LMNP résidence principale: est-ce possible de profiter du régime

La LMNP résidence principale est tout à fait possible si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Il y a pour cela, quelques conditions à respecter. Entre autres, En tant que propriétaire, vous pouvez louer en LMNP votre résidence principale si vous n’êtes pas présent chez vous pendant quelques semaines par an. Il en est de même si vous n’utilisez qu’une partie de votre maison.  La fiscalité LMNP présente une multitude de bénéfices. Dans cet article, découvrez comment rendre votre maison principale en LMNP.

LMNP résidence principale: qu’est-ce que c’est ?

La LMNP résidence principale est un régime fiscal où le locataire loue votre maison en meublé. Ce statut s’applique quand l’activité ne constitue pas votre première source de revenu. La location avec meubles en résidence principale est soumise à quelques règles fiscales spécifiques.

Que signifie “résidence principale”? 

La résidence principale est un terme qui indique l’endroit où vous vivez au moins 8 mois sur 12 chaque année. 

Il est essentiel de comprendre ce concept pour les domaines juridiques et fiscaux pour ne pas passer outre la loi. La résidence principale est soumise par exemple aux droits de succession et à l’impôt d’habitation. Ces paramètres influent sur le régime fiscal LMNP.  

Points clés d'une résidence principale :

•  Lieu de vie habituel : C'est l’endroit où vous passez la majorité de votre temps, seul ou avec votre famille, contrairement à votre seconde demeure.
• Bénéfices fiscaux : La résidence principale profite de nombreux avantages fiscaux, tel que le non-paiement de la taxe. Les plus-values de la revente ne sont pas aussi soumises à l’imposition. Ce qui n’est pas le cas de la maison secondaire. 
• Durée de séjour : votre hébergement est considéré comme une résidence principale si vous y séjournez au moins huit mois par an, sauf pour des raisons professionnelles. 

Le locataire loue votre logement principal 4 mois par an. Si vous êtes propriétaire d’une vaste superficie habitable, le locataire peut sous-louer une chambre de votre maison principale toute l’année. 

Est-il possible de transformer une demeure principale en LMNP ?

La réponse est oui, vous pouvez modifier votre maison principale en LMNP. Vu que votre maison est déjà avec meubles, les locataires peuvent en profiter durant votre absence. Le statut LMNP s’applique très bien à votre maison principale. Votre location meublée permet de proposer une activité saisonnière. En tant que propriétaire, la mise en location du logement équipé est de 120 jours par an. Des cas d’exceptions s'appliquent en cas de contraintes professionnelles, médicales ou de force majeure.

Le locataire doit avoir un accès total à toutes les commodités essentielles pendant qu’il loue une ou plusieurs pièces. Vous devez lui donner l’accès à l’eau, les sanitaires, le chauffage et l’électricité. 

En cas de dépassement de 120 jours sa location: 

• L'administration fiscale peut classer votre logement en résidences secondaires. Vous risquez de perdre une partie de vos avantages fiscaux;
• Vous ne bénéficiez pas du non-paiement des plus-values en cas de revente du bien. Vous perdez aussi la ristourne fiscal-de 30 % sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Il est aussi possible de ne louer qu'une partie de votre maison en LMNP (une chambre ou plusieurs pièces). Vous devez pour cela l'aménager conformément aux exigences de la location meublée. La partie louée doit inclure un coin cuisine, une salle de bain et plusieurs équipements obligatoires.  

Quels sont les bénéfices à louer sa résidence principale ? 

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut de plus en plus prisé par tout propriétaire souhaitant rentabiliser leur maison principale. De plus en plus d'investisseurs particuliers sont attirés par la location meublée non professionnelle. Ce dispositif permet de générer des recettes supplémentaires. Il donne aussi accès à des bénéfices fiscaux non négligeables. La LMNP résidence principale répond aux besoins de sécuriser son patrimoine immobilier, de minimiser le taux d’emprunt immobilier ou encore de financer un projet. Dans tous les cas, il y a plusieurs bénéfices à tirer de la location meublée résidence principale. 

Un complément de revenus grâce aux frais de locations perçus

L’un des principaux bénéfices de la mise en location de sa demeure principale en LMNP consiste au fait de profiter d’un complément de revenu locatif en tant que propriétaire.   Selon les chiffres de l’Insee, le prix de la location moyen d’un logement meublé en France varie de 12 à 20 € par mètre carré. Le montant des frais de location varie en fonction de l’emplacement. Cela peut grimper jusqu’à 30 € dans certaines grandes villes. A Paris par exemple, les frais de location moyen d’un appartement meublé est de 28 € par mètre carré en 2023, contre environ 16 € pour un logement classique non meublé.

Si vous êtes propriétaire d’un appartement de 50 m² à Paris, vous pourrez générer des revenus locatifs mensuels d'environ 1 400 € (50 m² x 28 €), soit 16 800 € par an. Ces loyers peuvent servir à financer des projets personnels, à investir dans d’autres biens immobiliers, ou à accélérer le remboursement d’un prêt. Si vous avez un emprunt en cours, les recettes générées vous aident à réduire la période du remboursement ou à réaliser des économies substantielles sur les intérêts.

