Amortissement et LMNP : Impact du régime réel sur les revenus locatifs

Amortissement et LMNP forment la combinaison gagnante pour maximiser les revenus locatifs. En effet, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) donne droit à la déduction d'une partie de la valeur des meubles et immobiliers. Un mécanisme qui a le mérite de réduire, chaque année, la base taxable sur les revenus locatifs. En effet, le principe de l’amortissement en LMNP consiste en la répartition du coût d’un bien immobilier, de son meuble ou de ses travaux sur leur durée d’utilisation. Précision : il n'est nulle question ici de sortie de trésorerie. On est plutôt sur une parade relevant du savoir-faire d'un expert-comptable. Ce professionnel se fixe alors l'objectif d’optimiser la fiscalité, sans aucun impact sur le rendement LMNP.

Dans l'activité de location meublée, l’amortissement est à distinguer du concept de déduction des charges. Cette dernière concerne effectivement les dépenses réellement liées à l’activité. Allusion que l'on fait aux intérêts de prêt, aux frais de gestion, aux dépenses liées aux travaux d’entretien et d'éventuelles réparations. Il s'agit donc de dépenses réelles et non une simple écriture comptable.

Par ailleurs, l’amortissement LMNP se décline en trois catégories bien définies, à savoir l’amortissement immobilier, l'amortissement meuble et l'amortissement travaux. Ce premier concerne la valeur des bâtiments (hors terrain), avec une durée d'amortissement allant de 20 à 30 ans. Pour sa part, l’amortissement meuble LMNP couvre les meubles et équipements présents dans le bien. Sa durée d'amortissement va de 5 à 10 ans, en raison de leur usure rapide. Enfin, l’amortissement travaux fait référence aux dépenses liées aux travaux d'entretien, de réparation ou de rénovation. Il se répartit sur 10 à 25 ans, selon la nature des travaux.

Pourquoi choisir le LMNP réel ?

Pour profiter de l'amortissement LMNP, il faut bien entendu choisir le LMNP réel. Ce mécanisme répond tout bonnement aux abonnés absents avec le régime micro-BIC. D'ailleurs, l'abattement forfaitaire de 50% ne concerne en rien les charges réelles occasionnées par l'activité. La base taxable reste donc conséquente, au grand désarroi des gros investisseurs LMNP.

Comparaison entre régime réel vs micro-BIC

En matière de LMNP, l'investisseur a le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC. Ce premier permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, gestion) et d’amortir le bien, le meuble et les travaux. La base taxable sur les revenus locatifs s'en trouve réduite. Dans certains cas de figure, il y a même lieu de parler de défiscalisation LMNP. De son côté, le régime micro-BIC est caractérisé par l'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Critères exigés par le régime réel simplifié

Afin d'associer un investissement LMNP au régime réel simplifié, plusieurs critères doivent être remplis. Il faut avant tout un montant total des charges et amortissements, supérieur à celui de l'abattement forfaitaire de 50 % issu du régime micro-BIC. Ce régime s'impose d'ailleurs pour les revenus locatifs supérieurs à 72.600 € par an. Mieux vaut le choisir, dans le cas d'un bien immobilier financé à gros coût et nécessitant de lourds travaux de rénovation.

Exemple de cas où le régime réel imposition est avantageux

Un exemple chiffré permet d'illustrer les avantages issus du régime réel en LMNP. Soit un appartement meublé mis en location, engrangeant un revenu annuel de 12.000 €. En optant pour le régime réel, les charges déductibles se chiffrent à 10.000 € (Intérêts d'emprunt : 2 000 €, frais d'entretien et travaux : 3 000 €, frais de gestion et autres charges : 1 000 € et amortissement annuel (bien et meuble) : 4 000 €). Dans ce cas, la base taxable s'annule. À titre comparatif, sous le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % établir la base taxable à 6.000 €. Supposons que le taux d’imposition est de 30 %. On s'acquitte donc d'une somme de 1.800 €.

