Déficit foncier : calcul et démarches en 2025

Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs en France de réduire leur imposition. Il pourra par la même occasion rénover leur patrimoine immobilier. Il a été institué par la loi Balladur en 1993. Ce sont des textes comme la loi Elan (2018) et la loi Climat et Résilience (2021) qui l'ont consolidé.

Son objectif est d'encourager la rénovation des logements, surtout sur le plan énergétique. En 2024, 5,2 millions de logements en France sont classés énergivores (DPE F et G, selon l’ADEME).

Le déficit foncier permet donc de déduire les dépenses de rénovation ou d’entretien d’un bien locatif, des revenus fonciers et même de son revenu global. Pour en bénéficier, il faudra respecter des plafonds, des délais et des critères précis. 

Comment calculer le déficit foncier ? Quelles sont les étapes administratives nécessaires ? Comment optimiser les avantages de ce dispositif et éviter les erreurs courantes ? Toutes les explications sont dans cet article.

Déficit foncier : définition et principes

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui a été mis en place pour soutenir les propriétaires bailleurs dans leurs investissements immobiliers. Les charges foncières peuvent alors être déduites, lorsqu’elles sont supérieures aux revenus locatifs perçus et au revenu global du contribuable.

Les travaux réalisés sur un bien locatif peuvent ainsi générer une perte fiscale qui baissera le montant imposable. Cette mesure encourage la rénovation et l’entretien du parc immobilier locatif. Elle réduira aussi les habitats dégradés et énergivores.

Un propriétaire percevant 10 000 € de loyers annuels, mais qui a engagé 15 000 € de travaux pour rénover son bien, générera un déficit de 5 000 €. Il pourra être imputé sur son revenu global, sous réserve de respecter les conditions légales en vigueur.

Cadre légal et conditions

C'est l’article 156 du Code Général des Impôts (CGI) qui régit le déficit foncier. Il précise les règles et conditions d’application. Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter plusieurs obligations :

Engagement locatif 

Le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit. Cela garantit que les avantages fiscaux profitent uniquement aux biens destinés à la location. Les résidences secondaires ou inoccupées sont ainsi exclues.

Catégories de travaux éligibles

Seules certaines dépenses peuvent être déduites. On peut citer les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas concernés.

À titre d’exemple, le remplacement d’une chaudière ou l’isolation thermique des murs est éligible, tandis que la création d’une extension ne l’est pas.

Localisation du bien

Le bien doit être situé en France ou dans l’Espace économique européen (EEE) pour bénéficier du régime.

Évolution du plafond de déduction

Le déficit foncier est soumis à des plafonds annuels de déduction, adaptés selon les situations :

Plafond standard

La déduction maximale sur le revenu global est fixée à 10 700 € par an. Les éventuels excédents peuvent être reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Plafonds spécifiques

Certaines situations permettent de déduire davantage. En particulier pour des dispositifs incitatifs comme le régime Périssol ou Cosse ancien. Ici le plafond peut atteindre 15 300 € par an.

Rénovation énergétique

Un plafond majoré de 21 400 € a été instauré pour les dépenses liées à des travaux d’amélioration énergétique, réalisés entre 2023 et 2025. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement. Ils sont par ailleurs soumis à des exigences techniques spécifiques.

Calcul du déficit foncier

Étapes du calcul du déficit foncier	Détails et explications
Déterminer les revenus fonciers bruts	Les revenus fonciers correspondent au total des loyers perçus sur une année, avant toute déduction de charges.   Si un propriétaire perçoit 15 000 € de loyers annuels, cette somme représente son revenu foncier brut.
Identifier les charges déductibles	Certaines dépenses engagées par le propriétaire peuvent être déduites des revenus fonciers : - Travaux : réparations, entretien et amélioration du logement (isolation thermique, remplacement d’une chaudière). - Intérêts d’emprunt : remboursements liés aux crédits immobiliers. - Frais de gestion : honoraires d’agence, frais d’expert-comptable, etc. - Taxes : taxe foncière, frais d’assurances, et autres charges locatives non récupérées auprès du locataire.
Déduire les charges des revenus fonciers	- Les intérêts d’emprunt sont déduits en priorité des revenus fonciers bruts. - Si les charges déductibles restantes dépassent les revenus fonciers, le solde négatif constitue le déficit foncier.
Imputer le déficit foncier	Il peut être imputé : - sur les revenus fonciers des dix années suivantes. - sur le revenu global dans la limite des plafonds autorisés (10 700 €, 15 300 €, ou 21 400 €, selon les cas).