Sécuriser votre habitation durant vos absences

Un autre avantage non négligeable de la location meublée de votre lieu de vie principal est la sécurité qu’elle offre pendant vos absences. Lorsque vous partez en vacances ou si vous êtes en déplacement professionnel, la présence d’un locataire dans votre résidence principale dissuade les cambrioleurs de commettre un vol chez vous. En effet, un logement meublé occupé est beaucoup moins susceptible d’être la cible de cambriolages.

Des avantages fiscaux intéressants selon le régime fiscal choisi

Le statut LMNP permet de profiter des bénéfices fiscaux considérables. Leurs valeurs dépendent du régime que vous avez choisi. Il existe deux régimes fiscaux principaux pour la location meublée non professionnelle : le régime micro-BIC et le régime LMNP réel.

 Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est intéressant par sa facilité et sa simplicité. Il est adapté si vous louez une ou plusieurs pièces de votre lieu de vie principale. Ce régime s'applique si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 77 700 € par an. En le choisissant, vous bénéficiez aussi d'une déduction forfaitaire de 50 % sur vos recettes. 

Par exemple, si vous percevez 20 000 € de prix de la location annuels, vous ne serez imposé que sur 10 000 € (soit 50 % du montant total), ce qui réduit considérablement la base imposable.

 Le régime réel

Ce régime est plus avantageux si vos recettes sont plus élevées ou si vous souhaitez optimiser votre fiscalité. Vous pouvez déduire toutes les charges liées à la location meublée : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurance, frais de gestion, et amortissement du bien. L'amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier hors terrain.  Cela permet de minimiser significativement le revenu net imposable. 

Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 200 000 € et que vous l'amortissez sur 25 ans, vous pourrez déduire 8 000 € par an (200 000 € / 25) de vos recettes. Cette déduction engendre une réduction de taxe substantielle.

 Le non-paiement de la taxe en cas de location à un particulier

Un avantage spécifique au statut LMNP est le non-paiement de taxe dans certaines conditions. Vous êtes exonéré de taxe en tant que propriétaire si le montant du prix de la location est à un prix modéré. C’est également le cas si le prix de la location annuelle hors charges par mètre carré ne dépasse pas 199 € en Île-de-France ou 147 € dans les autres régions. Ainsi, à Paris, un logement meublé de 50 m² ne devra pas dépasser un loyer annuel de 9 950 € (199 € x 50 m²) pour que vous puissiez profiter de cette exonération.

 Une gestion souple et diversifiée avec la location meublée

Le statut LMNP permet une grande flexibilité dans la gestion de votre lmnp résidence principale. En effet, vous pouvez choisir entre une location saisonnière ou à long terme.

Votre choix doit être influencé selon vos objectifs financiers et la demande locale. 

Pour la mise en location saisonnière dans des zones touristiques par exemple, vous pouvez appliquer des loyers plus élevés. À Paris ou dans les grandes stations balnéaires, les prix de la location saisonnière peuvent dépasser 100 € par nuit pour un studio meublé. Pour une location de 20 nuits par mois, cela pourrait générer un revenu de 2 000 € par mois, soit 24 000 € par an.

La durée du bail est beaucoup plus souple en location meublée.  

Optimisation de votre investissement locatif

La location meublée de la résidence principale dans le cadre du statut LMNP représente un investissement stratégique. Le marché de la location meublée devient de plus en plus dynamique dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse. La demande pour des logements meublés est élevée dans ces villes pour que les propriétaires envisagent d’en tirer profit. La location meublée non professionnelle et la location meublée tourisme font partie des niches les plus rentables. Ces deux statuts permettent souvent de louer à des prix plus élevés et de faire des bénéfices fiscaux. 

Le fait d'amortir votre bien et de déduire les charges liées à sa gestion peut également augmenter la rentabilité de votre investissement. À long terme, l’amortissement permet de compenser la perte de valeur du bien et d’optimiser vos rendements.

Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

La mise en location de son habitation principale en LMNP est une option intéressante pour rentabiliser le bien. La transformation de votre résidence principale en LMNP demande cependant plusieurs démarches administratives et légales pour se conformer à la loi.  

Les conditions à respecter

Avant de passer votre résidence principale en LMNP, vous devez vous conformer à certaines obligations légales et administratives.

Critères d’éligibilité pour obtenir le statut LMNP

Pour pouvoir bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec votre résidence principal, vous devez respecter plusieurs critères :

Immatriculation à l’INPI

Si vous choisissez le régime réel, vous devez immatriculer votre activité à l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour déclarer vos revenus  dans le cadre de votre activité de location meublée résidence principale. L’immatriculation vous permet de déclarer vos recettes.

Le seuil de revenus

Vos revenus  annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros. Dans le cas contraire,  vous êtes automatiquement considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Ce changement de statut entraîne des conséquences fiscales importantes, notamment l’obligation de payer des cotisations sociales.

