La CFE LMNP est une taxe locale qui s'applique au loueur en meublé non professionnel. Vous souhaitez profiter des nombreux avantages fiscaux du statut LMNP ? Gardez à l'esprit que vous avez des obligations fiscales à respecter, dont la Cotisation Foncière des Entreprises. La location meublée non professionnelle n'est certes pas une entreprise, mais elle est considérée comme une activité commerciale. Elle génère en effet des revenus réguliers, ce qui rend les loueurs en LMNP redevables de cette taxe. Vous souhaitez payer moins d'impôts pour votre location meublée et optimisez vos chiffres d’affaires ? Il existe plusieurs moyens de réduire le montant de la CFE en fonction de vos chiffres d’affaires. 

La CFE LMNP : Une obligation fiscale pour les loueurs meublés

 

Il est parfois complexe pour les investisseurs en LMNP de comprendre la taxation liée à la location immobilière. La Cotisation Foncière des Entreprises en LMNP fait partie des taxes et contributions auxquelles ces investisseurs peuvent être soumis.

 CFE LMNP: Qu'est-ce que c’est ? 

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’une des taxes locales qui touche les locations en meublées. Elle complète la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans le cadre des contributions économiques d’un tel investissement immobilier. Chaque établissement en LMNP classique ou en LMNP montagne concerné est redevable de cette taxe chaque année. Le montant de la CFE LMNP est défini en fonction de la valeur de location du bien immobilier utilisé.  La CFE s'applique à toutes les établissements locatifs qu'elles soient sous le régime du micro-BIC ou le régime réel.

Même si les locations meublées ne sont pas considérées comme une véritable entreprise au sens strict, en tant qu’investisseur en LMNP, vous devez vous acquitter de cette taxe pour éviter les pénalités fiscales. La location immobilière est en effet une activité commerciale aux même titre que les entreprises. Ce qui signifie qu’elle est soumise à cette taxe. 

Quels sont les critères concernés par la CFE en LMNP ?

Plusieurs critères définissent l’assujettissement à la CFE pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Pour que le bien locatif soit soumis à la CFE, il doit répondre à certaines conditions.

Le caractère professionnel de l’activité :

Pour considérer une location meublée comme une activité professionnelle, le loueur doit générer un chiffre d'affaires régulier avec une certaine organisation pour garantir sa rentabilité. La gestion du bien immobilier doit se faire de manière active et ne pas être rattachée à une activité principale. Un plafond est défini chaque année pour les gains générés par la location meublée non professionnelle. Si ce plafond est dépassé, le propriétaire est redevable de la CFE, car il est considéré comme exerçant une activité professionnelle.

Utilisation d'un local pour des activités professionnelles

Si un loueur utilise un espace spécifique, comme un bureau, pour la gestion de ses biens, même à distance, il est soumis à la CFE. Si l’utilisation du bien est occasionnelle, il n’est pas assujetti à cette taxe.

Quel est le montant de la CFE en LMNP ?

Le montant de cette taxe locale dépend d’une commune à l’autre. C’est la commune où se situe le bien qui détermine le montant de la CFE, dès que le bien est soumis à la taxe foncière. À titre d’exemple, pour des recettes de location inférieures à 10 000 euros, le montant de la CFE à payer est évalué entre 227 et 542 euros. Si les gains locatifs se situent entre 10 001 et 32 600 euros, la CFE varie de 227 à 1 083 euros. En cas de chiffre d'affaires compris entre 32 601 euros et 100 000 euros, le montant de la CFE est estimé entre 227 euros et 2 276 euros. Si les revenus locatifs sont compris entre 100 001 et 250 000 euros, la CFE varie entre 227 et 3 794 euros. 

CFE LMNP : comment faire la déclaration ?

La déclaration du CFE doit être effectuée avant le 1er janvier de l'année suivant l'ouverture de l'activité. Pour cela, vous devez remplir le formulaire 1447-M dès que vous recevez votre numéro de SIRET. Ce formulaire doit être complété et accompagné de la 1447-C-SD. Les documents sont ensuite envoyés aux Services des Impôts des Entreprises (SIE) compétents en ligne ou directement à la commune de votre logement meublé. Sans cela, votre CFE ne sera pas calculé correctement. Par ailleurs, vous n'êtes pas obligé d'envoyer le Cerfa 751-SD, car l'administration fiscale n'en a pas besoin.

