Comment investir immobilier locatif : Guide pour la rentabilité

Comment investir immobilier locatif est la question à se poser, notamment pour son premier coup d'essai. L'investissement locatif forme un levier pour constituer un patrimoine, tout en générant des revenus locatifs. Acquérir un logement locatif revient à se constituer un actif tangible et de nature à prendre de la valeur avec le temps. De plus, on peut recourir à l'effet de levier du crédit immobilier pour cet achat. Grâce aux loyers perçus, l'on peut couvrir ne serait-ce qu'une partie des mensualités et des charges. On peut même aspirer à un cash-flow positif. Mieux encore, un large choix de dispositifs de défiscalisation (LMNP, déficit foncier) s'avère être d'une grande aide. Ceux-ci permettent, entre autres, d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers, de réduire l’impôt sur le revenu et donc de maximiser la rentabilité de l’immobilier locatif.

Pour débuter en investissement locatif, la première chose à faire est de définir ses objectifs. Rentabilité, constitution de patrimoine, optimisation fiscale... Autant de pistes que l'on peut envisager. Ensuite, l'analyse du marché consiste à sélectionner un logement avec un bon potentiel locatif. Celui-ci suscitera surtout une forte demande, en étant localisé à proximité des commodités (transports en commun, universités, centres commerciaux, pharmacie...). Puis, l'optimisation du financement de l'investissement locatif passe par l’effet de levier du crédit immobilier et par l'évaluation de sa capacité d’emprunt. Il faut aussi choisir entre la location nue et la location meublée (LMNP). Cette première permet une certaine stabilité, tandis que la seconde ramène à des avantages fiscaux. La piste de la colocation est également à étudier, dans l'optique de maximiser les revenus locatifs. Mieux vaut aussi anticiper la gestion locative et les charges, pour garantir la rentabilité et limiter les risques.

Dans quel type d’investissement locatif s'engager ?

La question comment investir immobilier locatif renvoie à différents types d'investissement locatif. Mieux vaut alors une analyse poussée des possibilités, en référence à son profil d'investisseur. Dans le doute, on peut toujours recourir aux services d'un professionnel.

Critères de choix pour achat immobilier locatif

Pour réussir un achat logement locatif, plusieurs critères sont à considérer. La localisation revêt une importance particulière : On privilégie une ville dynamique avec une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs). Il faut aussi penser au potentiel de valorisation du bien : proximité avec les commodités, réseau d'infrastructures, évolution démographique... Une petite vérification de la rentabilité locative est aussi de mise. Cette démarche consiste à comparer le prix d’achat du logement locatif et les revenus locatifs potentiels. Le choix du bien immobilier ramène aussi aux questions liées au financement et plus particulièrement à sa capacité d’emprunt. Pour couronner le tout, on doit s'assurer du bon état du logement locatif. Une manière de minimiser les travaux à entreprendre, en vue de rehausser la valeur du patrimoine dans le temps.

Résidence principale vs investissement locatif

Le choix entre mettre en location sa résidence principale et réaliser un investissement locatif classique dépend des objectifs et de la situation financière. Louer sa résidence principale peut être intéressant pour optimiser son budget. On génère alors des revenus locatifs, tout en conservant le logement locatif. Cependant, cette option implique des contraintes lies aux réglementations. Allusion que l'on fait surtout à la durée minimale d’occupation et aux risques de vacance locative.

Pour sa part, l’investissement locatif classique ramène aux questions de financement et à sa capacité d'emprunt. Le plus souvent, on doit recourir à l’effet de levier du crédit immobilier. En revanche, il est possible d’acquérir plusieurs biens et de bâtir un patrimoine rentable. On peut alors assurer le remboursement des prêts, via les loyers perçus. D'ailleurs, on peut aussi jouer sur la fiscalité (LMNP ou déficit foncier) pour optimiser la rentabilité. Miser sur une meilleure gestion locative va aussi dans ce sens. 