Aperçu des limites du régime micro-BIC

Destiné aux petits investisseurs LMNP, le régime micro-BIC présente des désagréments majeurs. En effet, les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, gestion) ne sont pas prises en compte dans l'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. La rentabilité LMNP s'en trouve très limitée. Ce mécanisme risque donc de désavantager les investisseurs ayant de grosses dépenses liées à leur activité location meublée. De plus, le micro-BIC est confiné au seul domaine des revenus locatifs inférieurs à 72.600 € par an.

Comment calculer l’amortissement LMNP ?

Le calcul de l’amortissement en LMNP se fait en trois étapes. La première est la décomposition des biens (immobilier, meuble et travaux), la seconde le calcul de la valeur amortissable et la troisième le calcul value. Un taux annuel d’amortissement s'applique à chaque catégorie de biens. Au final, on obtient la valeur à déduire de l'imposition des revenus locatifs.

Méthodologie de calcul

La méthodologie de calcul de l’amortissement LMNP s'avère être rigoureuse. Elle vise à répartir le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation. Une opération qui se fait en trois étapes, à savoir la décomposition des biens, la détermination de la valeur amortissable et l’application des coefficients d’amortissement.

Décomposition des biens

La décomposition des biens permet de mettre en évidence trois entités. Le premier est l'immobilier (la structure bâtie, hors terrain). Le second est le mobilier (meubles et équipements dédiés à l’activité de location meublée). Le troisième correspond aux travaux (rénovation, réparation ou entretien). On a d'ailleurs cité plus haut la durée d’amortissement correspondant à chaque entité.

Valeur amortissable

Le calcul de la valeur amortissable tient en une formule :
Valeur amortissable = [Coût d’acquisition + Frais divers (notaire, agence)] - Valeur du terrain.

Calcul value

Le calcul value implique un taux annuel basé sur la durée d’utilisation de chaque entité. Par exemple, un meuble de 10.000 € amorti sur 10 ans donne lieu à une charge annuelle de 1.000 € en amortissement.

Exemple chiffré pour mieux illustrer le calcul

Soit un bien immobilier acquis pour la somme de 200.000 € et bâti sur un terrain valant 40.000 €. La valeur amortissable est donc de 160.000 €. Puis, le mobilier est d'une valeur de 10.000 € et les travaux de 20.000 €.

Ainsi, le LMNP immobilier amorti sur 25 ans donne 6.400 €/an. Le mobilier amorti sur 10 ans fait 1.000 €/an. Les travaux amortis sur 20 ans valent 1.000 €/an. On a ainsi un total annuel d’amortissement de 8.400 € (6.400 € + 1.000 € + 1.000 €). Cette somme sera donc déduite des revenus locatifs imposables.

Amortissement : quelles différences entre LMNP et LMP ? 

L'impact des amortissements n'est pas le même, selon qu'il s'agisse de LMNP (location en meublée non professionnelle) ou de LMP (location en meublée professionnelle). En LMNP, les amortissements sont imputés sur les revenus locatifs. Un mécanisme qui, le plus souvent, réduit à néant la base imposable. Pour en profiter, il faut néanmoins des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € par an. Somme qui devrait représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

En LMP, les amortissements ont à peu près le même principe de fonctionnement, à une exception près. Un déficit foncier reportable sur le revenu global du foyer, peut effectivement être généré. Rappelons que le statut concerne les gros investisseurs engrangeant des revenus locatifs supérieurs à 23.000 € annuels. Cette somme devrait aussi excéder la moitié des revenus globaux. L'optimisation fiscale est plus concrète avec un loueur meublé professionnel. Il doit néanmoins remplir davantage d'obligations légales, à l'instar de l’inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

L’Assemblée nationale a voté pour le maintien des amortissements LMNP

Le 8 novembre 2024, l'Assemblée nationale a adopté des amendements en faveur du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ceux-ci consistent à rejeter l'alourdissement de la fiscalité des locations meublées, prévu par le PLF (Projet de Loi de Finances) 2025. En effet, l’article 24 visait à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien LMNP. L'on parle des amortissements déduits fiscalement, dans le cadre d'un investissement LMNP soumis au régime réel. Les réintégrer dans le calcul revient donc à minorer le prix d’acquisition du bien. Lors de la revente, ce mécanisme va ainsi majorer le montant de l'imposition de la plus-value (19%), ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%).

