Appartement à rénover : comment maximiser votre rentabilité ?

Un appartement à rénover peut être une belle opportunité pour votre investissement locatif. Réaliser les travaux de rénovation avant la mise en location est une stratégie qui vous promet une rentabilité garantie, à condition de bien planifier votre projet locatif dès l’achat. Ce type d’appartement est très prisé des investisseurs comme vous ! Son principal avantage ? Son prix de vente attractif et accessible ! Il est effectivement proposé 20 à 50 % moins cher sur le marché. Les améliorations réalisées vous permettent de percevoir des revenus locatifs plus élevés et une meilleure plus-value en cas de revente. 

Investir dans une passoire thermique ou un appartement en mauvais état peut vous sembler très risqué. Mais derrière ce logement à rénover se cache une belle affaire. Que gagnez-vous grâce à un projet de travaux de rénovation dans un appartement à rénover ? Des chances de conclure la transaction au meilleur  partout en France, à Lyon, comme à Marseille, à Bordeaux ou à Paris. Une valeur de votre appartement augmentée. Des avantages fiscaux intéressants, et la possibilité de provoquer le coup de cœur chez un locataire potentiel.

Pourquoi alors choisir un logement à rénover lors de l’achat d’un appartement à louer ? Que devez-vous considérer pour réaliser le meilleur choix ? 

Pourquoi investir dans un appartement à rénover ?

Les logements en bon état, ne nécessitant aucun travaux de rénovation, sont nombreux sur le marché en France. Mais cela n’empêche pas de nombreux investisseurs comme vous à opter pour l’achat d’un appartement à rénover. Mais dans quel but ? La réponse est simple ! Un logement en copropriété qui a besoin de travaux de rénovation offre de nombreux avantages, tant sur le plan financier que fiscal, mais également sur l’attractivité de votre appartement. Comment ce choix peut-il vous être alors profitable ?

Des avantages financiers

Vous voulez investir dans un appartement en copropriété situé les grandes villes de France comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille ou plutôt dans les zones rurales ? Vous cherchez un bon plan pour maximiser le rendement de votre projet de location d’appartement ? Un appartement à rénover à prix avantageux sera la solution ! Ce type de logement se conjugue avec économies considérables lors de l’achat immobilier. Vous pouvez utiliser les points faibles de l’appartement à rénover comme arguments pour négocier davantage le prix de vente. Une étiquette énergie sur le DPE est par exemple une arme de négociation efficace pour faire baisser le prix d’un appartement en copropriété.

Les facteurs qui ont une influence directe sur valeur d’un appartement sont nombreux et sont valables aussi bien pour un logement à Paris comme à Marseille, à Bordeaux ou à Lyon :

• Le secteur géographique de l’immeuble,
• La belle depuis l’appartement,
• La présence d’une terrasse ou d’un balcon,
• La présence d’un ascenseur,
• Le nombre de pièces, 
• La superficie des chambres
• La proximité des commerces…

Mais saviez-vous que les travaux de rénovation réalisés dans un appartement ont également le pouvoir de booster cette valeur ? Une salle de bains ou une cuisine modernisée, une pièce supplémentaire, un aménagement fonctionnel de la cave ou des travaux de rénovation énergétique feront également toute la différence. 

Que vous apportent alors les travaux de rénovation sur le plan financier ? Rénover un appartement en copropriété délabré vous offre la possibilité de fixer un loyer élevé et une plus-value plus intéressante en cas de revente de l’appartement !

Une meilleure demande locative 

Qui dit appartement rénové dit équipements modernes, installations conformes aux dernières normes, charges réduites et meilleure efficacité énergétique au DPE location. Les logements neufs se font rares. Les offres sont très limitées dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Il est donc tout à fait normal si la majorité des locataires apprécient ce type d’appartement. Leur attractivité n’est plus à prouver, car il répond parfaitement aux exigences des locataires. Investir dans un appartement à rénover vous permet donc de profiter d’une demande élevée.

De plus, vous pouvez cibler différents types de profils. Un logement en copropriété rénové connaît un énorme succès auprès des étudiants, mais séduit aussi les jeunes professionnels et les familles. Le taux d’occupation de l’appartement est optimal. Et les risques de vacance locative après le projet de rénovation d’un appartement à rénover sont réduits.

Une optimisation fiscale

L’investissement dans un appartement à rénover en France vous fait également bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité de réduire vos impôts grâce au déficit foncier. Certains travaux comme l’installation d’un nouveau système de chauffage dans l’appartement ou la réfection de la cuisine et de la salle de bains peuvent être déduits de vos revenus imposables.