Aucune déclaration en ligne annuelle n'est nécessaire, sauf si le bien subit des changements affectant le calcul de la base d'imposition de la CFE. Dans ce cas, vous devez remplir la déclaration 1447-M et l'envoyer au plus tard deux jours ouvrés après le 1er mai.

L'exonération de la CFE: les cas courants en LMNP ?

 Les dernières études de l’INSEE, près de 14% des locations meublées peuvent profiter d’une exonération de cette taxe. S’agissant d’un impôt local, vous devez payer cette taxe à la commune où se trouvent la location meublée. L’exonération de la CFE est possible pour certains loueurs en LMNP à condition de respecter certaines règles. Voici quelques cas d’exonération de la CFE LMNP :

• Votre chiffre d'affaires ne dépasse pas les 5 000 euros.
   
• La commune ou la collectivité territoriale décide d'une exonération de la CFE pour les établissements en location meublée. Dans les Zones de Revitalisation Rurale (ZZR) ou les Zones Franches Urbaines (ZFU), les communes appliquent une exonération de l'impôt pour inciter au développement local.
   
• La location du logement est occasionnelle ou vous gérez votre bien locatif depuis votre domicile.
   
• Le logement est loué comme résidence secondaire pendant quelques semaines chaque année.
   

La CFE fait partie des charges déductibles, telles que les charges de copropriété, l’assurance et la taxe foncière. Cette déduction n’a pas d’impact sur le gain fiscal perçu par le LMNP.

Pour payer la CFE LMNP, vous devez effectuer un virement avant le 15 décembre de l’année d’imposition. Si vous débutez dans la location meublée, votre première année d’activité est exonérée de la CFE LMNP.

CFE LMNP : Comment la calculer ?

La LMNP est une activité non professionnelle, mais elle peut être soumise à la CFE sous certaines conditions. Cette taxe est calculée sur une base bien précise.

Base d'imposition de la CFE LMNP

 

Le montant de la CFE est déterminé en fonction de la valeur de location du bien. Il s’agit d’une estimation réalisée par l’administration fiscale, qui correspond à la valeur du bien selon sa superficie, sa nature et son emplacement. Sa base imposable est calculée de la même manière que celle de la taxe foncière. Ainsi, la valeur qui sera prise en compte pour 2024 sera celle de 2022. Le montant de la CFE est calculé sur la moyenne des prix de location durant une période déterminée. La commune où se trouve le bien locatif fixe ensuite le taux d'imposition, qui est de 16,52 % à Paris en 2021, par exemple.

Pour les loueurs en LMNP, la base d'imposition de cette taxe locale s’applique sur la valeur de location du bien immobilier. La CFE ne s’applique pas sur les biens utilisés comme résidence principale.

CFE LMNP : Stratégies pour optimiser la fiscalité

Quelques stratégies permettent de réduire l’impact réel de la taxation de la CFE en LMNP afin de faire payer un minimum de charge d'imposition. Il est important de les connaître pour profiter d'un rendement LMNP  au maximum. 

 La gestion des biens

 La manière de gérer un bien locatif influe directement sur la base de calcul de la CFE. Une gestion stratégique impacte la valeur du bien dans la location, car la taxe est calculée en fonction de la plus-value du bien loué.

Choisir les biens immobiliers adéquats :

Le choix du bien immobilier est essentiel pour réduire la CFE. La taille de la propriété ainsi que son emplacement influencent sa valeur locative. Si le marché immobilier dans la zone géographique est élevé, le potentiel de location sera également élevé. Les logements situés dans les zones rurales et périurbaines bénéficient d'un potentiel de location plus faible, donc d’une CFE moins élevée.