Immobilier physique vs Immobilier pierre-papier

L’immobilier physique et l’immobilier pierre-papier sont deux stratégies d’investissement immobilier payantes. Ce premier offre la possibilité de constituer un patrimoine tangible. On a alors le contrôle total sur le logement locatif. Pour optimiser la rentabilité locative, on mise sur une gestion locative efficace, ainsi que sur la fiscalité (LMNP ou déficit foncier). Concernant le financement du projet locatif, on peut s'appuyer sur l’effet de levier du crédit immobilier. Pour sa part, l'immobilier pierre-papier (SCPI, SIIC, OPCI) permet de diversifier son placement. La gestion se révèle également plus simplifiée et sans contrainte locative. Ce type d'investissement immobilier génère des revenus fonciers passifs. Néanmoins, il implique des frais de gestion locative.

Différences entre location nue et location meublée

L'investissement locatif renvoie aussi au choix entre la location nue et la location meublée. Cette première implique un bail de 3 ans renouvelable. Les loyers sont généralement plus bas, mais la stabilité locative est au rendez-vous. Concernant la fiscalité, les revenus fonciers issus de la location nue sont imposés au régime réel ou micro-foncier. On peut alors profiter d'une réduction d'impôt, via la déduction des charges et le déficit foncier.

Pour sa part, la location meublée se fait via un bail d’un an renouvelable (9 mois pour les étudiants). Les loyers sont plus élevés et le rendement meilleur. Pour ce qui est de la fiscalité, la location meublée peut être entreprise avec le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Avec le régime réel, on peut réduire l'impôt via l'amortissement des biens et la déduction des charges. Cependant, la location meublée implique une gestion locative rigoureuse.

Comment financer son immobilier locatif ?

La question de savoir comment investir immobilier locatif renvoie inéluctablement à des questions liées au financement. Il s'agit donc d'évaluer sa capacité d'emprunt, de comparer les différents types de crédit immobilier et d'étudier la question de l'apport personnel.

Évaluer sa capacité d’emprunt et optimiser son effet levier du crédit

L’évaluation de sa capacité d’emprunt est essentielle pour réussir un investissement locatif. Une démarche qui repose sur le taux d’endettement. Selon les recommandations du HCSF, celui-ci ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Les banques tiennent également compte de l’apport personnel, la régularité des revenus, ainsi que le reste à vivre. En outre, l'effet de levier du crédit immobilier permet d’acheter un logement locatif, en mobilisant peu de fonds propres. L'on peut par la suite s'appuyer sur les revenus locatifs pour assurer les mensualités du prêt. Rien ne vaut surtout un crédit bien structuré, s'agissant de la rentabilité de l’investissement locatif. Pour maximiser sa capacité d’emprunt, le mieux est de choisir un bien avec un bon rendement, avec possibilité d’optimiser ses charges.

Les différents types de crédit immobilier

En investissement locatif, on dénombre 5 types de crédit immobilier permettant d’optimiser le financement. Le premier est le crédit amortissable, avec des mensualités constituées de capital et d'intérêts. Il permet de profiter de l’effet de levier du crédit et d’amortir le bien grâce aux revenus locatifs. En second lieu, on a le crédit in fine. Particulièrement recommandé dans l'optique de constituer un patrimoine, il donne lieu à des mensualités formées uniquement des intérêts. Le remboursement du capital se fait en une fois à l’échéance. Le crédit in fine permet une réduction d’impôt via la déduction des intérêts d’emprunt.

Troisièmement, on a le prêt à taux variable. Sa rentabilité dépend donc de l’évolution des taux. Quatrièmement, il y a le prêt relais, destisné à financer un achat dans l'attente de la revente d’un autre logement locatif. Enfin, le cinquième est le PTZ et prêts aidés. Ceux-ci conviennent surtout à l’achat d’une résidence principale.