Exemples pratiques

Cas d’un propriétaire réalisant des travaux :

Un propriétaire perçoit (12 000 €) de loyers annuels, mais engage (15 000 €) de travaux de rénovation énergétique et (2 000 €) de frais de gestion. Le calcul se décompose ainsi :

• les revenus fonciers bruts : 12 000 €

• les charges totales : 15 000 € (travaux) + 2 000 € (frais de gestion) = 17 000 €

• le déficit foncier : 17 000 € - 12 000 € = 5 000 €

Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite des plafonds.

Impact selon les plafonds spécifiques 

Si les travaux concernent un dispositif spécifique (rénovation énergétique avec un plafond de 21 400 €), le propriétaire pourrait imputer un montant plus important sur son revenu global. L’économie fiscale réalisée sera alors maximale.

Impact fiscal selon la tranche marginale d’imposition (TMI)

L’économie fiscale dépend directement de la tranche marginale d’imposition (TMI) du propriétaire. Il détermine le taux d’imposition appliqué à son revenu :

Pour une TMI de 30 %

Si un déficit foncier de (10 000 €) est imputé sur le revenu global, l'économie fiscale sera de (10 000 € × 30 % = 3 000 €).

Pour une TMI de 41 %

Le même déficit de (10 000 €) permet une réduction d’impôt plus élevée (10 000 € × 41 % = 4 100 €).

Déficit foncier et démarches administratives

Déclaration des revenus fonciers

Elle se fait à l'aide du formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour les cas plus complexes, comme les dispositifs spécifiques). Il permet de détailler les revenus locatifs perçus ainsi que les charges déductibles. Les principales étapes sont les suivantes :

Formulaire 2044

Ce document est dédié à la déclaration des revenus fonciers pour les régimes réels. Les propriétaires doivent y mentionner leurs loyers bruts et les différentes charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). Il faudra aussi calculer le solde final qui peut donner lieu à un déficit foncier.

Obligations de déclaration annuelle

Les propriétaires doivent déclarer chaque année leurs revenus locatifs et les charges associées. Même s'ils n'ont pas généré de déficit. S'ils ne le font pas, ils risquent des sanctions ou perdront des avantages fiscaux liés au déficit foncier.

Collecte des justificatifs

Pour sécuriser le bénéfice fiscal du déficit foncier, il faudra conserver tous les justificatifs liés aux charges et aux revenus locatifs. Voici les principaux documents à réunir :

Factures des travaux

Elles doivent mentionner la nature des travaux, leur montant et l’adresse du bien concerné. Seuls les travaux de réparation, d’entretien, ou d’amélioration sont éligibles. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne le sont pas.

Attestations de paiement

Les preuves de règlement des travaux (reçus, virements bancaires) doivent être conservées. Elles démontreront que les dépenses ont bien été engagées.

Baux de location

Ces documents prouvent que le bien est effectivement loué. C'est une condition indispensable pour bénéficier du dispositif.

En cas de contrôle fiscal, l’administration peut demander la présentation de ces justificatifs. Leur absence peut conduire à une requalification fiscale, voire à des pénalités.

Spécificités pour les SCPI

Le déficit foncier s'applique également aux propriétaires de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Son fonctionnement, en revanche diffère légèrement. Voici les particularités à connaître :

Fonctionnement proportionnel

Les charges déductibles sont réparties proportionnellement au nombre de parts détenues dans la SCPI.

Un investisseur qui possède 5 % des parts d’une SCPI peut déduire 5 % des charges engagées par la société sur les biens qu’elle gère.

Engagement de détention

Les parts doivent être conservées pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Faute de quoi l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Les SCPI permettent aux investisseurs de profiter du déficit foncier sans avoir à gérer directement un bien immobilier. C'est une solution intéressante pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine avec moins de contraintes administratives.

Cas particuliers

Le dispositif du déficit foncier s’applique exclusivement aux revenus soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les revenus locatifs qui relèvent d’un régime fiscal forfaitaire (comme le micro-foncier) ne peuvent pas en bénéficier.

En cas de déficit supérieur aux plafonds annuels d’imputation (10 700 €, 15 300 €, ou 21 400 €, selon les cas), les règles de report s’appliquent.

Le report sur le revenu global

Le déficit non utilisé peut être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes.

Le report sur les revenus fonciers

La part du déficit excédant les plafonds annuels peut être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si un propriétaire génère un déficit de (15 000 €) en 2024, il peut imputer 10 700 € sur son revenu global.

Les (4 300 €) restants seront reportés sur ses revenus fonciers des années suivantes.

