors d'une vente ou d'une cession, la SCI peut réaliser une plus-value en vendant une propriété ou un titre plus cher qu'elle ne l'a acheté. Cette plus-value est soumise à une imposition qui n'est pas la même pour une SCI assujettie à l'IR et une SCI assujettie à l'IS. Ainsi, même pour un même montant de plus-value, ces deux entités ne vont pas payer le même montant d'impôts. D'ailleurs, les SCI taxées à l'IR peuvent bénéficier d'une exonération ou d'un abattement.

Les droits de mutation et donation

La valorisation en euros des parts d'une SCI est ici importante, car elle permet d'identifier la base taxable pour évaluer les droits de mutation et de donation. En effet, si les parts sociales de la société civile sont évaluées à la hausse, il en sera de même pour les droits. L'acquéreur ou le donataire devra faire face à un surcoût fiscal conséquent. Il est cependant déconseillé de sous-évaluer les valeurs des parts sociales, au risque d'avoir à payer des pénalités en cas de contrôle fiscal.

Conseils et astuces pour maximiser la valeur de vos parts en SCI

Maximiser la valeur de vos parts sociales en SCI passe par la mise en place d'une stratégie à long terme et par une bonne gestion des biens immobiliers.

La gestion optimisée du patrimoine

Pour augmenter la valeur des titres de votre société civile immobilière, vous devez entretenir régulièrement les propriétés qui la composent. Cela peut accroître les revenus locatifs, un bien en meilleur état étant susceptible d'être loué plus cher. Rénover, moderniser ou améliorer les performances énergétiques de vos biens peut aussi en augmenter la valeur.

La révision régulière des loyers

Assurez-vous que les loyers proposés par la SCI soient en accord avec le marché. Veillez cependant à suivre les réglementations liées aux augmentations de loyer qui régissent votre localité. Envisagez, si possible, la location à des professionnels pour garantir à la SCI des revenus locatifs stables et souvent plus élevés.

L'optimisation de la fiscalité

Le choix de votre régime d'imposition peut avoir un impact sur la fiscalité de vos revenus. Un expert peut vous aider à tirer profit des déductions fiscales auxquelles votre structure est éligible. Il peut également vous conseiller pour vous aider à minimiser vos impôts dans le respect des règlementations en vigueur. Un notaire, un comptable ou un fiscaliste pourra vous faire profiter de son expertise en vue d’une évaluation transparente et justifiée de vos parts. Son assistance est tout aussi indispensable dans la rédaction et l’authentification de tout acte lié à l’estimation des parts de votre SCI.

La gestion financière précise de la SCI

La tenue d'une comptabilité précise est indispensable pour faire le suivi en temps réel des revenus et des dépenses de la SCI. Vous devez réduire le passif de la SCI, soit les dettes contractées pour l'achat ou l'entretien des biens immobiliers, qui ont un impact significatif sur la valeur des parts. Vous devez aussi veiller à ce que la société puisse faire face efficacement aux imprévus et en disposant de liquidités adaptées. Pensez aussi à mettre à jour régulièrement vos statuts et le bilan de votre SCI pour assurer une bonne gestion de la SCI. En cas de cession des parts, une négociation efficace vous permettra de maximiser le prix de cession.

L’anticipation des évolutions fiscales et patrimoniales

Vous devez procéder régulièrement à des évaluations afin de connaître l'évolution de votre patrimoine et prendre les mesures qui s’imposent pour l’optimiser. Anticiper la planification successorale vous permet de mieux faire face aux enjeux fiscaux et juridiques d'une transmission.

Valorisation des parts en SCI : pour une bonne gestion et une fiscalité optimisée

La valorisation des parts de votre SCI est indispensable pour assurer la pérennité ainsi que la rentabilité de votre investissement immobilier. Vous pouvez, pour ce faire, opter entre différentes méthodes de calcul, et tenir compte des décotes applicables. Ces dernières ont, en effet, un impact majeur sur la valeur finale des parts.

Évaluer des parts de SCI étant une opération compliquée, il vaut mieux faire appel à un expert en la matière. Cette opération peut effectivement avoir des répercussions fiscales conséquentes, notamment sur les plus-values immobilières ou les droits de mutation. Avec un professionnel du droit, vos parts seront évaluées correctement en tenant compte des spécificités de votre société. Il se basera sur le contexte et l’état du marché immobilier pour faire l’évaluation.

Besoin de plus d’informations sur le fonctionnement des parts dans une SCI ? N'hésitez pas à solliciter l'avis de notre équipe spécialisée ou à consulter nos articles sur le sujet.