LMNP tourisme: le tourisme au coeur de votre investissement locatif

La LMNP tourisme (Location Meublée Non Professionnelle Tourisme) constitue un compromis entre rentabilité et avantages fiscaux dans le secteur immobilier. C’est un statut de plus en plus prisé par les acteurs du secteur immobilier. Il offre une solution rentable pour les locations saisonnières. La  LMNP Tourisme permet de conjuguer un revenu locatif attractif tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Tout cela est possible grâce à l’amortissement du bien et à des réductions d’impôts spécifiques. Mais comment tirer pleinement parti de ce statut pour maximiser vos bénéfices ? Voici un guide complet permettant de comprendre ce qu’est la LMNP Tourisme. Apprenez à travers cet article  comment optimiser votre investissement immobilier. 

Qu'est-ce que la LMNP Tourisme ?

La Location Meublée Non  Professionnelle est un statut fiscal en France qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de les louer en meublé. En contrepartie, ils bénéficient d’un régime fiscal avantageux. 

La LMNP Tourisme s'applique aux loueurs meublés  qui souhaitent attirer une clientèle touristique. Contrairement à la LMNP classique, la LMNP Tourisme cible un public en quête de logements temporaires tout en gardant une certaine autonomie durant le séjour.  

Les conditions d'éligibilité au statut

L’obtention du statut LMNP est soumise à quelques conditions: 

• Le bien doit être meublé et destiné à la location de courte durée à une clientèle touristique. 
• Le séjour ne doit pas excéder les trois mois. 
• Le meublé tourisme doit être équipé pour répondre aux besoins des touristes : mobilier complet, cuisine équipée, literie de qualité, etc.
• Les revenus locatifs tirés de cette activité doivent être inférieurs à 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.  Ce seuil des 23 000 € évite les contraintes d'un loueur meublé professionnel (LMP).

Deux régimes fiscaux au choix

La LMNP Tourisme peut être soumise à deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Le micro-BIC est un régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. En d’autres termes, il n’y a que la moitié de revenus générés par la location qui est imposable. Ce régime est idéal pour les petits investisseurs, car il est facile à gérer et n’impose pas de comptabilité complexe.

Le régime réel, en revanche, permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) pour réduire le montant de l’impôt sur les revenus locatifs.

La LMNP Tourisme présente des spécificités intéressantes. Vous devez incrire le bien dans une résidence de tourisme.  Il faut doit être aussi classé pour bénéficier de certains avantages fiscaux. Pour cela, il faut l’equiper de meubles conformes  aux  attentes des vacanciers. Il doit egalement proposer des services   comme l’acceuil, le ménage, ou une piscine, selon la classification de la résidence.

Par ailleurs, vous pouvez aussi utiliser des baux commerciaux pour la location de votre LMNP tourisme.  C’est indispensable  lorsque la résidence de tourisme est  gérée par des sociétés spécialisées. Ces baux commerciaux vous permet de déléguer la administration complète de la location. Vous percevez toujours d’un revenu stable sans vous impliquer entièrement dans la gestion du bien. 

Quelles sont les différences entre le LMNP classique et le LMNP tourisme ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se divise en plusieurs catégories, dont  parmi la LMNP classique et la LMNP tourisme. Ces deux formes d'investissement permettent de bénéficier des avantages fiscaux et de la flexibilité qu'offre la location meublée touristique. Toutefois,  elles présentent des différences notables qui influencent votre choix. 

Cible locative et type de bail

LMNP classique : Ce statut vise une clientèle diversifiée, comprenant des étudiants, des professionnels ou des familles en recherche de logements à long terme, généralement pour des durées d'un an ou plus. Les baux sont souvent de 12 mois, renouvelables, ou peuvent être des baux de mobilité (d'une durée de 1 à 10 mois). Les logements en LMNP classique sont ainsi souvent utilisés comme des résidences principales. Ils offrent une plus grande stabilité locative et attirent des locataires réguliers.

LMNP tourisme : Ce type de location est principalement destiné aux touristes, aux voyageurs d’affaires, ou à toute personne recherchant un logement temporaire pour des séjours courts. Les locations, qu'elles se fassent dans des résidences de tourisme ou dans des meubles de tourisme, sont de courte durée, souvent inférieure à un an, et s’adaptent aux besoins saisonniers. La rotation des locataires est donc plus fréquente, et la gestion doit être plus dynamique pour s’adapter aux variations saisonnières et aux attentes de la clientèle touristique.

Régime fiscal et abattements

LMNP classique : Le régime fiscal "Micro-BIC" permet aux investisseurs de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés par la location meublée. Si l'investisseur choisit le régime réel BIC, il peut déduire un large éventail de charges, incluant l'amortissement du bien et les frais d’acquisition, ce qui optimise sa fiscalité.

