Avantage SCI succession : une transmission patrimoniale sereine

Les avantages d'une SCI dans le cadre d'une succession sont nombreux. Cette structure fait partie des multiples options à votre disposition pour transmettre sereinement votre patrimoine immobilier à vos héritiers. Elle vous permet de détenir et de gérer de manière collective un ou plusieurs biens immobiliers, et de prévoir en même temps une transmission patrimoniale sereine. La création d’une SCI assure en plus une protection optimisée de votre patrimoine. Découvrez dans cet article tous les avantages concédés par cette entité juridique et comment tirer profit de tous ses atouts dans le cadre de votre stratégie de transmission patrimoniale.

Pourquoi une SCI est-elle adaptée à la succession ?

Bref rappel sur la SCI et ses caractéristiques

Plusieurs raisons justifient la création d'une société civile immobilière (SCI). Cette structure offre un cadre juridique flexible et simple pour assurer la gestion optimisée d'un patrimoine immobilier. La SCI se compose, en effet, de plusieurs associés, de deux au minimum, ayant un pouvoir de décision collectif. Elle est adaptée à différents profils : familles, jeunes investisseurs ou toute personne désireuse de transmettre avec plus de facilité des biens immobiliers à ses héritiers.

Le choix d'une SCI permet d'acquérir des logements plus intéressants, que ce soit en termes de superficie, d'emplacement ou de prix. Comme elle réunit plusieurs personnes, la SCI mobilise un capital plus important et profite d'un plus grand pouvoir d'achat. D'ailleurs, avec cette structure, les coûts sont mutualisés, qu'il s'agisse des frais d'acquisition, de notaire ou des charges d'entretien.

Les statuts de la SCI : base juridique pour organiser une succession

Vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ou à d'autres héritiers ? Prêtez attention à la rédaction des statuts de votre SCI. Ils définissent, en effet, les modalités de transmission des parts de chaque associé. Vous vous prémunissez ainsi de litiges éventuels avec les autres membres de la SCI.

Les statuts de l'entreprise peuvent stipuler les souhaits de chaque associé quant à la transmission. Au moment de les rédiger, vous devez ainsi :

• définir qui peuvent hériter de vos parts. De manière générale, les enfants et le conjoint survivant sont prioritaires lors d’une succession. Avec une SCI, vous pouvez toutefois déterminer dans les statuts si vous souhaitez léguer vos parts à vos parents, frères, sœurs ou tout autre héritier ;
• définir les modalités d'entrée des nouveaux associés, plus précisément en cas de succession, grâce à une clause d’agrément. Cette dernière permet aux associés existants de garder le contrôle sur la composition de l'entreprise. En cas de décès d'un associé, ils se réservent ainsi le droit de valider ou de refuser l'entrée d'un nouvel associé dans la SCI. La cause d'agrément peut être simple, motivée ou tacite ;
• définir une clause de tontine, si vous souhaitez que les parts d’un associé décédé reviennent de facto au conjoint survivant.

 

Quels sont les avantages de la SCI lors d’une transmission patrimoniale ?

Facilitation de la gestion du patrimoine immobilier

En l'absence d'une structure juridique spécifique, les héritiers d'un bien immobilier se retrouvent en indivision. Tous les indivisaires ont un droit de veto sur les décisions liées à la gestion du bien. Ce qui peut faire naître des tensions entre eux. La répartition des charges, comme les coûts d'entretien du bien ou les impôts correspondant, peut aussi devenir source de conflits.

Une SCI permet, elle, de mettre en place un cadre juridique précis avec des modalités de fonctionnement bien définies. Les blocages décisionnels peuvent être évités grâce à la nomination d'un gérant. Toutes les questions relatives à la succession sont déjà clairement définies dans les statuts, assurant ainsi une transmission simplifiée et exempte de conflits. La création d'une SCI est, pour ainsi dire, garante de l'harmonie familiale ainsi que de la pérennité d'un patrimoine immobilier.

Optimisations fiscales liées à la succession SCI

Les descendants en ligne directe doivent normalement s'acquitter de frais de succession allant de 5 à 45 % du prix du bien lors d'une succession. À noter que plus grand sera l'héritage laissé, plus conséquents seront les droits de succession à payer. Les héritiers n'ayant aucun lien de parenté devront, pour leur part, payer 60 % de frais de succession sur les biens transmis.

Avec une SCI, les héritiers peuvent profiter d'un régime successoral plus favorable en choisissant notamment entre des donations successives ou un démembrement de propriété.

Les donations successives

Les associés peuvent opter de leur vivant pour des donations successives de leurs parts. Ainsi, tous les 15 ans, ils peuvent donner une partie de leurs parts dans la SCI à leurs enfants. L'abattement de 100 000 € dont jouissent les enfants d'un associé lors d'une succession allège d'autant plus leur charge fiscale. Cela signifie plus concrètement qu'ils peuvent hériter jusqu'à 100 000 € sans devoir s'acquitter de frais de succession. À noter qu’un abattement supplémentaire est appliqué dans le cas d'une cession à une personne handicapée.

