Amortir son bien en LMNP: tous ce que vous devez savoir

Amortir son bien en LMNP est une opération de comptabilité qui vise à réduire la valeur de l’impôt sur le revenu locatif. Il est très courant en gestion immobilière. Son calcul respecte une règle assez spécifique à l’immobilier afin de réduire les coûts de l'achat du logement et des mobiliers. Le statut de loueur meublé non professionnel permet de générer des revenus passifs avec des avantages fiscaux. L’amortissement LMNP y contribue. Vous souhaitez en apprendre plus? Cet article vous donne les détails sur l’amortissement et comment l’appliquer sur votre propriété immobilière en LMNP.

Amortir son bien en LMNP: mode de fonctionnement

Amortir son bien en LMNP consiste à reconnaître la perte de la valeur du du logement immobilier durant son usage. En effet,   avec le temps, les biens qu’ils soient immobiliers ou mobiliers perdent leurs valeurs. L’amortissement LMNP consiste ainsi à étaler cette perte de valeur pendant plusieurs années. 

Cela se nomme la ventilation du bien par composant. Le principe consiste à  diviser la propriété immobilière en plusieurs éléments distincts, comme le gros œuvre, la toiture, l’étanchéité, les installations techniques et l’agencement. Chaque composant dispose d’ une durée d’amortissement différente. En effet, chacun n’a pas la même vitesse d’usure. Les gros œuvres ont tendance à s’user rapidement que la plomberie et la peinture.  Ce qui implique que chaque composant profite d’un amortissement qui lui est propre.

D'un point de vue comptable, votre bien perd de la valeur. Cela n’a cependant pas d’impact direct. Les amortissements, avec les charges, peuvent être déduits de votre résultat comptable. Cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et de réduire le montant de votre impôt. Pour bénéficier de ses avantages fiscaux cependant, vous devez opter pour le bon régime lors de la déclaration de votre activité de loueur meublé non professionnel. 

Régime réel ou régime micro-bic en LMNP

Il existe deux régimes fiscaux pour le statut de loueur meublé non professionnel. 

Le régime micro-BIC

Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur vos revenus pour une location meublée classique et 71% pour les LMNP tourisme classés. Les revenu locatifs annuels de ces établissements ne dépassent pas les 188 700 € par an.

Le régime réel

Le régime LMNP réel s’applique si vos revenus locatifs dépassent 77 700 € par an (ou 188 700 € pour les meublés touristiques classés et les chambres d’hôtes). Vous pouvez également en profiter si vous en faites le choix lors de votre immatriculation ou si votre revenu dépasse le seuil défini. Vous pouvez ensuite déduire vos amortissements et charges de vos recettes locatives. 

Cela inclut l'amortissement du bien immobilier, celui des mobiliers et les installations techniques. Cela entraîne une réduction considérable de votre résultat composants imposable. En particulier, le régime réel est souvent plus avantageux, car il permet de mieux optimiser votre fiscalité immobilière, notamment par la déduction des amortissements, incluant la durée d’amortissement spécifique pour chaque composant du propriété immobilière. 

A noter, pour le basculement du régime micro-bic vers le régime réel, vous devez faire la déclaration au plus tard au dernier jour de déclaration de revenus. Passé ce délai, les bénéfices de l’amortissement seront remportés.

Amortir son bien en LMNP: le calcul

Pour calculer l’amortissement, il est nécessaire de décomposer le bien. La spécificité d’un composant dépend: 

• le pourcentage alloué au composant
• la durée de l’amortissement

A titre d’exemple, voici comment peut se découper votre bien : 

Durée d’amortissement	Durée d’amortissement	Durée d’amortissement
Gros œuvre	50 ans	45 %
Façade	20 ans	10 %
Installations générales	15 ans	15 %
Agencement	15 ans	15 %

C’est la nature du bien qui détermine la valeur de la quote-part et la durée de l’amortissement. 85% de la valeur du bien immobilier est amortissable. Les 15% concernent le terrain, mais cette charge n’est pas amortissable..

L’amortissement du bien mobilier en LMNP

La durée de l’amortissement est définie selon la vétusté de chaque composant. Vous pouvez prévoir l'achat de nouveaux mobilier une fois l'amortissement terminé. De ce fait, chaque mobilier à sa propre durée de l’amortissement. En général, celle-ci peut s’étendre entre 5 à 10 ans pour les mobiliers.