Les dispositifs de défiscalisation en France font également baisser vos impôts jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés dans l’appartement. Vous pouvez par exemple utiliser loi Denormandie si vous souhaitez investir dans un appartement à rénover situé dans des zones dégradées, en échange des années de mise en location. La loi Malraux, quant à elle, est valable pour un appartement à rénover mis en location sis dans des zones protégées.

Comment bien choisir votre appartement à rénover ?

Un projet d’investissement immobilier locatif demande stratégie et planification. Pensez à rester vigilant dès la sélection de l’appartement à rénover. Un mauvais choix affectera la rentabilité et le potentiel de valorisation. Les clés qui vous mèneront vers sa réussite ? La considération des critères essentiels lors de l’achat et une bonne organisation des travaux de rénovation de votre appartement à rénover. 

L’importance de la localisation de l’appartement 

Réaliser l’achat d’un appartement à rénover situé dans un immeuble en copropriété à Paris, à Marseille, à Bordeaux ou à Lyon, c’est une chose. Garantir le succès de votre investissement immobilier locatif en est une autre. Certes, ces grandes villes sont réputées pour le dynamisme de leur marché immobilier. Cependant, la recherche d’appartement à rénover doit se faire de manière plus poussée. Le secteur géographique ne fait pas tout, même si elle est étroitement liée à la demande locative et la valeur de l’appartement. D’autres critères entrent en jeu pour bien choisir votre appartement à rénover avant la mise en location. 

Un appartement proche des commodités est une valeur sûre. Des commerces, des écoles et des transports en commun à proximité seront un véritable atout pour votre investissement immobilier locatif. Les familles apprécient le fait de pouvoir se simplifier la vie. La possibilité de faire leurs courses à pied, de prendre le bus ou le métro à quelques pas de chez eux est de réels avantages pour ces dernières. Vous ciblez des étudiants ? Investissez dans un appartement en copropriété dans un immeuble non éloigné des universités afin qu’ils puissent se rendre à leurs cours à pied. Un appartement près des zones d’activité attirera les jeunes professionnels. Tout dépendra donc du profil de vos cibles.

Des petits détails liés à l’emplacement de l’appartement peuvent aussi influencer votre choix : sa situation de l’appartement dans l’immeuble lui-même (rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage, dernier étage…), la vue offerte depuis la localisation de l’appartement, la sécurité dans le quartier, les nuisances sonores dans le secteur…

Un appartement à rénover au dernier étage d’un immeuble offrant une vue panoramique sur la ville de Paris est le rêve de plusieurs locataires. Cependant, l’absence d’ascenseur ou un aménagement non fonctionnel des chambres peut affecter sa valeur de manière considérable. De plus, un appartement au dernier étage peut être considéré comme un défaut pour les séniors et les personnes à mobilité réduite. Chacun des critères impacte alors la valeur de l’appartement.

L’état général de l’appartement

Tous les travaux ne se valent pas forcément dans le cadre de votre investissement immobilier locatif. Voilà pourquoi vous ne devez pas négliger l’état de l’appartement à rénover ciblé. 

L’appartement a-t-il besoin de rénovation légère ? Comment sont les pièces de vie, la cuisine et la salle de bains de l’appartement ? Faudrait-il prévoir une rénovation lourde à prix élevé dans l’appartement ? Les informations dans l’annonce de vente et les photos diffusées par l’agence sont loin d’être suffisantes pour évaluer l’état de l’appartement. Durant les visites de chaque appartement, tous les éléments méritent d’être inspectés minutieusement pour éviter de passer à côté des détails importants. Cela inclut les murs, les sols, les plafonds… N’hésitez pas à visiter chaque appartement à rénover à différents moments de la journée et à demander les informations importantes au vendeur.

Grâce à une interprétation minutieuse des informations dans les différents diagnostics, vous prendrez connaissance de l’état de l’appartement et de l’immeuble avec précision. Ces documents vous informent sur la performance énergétique, la surface privative de l’appartement, la présence ou non de plomb et d’amiante de manière transparente. L’outil numérique Géorisques n’est pas à négliger pour prendre connaissance des risques naturels et technologiques auxquels l’immeuble est exposé. 