Le démembrement de propriété

Un démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. Il constitue une alternative intéressante dans le cadre d’une succession comme l’explique le tableau suivant :

 

Avantages du démembrement de propriété lors d'une succession	Explications
Réduction des droits de succession	La valeur de la nue-propriété étant généralement inférieure à celle de la pleine propriété, les frais de succession à payer sont réduits.
Planification de la transmission	Permet de transmettre progressivement le patrimoine aux héritiers, tout en conservant l'usufruit pour soi-même.
Protection du patrimoine familial	Séparation de l'usufruit et de la nue-propriété, ce qui limite les risques de saisie du bien par les créanciers de l'usufruitier.
Flexibilité	Possibilité d'adapter la transmission du patrimoine en fonction des évolutions familiales et patrimoniales.
Optimisation fiscale	Peut permettre de bénéficier d'autres avantages fiscaux en fonction des cas (par exemple, l'exonération de droits de donation pour certains membres de la famille).

 

Protection du conjoint survivant

Normalement, les biens d'un défunt sont légués à ses enfants. À la création d'une SCI, vous pouvez insérer dans les statuts une clause stipulant qu'en cas de décès d'un associé, son conjoint sera bénéficiaire d'un usufruit ou d'un droit d'habitation.

• L'usufruit donne au conjoint survivant la possibilité de profiter des biens du défunt, mais sans pour autant pouvoir les céder ou les détruire. Il peut ainsi y habiter ou en percevoir les loyers.
• Le droit d'habitation permet au conjoint du défunt d'habiter le bien, pouvant être le domicile conjugal.

 

Protection du concubin ou du partenaire de PACS

La SCI constitue également une option intéressante pour les couples non mariés ou les partenaires de PACS. En plaçant un bien dans une SCI et en devenant coassociés, les conjoints non mariés peuvent d'ores et déjà sécuriser la situation du concubin ou du partenaire de PACS. Ils peuvent opter pour un démembrement de leurs parts sociales dans la SCI et posséder chacun 50 % des parts en usufruit et 50% en nue-propriété. Ainsi, si l'un des deux décède, l'autre peut continuer à jouir du bien sans être dérangé par les héritiers en ligne directe du défunt.

 

Comment tirer avantage d’une SCI lors d’une succession ?

Afin d’exploiter pleinement tous les avantages d’une SCI lors d’une succession, vous devez prévoir la planification successorale dès la création de l’entité juridique.

Anticiper la succession dès la création de la SCI

Vous souhaitez assurer une transmission sereine de votre patrimoine immobilier à vos héritiers ? Il peut s’agir de vos enfants, de vos parents, des membres de votre fratrie ou des proches. Pour cela, vous devez insérer dans les statuts de la SCI une clause de transmission des parts sociales.

Les statuts de votre société civile immobilière ne définissent pas uniquement les droits et obligations des associés ainsi que les règles qui régissent le fonctionnement de la SCI. Ils doivent également fixer le déroulement de la succession au sein de la société civile en cas de décès d'un associé. Cela permet de prévenir les litiges entre les héritiers et en même temps d'assurer la continuité de la société ainsi que la préservation du patrimoine immobilier. En plus, vous anticipez en même temps les coûts liés à la succession.

La rédaction des statuts de la SCI doit ainsi se baser sur une vision à long terme en tenant compte de plusieurs éléments :

Éléments à mentionner dans les statuts de la SCI pour organiser la succession	Options possibles	Description
Mode de transmission des parts (fixe la liberté des héritiers de céder leurs parts)	Libre cession	Les héritiers peuvent céder les parts à qui ils souhaitent.
	Agrément des associés	La cession nécessite l'accord des autres associés.
	Clause de rachat	La SCI ou les autres associés ont un droit de préférence pour racheter les parts.
	Transmission automatique	Les parts sont transmises automatiquement à un héritier désigné.
Prix de cession des parts (détermine le prix d'acquisition des parts si les héritiers souhaitent vendre)	Valeur vénale	Le prix est fixé en fonction de la valeur du marché.
	Valeur d'inventaire	Le prix est fixé selon une évaluation à un moment donné.
	Prix préférentiel	Le prix est inférieur à la valeur du marché pour certains héritiers.
Modalités de paiement (détermine les conditions de paiement du prix de cession)	Paiement comptant	Le prix est payé immédiatement.
	Paiement différé	Le prix est payé en plusieurs fois.
	Paiement en nature	Le prix est payé en apportant un bien immobilier.
Conséquences du décès de l'associé (détermine l'avenir de la SCI)	Dissolution de la SCI	La société est dissoute.
	Poursuite de l'activité	La SCI continue avec les nouveaux associés.