Sachez que même s’il est tentant de faire passer le mobilier comme charge, mais vous lissez votre impôt en faisant cela. Certes, cela permet de réduire vos impôts, mais cela ne s’applique qu'à votre premier exercice comptable. Pour la faire distinction, l’immobilisation amortissable est définie par son montant. Celui-ci ne dépasse pas les 500 euros HT. Vous pouvez les passer en charges déductibles pour réduire les impôts.

Amortissements des travaux de rénovation

Prévoyez-vous des travaux de rénovation pour votre location meublée?  Sachez que vous avez la possibilité d’amortir les travaux sur une période de 5 à 25 ans. Cependant, ces travaux concernent les éléments amortissables. Ce sont surtout les travaux qui touchent les composants. tel que la plomberie, les installations électriques ainsi que les revêtements de sol. L’amortissement des travaux d'électricité peut être de 15 ans, alors que le changement de moquette est de 5 ans. 

L’amortissement des frais d’acquisition

Les frais d’acquisition englobent les frais d’agences ou les frais de notaire. Il y a deux manières de les comptabiliser, soit en tant que charges déductibles ou par immobilisation. Dans le second cas,  les frais d’acquisition s’ajoutent aux prix d’acquisition du bien. L’ensemble sera donc amortie sur plusieurs mois. .

L’amortissement du LMNP ancien

Le LMNP ancien ou neuf profite de l’amortissement s’il est soumis au régime réel. C’est la raison pour laquelle vous devez choisir soigneusement votre régime fiscal. Le LMNP réel est un levier fiscal important qui vous permet de payer moins d'impôts. En effet, l’amortissement est aussi déductible de vos revenu locatifs imposables grâce à ce dispositif. Comme dans le neuf, l’amortissement LMNP ancien concerne uniquement l’immobilier et le mobilier. L’amortissement ne s'applique que si votre investissement présente un déficit foncier. 

Amortir son bien en LMNP: est-ce possible de ls reporter? 

En règle générale, le montant des loyers générés par la location doit être supérieur à la valeur de l’amortissement déductible selon l’article 39 C du CGI. En cas d'excédent, l’amortissement excédentaire est reporté sur les bénéfices suivants. 

Amortir son bien en lmnp: l’impact à la revente

Le statut de Location Meublée Non Professionnel affiche d’autres avantages, surtout dans le cadre de la revente LMNP du bien. Le calcul du plus-value n’intègre pas l'amortissement. Votre plus-value est évaluée selon la valeur réelle du bien. Cela vous permet de profiter d’une imposition plus souple. 

Si le prix d’achat du bien est de 200 000 euros et que l’amortissement est de 50 000 euros, la valeur nette est de 150 000 euros lors de la revente LMNP. 

Comment déclarer les amortissements en LMNP ?

Vous l'aurez compris, la location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages fiscaux. L’amortissement fait partie des principaux leviers  de ces bénéfices. Cependant, déclarer l’amortissement LMNP est assez complexe. Elle demande une gestion rigoureuse et une tenue de comptabilité accrue. 

L’amortissement du bien immobilier

Le propriété immobilière est la base de votre investissement immobilier en LMNP.  L’amortissement s’applique sur la partie construction, car le terrain ne connait pas de dépréciation de valeur. C’est la politique de l’amortisseur ainsi que la nature du bien qui permet de définir la durée l’amortissement. En général, la durée de l’amortissement varie de 25 à 40 ans.  La déduction  annuelle est calculée selon la pratique comptable que vous avez choisie et l’utilisation du bien. Plus la durée est longue, plus le montant à déduire est faible. 

L’amortissement des meubles et des équipements 

L’amortissement des meubles et des équipements a une durée très courte. Cela varie de 5 à 10 ans, selon le temps d’utilisation. Pour profiter des meilleurs taux d’amortissement, il est ainsi crucial d’évaluer correctement la valeur de ces biens. 

Amortir son bien LMNP: le processus de déclaration

La gestion comptable fait partie du pilier de la déclaration des amortissements LMNP. Il est primordial d’établir un bilan comptable ainsi qu’une liasse fiscale. Ces éléments comprennent les amortissements et l’immobilisation. 

Bien choisir le régime fiscal 

Le choix du régime fiscal est primordial en location meublée non professionnelle. La LMNP profite ainsi soit du régime réel ou du régime micro-bic. Le dispositif réel permet la déduction des charges en lien avec le bien. Cela inclut les amortissements qui permettent de réduire les charges imposables. Ce n’est pas le cas pour le régime micro-bic. Il n’enlève pas les charges, mais propose un abattement forfaitaire de 50 %. 