Le potentiel locatif et revente

Vous souhaitez réussir votre investissement immobilier locatif d’un premier coup ? L’anticipation sera votre arme. Avant l’achat de votre appartement à rénover, réalisez une étude du marché dans le secteur ciblé. Mais comment faire ? Pour évaluer la demande locative dans le secteur, renseignez-vous sur les attentes des différents profils de locataire potentiel. Cela vous permettra de vous tourner vers le type d’appartement à rénover correspondant à vos objectifs. Cherchez également des informations sur le taux de vacance locative. Prenez le soin de comparer les prix des appartements du même type dans le quartier, voire dans un même immeuble avant l’achat. N’oubliez pas qu’un balcon, une terrasse ou une cave peut faire toute la différence sur le prix d’achat. À quel prix les appartements à rénover sont-ils proposés dans le quartier ? Pensez ensuite à estimer les prix après les travaux de rénovation réalisés. Cette étude sera la clé de la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier locatif.

Comment évaluer le coût et financer les travaux de rénovation ?

Se lancer dans un projet de rénovation de votre appartement à rénover sans avoir estimé les coûts serait une énorme erreur ! La mise au point sur le financement des travaux de rénovation de l’appartement est tout aussi essentielle. Et sachez que vous pouvez avoir droit à des aides à la rénovation pour réduire vos dépenses durant les travaux dans l’appartement.  

Estimez les coûts de rénovation

Les prix d’un projet de travaux de rénovation d’appartement varient à Paris comme à Marseille, à Bordeaux ou à Lyon. Les professionnels proposent entre 250 et 850 euros par mètre carré pour rafraîchir la peinture de votre appartement et rénover le revêtement de sols. Des travaux de rénovation lourds n’auront cependant pas le même prix.

Vous devez rénover l’installation électrique dans l’appartement pour avoir un meilleur diagnostic électricité ? Un artisan peut intervenir pour le prix de 100 à 210 euros par mètre carré pour les travaux. Pour la rénovation de la plomberie dans votre appartement, un montant entre 70 et 150 euros le mètre carré sera à prévoir. Quant aux travaux de rénovation de l’isolation thermique, le devis des artisans ira de 10 et 80 euros le mètre carré. 

Pour éviter les mauvaises surprises et éviter de retarder les travaux de rénovation de votre appartement, pensez à prendre une marge pour les imprévus dans le budget. Nous vous conseillons de prévoir entre 10 et 15 % du prix total des travaux de rénovation. 

Considérez les différentes solutions de financement et les aides à la rénovation

Vous ne disposez pas d’une épargne personnelle pour concrétiser votre projet de travaux de rénovation de votre appartement à rénover ? Pas de panique, vous pouvez compter sur différentes solutions de financement. 

Pourquoi ne pas intégrer un montant en plus dans votre prêt immobilier pour la réalisation des travaux dans l’appartement ? De cette manière, vous bénéficierez d’un taux d’intérêt plus bas. Les travaux de rénovation énergétique font partie des interventions les plus coûteuses. Pour les financer, vous pouvez recourir à l’éco-prêt à taux zéro.

Différentes subventions vous seront aussi d’une aide précieuse lors de la rénovation de votre appartement à rénover. MaPrimeRénov' est une prime gouvernementale proposée par l’Anah. Elle peut couvrir une grande partie du prix des travaux de rénovation énergétique de votre appartement. Elle est complémentaire à l’éco-PTZ. Les Certificats d’Économies d’Énergies peuvent également optimiser le financement de vos travaux de rénovation.

Trouvez des professionnels fiables

Réaliser les travaux dans votre appartement à rénover vous-même est tentant, mais risqué. L’impact des travaux sur la valeur de votre appartement dépend de plusieurs points, dont leur conformité aux normes. Si vous n’avez aucune expérience dans le secteur pour garantir la qualité des travaux, il est préférable d’oublier cette idée. Les travaux de rénovation des pièces comme le séjour d’un appartement, la cuisine ou la salle de bains ne sont pas à la portée de tous. Créer une chambre supplémentaire permet d’améliorer la fonctionnalité de l’appartement et augmenter le nombre de pièces, mais êtes-vous certain d’avoir le temps, l’énergie, et surtout les compétences pour le faire ? De plus, pour viser une meilleure note énergétique sur votre DPE, il faut passer par un énorme chantier. Les travaux de rénovation d’un appartement à louer restent donc complexes.

La solution ? Vous tourner vers des professionnels compétents et expérimentés dans un projet de rénovation d’un appartement. Si vous souhaitez garantir la qualité des travaux de rénovation dans votre appartement à l’étage ou au rez-de-chaussée de l’immeuble, vous devez payer leurs services ! Heureusement, avec les bonnes astuces, vous limiterez vos dépenses de rénovation de l’appartement efficacement. Prenez le temps de demander un devis à différents artisans. De cette manière, vous aurez l’occasion de comparer les prix, les prestations proposées et les délais d’exécution des travaux de rénovation de votre appartement. Sachez aussi que le prix ne fait pas tout. Des amateurs peuvent se prendre pour des professionnels, et les risques d’arnaques sont toujours à considérer. D’où la nécessité de vous renseigner sur les qualifications, les expériences et le professionnalisme de chaque artisan. 