Soutien de l'amortissement en deux temps

Le soutien de l'amortissement LMNP, et donc le rejet de l’article 24, découle dans un premier temps de l’adoption de deux amendements. Ceux-ci ont déjà le mérite de restreindre la portée du texte. Les nombreuses critiques visant la mesure depuis sa présentation en octobre 2024, y sont pour quelque chose. Rien de plus normal, puisque des investisseurs LMNP voyaient dans l'article 24 une menace pour leur stratégie patrimoniale et d’investissement. Leur contestation a alors permis de voter un premier amendement. Celui-ci met les investissements immobiliers réalisés avant le 1er octobre 2024, à l'abri de la mesure.

Par ailleurs, l'article 24 est taxé d'être incohérent, au vu de ses objectifs et de sa portée. On l'a effectivement présenté comme une mesure visant à rétablir l'équilibre du marché locatif. Dans sa ligne de mire, il ne devait donc y avoir que la location en meublée de courte durée. Or, l'article visait dans les faits l’ensemble des loueurs. Ceux louant leur bien sur la longue durée n'ont pas été épargnés. Rien de plus normal si les réactions ne se faisaient pas attendre. Celles-ci ont eu un écho favorable auprès d'une grande majorité de députés. Ces élus ont donc voulu rectifier le tir : l'article 24 est alors confiné au seul domaine des biens mis en location meublée de courtes durées et acquis après le 1er octobre 2024. Une restriction qui a finalement abouti au rejet pur et simple du texte.

Est-ce une victoire pour les LMNP ?

Grâce au rejet de l'article 24 par l'Assemblée nationale, l'amortissement et LMNP ont encore de beaux jours devant eux. Les investisseurs peuvent afficher leur sérénité, même si d'ici la fin d'année, le Sénat doit encore statuer dessus. Pour rappel, les sénateurs s'y sont déjà opposés au mois de mai 2024. Leur rejet s'explique par un manque de visibilité sur les conséquences de la mesure. À ce stade, seul le recours par le gouvernement au redoutable Article 49-3, pourrait faire revenir l'article 24. Reste alors à espérer que les oppositions qu’il a suscitées vont peser dans la balance.

Amortissement et LMNP en bref et conseils pratiques

L'amortissement et LMNP constituent la parade pour réduire l’imposition des revenus locatifs. Pour bénéficier de cet avantage, il faut alors opter pour le régime réel. Une option qui permet de déduire chaque année une bonne partie de la base taxable, dans le but de maximiser la rentabilité LMNP. Elle implique effectivement la décomposition des biens, en vue de définir précisément la valeur amortissable. Il s'agit donc par la suite d'appliquer un taux annuel sur la valeur des biens immobiliers, sur celle du mobilier, ainsi que sur celle des travaux. D'ailleurs, les déductions seront réparties sur la durée d’utilisation (20 à 30 ans pour l’immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier et 10 à 25 ans pour les travaux).

Dans ce contexte, le recours aux services d'un expert-comptable est fortement recommandé. Ce professionnel est le mieux placé pour optimiser la fiscalité et sécuriser la gestion comptable. Son expertise lui vaut l'habilité à calculer précisément les amortissements, en décomposant les biens (immobilier, mobilier, travaux) dans les règles de l'art. Les déductions fiscales s'en trouvent maximisées. De même, l'établissement des déclarations fiscales relève de la compétence de l’expert-comptable. Les erreurs susceptibles d'entraîner des redressements fiscaux seront alors réduites au minimum. Toutes les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion) seront intégrées dans le calcul, tout en justifiant les écritures comptables. Enfin, l'expert-comptable peut prodiguer des conseils utiles aux investisseurs LMNP, dans les choix stratégiques. Allusion que l'on fait notamment au passage au régime réel et à l’adaptation des statuts (LMNP ou LMP). Son suivi précis va alors tenir compte de la situation financière et fiscale de l'activité de location meublée. Rien de tel pour garantir une conformité optimale et une gestion locative sereine.