LMNP tourisme : Ce statut fiscal offre des abattements encore plus avantageux pour les meubles de tourisme, surtout si le bien est classé. Pour les meublés de tourisme classés et situés en zone tendue, l'abattement peut atteindre 71 % sur le chiffre d’affaires annuel (plafonné à 188 700 €). Si le bien est situé hors zone tendue, cet abattement peut atteindre 92 %, avec une part supplémentaire de 21 % liée au chiffre d'affaires, ce qui est particulièrement avantageux pour les résidences de tourisme ou les gîtes. En revanche, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 €, que ce soit en zone tendue ou hors secteur tendu.

Concernant les chambres d’hôtes ou les investissements dans des résidences de tourisme, un abattement de 71 % est appliqué, avec un plafond de chiffre d’affaires similaire à celui des meubles tourisme classés.

Comme pour le LMNP classique, le régime BIC-Réel permet une déduction exhaustive des charges, incluant l'amortissement du bien, les travaux, et les frais liés à la gestion de la location saisonnière.

Potentiel de revenus

LMNP classique : Ce type d'investissement génère des revenus locatifs relativement stables, avec des loyers mensuels fixes, mais généralement moins élevés que ceux des locations saisonnières. Le revenu est donc plus prévisible, mais la rentabilité peut être moins optimisée comparativement aux locations touristiques.

LMNP tourisme : En revanche, la LMNP tourisme offre un potentiel de revenus beaucoup plus élevé en raison de la possibilité de pratiquer des tarifs journaliers ou hebdomadaires plus importants, en particulier pendant les périodes de haute demande touristique. Cependant, il faut noter que la vacance locative peut être plus importante en LMNP tourisme, en raison de la nature fluctuante des séjours touristiques et de la rotation plus rapide des locataires.

Flexibilité et gestion

LMNP classique : Ce statut offre une gestion plus simple et une stabilité locative accrue. La durée plus longue des baux permet une gestion moins complexe, avec des périodes de vacance locative limitées. Cependant, il offre moins de flexibilité en termes de tarification et de rotation des locataires.

LMNP tourisme : En revanche, la location saisonnière implique une gestion plus dynamique, avec des ajustements réguliers des prix en fonction de la demande.

La rotation des locataires

La rotation des locataires est plus fréquente, ce qui nécessite un suivi constant des réservations, une gestion des horaires d’arrivée et de départ, et parfois même des services supplémentaires pour répondre aux attentes croissantes des vacanciers. La gestion de ce type d’investissement peut être plus complexe, mais elle permet également d’exploiter le potentiel de meubles professionnels ou de résidences de tourisme en tant que source de revenus plus substantiels. 

A part ceux-là, vous devez aussi prendre en compte d’autres éléments pour votre investissement locatif. Votre choix dépend en premier lieu de votre objectif. L’emplacement du bien est aussi important, ainsi que le type de bien qui vous souhaitez acquérir. 

Dans le cas d’un meublé tourisme, il est plus avantageux de choisir une résidence de tourisme. Vous pouvez à travers, vous pouvez déléguer  la gestion du bien et bénéficier d’une rentabilité plus sûre.

Les avantages de l'investissement en LMNP tourisme

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tourisme présente de nombreux avantages. 

Avantages fiscaux et financiers

Des abattements plus élevés : Le régime fiscal Micro-BIC permet des abattements allant de 30 à 91 % pour les locations meublées classées tourisme.

Une déduction des charges sur le revenu imposable: le régime fiscal "Réel" offre la possibilité d’enlever une large gamme de charges. Cela comprend  les frais d’acquisition, ainsi que l’amortissement du bien et des travaux. Ces déductions entraînent de manière significative une réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. Ce qui augmente ainsi la rentabilité financière.

Flexibilité et potentiel de revenus

Plus de souplesse pour les locataires : La location meublée profite d’une plus grande flexibilité en ce qui concerne la durée de bail. C’est très avantageux pour la location saisonnière LMNP. Elle répond ainsi aux besoins des touristes et des voyageurs d’affaires.

Demande croissante : La location meublée connaît une demande toujour en hausse. Cela a doublé en 5 ans, ce qui renforce le  potentiel de rendement de la  LMNP tourisme.

Les types de biens adaptés à la LMNP tourisme

Les  Airbnb :  les LMNP Airbnb sont de plus en plus appréciés par les locataires saisonniers. Ces établissements se trouvent souvent dans les zones touristiques. Ils sont constitués d'appartements de moyenne surface, entièrement équipés pour répondre aux besoins des locataires. Ils peuvent accueillir une variété de clientèle. (touristes, professionnels en déplacement, étudiants, familles). Ces locations demandent une gestion active et flexible pour répondre aux besoins des locataires de location meublée professionnelle.