Avoir une comptabilité précise

Pour bénéficier des amortissements, votre comptabilité doit être la plus claire et la plus précise possible. Toutes les informations en lien aux amortissements doivent y être consignées. C’est à travers un bilan comptable que l’administration fiscale établit la valeur de votre amortissement.  Le journal de comptabilité doit contenir ainsi le prix d’achat initial du bien. Il doit aussi mentionner les travaux réalisés. La durée de l’amortissement doit aussi y figurer. 

La liasse fiscale est aussi un ensemble de documents, comprenant l’imprimé Cerfa n°2033-C. Ce formulaire devrait contenir les amortissements et les immobilisations. 

Le calcul de l'amortissement est  assez complexe. Il y a des règles fiscales à suivre pour éviter les fausses déclarations. Malgré le fait que ce n’est pas obligatoire, il est préférable de contacter un expert-comptable pour la gestion comptable et la déclaration de l’amortissement. Il dispose en effet les connaissances nécessaires pour établir correctement votre bilan comptable. Ce professionnel vous aide aussi à établir les bonnes stratégies pour une optimisation de votre fiscalité. Il vous conseille par exemple sur le choix de la durée de l’amortissement, selon vos objectifs d’investissement et votre profil. Son objectif consiste à vous faire profiter d’une fiscalité optimisée. 

Utilisation du réel simplifié

Pour amortir son bien en LMNP sans trop d'obligations, vous pouvez opter pour le régime reel simplifié. Il s’agit d’un dispositif intermédiaire beaucoup plus simple pour les obligations comptables. Vous bénéficiez des bénéfices fiscaux offerts par le régime réel. Vous pouvez y accéder quand vos revenus locatifs ne dépassent pas les 238 000 euros annuels. 

Amortir son bien en LMNP: les erreurs à éviter

Certaines erreurs courantes doivent être éviter pour profiter pleinement des avantages du LMNP. Celles-ci concernent également le fait d’amortir son bien en LMNP. 

Oublier l’éligibilité du bien à l’amortissement

Le bien immobilier doit être éligible à l’amortissement pour bénéficier de ses profits. En d’autres termes, l’immeuble choisi doit être dédié à la location meublée. Il doit contenir suffisamment d’équipements pour offrir un séjour confortable au locataire. 

Confondre bien mobilier et bien immobilier

Mélanger le bien immobilier avec le bien mobilier peut engendrer des erreurs fiscale. Le bien immobilier ou le bâti est amorti sur une période de 25 à 30 ans. Les biens mobiliers ou les meubles sont amortis entre 5 et 10 ans. 

Ignorer la durée de l’amortissement

Ne pas prendre en compte la durée d’amortissement de chaque composant engendre la perte de certains avantages fiscaux. Chaque composant a sa propre durée d’amortissement. Vous devez les respecter pour éviter les erreurs fiscales. 

Ne pas faire des déclarations LMNP

La déclaration des revenus est indispensable en LMNP. Si vous ne le faites pas, vous risquez de perdre les bénéfices générés par l’amortissement. Cela vous assujetti à une lourde fiscalité. Le fait de confondre les régimes fiscaux engendrent aussi des erreurs dans le calcul de l’amortissement. 

Eviter de conserver les justificatifs

Il faut des preuves pour amortir son bien en LMNP. Si vous ne conservez pas vos documents comptabilité, vous pourrez être considéré comme un fraudeur. Pour éviter cela, vous devez conserver toutes les factures de vos dépenses: achats, frais, travaux effectués, etc. 

Ne pas faire appel à un expert-comptable

L’intervention d’un expert en comptabilité est nécessaire avec la complexité du régime LMNP réel. Cela peut engendrer , certes un coût supplémentaire. Cependant, cela n’est pas plus coûteux que de payer un lourd impôt. De plus, les frais de gestion comptable sont déductibles. L’aide de ce professionnel vous est donc bénéfique

En conclusion, pour amortir son bien en LMNP, il faut: 

• s’assurer de l’éligibilité du logement

• choisir correctement le régime fiscal, l’amortissement est accessible avec le régime réel;
• réaliser correctement ses déclarations de revenus, 
• tenir un journal de comptabilité pour justifier les dépenses;
• faire appel à un expert-comptable pour les calculs de l’amortissement.