Dans le cadre d’une rénovation totale de votre appartement à rénover, faites-vous accompagner par un architecte. Il est le mieux placé pour coordonner les travaux de rénovation, gérer le chantier et veiller à la conformité des travaux aux normes. 

Comment maximiser la rentabilité après les travaux de rénovation ?

Une définition stratégique des travaux de rénovation à réaliser dans votre appartement booste la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Cette mise au point peut se faire sur la base du profil de locataire potentiel ciblé pour votre appartement ou du type de location souhaité.

La location de longue durée d’un appartement est synonyme de revenus stables et réguliers. Elle cible les familles, qui sont de plus en plus exigeantes en termes de confort et d’économies sur le long terme. Si vous souhaitez emprunter cette voie pour votre investissement immobilier locatif, la rénovation doit se focaliser sur les travaux visant à rendre votre appartement à rénover plus confortable et moins énergivore. Comment y procéder ? Vous pouvez moderniser les équipements de la salle de bains et de la cuisine, réaliser des travaux d’isolation ou rénover les fenêtres.

La colocation, quant à elle, constitue la solution sûre dans un secteur où la demande est élevée. Dans les grandes villes de France comme Paris, Marseille, Bordeaux ou Lyon, elle vous permet de booster vos loyers. Pour ce faire, vous devez veiller à proposer le maximum de pièces, à optimiser la fonctionnalité de chaque chambre ou à aménager les pièces comme le séjour durant les travaux de rénovation dans votre appartement. Ainsi, vous n’aurez pas de difficulté à séduire les étudiants et les jeunes actifs.

Si vous optez pour une passoire thermique, réduisez les charges liées au chauffage et à l’eau en prévoyant des travaux de rénovation énergétique dans l’appartement. L’installation d’équipements performants et économes baisse aussi les coûts d’exploitation et les factures d’énergie de l’appartement. Toutes ces informations seront mises en valeur par votre futur DPE de l’appartement après les travaux de rénovation. Enfin, n’oubliez pas de faire le calcul de la rentabilité nette et la rentabilité brute de votre investissement immobilier locatif. 

Quelles sont les erreurs à éviter pour réussir votre investissement locatif ?

Chaque étape est déterminante pour réaliser l’achat d’un appartement à rénover avant la mise en location. Prendre le risque de ne pas estimer les coûts des travaux en amont de l’achat et de la rénovation peut remettre en question la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Cette évaluation sera le pilier de votre projet, car il vous permet de calculer la rentabilité de votre projet.

Ne sous-estimez pas les imprévus et les dépenses inattendues, car ils peuvent allonger les délais de réalisation des travaux de rénovation dans l’appartement. Les pertes dues à des vacances trop longues peuvent être élevées. Choisir les prestataires à l’aveuglette vous expose aussi à de sérieux risques. Les travaux peuvent être de mauvaise qualité ou non achevés. Ce qui affectera la valeur de votre logement et la rentabilité de votre projet locatif. Un investissement immobilier locatif réussi est donc lié au respect de chaque étape avec soin.

Investir dans un appartement à rénover : les points à retenir

La mise en place d’une bonne stratégie est essentielle avant d’investir dans un appartement à rénover en France. Une étude est indispensable dès l’étape de l’achat de l’appartement. L’emplacement de l’appartement est décisif pour le succès de votre investissement immobilier locatif. Voilà pourquoi nous vous conseillons de réaliser une étude minutieuse du marché dans le quartier et dans la ville ciblée. Il est également important d’estimer le coût des travaux dès l’achat pour éviter les mauvaises surprises et maîtriser votre budget. 

Pour augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, définissez en amont les cibles de votre appartement à rénover et déterminez le type de location à réaliser. Ces deux points vous permettront de choisir le type d’appartement à acheter et de cibler les travaux de rénovation à prioriser en fonction de l’attente du profil de locataire potentiel. 

Si l’idée d’acheter un appartement à rénover à bas prix à Paris, à Lyon ou à Marseille vous tente, n’hésitez pas à passer à l’action. Rendez-vous dans une agence pour découvrir les différents logements disponibles sur le marché ! N’oubliez pas de considérer les aides à la rénovation pour optimiser votre financement ! Au moment de la mise en location, pensez à valoriser les résultats des travaux réalisés dans votre appartement sur votre annonce de location. Attachez-y des photos professionnelles pour attirer les locataires efficacement.