 

Anticiper les démarches post-décès d’un associé

Il est tout aussi crucial de  bien s’organiser pour les démarches post-décès afin de profiter d’une succession avantageuse en SCI. Cela permet non seulement de simplifier les démarches administratives afférentes, mais aussi d'éviter les litiges tout en assurant lé pérennité de la structure. La SCI pourra, même en cas de décès d'un associé, continuer son activité sans perturbation.

Les associés sont ainsi tenus d'évaluer régulièrement leurs parts sociales pour faciliter les partages éventuels. L’évolution du patrimoine doit être actualisée de manière régulière. Tous les associés ont intérêt à informer leurs héritiers éventuels quant au fonctionnement de la SCI et la valeur des parts dont ils vont hériter.

Les associés peuvent mettre en place une clause d'arbitrage dans les statuts de la SCI pour réguler les conflits lors de la succession. De même, il est possible de prévoir des mécanismes de compensation pour garantir une répartition équitable du patrimoine lors d'une transmission.

Les formalités post-décès de l'associé d'une SCI comprennent :

• le constat du décès et la publication d'un avis de décès au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) ;
• la notification du décès aux autres associés ;
• les inventaires permettant de connaître la valeur des parts sociales ;
• l'agrément des associés ;
• l'enregistrement de la cession des parts auprès du Service des impôts des entreprises ;
• la modification des statuts tenant compte du changement d'associé ;
• la déclaration de succession par les héritiers auprès des services fiscaux ;
• la nomination d'un nouveau gérant si besoin.

 

Tirer avantage d’une succession en SCI : quelles erreurs éviter ?

La SCI offre indéniablement des avantages en matière de succession de patrimoine. Mais, pour en profiter, il convient d'éviter certaines erreurs pouvant compromettre la transmission des biens à qui de droit :

• une mauvaise rédaction des statuts peut faire naître des conflits entre les associés et les héritiers éventuels du défunt. Pour éviter les litiges, les clauses insérées dans les statuts doivent être claires et bien rédigées ;
• une absence de clause d'agrément empêche les associés de choisir leurs successeurs, les parts allant directement aux héritiers légaux. D’ailleurs, l'arrivée d'un nouvel associé ne partageant pas les intérêts des associés restants risque de nuire à la bonne gestion de la SCI ;
• un calcul erroné des parts sociales peut entraver la répartition équitable entre les héritiers tout en occasionnant des répercussions fiscales et patrimoniales conséquentes.

 

Le meilleur moyen de prévenir ces erreurs est de faire appel à un professionnel. Ce dernier est plus apte à rédiger des statuts clairs et répondant parfaitement aux attentes de tous les associés en matière de gestion et de succession. Une évaluation régulière des parts sociales par un expert est également requise pour rester à jour sur l'évolution du patrimoine de la SCI.

Succession en SCI ou indivision : quid du plus avantageux ?

En matière de succession, la SCI se veut une structure plus souple, plus avantageuse et mieux sécurisée que l’indivision, comme l'explique le tableau ci-après :

Critère	SCI	Indivision
Flexibilité	Statuts personnalisables, transmission libre des parts, adaptation facile aux évolutions familiales	Transmission soumise aux règles légales de la succession, moins de flexibilité
Protection du patrimoine	Isolement du patrimoine immobilier, limitation des risques en cas de difficultés financières d'un associé	Exposition des biens personnels aux dettes des coindivisaires
Gestion	Règles de gestion claires définies dans les statuts, prise de décision facilitée	Risque de blocage en cas de désaccord entre les coindivisaires, gestion souvent plus complexe
会计和税务	Possibilité d'optimisation fiscale, choix du régime fiscal adapté	Imposition des revenus de l'indivision au prorata des parts de chacun
Transmission	Transmission plus fluide des parts sociales, possibilité de donation	Transmission soumise aux règles légales de la succession, formalités plus complexes
Liquidité	Parts sociales plus liquides que des biens immobiliers	Difficulté à vendre sa quote-part en indivision

 

La SCI et l'indivision ne sont pas les seules solutions pour assurer la transmission d'un patrimoine. Vous pouvez également envisager une fiducie ou une transmission en direct. Il convient de se baser sur vos objectifs, sur la nature de votre patrimoine ou encore sur votre situation familiale personnelle pour faire le bon choix.

SCI : des avantages de taille pour une succession sereine

La SCI se présente comme une solution efficace pour organiser une planification successorale. Cette structure est non seulement avantageuse pour gérer un patrimoine immobilier, mais aussi pour assurer l'avenir en permettant une transmission fluide des parts d'un associé.

Mais, pour tirer pleinement parti de ces avantages, il est nécessaire de définir bien en amont, dans les statuts de la SCI, les règles qui vont régir cette procédure. Pour rappel, la SCI ne permet pas uniquement une transmission patrimoniale sereine, elle offre également une optimisation fiscale intéressante.

L'idée de planifier d’ores et déjà la succession de patrimoine vous tente ? Nos professionnels de la gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous aider à exploiter tous les avantages de la SCI. Ensemble, mettons en place une structure adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.