La conformité du logement

Votre habitation principale doit répondre à des critères précis pour être éligible à la LMNP :

• La surface minimale est de 9 m².
• La hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,2 mètres.
• La consommation énergétique du logement doit être conforme aux normes en vigueur. Selon le décret n°2021-19, la consommation d’énergie ne doit pas excéder 450 kWh/m² par an.

La restriction géographique 

Contrairement à certains types de location meublée, la lmnp résidence principale ne subit pas les restrictions géographiques. Vous pouvez louer votre bien en LMNP dans n’importe quelle région.

Les formalités administratives pour le passage en LMNP

Déclaration auprès de la mairie et changement d’usage

Pour transformer votre résidence principale en LMNP, vous devez faire une déclaration de votre activité à la mairie. Vous obtenez une autorisation de changement d’usage qui modifie l’affectation de votre bien. Ce changement peut concerner la totalité ou une partie du bien selon votre demande.

Cette autorisation est indispensable pour éviter tout problème juridique. Cela vous permet aussi de garantir que votre bien est conforme à la loi. 

Les étapes pour transformer votre résidence principale en LMNP

Les procédures pour transformer votre résidence principale en LMNP comporte plusieurs étapes importantes. 

Étape 1: Évaluer le potentiel locatif de votre lieu de vie

Avant de mettre en location meublée votre résidence principale, vous évaluer son potentiel locatif.  

Son emplacement

Si votre résidence principale est située dans une grande ville, dans une zone universitaire ou dans une région touristique, elle a un fort potentiel locatif. 

Ses équipements

Un bien parfaitement équipé, avec des éléments tels qu'une piscine, un jacuzzi, une terrasse ou un jardin attire plus les locataires. Ces équipements peuvent justifier un prix de la location plus élevé.

Étape 2 : Aménager votre habitation en location meublée résidence principale

La location meublée nécessite de respecter une liste de meubles obligatoires : 

• Un lit avec une literie adaptée,
• Une table et des chaises pour le repas,
• Des meubles de rangement (armoires, étagères),
• Des équipements électroménagers (réfrigérateur, four, micro-ondes),
• Des ustensiles de cuisine.

Étape 3 : Fixer un frais de location adapté au marché

Le montant du loyer doit être fixé selon le marché local. Le taux de vacances locatives augmente si le frais de location est trop élevé. Pour évaluer le prix du loyer, vous pouvez consulter les prix pratiqués dans votre secteur pour des biens similaires.

Étape 4 : Trouver des locataires et rédiger un contrat de location

Une fois que votre lieu de vie principale est prête à être louée, vous pouvez commencer à chercher des locataires. Vous pouvez le faire via des agences immobilières ou en publiant des annonces en ligne. 

Pour chaque locataire, un contrat de location meublée est signé, précisant la nature du bail et sa durée, le montant du loyer, ainsi que les obligations des deux parties.

Étape 5 : Gérer les aspects fiscaux du LMNP

La gestion fiscale est cruciale pour maximiser vos bénéfices. Cela vous évite des erreurs coûteuses. En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC s'applique sur un revenu annuel inférieur à 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos bénéfices industriels commerciaux. 
• Le régime réel permet de déduire certaines de vos charges, et de payer moins d’impôts.   

Les impacts fiscaux de la transformation de sa résidence principale en LMNP 

Il est important de bien comprendre les implications fiscales générées par le changement de votre résidence principale en LMNP.  

La déclaration des revenus et des charges déductibles

La première chose impactée est la déclaration de vos revenus. C’est devenu obligatoire en changeant votre maison principale en LMNP.  Selon le régime choisi, vous pouvez bénéficier de certains bénéfices fiscaux.

Les conséquences de la revente d’un bien transformé en LMNP

Des impacts fiscaux s’appliquent aussi lors de la revente LMNP  de votre résidence principale. 

Revente avant 5 ans

Si vous mettez en vente votre logement avant les 5 ans de sa détention, aucun abattement ne s’applique sur les plus-values. La plus-value immobilière est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Celle-ci est imposable. 

Revente entre 6 et 30 ans

En revanche, en cas de revente de votre bien après l’avoir détenu pendant au moins 6 ans, la ristourne fiscale s’applique. Ceci est de 6 % pour chaque année de détention à partir de la cinquième année. 

TVA et revente

Vous devez rembourser une partie de la TVA si vous ne conservez pas la propriété durant au moins 20 ans.  Vous en être exonéré si vous revendez le bien à un autre loueur meublé. 

Pour conclure, transformer votre résidence principale en LMNP est une option intéressante pour générer des revenus. Cela vous fait profiter de bénéfices fiscaux. Le régime réel est généralement plus intéressant, car il permet de déduire des charges spécifiques et d’amortir votre bien. Cependant, la revente d’un bien peut entraîner des conséquences fiscales. Celles-ci concernent la plus-value immobilière et la TVA. Si vous souhaitez revenir à une résidence principale, vous devrez suivre certaines démarches administratives, mais cela reste une option viable.