La taille du bien influe aussi sur le taux de la CFE. La base de calcul pour un petit appartement ou un studio est moindre comparée à celle d’une maison. Une gestion efficace des biens locatifs passe par le choix judicieux de leur zone géographique et de leur taille.

L'aménagement et l'usage du bien :

La gestion des biens sous le régime LMNP consiste aussi à définir l’utilisation exacte de chaque logement. Une location meublée peut être soumise à la CFE, mais si une partie de la résidence est utilisée à des fins non professionnelles, la CFE ne s’appliquera pas ou sera réduite. Il en est de même pour les biens utilisés à des fins personnelles ou résidentielles.

Réduire la base imposable pour minimiser la CFE

Vous pouvez profiter d’une base imposable minimum de la CFE grâce à quelques astuces.

 Contester la valeur locative :

Si la valeur locative du bien est surévaluée, vous pouvez la contester en prouvant que le bien a une valeur moindre que l’estimation. Vous devez fournir des preuves comme des comparatifs de loyers dans le même secteur ou des évaluations réalisées par des experts. Une estimation à la baisse du potentiel locatif permet en effet de réduire la CFE.

Déclarer précisément la surface du bien

La valeur de location dépend de la surface du bien. En déclarant précisément la surface habitable, vous évitez une surévaluation. Assurez-vous que les garages ou jardins sont correctement inclus ou non dans l’estimation. Il est crucial de réduire la surface imposable en vérifiant les parties non habitables ou non utilisées à des fins professionnelles.

Effectuer une réévaluation périodique du bien

Le marché immobilier évolue constamment. Il est donc important de réaliser des réévaluations régulières pour s’assurer que le potentiel de location du bien correspond à la réalité du marché. Si nécessaire, des travaux de rénovation peuvent être effectués pour ajuster la valeur de location et réduire la CFE.

CFE LMNP : les erreurs à éviter

La Location Meublée Non Professionnelle permet de profiter d'un avantage fiscal attrayant pour les investisseurs immobiliers. Une mauvaise gestion du statut peut engendrer des conséquences fiscales surprenantes, notamment en ce qui concerne la Cotisation Foncière des Entreprises. Cette taxe peut avoir un impact sur la rentabilité du bien si elle est mal gérée. Pour éviter cela, vous devez être vigilant et éviter ces erreurs.

 Sous-estimer les recettes

 La sous-estimation des rentrées d'argent générées par la location meublée est une erreur courante avec le régime LMNP. La déclaration doit être précise pour éviter des conséquences fiscales désastreuses, notamment en ce qui concerne la CFE. La base imposable peut être colossale, car l’administration fiscale peut demander une réévaluation du bien. Le montant de la CFE peut augmenter et vous risquez des pénalités pour fraude fiscale. Les autorités fiscales peuvent appliquer des redressements fiscaux, et vous pourriez être contraint de payer des impôts supplémentaires. Elles peuvent également vous imposer d’autres obligations fiscales, telles que la déclaration des revenus.

Jeter les justificatifs des dépenses effectuées

La non-conservation des justificatifs liés aux recettes locatives est également un problème. Pour éviter les pénalités, vous devez conserver les contrats de location, les relevés bancaires et les reçus de paiement. Avec ces documents, vous pourrez justifier vos recettes lors de la déclaration de la CFE. Vous pourrez aussi contester les surestimations de l’administration fiscale. Sans preuves solides, vous ne pourrez pas prouver la véracité de vos contestations.

Mal gérer des exonérations

La mauvaise gestion des exonérations peut entraîner une augmentation de la CFE en LMNP. Si vous ne mentionnez pas votre éligibilité aux exonérations, vous risquez de payer une CFE plus onéreuse. Pour bénéficier de l’exonération totale ou partielle de la CFE, vous devez respecter les conditions de régularité administrative. Cela vous permet d’éviter d’être assujetti à la CFE et de réaliser des économies fiscales importantes.

CFE LMNP : l’importance de faire appel à un expert-comptable

 

Le statut fiscal de Location Meublée Non Professionnelle présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il exige l’acquittement de certaines obligations fiscales, dont la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Une bonne gestion de cette taxe locale permet d’optimiser la fiscalité LMNP. Cela peut être complexe, c’est pourquoi il est crucial de faire appel à un expert pour vous accompagner.