Avantages fiscaux, limites et pièges à éviter

Avantages	Limites et risques
Déduction exceptionnelle pour la rénovation énergétique   Les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une déduction majorée pouvant atteindre 21 400 € par an.	Conditions strictes à respecter   Le bien doit être maintenu en location pendant au moins trois années consécutives après l’imputation du déficit sur le revenu global. Si cette condition n'est pas respectée, le propriétaire doit rembourser les avantages fiscaux.
Exonération des plafonds des niches fiscales   Contrairement à d'autres dispositifs, le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il permet des économies d’impôt plus élevées.	Exclusions de travaux déductibles   Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (ex. ajout d’un étage) ne peuvent pas être déduits. Une mauvaise imputation peut entraîner un redressement fiscal et des pénalités.
Cumul avec d’autres dispositifs fiscaux    Le déficit foncier est compatible avec plusieurs régimes fiscaux, comme la location meublée non professionnelle (LMNP), permettant d’optimiser la fiscalité selon les besoins.	Impact d’une revente ou d’un départ du locataire   Si le bien est revendu avant la fin de la période de location obligatoire de 3 ans ou reste vacant trop longtemps, les avantages fiscaux doivent être remboursés.
Investir dans des passoires thermiques    Rénover des biens classés F ou G permet de bénéficier d’une déduction majorée et de revaloriser le bien, augmentant sa valeur de 5 à 10 %.	Risque de vacance locative   Dans des zones à faible demande locative, il peut être difficile de respecter l’obligation de location continue, entraînant une perte des avantages fiscaux.
Valorisation en cas de revente   Après 3 ans de location, la revente du bien rénové permet de réaliser une plus-value tout en ayant bénéficié des avantages fiscaux du déficit foncier.	Risque lié à une mauvaise planification   La stratégie doit être bien pensée, notamment en ce qui concerne la rentabilité des travaux de rénovation et la demande locative dans la zone.
Optimisation du rendement locatif   Les travaux de rénovation peuvent justifier une augmentation des loyers, augmentant ainsi le rendement locatif (par exemple, +10 à 15 % dans certaines villes).	Difficulté à respecter les exigences   Le respect des normes fiscales et des conditions spécifiques peut être complexe sans un accompagnement professionnel.   Il faudra consulter un expert-comptable ou un fiscaliste.

 

Les réformes récentes : focus 2023-2025

Doublement du plafond pour la rénovation énergétique

Initialement fixé à 10 700 €, ce plafond a été porté à 21 400 €. Il concerne les dépenses qui améliorent la performance énergétique des biens immobiliers classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette mesure s’applique aux travaux entrepris entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

L’objectif de ce dispositif est de rendre les rénovations nécessaires financièrement plus attractives. Le logement sortira alors de la catégorie des passoires thermiques.

Pour en bénéficier, les propriétaires doivent fournir des justificatifs précis (factures des travaux réalisés et les attestations des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cela encouragera des rénovations qualitatives. Les dépenses engagées répondront à des critères stricts d’amélioration énergétique.

Contexte législatif : lutte contre les passoires thermiques

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués. En 2025, l’interdiction s’étendra à tous les logements classés G.

En 2028, les biens classés F seront également concernés. Et d’ici 2034, les logements classés E seront à leur tour interdits à la location.

Ces interdictions imposent aux propriétaires de réaliser des travaux de mise aux normes énergétiques s’ils souhaitent continuer à louer leurs biens. En parallèle, on remarque une hausse des demandes pour des travaux de rénovation énergétique. Le déficit foncier devient ainsi un levier d’optimisation fiscale.

Travaux nécessaires pour répondre aux exigences environnementales

Pour répondre à ces nouvelles exigences légales, les travaux de rénovation énergétique ne sont pas seulement une obligation, mais également une opportunité de valoriser son patrimoine immobilier. Un logement rénové offre de nombreux avantages :

• une augmentation de la valeur du bien sur le marché immobilier,

• une réduction des charges locatives qui améliore l’attractivité du logement pour les locataires,

• un impact positif sur l’environnement, grâce à une réduction significative des émissions de gaz à effet de serre.

Il faudra cependant bien anticiper ces travaux, car les coûts peuvent être élevés. Selon une étude de l’Ademe, le coût moyen d’une rénovation énergétique complète oscille entre 10 000 et 30 000 €, en fonction de la superficie du logement et des travaux nécessaires.

Le doublement du plafond de déduction fiscale à 21 400 € permet de compenser une partie de cet investissement. Il est toutefois nécessaire de recourir à des aides complémentaires, comme MaPrimeRénov’, les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) ou encore des prêts à taux zéro.

Les points essentiels à retenir 

Le déficit foncier permet de réduire sa fiscalité tout en soutenant la rénovation du parc immobilier. Surtout dans un contexte où la transition énergétique devient une priorité. Pour optimiser les avantages de ce dispositif, il faudra bien respecter les conditions légales et cibler des travaux éligibles. En particulier, ceux liés à l’amélioration énergétique.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un expert fiscal permet d’optimiser ses démarches et d’éviter les erreurs qui pourraient entraîner un redressement. Vous pouvez dès maintenant simuler votre potentiel de déficit foncier et bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour réduire vos impôts en 2025 !