Les chambres d’hôte et les gîtes: ces établissements sont adaptés pour les location saisonnières. Ils ont plus de succès dans les zones rurales ou les régions touristiques en retrait du centre-vile. Ces biens offrent une expérience plus personnalisée et intime, souvent avec un contact direct entre hôte et locataire. Ils peuvent aller des petites chambres familiales aux gîtes plus grands pour des groupes.

Les meublés de tourisme classés : ces établissents ont reçus une classification officielle d’un organisme accrédité. Ils se démarquent par le  confort et les services qu’ils proplsent. Ils font profiter à d’avantages fiscaux attrayants. Les meublés classés peuvent être des appartements, des maisons ou des studios.

Les résidences de tourisme : Ces établissements offrent des services hôteliers et des équipements de loisirs. Ils dont nichés dans les zones touristoques à forte populations. Ils sont aussi adaptés à des séjours de courte durée. Leur administration est assurée par un professionnel agrée via un bail commercial.

Gestion d’un bien en LMNP tourisme

La réussite de votre investissement immobilier dépend de sa gestion. Celle-ci doit être rigoureuse et stratégique. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou débutant, une gestion efficace de votre bien est cruciale pour maximiser sa rentabilité.

La gestion en direct ou déléguée : vous pouvez gérer vous-même le bien ou le confier à un gestionnaire professionnel, tel qu’une conciergerie. Chaque option a ses avantages et inconvénients en termes de temps, de coûts et d’efforts.

La rotation des locataires : En LMNP location saisonnière, la rotation des locataires est une situation très fréquente. Vous devez gérer efficacement les arrivées et départs, préparer le logement et vérifier les réservations.

La réévaluation des loyers : La rotation des locataires est une occasion pour ajuster les loyers, en respectant les règles locales.

La gestion comptable : La comptabilité en LMNP peut être complexe. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour assurer la comptabilité LMNP de votre investissement. Ce professionnel vous aide aussi dans le choix du régime en fonction de votre situation.  

L’évaluation de l’attractivité économique et touristique : vous avez besoin d’ analyser l'attractivité de la zone pour assurer une bonne rentabilité de votre projet immobilier. 

LMNP tourisme: quelques conseils pour l’optimiser 

Le choix de l’emplacement : 

L’emplacement du bien est un critère de choix important pour réduire le taux de vacances locatives. Pour profiter d’une importante rentabilité, privilégiez les zones à forte attractivité économique, culturelle et touristique.

La stratégie de location

Une location mixte peut optimiser l’occupation tout au long de l'année en alternant entre location saisonnière LMNP et location classique. 

La rénovation et l’entretien

Des rénovations régulières et un bon entretien permettent de maintenir l’état du bien. Cela vous permet d’être compétitif dans le secteur de la location meublé en tourisme.  

La tarification

Adoptez une tarification flexible selon la saisonnalité et des événements locaux.  

Calcul de la rentabilité d’un bien en LMNP tourisme

Vous devez prendre en compte plusieurs facteurs pour calculer la rentabilite de votre Lmnp tourisme.  La formule de base est: 

Rentabilité nette=[ (Revenu locatif brut annuel - Charges annuelles)/Prix d'achat du bien)] x100

Estimation du revenu locatif brut: ce facteur prend en compte l’emplacement du bien,  la qualité de la rénovation et le prix des biens similaires dans la zone.

Prise en compte des charges déductibles : incluez les frais de gestion, les travaux d'entretien, les intérêts d'emprunt et autres dépenses liées à la location.

Bénéfice annuel net : les charges déductibles des revenus locatifs aident dans le calcul du bénéfice net 

Amortissement : En LMNP, l’amortissement du bien et des meubles peut réduire la base imposable et optimiser la rentabilité.

Choix du régime fiscal : Le régime BIC Réel ou Micro-BIC a un impact majeur sur la rentabilité. Le régime Réel simplifié est souvent plus avantageux pour la location meublée professionnelle.

Rentabilité nette après impôts : Calculez la rentabilité nette après impôts et cotisations sociales en fonction de votre tranche d’imposition.

En conclusion, la LMNP Tourisme représente une excellente opportunité d’investissement si vous souhaitez profitez d’un investissement rentable. Il profite de régimes fiscaux.  Un large éventail de biens est éligible à la LMNP tourisme. Ce statut permet de maximiser votre rendement tout en répondant aux besoins croissants de la clientèle touristique. Pour optimiser pleinement les bénéfices d’un tel investissement, il est crucial de bien choisir l’emplacement du bien. Vous devez aussi gérer efficacement la location pour tirer  parti des outils fiscaux disponibles. La LMNP Tourisme peut devenir une solution profitable et pérenne dans votre portefeuille immobilier.