Le rôle de l'expert-comptable dans l’optimisation du CFE LMNP

 Ce professionnel de la gestion comptable peut vous aider à optimiser votre fiscalité, notamment en ce qui concerne la CFE.

 Il optimise la CFE

La CFE peut affecter la rentabilité de l’investissement immobilier si elle est mal gérée. En effet, son montant dépend des revenus générés par le bien utilisé pour la location. L’expert-comptable intervient pour gérer la base imposable de la CFE. Il analyse la valeur locative du bien et vous accompagne dans sa déclaration. Il vous aide également dans la gestion des exonérations fiscales applicables.

 Il prévient les erreurs fiscales

L’expert-comptable vous aide à limiter les erreurs fiscales qui pourraient avoir un impact sur vos charges financières. Son expertise inclut la CFE. Les erreurs fiscales peuvent survenir lors de la mauvaise déclaration des revenus ou de la sous-estimation de la valeur locative. Les pénalités engendrées par une fausse déclaration de revenus sont également considérées comme des erreurs fiscales graves, que le service d'expert-comptable peut éviter. Il s’assure de la conformité des déclarations pour limiter les erreurs.

 Il effectue un suivi fiscal personnalisé

Le service d'un expert-comptable vous propose un accompagnement personnalisé pour une meilleure gestion de la fiscalité de votre LMNP. Il effectue un suivi fiscal adapté à l'état réel du logement. Si vous envisagez, par exemple, de modifier la structure du logement (rénovation, ajout d’un appartement, etc.), il vous aide à gérer ces modifications pour réduire votre base imposable à la CFE. Il suit également l’évolution de la valeur locative pour ajuster au mieux votre déclaration de la CFE selon l’évolution du marché immobilier. 

Il réduit les risques de contrôle fiscal

Les contrôles fiscaux surviennent en cas d'irrégularités dans les déclarations fiscales. Avec le service d'un expert-comptable, vous réduisez les risques d’interprétations erronées des règles fiscales ou de déclarations incorrectes. L’expert-comptable veille à ce que toutes les obligations fiscales liées au statut LMNP soient parfaitement respectées et à ce qu’aucune omission ne soit commise, vous protégeant ainsi des sanctions fiscales.

Il vous offre un gain de temps précieux

En ouvrant votre location meublée, vous êtes soumis à une multitude d’obligations fiscales. Celles-ci sont souvent complexes et nécessitent parfois des connaissances en gestion et en comptabilité. Vous devez également lire plusieurs textes de loi pour être conforme à ces obligations. Cet exercice est assez fastidieux et peut nuire au bon déroulement de votre activité. L’expert-comptable vous permet de gagner du temps. Entre les déclarations et le suivi de l’évolution fiscale, il est le mieux placé pour décortiquer ces textes de loi ainsi que les subtilités qui régissent votre activité. Il effectue des audits fiscaux réguliers pour garantir que les obligations légales sont bien respectées. Son intervention est ponctuelle et rapide, notamment en ce qui concerne le respect des échéances des documents indispensables à l’administration. Il effectue lui-même les déclarations de revenus pour limiter les erreurs et augmenter le taux de la CFE. Son service fait également gagner du temps dans la rédaction des déclarations fiscales afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Il vous aide aussi à définir la meilleure stratégie pour optimiser votre fiscalité en analysant les potentiels locatifs et en réduisant la CFE.

En conclusion, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) peut sembler complexe pour les investisseurs en LMNP. Cependant, avec l’aide d’un expert-comptable, il est possible de mieux comprendre et de mieux gérer cette taxe. Ce professionnel vous aide à éviter les erreurs fiscales liées à la gestion de la CFE et vous assiste dans les déclarations pour protéger au mieux votre investissement. Plus vous êtes clair et concis dans votre déclaration, plus le taux de la CFE diminue. Vous pourrez ainsi profiter d’un rendement locatif maximal avec moins de charges fiscales.

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